Saksframlegg. Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2013p190e02 13/ Dato: OFFENTLIG ETTERSYN REGULERINGSENDRING FOR DEL AV KVARTAL 61B

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Marianne Bismo Arkiv: PLAN 2013p190e02 13/ Dato: OFFENTLIG ETTERSYN REGULERINGSENDRING FOR DEL AV KVARTAL 61B Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan, kart datert Forslag til reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse Andre saksdokumenter ikke vedlagt (fås ved å kontakte saksbehandler): 1. Tiltakshavers sammenfatning av høringsuttalelsene. 2. Originale høringsuttalelser 3. Støyutredning Sammendrag Lillehammer kommune har mottatt et privat forslag til regulerlingsendring for del av kvartal 61B, også kalt sentrum p-hus. Området er regulert gjennom reguleringsplan for Lillehammer sentrum. Reguleringsforslaget legger til rette for utvidelse av parkeringshuset og bygging av boliger ovenpå parkeringshuset. Administrasjonen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Fakta Søker Søker er LARKAS AS, konsulent er Areal+. Formål Formålet med planarbeidet er å utvide dagens parkeringsmuligheter på eiendommen, å tilrettelegge for boliger, samt ev. å tilrettelegge for sentrumsformål som stellerom eller toalett. Plangrunnlag Området er regulert gjennom reguleringsplan for Lillehammer sentrum, vedtatt den Reguleringsformålene for dette kvartalet er parkeringshus, gang-/sykkelveg, samt kombinerte formål allmennyttig/forretning/kontor/bolig og forretning/kontor/bolig. I reguleringsplanen er det avmerket et restriksjonsområde for parkeringsanlegg, de eksisterende 240 parkeringsplassene er inntegnet, samt 160 nye parkeringsplasser.

2 Områdebeskrivelse Planområdet ligger i bakkant av gågata, sentralt i Lillehammer. Planområdet er avgrenset av Anders Sandvigs gate i øst, Jernbanegata i sør, Bryggerigata i nord og noe vest for «passasjen». Eksisterende p-hus opptar store deler av arealet i dag, i tillegg til en åpen parkeringsplass. Mot Jernbanegata ligger tre eldre, bevaringsverdige trehus. Planforslaget Planforslaget forholder seg hovedsakelig til eksisterende reguleringsplan for området, men fraviker på enkelte områder. Det planlegges å utvide dagens parkeringshus, og tilrettelegge for boliger oppå parkeringshuset. Boligene er en endring fra dagens reguleringsplan. Møne- og gesimshøyde planlegges hovedsakelig innenfor det som er tillatt i dag, men i nedre del av Bryggerigata planlegges det høyder på maksimalt hhv. 2,3 og 3,4 m over dagens tillatte nivå. I forslaget er det tatt inn at hovedbygning mindre enn 18 m fra Jernbanegata og Anders Sandvigs gate skal ha skråtak, mot eksisterende regulering hvor det er krav om saltak. Lekeplass planlegges på takterrasse, noe som avviker fra kravet i eksisterende reguleringsplan om at lekeplass skal etableres på bakkenivå. Hovedadkomsten til parkeringshuset vil være fra Bryggerigata som i dag. I tillegg planlegges ny adkomst via Jernbanegata. I dagens regulering er adkomst vist fra Bryggerigata, og i bestemmelsene står det: «Inn- og utkjøring til disse parkeringsanleggene skal plasseres prinsipielt i samsvar med atkomstpilene på plankartet.» Byggingen planlegges i to trinn. Når begge trinn er ferdigstilt vil det være opparbeidet min. 160 nye parkeringsplasser innenfor planområdet, som er det kravet gjeldende reguleringsplan setter. Vest for det nederste av trehusene i Jernbanegata er arealet som er regulert til bevaring redusert med 2 m, til 6 m fra bygningen. Nedenfor dette området planlegges det kombinert formål parkeringshus, bolig og sentrumsformål. Av sentrumsformål har tiltakshaver nevnt stellerom eller toalett. Planprosess Oppstartsmøte ble holdt den Kunngjøring om oppstart av planarbeidet ble annonsert i GD den , varslet til berørte parter i brev datert Det kom inn 6 merknader til varsel om planoppstart. Merknadene kom fra Oppland fylkeskommune, Fylkesmannen i Oppland, Statens vegvesen, Eidsiva, Gudbrand Lunde Hatfield m. fl. og Marit Hauger. De to sistnevnte representerer naboeiendommer. Tiltakshaver har sammenfattet uttalelsene og gitt sine kommentarer, dokumentet kan fås ved å kontakte saksbehandler. Hovedtema som er tatt opp i høringsuttalelsene er bokvalitet, universell utforming, tilrettelegging for barn og unge, gode utearealer, hensyn til nabohus, støy, luftkvalitet. I initierende møter mellom tiltakshaver og kommunen har inn- og utkjøring til parkeringshuset vært et tema. Vi viser til avsnitt «Vurdering» for utdyping av de enkelte temaene som er tatt opp.

3 Vurdering Adkomst Det legges opp til å bruke eksisterende inn-/utkjørsel til parkeringshuset fra Bryggerigata. I tillegg vil inn-/utkjørsel skje via Jernbanegata, der adkomst til utendørs parkeringsplass er i dag. Administrasjonen har påpekt at adkomsten via Jernbanegata kan være problematisk, idet det er naturlig å fortsette ned Jernbanegata ved utkjøring, særlig vinterstid, og at dette kan gi økt bilkjøring i sentrumsområdet og over gågata. Tiltakshaver mener adkomsten i Jernbanegata kan fange opp biler på leting etter parkeringsplass før de krysser gågata. Europark, som drifter parkeringshuset, vil stå for vintervedlikehold som også skal sikre at biler kan kjøre opp Jernbanegata fra parkeringshuset vinterstid. To inn-/utkjørsler gir driftssikkerhet for parkeringshuset. Hovedadkomsten skal være via Bryggerigata. Tiltakshaver skriver at trafikken til den sekundære adkomsten via Jernbanegata bør begrenses, og at det er viktig at det skiltes godt i Anders Sandvigs gate for å finne vegen til hovedadkomsten i Bryggerigata. Administrasjonen ser det som viktig at det gjøres tiltak for å sikre at adkomsten i Bryggerigata blir hovedadkomst. Barn og unges interesser Det planlegges en takterrasse på 600 m 2, hvor det er planlagt uterom for både barn og voksne. I reguleringsplan for Lillehammer sentrum presiseres det at lekeplass skal være på bakkenivå. Lekeplass på takterrasse strider dermed mot gjeldende reguleringsplan. Det vil være vanskelig å finne trafikksikkert og godt areal til lekeplass på bakkenivå i dette kvartalet. Takterrassen vil være et skjermet område med gode solforhold og ingen trafikk. Administrasjonen mener dette vil være et godt alternativ til lekeplass på bakkenivå for dette kvartalet. Det vil være viktig å sikre takterrassen slik at ingen faller ned fra den. Denne nærlekeplassen vil kun være tilgjengelig for beboerne i leilighetene, og vil dermed være mer privat enn den ideelt sett burde være. Administrasjonen mener likevel at dette kan aksepteres for dette kvartalet. Nærmeste eksisterende lekeplass ligger langs Anders Sandvigs veg, og Bryggerigata må krysses for å nå den. Fortetting Fylkesmannen og fylkeskommunen uttaler at det er positivt med fortetting i sentrumsnære områder, og at det vil være viktig å sikre god bokvalitet for leilighetene. Fortetting i sentrumsnære områder er i tråd med kommuneplanens arealdel, og gir positive effekter i form av mindre transportbehov for å nå sentrumsfasiliteter. Administrasjonen mener det er positivt at det blir bygget parkeringshus som realiserer parkeringsplasser i de områdene som er satt av til dette i reguleringsplan for Lillehammer sentrum. Videre vil flere boenheter nær sentrum bidra til et levende sentrum i Lillehammer. God bokvalitet må sikres, og det vil være en fordel om leilighetene er av forskjellig størrelse. Leilighetene vil ha privat terrasse/balkong med gode solforhold. I tillegg planlegges det en felles takterrasse på ca. 600 m 2, denne vil ligge skjermet for vind og innsyn, og ha gode solforhold. Hensyn til trehusbebyggelse i Jernbanegata Trehusbebyggelsen langs Jernbanegata er bevaringsverdig, og er i gjeldende reguleringsplan avsatt til spesialområde bevaring, samt at hvert enkelt trehus er regulert til «bygning som skal bevares». Hensynssona for «arealer som skal bevares» er i planforslaget redusert 2 m mot vest, slik at det er 6 m hensynssone videre vest for husveggen på det nederste trehuset. Avstanden trehusene imellom er også ca. 6 m, og tiltakshaver skriver at dette vil gi kvartalet en jevn og god fordeling av bygningsvolumer. Administrasjonen er enig i at dette kan skape en bedre «rytme» mellom husene.

4 Hensyn til nabobebyggelse Tiltakshaver ønsker at bygget blir en overgang mellom det industrielle preget nord for Bryggerigata og trehusbebyggelsen mot sør. Kvartalet skal fylles helt ut, og har forskjellig uttrykk fra nord og sør. Det vil være en krevende arkitektonisk oppgave å skape en slik overgang. For enkelte naboer kan utsikt og solforhold bli dårligere med det nye bygget. Generelt må man regne med at det i sentrumsområder vil skje fortetting som kan gå på bekostning av innsyn og solforhold hos naboer. Det vil likevel være mulig å se på tiltak for å redusere ulempen for naboer. For å redusere innsynet fra utearealet til de nye boligene foreslår tiltakshaver å trekke rekkverket på takterrassen ca. 1 m vekk fra kanten. Høyder Det planlegges byggehøyde over det som er tillatt i eksisterende reguleringsplan i området nederst i Bryggerigata. Ulempene med dette vil hovedsakelig være at det vil ta noe mer lys og utsikt først og fremst fra lokalene på andre siden av Bryggerigata. Administrasjonen mener dette er akseptabelt akkurat her. Parkering Parkeringskravet til leilighetene følger av kommuneplanens arealdel. I reguleringsplan for Lillehammer sentrum er det forutsatt at det skal bygges 160 nye parkeringsplasser vest for dagens parkeringshus med 240 parkeringsplasser. Det planlegges ca. 170 nye parkeringsplasser i trinn 1 og 2 i planene. Utvidelse av parkeringshuset er ønskelig fra administrasjonens side. Parkering i parkeringshus er mindre arealkrevende enn åpne parkeringsplasser, og kan bidra til mindre gateparkering. Støy Statens vegvesen og Fylkesmannen påpeker at Anders Sandvigs gate er trafikkbelastet, og at boliger langs gata kan bli støyutsatt. Tiltakshaver har fått utarbeidet en støyrapport som viser at planlagte leiligheter ligger innenfor gul støysone, og at det derfor må gjennomføres støydempende tiltak. I eksisterende reguleringsbestemmelser for det gjeldende området er det krav om at T-1442 (Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging) skal legges til grunn. Denne bestemmelsen vil fortsatt gjelde ved en ev. reguleringsendring. Dette er også presisert i de foreslåtte bestemmelsene, som vil gjelde i tillegg til eksisterende reguleringsbestemmelser. Administrasjonen mener ulemper rundt trafikkstøy er ivaretatt gjennom disse bestemmelsene. Universell utforming Universell utforming av boliger, parkeringshus og ev. sentrumsformål er ivaretatt gjennom bestemmelser i reguleringsplan for Lillehammer sentrum. Konklusjon: Planforslaget legger til rette for en utvidelse av parkeringshuset i kvartalet, samt boliger ovenpå parkeringshuset. Planforlaget bidrar til flere sentrumsnære boenheter, samtidig som planforslaget bidrar til å samle flere parkeringsplasser på et mindre område, slik at gateparkeringen kan reduseres. Administrasjonen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.

5 Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : Forslag til reguleringsplan for del av kvartal 61B, med plankart datert og planbestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Lars Rudi tjenesteområdeleder Marianne Bismo saksbehandler