Saksframlegg. Saksframlegg - søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av bolig og anneks - GB 15/7 - Nodenesveien 27

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 15/7 Saksmappe: 2015/ /2015 Saksbehandler: Terje Axelsen Dato: Saksframlegg Saksframlegg - søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av bolig og anneks - GB 15/7 - Nodenesveien 27 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens 2 vedrørende oppføring av bolig og anneks på GB 15/7, samt fra samme paragrafs bestemmelse vedrørende takform på bygninger. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og situasjonskart, mottatt , samt reviderte tegninger på anneks mottatt Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Det må benyttes ikke-reflekterende glass i fasade som vender ut mot sjøen. Det foreligger en merknad fra nabo på GB 15/47. Merknaden er ikke tatt til følge. Bakgrunn for saken: På GB 15/7 står det i dag en enebolig, et uthus og en sjøbod. Det søkes om å rive uthuset og boligen og bygge ny enebolig og anneks. I utgangspunktet ble det også søkt om et tilbygg til sjøboden. Denne delen er nå trukket ut, og er ikke lenger en del av søknaden. Ny bolig skal oppføres på samme sted som eksisterende bolig. Anneks skal også plasseres på samme sted som eksisterende uthus. Det er nylig foretatt en justering av grensene mellom GB 15/23 og GB 15/7. En garasje som tidligere tilhørte GB 15/23 er nå overført til GB 15/7 ved overføring av en parsell fra GB 15/23. Garasjen omfattes ikke av søknaden. Bebygd areal for eksisterende bolig er oppgitt til 150,4 m² BYA. Bebygd areal for ny bolig er oppgitt til 169,5 m² BYA. Bebygd areal for eksisterende uthus er oppgitt til 60 m² BYA. Bebygd areal for nytt anneks er oppgitt til 45 m² BYA. Grad av utnytting for eiendommen er oppgitt til 17,1 % BYA.

2 Saksutredning: Det søkes om riving av eksisterende bolig og uthus, samt oppføring av ny enebolig og anneks på GB 15/7. Søknaden er mottatt i kommunen den Søknad om dispensasjon er mottatt den Reviderte tegninger på anneks, samt beskjed om at sjøbod trekkes ut av søknaden er mottatt den Tiltaket krever dispensasjon for følgende forhold: Reguleringsplanens 2 vedrørende oppføring av ny bolig og anneks på GB 15/7. Reguleringsplanens 2 vedrørende takform. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til byggeområde for boliger i reguleringsplan for Søvik /Nodenes - Langenes. Planen er egengodkjent Reguleringsbestemmelsene er revidert av kommunestyret den Mindre vesentlige reguleringsendringer er gjort av Plan- og miljøutvalget og Relevante bestemmelser i reguleringsplanen: 2. Boligområde I området kan tillates oppført nye boliger som vist på planen. Nye boliger gis en estetisk utforming som harmoniserer med bebyggelsen i strøket. Bestående boliger gis rimelig muligheter for utvidelse. For nye boliger gjelder: - Bebyggelsen kan utføres som frittliggende boliger i inntil 2 etg. Høyde fra laveste golv til topp møne skal ikke overstige 8 meter. - Hver bolig skal ha mulighet til for garasje med størrelse max. 40 m2 for minst 1 bil samt 1 biloppstillingsplass. Hybelleilighet krever 1 biloppstillingsplass i tillegg. - Garasje kan plasseres i nabogrense 2 m fra veigrunn parallelt med vei eller 5 m fra vegrunn vinkelrett på vei. Garasje skal anmeldes sammen med bolig. Nåværende situasjon: Ny situasjon: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter.

3 Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage/protester/bemerkninger: Det foreligger en merknad fra nabo på GB 15/47 - Nodenesveien 31. Merknaden gjaldt fasade mot sjøen. Arkitekt har i ettertid meddelt saksbehandler pr. telefon at det er sendt over en illustrasjon til nabo som viser at ny bolig ikke blir høyere enn den gamle. Den ringte hjemmelshaver til GB 15/47 byggesakskontoret og sa at det var ok med byggingen hos naboen. Det foreligger ikke skriftlig bekreftelse på dette. Merknaden er ikke tatt til følge. Uttalelse fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler at saken i utgangspunktet gjelder lokale miljøhensyn og har ingen merknader til bolig og anneks. Det anbefales derimot at tiltaket på sjøboden avslås. Viser til uttalelsen i sin helhet. Vest-Agder fylkeskommune har ikke uttalt seg innen fristen på 4 uker. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Eksisterende bygg skal rives og ny, hensiktsmessig bolig skal etableres i fotavtrykket til eksisterende bolig, men søkes oppført med flatt tak. En av grunnene til dette er å gi bedre utsikt til sjøen for tilbakeforliggende bolig. Illustrasjonen som viser ny bolig i forhold til eksisterende, viser at en del av taket på ny bolig kommer lavere, mens et overlysvindu kommer høyere enn møne på eksisterende bolig. Utsikten til sjøen vil bli tilnærmet uforandret for bakenforliggende bolig. Det vises til dispensasjonssøknaden i sin helhet. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om å rive eksisterende bolig og uthus, samt oppføring av ny bolig og anneks med flatt tak på GB 15/7. Det kreves dispensasjon for oppføring av ny bebyggelse på eiendommen siden reguleringsplanen ikke åpner for andre nye boliger enn de som er vist på arealplankartet. Det kreves i tillegg dispensasjon for takformen på omsøkte bolig og anneks. Ny bolig vil ligge ca. 20 meter fra sjøen. Det er søkt om dispensasjon fra byggeforbudet i 100- metersbeltet siden reguleringsplanen ikke har byggegrense mot sjø. Gjeldende plan omfattes imidlertid ikke av forbudet, siden tidlige reguleringsplaner fortsatt gjelder, og går foran byggeforbudet.

4 Søknaden blir ikke rammet av rekkefølgekravet i reguleringsbestemmelsenes 1, vedrørende opparbeidelse av fortau, da tiltaket ikke innebærer etablering av flere boenheter enn det som allerede er i området. Det er derfor ikke nødvendig med dispensasjon fra denne bestemmelsen. Det omsøkte annekset omfattes ikke av bestemmelsen i kommuneplanens 5 c, siden det er snakk om anneks til bolig og ikke til fritidsbolig. Anneks skal derimot heller ikke på en boligeiendom kunne fungere som en selvstendig boenhet. Dette er motvirket her ved at planlagt kjøkken er fjernet på de reviderte tegningene. Gjeldende plan er vedtatt i 1998, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjonen kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Vurdering av ny bolig og anneks: Eiendommen ligger i et område som er regulert til boliger i reguleringsplan for Søvik/Nodenes. Byggeområdet omfatter både bestående og nye boliger, men nye boliger tillates bare oppført der det er vist i arealplankartet. Siden eksisterende bebyggelse på eiendommen skal rives helt ned og plasseringen endres noe, betraktes tiltaket som nyoppføring av bygningsmassen. Det kreves derfor dispensasjon for gjenoppbyggingen. I reguleringsplanens 2 sies det at bestående boliger gis rimelig muligheter for utvidelse. Det medfører at det på den aktuelle eiendommen kan bygges tilbygg og/eller påbygg til bolig uten å måtte gå veien om en dispensasjon, hvis tiltaket ellers er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Tiltaket kan dermed, både i utstrekning og omfang, bli tilnærmet lik en ny bolig som oppføres på samme sted. Kommunen kan derfor ikke se at å gi en dispensasjon i denne saken vil være med på å undergrave reguleringsplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir ikke vesentlig tilsidesatt, og vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er dermed oppfylt. Fordelen med å gi en dispensasjon i dette tilfellet er at eiendommen allerede er bebygd med bolig og uthus. Eiendommen er regulert til boligformål og man vil kunne utnytte eksisterende

5 infrastruktur i området. Tiltaket vil heller ikke føre til økning i trafikken siden antall boenheter vil være det samme som før. Administrasjonen kan ikke se at tiltaket har noen negative konsekvenser for tilgjengeligheten eller forholdet til allmenheten, men en ulempe med tiltaket er at fasaden på boligen blir høyere mot sjøen. Dette kan imidlertid avdempes noe ved bruk av riktige materialer. Vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at det er samfunnsmessige ulemper som taler mot en dispensasjon da det dreier seg om å skifte ut eldre, eksisterende bygningsmasse på eiendommen med ny bolig og garasje. Vurdering av takform: Hensikten med en bestemmelse som regulerer takformen på hus innenfor et begrenset område, er å gi bebyggelsen et enhetlig preg. Eksisterende bebyggelse preges av hus med saltak og valmtak av varierende karakter og takvinkler, og fremstår ikke som ensartet. Det er heller ikke sagt direkte i reguleringsplanens bestemmelse at det skal være saltak på bebyggelsen, men det er satt en begrensning på mønehøyden. På bakgrunn av dette anses det at hensikten bak bestemmelsen i 2 er å begrense bygningers høyde i området, og ikke nødvendigvis regulere takformen, selv om dette blir en naturlig konsekvens av bestemmelsen. På omsøkt bolig vil gesimshøyden være lavere enn tillatt mønehøyde i planen. Reguleringsplanens 2 sier også at nye boliger må gis en estetisk utforming som harmonerer med bebyggelsen i strøket. Det er naturlig at trender og byggeskikker endrer seg over tid, og at mer moderne arkitektur vinner innpass i boligområdene. En bolig som omsøkt vil godt kunne harmonere med eksisterende bebyggelse selv om utformingen skiller seg noe fra de andre boligene. Administrasjonen kan ikke se at formålet med bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis tillatelse til en ny bolig og anneks med flatt tak. Fordelen med flatt tak vil i de fleste tilfeller være at de blir lavere enn tilsvarende boliger med saltak. Dette gjelder også i dette tilfellet siden møne på eksisterende hus ligger høyere enn gesimshøyden på omsøkt bolig. Det er bare et overlysvindu som bryter eksisterende mønelinje. Man vil også få en god utnyttelse av arealene på eiendommen og man får en bygningsmasse med et moderne eksteriør, samt en oppgradering av den tekniske standen på boligen. Ulempen med at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen er i første rekke fare for at det skapes presedens i resten av kommunen. Det er imidlertid allerede gitt dispensasjoner for lignende forhold i andre reguleringsplaner, og man må se det som en naturlig utvikling at byggestilen endrer seg med tiden. Administrasjonen vurderer etter dette at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og forutsetningene for kunne gi den omsøkte dispensasjonen etter plan- og bygningslovens 19-2 foreligger. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader.

6 Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonskart 3 Situasjonsplan 4 Bolig plan kjeller 5 Bolig plan 1. etasje 6 Bolig plan 2. etasje 7 Bolig takplan 8 Bolig snitt AA 9 Bolig snitt BB 10 Bolig oppriss mot nord-vest 11 Bolig oppriss mot nord-øst 12 Bolig oppriss mot sør-vest 13 Bolig oppriss mot sør-øst 14 Reviderte tegninger av anneks 15 Følgebrev 16 Illustrasjon høyder 17 Uttalelse fra Fylkesmannen 18 Merknad til nabovarsel 19 Reguleringsbestemmelser 20 Arealplankart 21 Oversiktskart GB 15/7 22 Oversiktsbilde GB 15/7