MØTEINNKALLING SAKLISTE DEL III 13/12 GNR 86 BNR 80 STORGATA 27 - BRUKSENDRING OG OMBYGGING AV 1.OG 2. ETG BRITANNIATORGET

Transkript

1 Frogn kommune Kommunestyret Spilleregler - vedtatt på Sundvolden 2005: Innbyggerne i sentrum Felles ansvar for Frogn kommunes omdømme og arbeidsmiljø Forståelse, aksept og respekt for hverandres roller Klarhet i beslutningsgrunnlag gir klarhet i vedtak Vi er modige, synlige og glade Utvalg: KOMMUNESTYRET Møtested: Rådhuset, Fraunar Møtedato: Tid: MØTEINNKALLING Eventuelt forfall eller inhabilitet meldes snarest til sekretariatet tlf eller tlf Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. SAKLISTE DEL III Type Side 13/12 GNR 86 BNR 80 STORGATA 27 - BRUKSENDRING OG OMBYGGING AV 1.OG 2. ETG BRITANNIATORGET Drøbak, den 2. februar 2012 Thore Vestby Ordfører

2 FROGN KOMMUNE Kommunestyret SAKNR: 13/12 GNR 86 BNR 80 STORGATA 27 - BRUKSENDRING OG OMBYGGING AV 1.OG 2. ETG BRITANNIATORGET Saksbehandler: Liv Lund Nygaard Arkivsaksnr.: 11/1390 Løpenr.: 16690/11 Arkiv: GNR 86/80 SKAL BEHANDLES/ER BEHANDLET I: Utvalg Saknr Møtedato Hovedutvalget for miljø, plan- og byggesaker 6/ Kommunestyret 13/ INNSTILLING: Utvalget for miljø, plan og byggesaker innvilger delvis søknaden om dispensasjon fra gjeldende regulering Storgata 27, vedtatt 25.mai 1987, med hjemmel i plan- og bygningsloven Endringene innebærer at deler av 2. etasje ombygges til boligformål som omsøkt, mens 1. etasjen i sin helhet er forbeholdt næring. Utvalget finner at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en delvis ombygging fra næring til bolig. SAKSUTREDNING: Sammendrag: Det foreligger søknad om dispensasjon for bruksendring og ombygging fra næring til boligformål innenfor reguleringsplanen Storgata 27, vedtatt 25.mai Tiltaket gjelder omgjøring av næringslokaler til boliger i deler av bygningens 1. og 2. etasje, som i reguleringsplanen er avsatt til næringsformål. Det vil fortsatt opprettholdes noen næringslokaler ut mot Storgata i begge etasjene. Eiendommen ligger innenfor reguleringen til antikvarisk spesialområde Drøbak. En bruksendring som innebærer færre forretnings- /næringslokaler i Storgata kan føre til redusert aktivitet i sentrum. I henhold til retningslinjer i kommuneplanens arealdel anbefales det innenfor Gamle Drøbak, i områder med blandete reguleringsformål, å opprettholde næring som bruksformål på gateplan. Etter en samlet vurdering med spesielt vekt på næringslivets utvikling i Drøbak sentrum finner ikke rådmannen grunnlag for å dispensere fra reguleringens næringsformål for å etablere flere boliger i Storgata 27. Bakgrunn for saken: Storgata 27, Britanniatorget, ble oppført i 1990 i henhold til reguleringsplan for Storgata 27 fra Eiendommen er regulert til blandet formål bolig/næring. Reguleringsbestemmelse 4 angir tegninger som er bindende for arealbruk og utformingen av bygningene på

3 eiendommen. Tegningene viser at 1. og 2. etasje er avsatt til næring og 3. etasje til bolig. Avvik fra tegningene krever søknad om dispensasjon. Søknad fra Drøbak Arkitektkontor as om dispensasjon for bruksendring fra næringsformål til bolig ble mottatt (vedlegg 1-5). Det søkes om dispensasjon for bruksendring fra næring til bolig for deler av 1. og 2. etasje. I tillegg søkes det om fasadeendring og mindre byggetiltak. Prosjekterte tiltak viser 12 nye leiligheter i 1. og 2. etasje. Lokalene som vender mot Storgata vil fortsatt være næringslokaler. Alle leilighetene vil ha tilgang til parkeringskjeller og heis, og vil ha livsløpsstandard. Omsøkt fasadeendring berører vestveggen ved at ytterveggen trekkes inn, for å gi plass til verandaer. For øvrig er det kun små fasadeendringer i forbindelse med vindusplassering. Gjeldende plangrunnlag: Reguleringsplanen for Storgata 27, vedtatt Eiendommen er regulert til blandingsformål med næring i 1. og 2. etasje og boligformål i 3. etasje (vedlegg 9). Antikvarisk spesialområde Drøbak vedtatt gjelder i sin helhet, men bestemmelse er spesiell aktuell om blandet formål bolig/næring: Innenfor områder avsatt til spesialområde bevaring med blandet formål bolig/næring skal boligandel ikke overstige 70 % av total BRA. Det er ingen motstrid mellom de to reguleringene. Søknaden gjelder dispensasjon for bruksendring fra næring til boligformål. Bruksendringen strider mot reguleringsplanen for Storgata 27, som i reguleringsbestemmelse 4 viser næringsformål både i 1. og 2. etasje på eiendommen. I tillegg er tiltaket i strid med retningslinjer i gjeldende kommuneplans arealdel, hvor det står under kapitel Drøbak tettsted, punkt Gamle Drøbak sentrum: I områder angitt som blandet formål i reguleringsplanen, i område angitt som Byggeområde bybebyggelse bør næring opprettholdes som bruksformål på gateplan. Nabomerknader: Det foreligger ingen merknader fra naboene ved fristens utløp vedrørende bruksendring og øvrige byggetiltak. Uttalelser: Byggesøknaden har vært oversendt Akershus Fylkeskommune og Verneforeningen Gamle Drøbak for uttalelse. I tillegg fikk Frogn Næringsråd sent i prosessen mulighet til å uttale seg til dispensasjonssøknaden. Det er mottatt følgende uttalelser: I brev fra Verneforeningen Gamle Drøbak datert skriver de at en riktig disponering av arealene i 1. etasje er at disse forblir næringsformål som i dag. Dette er en følge av deres generelle oppfatning om at Drøbaks sentrumsbebyggelse bør utnyttes til formål som skaper aktivitet og allmenn tilgjengelighet. Verneforeningen foreslår også større vindusåpninger mot gaten for å skape bedre kontakt mellom ute og inne. I forbindelse med en ombygging bør det derfor være en vurdering å justere/bearbeide fasaden mot svalgang/gaten/øst. I tillegg er boligene trange med manglende dagslys i leilighetstype D. Akershus fylkeskommune, datert :

4 Fylkesrådmannen har ingen merknader til foreslåtte fasadeendringene, som hovedsakelig er nye vindusåpninger og etablering av balkonger og et tilbygg mot sør. Frogn Næringsråd datert : Frogn Næringsråd har anslått arealet som søkes omgjort fra næring til bolig til ca 1000 m². Gjenværende areal til næring vil omtrent utgjøre ca 500 m². Frogn Næringsråd er prinsipielt mot at næringsareal omgjøres til boligformål. I dette tilfellet er begrunnelsen at det finnes et leiemarked i Drøbak som har behov for denne type lokaler. Dette forutsetter at leieforholdet har en kontrakt på over 6 måneder og at det gjøres en adekvat salgsjobb i forhold til å få leietakere. For Drøbak sentrum er det av avgjørende betydning at de næringslokalene som eksisterer beholdes. Det er tegn som tyder på at Drøbak alt har fått en for stor overvekt av bolig i sentrum, uten at det bygges nye næringsbygg. Det må være en balanse mellom næring og bolig for å skape et levende sentrum. Alternativer: 1. Som innstillingen. 2. Utvalget for miljø, plan og byggesaker innvilger søknaden om dispensasjon fra gjeldende regulering Storgata 27 vedtatt 25.mai 1987, med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2, da Utvalget finner at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en bruksendring fra næring til bolig som vist på plantegninger (vedlegg 3). 3. Utvalget for miljø, plan og byggesaker innvilger delvis søknaden om dispensasjon fra gjeldende regulering Storgata 27, vedtatt 25.mai 1987, med hjemmel i plan- og bygningsloven Endringene innebærer at deler av 2. etasje ombygges til boligformål som omsøkt, mens 1. etasjen i sin helhet er forbeholdt næring. Utvalget finner at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en delvis ombygging fra næring til bolig. Miljømessige konsekvenser: Bruksendring medfører en endring av bymiljøet og kan ses som negativt med tanke på å få til økt aktivitet i sentrum for allmenheten. Samtidig kan det være en miljømessig gevinst at flere bor i sentrum og har kort vei til ulike aktiviteter. Økonomiske konsekvenser: Ingen for kommunen. Vurdering: I søknad om dispensasjon begrunnes bruksendringen fra næring til boligformål på eiendommen med følgende argumenter: - Hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra vil ikke vesentlig tilsidesette formålet bak reguleringen i Storgata 27. Bygningen skal fortsatt opprettholde næringsvirksomhet på gateplan selv om bygningen vil få flere boliger. - Bruksendringen medfører ikke vesentlige fasadeendringer, som vil endre bygningens karakter. - Krav til parkering er etterkommet. - Sameiet Britanniatorget er meget positive til økt boligantall. - Erfaring med at næringslokalene er vanskelige å leie ut.

5 Ved utformingen av ny kommuneplan for Frogn står drøftingene av et aktivt og levende Drøbak sentrum sentralt, og dette ble også beskrevet som viktig i stedsanalysen for Drøbak og omegn fra mai Rådmannen er opptatt av at balansen mellom nærings- og boligformål i reguleringsplan for Storgata 27 opprettholdes, for å ivareta næringslivet i Drøbak sentrum. Etter rådmannens vurdering vil en endring av deler av bygningen i Storgata 27 fra næringsformål til boligformål kunne medvirke til å redusere ønsket aktivitet langs Storgata, og dermed svekke viktige sentrumsfunksjoner. Rådmannen støtter Verneforeningen i at Drøbaks sentrumsbebyggelse bør utnyttes til formål som skaper aktivitet og allmenn tilgjengelighet. Lokalene i Storgata 27 representerer et stort areal for næringsvirksomhet med potensiale for å skape større variasjon i næringslivet i sentrum. Siden bygningen har et stort, åpent, innvendig galleri er den spesielt egnet til forretninger/næringslokaler i flere etasjer med innvendig adkomst. Deler av virksomhetene i første etasje kan i tillegg ha adkomst rett fra gata/svalgang. Rådmannen er enig med Frogn Næringsråd i at økt næringsaktivitet er nødvendig for å skape et mer levende sentrum i Drøbak. Reguleringsbestemmelsene for antikvarisk spesialområde Drøbak med maksimum 70 % boligandel innenfor blandet formål bolig/næring, vil være ivaretatt for eiendommen dersom det gis dispensasjon for bruksendring. I tillegg til bruksendring søkes det i Storgata 27 om fasadeendring og mindre byggetiltak, som ved vedtak som rådmannens innstilling ikke vil bli aktuelle. Om alternativ 2 eller 3 blir vedtatt vil denne delen av byggesøknaden bli behandlet administrativt. Rådmannen er enig med Verneforeningen i at fasaden i 1. etasje mot Storgata/svalgang med fordel kan justeres/bearbeides for å bedre kontakten med gaterommet utenfor. Etter en samlet vurdering med spesielt vekt på næringslivets utvikling i Drøbak sentrum finner rådmannen at ulempene vil være større enn fordelen ved å gi dispensasjon for et økt antall boliger i Storgata 27 på bekostning av næringslokalene. Bygningen har spesielle kvaliteter både i størrelse og utforming med et innvendig galleri med innendørs adkomst til forretninger/næringslokaler i flere etasjer. Rådmannen anser at denne type bygning kan være et viktig tilskudd for utviklingen av næringslivet i sentrum, som også samsvarer med intensjonen bak reguleringsplanen for Storgata 27. Konklusjon: Rådmannen finner at hensynet bak bestemmelser i reguleringsplan for Storgata 27 vesentlig tilsidesettes ved en bruksendring fra næring til bolig for deler av bygningen. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 anbefaler rådmannen Utvalget for miljø, plan og byggesaker ikke å innvilge dispensasjon fra gjeldende regulering Storgata 27 vedtatt 25.mai 1987, med begrunnelse i ønsket om å styrke næringslivet i sentrum. Rådmannen i Frogn,

6 Harald K. Hermansen Vedlegg som ligger på saken: 1. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan fra næring til boligformål for deler av eiendommen, datert Situasjonskart dater Plantegninger, datert Fasade og snitttegninger datert Fotokopi av fasader, eksisterende situasjon 6. Uttalelse fra Verneforeningen Gamle Drøbak datert Uttalelse fra Akershus Fylkeskommune datert Uttalelse fra Frogn Næringsråd datert Reguleringsbestemmelser i tilknytning til plan for Storgata 27 Frogn kommune, vedtatt 25.mai TIL KOMMUNESTYRETS BEHANDLING: Saken ble anket til kommunestyret av Nicolay Corneliussen, Venstre, i epost av RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for miljø, plan- og byggesaker slutter seg til vurdering og konklusjon i saksutredningen. Utvalget finner at hensynet bak bestemmelser i reguleringsplan for Storgata 27 vesentlig tilsidesettes ved en bruksendring fra næring til bolig. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 innvilger ikke Utvalget for miljø, plan og byggesaker dispensasjon fra gjeldende regulering Storgata 27 vedtatt 25.mai 1987, med begrunnelse at utvalget ønsker å styrke næringslivet i sentrum. Vedtak/behandling i Hovedutvalget for miljø, plan- og byggesaker Behandling: Forslag: På vegne av Fremskrittspartiet fremmet Terje Sørensen følgende forslag (saksfremleggets alternativ 2): «Utvalget for miljø, plan og byggesaker innvilger søknaden om dispensasjon fra gjeldende regulering Storgata 27 vedtatt 25.mai 1987, med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2, da

7 Utvalget finner at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en bruksendring fra næring til bolig som vist på plantegninger (vedlegg 3)». På vegne av Høyre fremmet Dagfinn Danielsen følgende forslag (saksfremleggets alternativ 3): «Utvalget for miljø, plan og byggesaker innvilger delvis søknaden om dispensasjon fra gjeldende regulering Storgata 27, vedtatt 25.mai 1987, med hjemmel i plan- og bygningsloven Endringene innebærer at deler av 2. etasje ombygges til boligformål som omsøkt, mens 1. etasjen i sin helhet er forbeholdt næring. Utvalget finner at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en delvis ombygging fra næring til bolig.» Votering: Fremskrittspartiets forslag fikk 1 stemme og falt (1 = 1 Frp). Ved alternativ votering mellom Høyres forslag og innstillingen ble Høyres forslag vedtatt med 6 mot 5 stemmer (6 = 4 H, 1 Frp, 1 PP, 5= 3 Ap, 1 V, 1 SV). Vedtak: Utvalget for miljø, plan og byggesaker innvilger delvis søknaden om dispensasjon fra gjeldende regulering Storgata 27, vedtatt 25.mai 1987, med hjemmel i plan- og bygningsloven Endringene innebærer at deler av 2. etasje ombygges til boligformål som omsøkt, mens 1. etasjen i sin helhet er forbeholdt næring. Utvalget finner at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en delvis ombygging fra næring til bolig.