Saksframlegg. Trondheim kommune

Transkript

1 Saksframlegg ELGESETER GATE 9 SØKNAD OM RAMMETILLATELSE FOR BRUKSENDRING FRA NÆRING TIL BOLIG KLAGEBEHANDLING Arkivsaksnr.: 05/10276 Saksbehandler: Anita Brødreskift Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1550/05. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner ikke at det fremkommer opplysninger i klagen som tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre vedtak i delegasjonsak nr. FBR IR 1550/05. Klagen tas ikke til følge. Vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1550/05, opprettholdes. Saken oversendes fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Saksfremlegg - arkivsak 05/

2 Saksutredning: Behandling i henhold til plan- og bygningsloven 15 av klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1550/05, mottatt plan- og bygningsenheten Bakgrunn Kommunen ga i delegasjonssak FBR IR 1550/05, datert avslag på søknad om rammetillatelse for bruksendring fra næring til bolig. Søknaden ble avslått etter i kommunedelplan for Elgeseter. Byggesakskontoret mottok klage fra advokat Anders Dyrseth på vedtak i delegasjonssak FBR IR 1550/05. Klagen er fremsatt på vegne av tiltakshaver, Arne Stålby, se saksvedlegg 2. Klagen er fremsatt rettidig av klageberettiget person i saken, jf. forvaltningsloven Det ble vedtatt av bygningsrådet i møte av at saken skulle behandles politisk. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel vedtatt Eiendommen er vist som byggeområde, eksisterende bebyggelse. Eiendommen omfattes av kommunedelplan Elgeseter. Planen er vedtatt Området er vist som bybebyggelse og antikvarisk bevaringsområde. Klagen Klager anfører at det foreligger særlige grunner jf. plan- og bygningsloven 7 som tilsier dispensasjon fra i kommunedelplan for Elgeseter. Vurdering/begrunnelse Reguleringsplanens bestemmelse Eiendommen inngår i det området som i kommunedelplanen omfatter bybebyggelse. Om bybebyggelse fremgår det av 6.1-2: Omgjøring av boliger til næringsvirksomhet kan tillates i de to nederste etasjene, dersom boligmiljøet ikke blir forringet. Det skal ikke etableres nye boliger i de to nederste etasjene. Nye boliger langs Elgeseter gate skal være gjennomgående. Ombygging av gjennomgående boliger til boliger med ensidig fasade mot Elgeseter gate tillates ikke. Omsøkte tiltak krever dermed dispensasjon fra kommunedelplanen Dispensasjon Dispensasjon kan gis med hjemmel i plan- og bygningsloven 7. For at dispensasjon skal kunne gis, må det foreligge særlige grunner. Kravet til særlige grunner vurderes i forhold til de hensyn den konkrete bestemmelse det skal dispenseres fra skal ivareta. Begrepet særlige grunner forutsetter ikke at det foreligger ekstraordinære omstendigheter for at dispensasjon skal gis. Det vil være tilstrekkelig at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Dersom man kommer frem til at det foreligger særlige grunner er det opp til forvaltningens frie skjønn å avgjøre om dispensasjon skal gis. Dersom særlige grunner ikke foreligger kan dispensasjon ikke gis. Saksfremlegg - arkivsak 05/

3 Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Rådmannen har vurdert intensjonene, samt hvilke interesser kommunedelplan Elgeseter skal ivareta opp i mot tiltakshavers interesser. Særlige grunner Klager anfører at det ikke foreligger noen nabomerknader til omsøkte tiltak. Kommunen anser ikke dette som noe argument for særlige grunner jf. plan- og bygningsloven 7. Klager anfører at tiltakshaver vurderte etter forhåndskonferansen avholdt at det hadde en hensikt i å søke om dispensasjon, men at det på bakgrunn av hvordan avslaget var begrunnet kunne blitt gitt beskjed umiddelbart om dispensasjon ikke ville bli gitt. Til dette vil rådmannen bemerke at all saksbehandling ved byggesakskontoret er skriftlig. Klager anfører at leilighetene er vurdert til å tilfredstille alle krav vedrørende støy, og derfor vil være velegnet til boligformål. Denne vurderingen er foretatt av Multiconsult ved Knut Hepsø. Det følger av 11.1 i kommuneplan Elgeseter Miljøverndepartementes retningslinjer for veitrafikkstøy gitt i rundskriv T-8/79 skal følges. Detaljerte støyberegninger må foreligge samtidig med byggesøknad. Det foreligger ingen detaljerte støyberegninger/prosjektering i søknaden, kun en generell vurdering hvor det opplyses om at lovens krav til støy kan tilfredstilles. Elgeseter gate er den mest trafikkbelastede trafikkåren inn mot sentrum. Forannevnte innebærer stor- støy og støvbelastning på eiendommene langs gaten, dette skaper langt i fra noen ideell bosituasjon. Rådmannen finner på bakgrunn av foreliggende dokumentasjon ikke lovens krav oppfylt i forhold til bokvalitet ved omsøkte tiltak. I forhold til den utviklingen som har skjedd etter kommuneplanvedtaket, anser rådmannen at kommunedelplanen er av relativ ny dato. Etter kommunens oppfatning er det dermed ikke endringer i tid og faktum som tilsier at det er grunnlag for å vurdere eiendommens bruk i dag. Ved en eventuell sammenlikning av omkringliggende bebyggelse, vil rådmannen bemerke at hvert enkelt tiltak må vurderes konkret og individuelt i forhold til dispensasjon fra planbestemmelser. Samtidig gjøres det oppmerksom på at kommunen har lagt seg på en streng praksis i forhold til innvilgelse av dispensasjon fra planbestemmelsene, det vises i den sammenheng til Elgeseter gate 2 hvor kommunen ikke fant at 2-etasje var egnet for beboelse på grunn av trafikkstøy og støvulemper. Det ble derfor ikke gitt dispensasjon fra kommunedelplan for Elgeseter. Dette ble stadfestet av fylkesmannen i Sør-Trøndelag I forhold til parkeringsforholdene vil ikke disse utløse ytterligere krav ved en bruksendring fra næring til bolig. Saksfremlegg - arkivsak 05/

4 Det blir i klagen konkludert med at det er stor mangel på boliger i området og at det foreligger et reelt behov for sådanne leiligheter som omsøkte tiltak. Kommunen anser ikke dette argumentet som en særlig grunn jf. plan- og bygningsloven 7. Det utrykkes videre bekymring fra klager om forslumming av eiendommen hvis den blir stående tom. Tiltakshaver viser til at det ikke er mulig å få leid ut lokalene til næringsvirksomhet. Kommunen ser problematikken vedrørende dette, og har vurdert det i klagesaksomgangen, men finner ikke å anse argumentet som en særlig grunn. Klager viser videre til Tronheim kommunes generelle prinsipp om at byen skal vokse innover. Til dette vil rådmannen bemerke at bygningsmyndighetene har et ansvar for å sikre bokvaliteten, rådmannen finner det uheldig miljømessig å etablere boliger i første etasje på aktuelle adresse. Viser til det som er sagt ovenfor i forhold til trafikkforholdene ved omsøkte tiltak, samt delegasjonssak 05/10276 av Det kan være presedensskapende å avvike fra tidligere praksis for området. Noe kommunen anser som svært uheldig. Rådmannen viser til ovennevnte vurdering, og bemerker at resultatet beror på en helhetsvurdering hvor alle sider av saken er vurdert. Det er først og fremst forholdet til gjeldende planer som har vært avgjørende for konklusjonen i denne saken. Konklusjon Rådmannen finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre vedtaket i delegasjonssak nr. FBR IR 2084/03. Trondheim Håkon Grimstad kommunaldirektør Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Vedlegg Saksvedlegg 1: Vedtak av i delegasjonssak nr. FBR IR 1550/05 Saksvedlegg 2: Klage fra Schjødt på vegne av tiltakshaver, mottatt Saksvedlegg 3: Tegninger og bilder av tiltaket Saksvedlegg 4: Kommunedelplan Elgeseter Orienteringsvedlegg 1: Opprinnelige plantegninger Orienteringsvedlegg 2: Kartutsnitt Saksfremlegg - arkivsak 05/

5 Orienteringsvedlegg 3: Oversiktskart Saksfremlegg - arkivsak 05/