Saksframlegg. Søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen - bruksendring og VA i garasje - GB 74/78 - Søgneveien 21

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 74/78 Saksmappe: 2017/ /2017 Saksbehandler: Terje Axelsen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen - bruksendring og VA i garasje - GB 74/78 - Søgneveien 21 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 132/17 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilges dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2 for innlegging av vann og avløp i eksisterende garasje på GB 74/78 Søgneveien 21. Det kan ikke etableres bad med dusj og wc i garasjens andre etasje. Andre etasje kan ikke bruksendres til bad/hobbyrom. Det kan ikke drives næringsvirksomhet i bygningen. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilges dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2 for innlegging av vann og avløp i eksisterende garasje på GB 74/78 Søgneveien 21. Det kan ikke etableres bad med dusj og wc i garasjens andre etasje. Andre etasje kan ikke bruksendres til bad/hobbyrom. Det kan ikke drives næringsvirksomhet i bygningen.

2 Repr. Daland (FRP) fremmet forslag: Garasjen tillates ikke bruksendret til varig opphold. Det kan ikke drives næringsvirksomhet i bygningen. Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: Rådmannens vilkår satt opp mot forslaget fra FRP Rådmannens forslag til vedtak uten vilkår Rådmannens forslag til vilkår vedtatt med 5 mot 4 stemmer (H, FRP). Rådmannens forslag til vedtak uten vilkår enstemmig vedtatt. Plan- og miljøutvalget fattet vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilges dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2 for innlegging av vann og avløp i eksisterende garasje på GB 74/78 Søgneveien 21. Det kan ikke etableres bad med dusj og wc i garasjens andre etasje. Andre etasje kan ikke bruksendres til bad/hobbyrom. Det kan ikke drives næringsvirksomhet i bygningen. Bakgrunn for saken: Saksutredning: I 2008 ble det gitt dispensasjon fra plankravet samt tillatelse til oppføring av takopplett på garasje på ovennevnte eiendom. Etter utbygging fikk garasjen et bruksareal på 82 m². Vilkår i tillatelsen var at garasjeloftet kun skulle benyttes til oppbevaring/bod, og det ble ikke godkjent til beboelse eller rom for varig opphold. Det søkes nå om bruksendring av andre etasje for å bygge bad/wc i en del av etasjen, og bruke resten til hobbyrom. Det søkes videre om å legge vann- og avløpsledninger fra boligen og over til garasjen samt innvendige installasjoner i den forbindelse; bad/wc oppe og vaskekum nede. Tiltaket er søknadspliktig etter plan- og bygningslovens 20-3, jfr bokstav a og d, og vil dermed være avhengig av dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2.

3 Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel. Kommuneplanen er vedtatt den Relevante bestemmelser i saken: 2 Plankrav, pbl 11-9 nr 1 Tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan ikke finne sted før det foreligger ny områdereguleringsplan for: - Sentrumsområdet på Tanvall øst for FV Utvidelse av Lohnelier næringsområde - Utbyggingsområde for bolig Skibakksheia - Utbyggingsområde for bolig Øygardsheia For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. Spesielle forhold: Administrasjonen har vurdert tiltaket i forhold til kommuneplanens 13 som sier at i 100- metersbeltet til Søgneelva med sidevassdrag og 50-metersbeltet til øvrige vassdrag, er det forbud mot bygge- og anleggsvirksomhet. I retningslinjene til kommuneplanen er det gjort en presisering i forhold til forbudet. Retningslinjen sier at forbudet for Søgneelva gjelder inntil nærmeste moderne inngrep langs begge sider av vannstrengen. Eiendommen GB 74/78 ligger ca. 30 meter fra elva, men mellom eiendommen og Søgneelva går Søgneveien, fv Med bakgrunn i ovennevnte, og fordi vann- og avløpsledninger til garasjen ikke blir synlige over bakken, konkluderer administrasjonen at tiltaket ikke vil være avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens 13. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade.

4 Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Merknader fra nabo: Det foreligger ingen merknader til tiltaket. Uttalelse fra annen myndighet: Ingeniørvesenet i Søgne kommune har godkjent søknad om arbeid på vann- og avløpsanlegg knyttet til tiltaket. Søknaden har ikke vært forelagt annen myndighet da sektormyndigheters saksområde ikke blir direkte berørt av søknaden. Relevante punkter i tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Utslagsvask i garasje og wc/vask/bad på garasjeloft med bruksendring til hobbyrom. I tråd med formålet i KP, og ingen allmenne interesser er berørt. Bratthet på tomta gjør at utnytting av eksisterende bebyggelse er en stor fordel. Når rommet på garasjen blir benyttet som ekstra rom (tilsvarende loft-/kjellerstue som vi ikke har) er det greit å ha et bad tilknyttet dette. Vi har kun 1 do pr. i dag, og trenger ett til da det er tungvint når flere skal på do samtidig. Utslagsvask i garasjen ønskes til bilvask, kaffitrakter og arbeid i garasjen. Administrasjonen kan forstå behovet for endret bruk av rom i garasjens andre etasje, og fasiliteter knyttet til den endrede bruken. En eventuell bruksendring av andre etasje på garasjen er imidlertid i strid med tillatelsen som ble gitt i 2008 tillatelse til utvidelse av eksisterende garasje og det vil heller ikke være i tråd med intensjonen i kommuneplanen, at garasjer, eller del av garasjer, i Søgne kommune ikke skal brukes til beboelse eller varig opphold. Hvis praksis på dette feltet skal endres, bør det skje gjennom planendring og ikke gjennom enkeltstående dispensasjoner. Administrasjonen kan imidlertid ikke se at det vil være nødvendig å utarbeide en ny reguleringsplan for å legge vann- og avløp i garasjen, og for eksempel ha utslagsvask og et enkelt toalett nede. Det er derfor satt vilkår i vedtaket om ovennevnte forhold. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om å legge inn vann- og avløp i eksisterende garasje. Det søkes samtidig om å installere en utslagsvask nede og et bad med wc og dusj i garasjens andre etasje. Videre søkes det om bruksendring av garasjens andre etasje til hobbyrom og bad. I kommuneplanen er eiendommen avsatt til boligbebyggelse nåværende. I bestemmelsene til planen er det sagt at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før det kan gis tillatelse til tiltak av denne art. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser.

5 Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. I vedtaket er det satt vilkår om at det ikke gis dispensasjon for bruksendring av andre etasje på garasje, eller for etablering av bad med dusj og wc. Det er i tråd med plan- og bygningslovens 19-2 at det kan settes vilkår i vedtaket. I 2008 ble det gitt dispensasjon og tillatelse til utvidelse av eksisterende garasje. Både dispensasjonen og tillatelsen ligger vedlagt. I vedtaket fra den gangen ble det satt som betingelse at garasjens andre etasje skulle brukes som oppbevaring/bod. Når man nå søker om bruksendring og installering av bad i garasjen vil det være i strid med vedtaket som ble gitt og forutsetningen for dette. I kommuneplanens 5 g er det satt begrensninger på størrelse, utforming og mønehøyder/gesimshøyder, blant annet for at det ikke skal legges til rette for beboelse eller varig opphold i loftsetasjen. Selv om garasjen på GB 74/78 er stor nok for denne delen av omsøkte tiltak, vil det være et brudd med etablert praksis og intensjonen i kommuneplanen å tillate en slik endring. Dette bør i tilfelle gjøres gjennom en detaljreguleringsplan for området eller som en endring av kommuneplanen. Da får man belyst saken på en grundigere måte enn man får gjennom en dispensasjonsbehandling. Administrasjonen vurderer at hvis vilkårene fjernes vil hensynet bak plankravet bli vesentlig tilsidesatt fordi det kan endre kommunens mønster for behandling av slike saker i fremtiden. Når det gjelder etablering av vann og avløp i garasjen vurderer administrasjonen at plankravet ikke gjør seg gjeldende med styrke. En plan skal gi føringer for utnyttelsesgrad, høyder, ta stilling til allmenne interesser, barn og unges interesser, adkomst, vann- og avløp mm. Omsøkte tiltak er av beskjeden art. Garasjens areal skal ikke utvides og adkomsten endres ikke. Anleggets utvidelse er begrenset, og vannforbruket skal gå gjennom boligens vannmåler. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon fra plankravet for etablering av vann og avløp, samt utslagsvask i garasjen, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre skal det, i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene.

6 Ulempen med å fravike kravet til detaljreguleringsplan er at man ikke oppnår den sikkerheten man vil få gjennom et planarbeid i forhold til planlegging og forutsigbarhet. I dette tilfellet vil de viktigste vurderingene likevel bli foretatt gjennom byggesaken, og behovet for en detaljreguleringsplan er dermed ikke til stede. Fordelene er at man øker garasjens anvendelighet og tilrettelegger for utvidet bruk. Forholdet til allmennheten forblir uforandret etter tiltaket. Tiltaket vil ikke bli synlig, og eiendommen vil fremstå som før når tiltaket er ferdigstilt. Ved at det settes vilkår i vedtaket vil heller ikke bruken av garasjen stride med intensjonen i kommuneplanens arealdel. Administrasjonen konkluderer med at fordelene ved å gi en dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkåret i plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd andre punktum er dermed oppfylt, og forutsetningene for å kunne gi den omsøkte dispensasjonen foreligger. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonskart 3 Kart VA 4 Tegning garasje 5 Dispensasjon fra Tillatelse fra Skråfoto