Saksframlegg. Fredheim & Paulsby Bygg AS, Fossegrenda 30B, 7038 TRONDHEIM May-Arnhild Sveen Nystad, Dronningens gate 35, 7012 TRONDHEIM

Transkript

1 Saksframlegg DRONNINGENS GATE 35 SØKNAD OM BRUKSENDRING FRA NÆRING TIL BOLIG Arkivsaksnr.: 07/40150 Saksbehandler: Bernt Lothe Andersen Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt søknad om enkle tiltak for bruksendring av 1. etasje i bygård fra næring til bolig. Søknaden er mottatt Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner at det foreligger særlige grunner for å kunne godkjenne dispensasjon for bruksendring av 1. etasje fra forretning til to boenheter. En tredje boenhet avslås da det ikke anses å foreligge særlige grunner for dispensasjon for flere boenheter enn to i 1. etasje. Saken sendes tilbake til administrasjonen som på delegasjon fatter vedtak hvor de tekniske og formelle vilkår ivaretas. Fredheim & Paulsby Bygg AS, Fossegrenda 30B, 7038 TRONDHEIM May-Arnhild Sveen Nystad, Dronningens gate 35, 7012 TRONDHEIM Saksfremlegg - arkivsak 07/

2 Saksutredning: Bakgrunn Kommunen mottok søknad om enkle tiltak for bruksendring av 1. etasje i bygård fra næring til bolig. Søknaden ble endret fra ett-trinns søknadsbehandling da den var mangelfullt dokumentert og betinget dispensasjon. Søknaden ble supplert og Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt Eiendommen er vist som eksisterende bybebyggelse. Eiendommen omfattes av Reguleringsplan for midtbyen i, R 118, stadfestet Eiendommen er regulert til bolig. Eiendommen ligger innenfor spesialområde Sanden (bevaringsområde). Vurdering Forhold til reguleringsplanen En reguleringsplan og dens bestemmelser er rettslig bindende for tiltak innenfor planområdet, jf. plan- og bygningsloven 31 nr 1, jf. 93. Dette innebærer at et tiltak alltid må vurderes mot plangrunnlaget, og hvis motstrid konstateres, vil en tillatelse være betinget av en dispensasjon fra reguleringsplanen. Fasadeendringer, oppføring av bod i bakgård Det fremgår av reguleringsbestemmelsenes 10 at bestående trehus skal bevares og tillates bare ombygget eller modernisert under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til et mer opprinnelig utseende. Bebyggelse i de indre kvartalene tillates helt eller delvis revet og ombygget. I henhold til reguleringsbestemmelsenes 15 skal alle bygningsarbeider nevnt i bygningslovens 93 forelegges Riksantikvaren eller den han bemyndiger til uttalelse. Fasaden mot gaten føres tilbake til et mer opprinnelig utseende. Bruksendring til bolig i 1. etasje Eksisterende situasjon er næring i 1. etasje og bolig i 2. etasje. Det søkes om å bruksendre næringslokalet i 1. etasje til tre boenheter på ca 23, 25 og 46 m² og to utvendige boder i bakgården. Tiltaket er i henhold til reguleringsformålet. De omsøkte tiltak betinger ikke dispensasjon fra reguleringsplanen. Forhold til kommuneplanens arealdel I henhold til plan- og bygningsloven 20-6 må ikke tiltak som er nevnt i 81, 86a, 86b og 93 være i strid med arealbruk eller bestemmelser fastlagt i endelig arealplan. Dette innebærer at et tiltak alltid må vurderes mot arealplanen, og hvis motstrid konstateres, vil en tillatelse være betinget av en dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Kommuneplanens arealdel bestemmelse 7 fastesetter minimumskrav om uterom og parkering basert på antall boligenheter eller BRA. Tiltaket omfatter tre boenheter på 94 m² og to utvendige boder. Kravene medfører en vesentlig skjerping i forhold til tidligere kommunal vedtekt til plan- og bygningsloven 69. Saksfremlegg - arkivsak 07/

3 Parkering Det fremgår av arealdelens bestemmelse 7.1 at minimumskravet til parkering er 0,5 bil og 1,5 sykkel pr 70 m² BRA eller boligenhet. De tre leilighetene har i henhold til dette et minimumskrav til parkering på 1 bil og 3 sykler. Sykkelparkeringen vurderes til å kunne skje i bakgården, men ingen bilparkering. Minimumskravet til parkering er dermed ikke oppfylt. En tillatelse vil derfor kreve en dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 7. Uterom Det fremgår av arealdelens bestemmelse 7.2 at minimumskravet til samlet uterom er 30 m² pr 100 m² BRA eller boligenhet. Det omsøkte tiltak har i henhold til dette et minimumskrav til uterom på 60 m². Det er i dag boliger i 2. etasje som har mulighet til å benytte bakgården. Det er derfor ikke noe tilgjengelig uteareal i bakgården for de nye boenhetene. Minimumskravet til uterom er ikke oppfylt. En tillatelse vil derfor kreve en dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 7. Vurdering av fasadeendringer og oppføring av bod i bakgård Det foreligger en uttalelse fra byantikvaren som ikke har noen avgjørende innvendinger mot tiltaket. Han anbefaler prosjektet ført videre under forutsetning av at det blir anledning til å drøfte detaljer nærmere. Planløsning Leilighet A Ettroms leilighet med adkomst bakgården gjennom kjøkkenet. Kjøkkenvindu mot Drillveita. Oppholdsrom med sovealkove. Vinduer mot Drillveita og Dronningens gate. Leilighet B Felles inngang med leilighet C fra Dronningens gate. Ettroms leilighet med vinduer mot Dronningens gate. Leilighet C Felles inngang med leilighet B fra Dronningens gate. Toroms leilighet med åpen stue/kjøkkenløsning og separat soverom. Stue/kjøkkenvinduer mot Dronningens gate. Soverommet vender mot bakgården. Dispensasjonsvurdering Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 7.1 (parkering) og 7.2 (uterom). En dispensasjon forutsetter at det foreligger særlige grunner, jf. plan- og bygningsloven 7. Utrykket særlige grunner må ses i forhold til de offentlige hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne anses som særlig grunn. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 7.1 parkeringskrav Ansvarlig søker har begrunnet søknaden om dispensasjon med følgende: Saksfremlegg - arkivsak 07/

4 Begrunnelsen for dispensasjonen er at bygningen tilbakeføres til opprinnelig bruk som er bolig. Dagens bruk er kombinert næring/boliger. Når næringsdelen forsvinner vil det bli mindre belastning på omkringliggende parkeringsplasser på dagtid. I området er det soneparkering, samt parkeringshus på Leutenhaven. Dette skulle tilsi at det ikke bør bli noen økt belastning på parkeringsplassene. I retningslinjene til arealdelen, heter det blant annet: For å unngå problemer med uønsket parkering i offentlige gater, skal det etableres tilstrekkelig med parkeringsplasser for biler og andre motorkjøretøy og sykler på egen grunn. Areal til uterom skal prioriteres foran areal til parkering dersom det ikke er tilstrekkelig areal for å oppfylle begge kravene. Dersom kravet til parkering fravikes skal det i en parkeringsplan redegjøres for konsekvenser for omgivelsene og foreslås eventuelle avbøtende tiltak. Parkeringskravet på 1 bil for det omsøkte tiltaket er ikke oppfylt. Beboere og besøkende henvises til å benytte parkeringshus. I tidligere kommunal vedtekt til plan- og bygningsloven 69 var det i midtbyen tilstrekkelig å utarbeide en parkeringsplan. Det var ikke minimumskrav til antall parkeringsplasser. I en rekke søknader om bruksendring til bolig i Midtbyen er parkeringsplaner med tilvarende løsninger blitt godkjent. De fleste eiendommene i Midtbyen har minimal eller ingen plass til parkering på egen grunn eller mulighet til å kunne få tinglyst avtale om leie av parkeringsareal i rimelig nærhet. De skjerpede kravene til parkering gjør det derfor nå meget vanskelig å få gjennomført bruksendring til bolig uten at det dispenseres fra krav til parkering. Det foreligger en parkeringsplan hvor det er redegjort for at parkeringsbehovet dekkes opp av nærliggende parkeringshus. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 7.2 uteromskrav Ansvarlig søker har begrunnet søknaden om dispensasjon med følgende: Vedrørende uterom så er det noe begrenset på egen tomt siden dette er i byområde. Dette blir imidlertid ivaretatt med byens grønne lunger samt et effektivt og godt utbygd kollektivtilbud i umiddelbar nærhet. I retningslinjene til arealdelen, heter det blant annet: For å sikre fortetting med tilstrekkelig bokvalitet og sikre befolkningens, og særlig barn og unges helse og trivsel, skal det i plan- og utbyggingssaker med nye boliger avsettes gode uteoppholdsareal på egen grunn i form av definerte uterom for individuell og felles bruk, herunder lek. Ifølge plan- og bygningsloven 69.1 heter det blant annet: Det skal i nødvendig utstrekning sikres areal for tilfredsstillende oppholdssted i det fri for beboerne, herunder lekeplass for barn. Minimumskrav til uterom på 60 m² for det omsøkte tiltaket er ikke oppfylt. Plan- og bygningsloven har ikke spesifisert hvor lite et oppholdssted i det fri skal være, men angitt i nødvendig utstrekning. I en rekke søknader om bruksendring til bolig i Midtbyen er tiltak med mindre uterom enn den omsøkte blitt godkjent. Mange eiendommer i Midtbyen har minimal eller ingen plass til uterom på egen grunn. De nå tallfestede kravene til uterom gjør det derfor meget vanskelig å få gjennomført bruksendring til bolig uten at det dispenseres fra krav til uterom. Saksfremlegg - arkivsak 07/

5 Det er et ønske at eksisterende bygningsmasse i minst mulig grad skal bli stående ubrukt. Rådmannen ønsker å legge til rette for at eksisterende bygningsmasse skal kunne utnyttes på en forsvarlig måte. Rådmannen ønsker imidlertid ikke å åpne for en dispensasjonspraksis hvor man får godkjent et ubegrenset antall nye boenheter. Med økt antall boenheter øker også det generelle presset på området i forhold til parkering og uteromsbehov. I denne saken er det søkt om etablering av tre nye boenheter i 1. etasje, hvorav to meget små ettromsleiligheter. Etter rådmannens vurdering bør det være mulig å få til en hensiktsmessig utnyttelse av 1. etasje ved å redusere leilighetsantallet til to. På grunnlag av begrunnelsen i dispensasjonssøknaden og i tidligere praksis finner rådmannen å kunne dispensere fra minimumskravet til uterom og parkering for deler av tiltaket. Rådmannen finner at det foreligger særlige grunner for å dispensere fra kravet til parkering og uterom for etablering av to nye boenheter i 1. etasje på eiendommen, men ikke for ytterligere en. Konklusjon På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner rådmannen å kunne dispensere fra kommuneplanens arealdel 7.1 (parkering) og 7.2 (uterom) for bruksendring av 1. etasje fra forretning til 2 boenheter. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Tegningsmateriale av omsøkte tiltak Orienteringsvedlegg 1: Orienteringsvedlegg 2: Orienteringsvedlegg 3: Orienteringsvedlegg 4: Orienteringsvedlegg 5: Reguleringsbestemmelser Plankart Arealdel Retningslinjer og bestemmelser vedtatt av bystyret Ortofoto Situasjonsplan Saksfremlegg - arkivsak 07/