Vår ref. 10/29442 oppgis ved alle henvendelser

Transkript

1 Delegasjonssak nr: FBR RAM 3890/10 Bergersen Arkitekter AS Postboks 2682 Sentrum N-7415 TRONDHEIM RAMMETILLATELSE Vår saksbehandler Odd Morten Hansen Vår ref. oppgis ved alle henvendelser Deres ref. Gunnar Stenberg Dato Fjordgata 66, rammetillatelse for ombygging av brygge - fasadeendringer, innvendige endringer, bruksendring næring, servering, bolig Byggested: Fjordgata 66 Gnr./Bnr.: 401/71 Ansvarlig søker: Bergersen Arkitekter AS Tiltakshaver: 3T Eiendom AS Bygningssjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet og fattet vedtak i påfølgende sak. Innledning Deres søknad om tillatelse til tiltak, rammetillatelse, er mottatt byggesakskontoret Søknaden er komplettert , , og Tegninger mottatt byggesakskontoret og ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Søknaden gjelder ombygging av brygge. - Bruksendring fra forretning til boliger i 3. og 4. etasje - Ny trappestamme og heis - Lysgårder og tilhørende åpninger i takflate i midtre seksjon av tak mot øst - Innvendig tilleggsisolering av yttervegger og tak - Fasadeendringer, endring av vinduer - Nye inntrukne balkonger for leilighetene. Det vises til godkjenning av sprinkleranlegget i FBR ETT 4493/10, datert Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt Eiendommen er vist som bybebyggelse. Eiendommen omfattes også av «Reguleringsplan for Midtbyen», stadfestet Eiendommen er regulert til «lager, engros, forretning, kontor». Nabovarsel Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte. Det er innkommet merknader fra Trondheim Private Sykehus AS (TPS), datert TPS er ikke hjemmelshaver, men holder til i Fjordgata 68. anser at TPS er en berørt part, og vil vurdere nabomerknaden. Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: Telefaks: Organisasjonsnummer: NO E-postadresse: byggesak.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse:

2 Side 2 TPS har merket seg planene om et serveringssted i 1. etasje, og er bekymret for fyll, bråk og hærverk som følge av ytterligere et serveringssted i et område med stor tetthet av utesteder allerede. forstår at et sykehus kan oppleve de problemene som beskrives i nærheten av serveringssteder. En anser imidlertid at dette er generelle problem i sentrum av en by, og at sykehuset slik sett er mer malplassert enn utesteder i et slikt område. Da sykehuset etablerte seg i lokalene var de trolig klar over at dette var et område med mange serveringssteder i nærheten. anser ikke at etablering av et serveringssted, med eller uten uteservering, vil medføre noen ulempe for naboer ut over det en må påregne i dette området. Berørte myndigheter Byantikvaren: Bebyggelsen er regulert til bevaring. Eiendommen er en del av området «Bryggerekken i Fjordgata. Ravnkloa» som er definert i reguleringsplanen. Tiltaket er vurdert i samråd med byantikvaren. Byantikvaren har følgende vurdering av de siste tegningene: Byantikvaren finner at de nå reviderte tegninger i det alt vesentlige presenterer en akseptabel løsning. Det legges da til grunn da at de to store åpningene som er prosjektert i østre takflate forutsettes overglasset. Når det gjelder oppbygg over tak for heis så vil det ut fra en antikvarisk vurdering være klart vesentlig at dette utelates; jfr. opplysninger om at det finnes andre akseptable sikkerhetsløsninger for heis enn fri høyde i sjakten over gondolens øverste stoppunkt. Hilsen Byantikvaren Gunnar Houen deler byantikvarens vurdering, både når det gjelder de akseptable fasadeendringene, og når det gjelder heisoppbygget. Det er svært uheldig å ta hull i takflata og sette inn et takoppbygg med heis på denne måten. anser at denne løsningen helt klart er i strid med de bevaringshensyn som ligger i reguleringsplanen. TEK (6) sier: I eksisterende bygning der det ikke er mulig å oppnå tilfredsstillende sikkerhetsrom, skal installasjonen ha mekanisk blokkeringsmulighet som hindrer klemming og knusing. TEK åpner således for løsninger som ikke behøver et takoppbygg der det ikke er mulig å oppnå tilfredsstillende sikkerhetsrom. Her er det ikke mulig, da bevaringshensyn ikke tillater det. Det må eventuelt vurderes en dispensasjon fra reguleringsplanens bevaringsbestemmelse. vurdering er at det vil være vanskelig å argumentere for en slik dispensasjon, all den tid det finnes akseptable tekniske løsninger for heis innenfor dagens takflate. Ut over dette anses fasadeendringene å være i tråd med de bevaringshensyn som ligger i reguleringsplanen. Dispensasjon

3 Side 3 Det søkes om dispensasjon fra følgende bestemmelser: 1. Reguleringsplanens formål 2. Kommuneplanens arealdel 7.1, parkering 3. Kommuneplanens arealdel 7.2, uterom 4. TEK 12-7, romhøyde En dispensasjon forutsetter at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne være avgjørende. 1 Reguleringsplanens formål: Eiendommen er regulert til «lager, engros, forretning, kontor». Det søkes om bruksendring til boliger i 3. og 4. etasje. Reguleringsplanens bestemmelse 30 sier: ( ) Bygningsrådet kan tillate endret bruk der forholdene tilsier det. anser at forholdene kan tilsi en annen bruk i dette tilfellet. er opptatt av at bryggerekka ikke blir stående tomme, og ønsker å åpne for en annen bruk enn det som ble regulert i Det legges også til grunn at det i andre brygger i Fjordgata er gitt dispensasjon for formålet for å innrede til boliger. anser at det kan gis dispensasjon fra formålet i reguleringsplanen. 2 Kommuneplanens arealdel 7.1 Kravet til parkering er 0,5 p-plasser pr. 70 m 2 BRA eller pr. boenhet for boligene. Det betyr 5 p- plasser i dette tiltaket. det omsøkte tiltaket vil få 3 p-plasser. Søker har omgjort noen arealer fra p- plasser til boder for boligene. anser at det er viktig med boder og sykkelparkering for slike boliger i sentrum. Med henvisning til andre byggesaker i Midtbyen hvor det er gitt dispensasjon fra kravet til parkering, anser byggesakskontoret at det også her kan gis dispensasjon fra parkeringskravet. 3 Kommuneplanens arealdel 7.2 Kravet til uterom er 30 m 2 pr. 100 m 2 BRA eller pr. boenhet. Søker skriver at en slik brygge i utgangspunktet har lite egnet uteareal. Det blir etablert noe utearealer i form av balkonger, 4-5 m 2 pr bolig. I tillegg vil Jomfruallmenningen være et godt offentlig uterom i umiddelbar nærhet. ser at muligheten for utearealer er svært begrenset på denne eiendommen, med mindre man vil ødelegge den bevaringsregulerte bebyggelsen eller ta av offentlig uteareal. Det er derfor klart at dette kravet er nærmest umulig å oppfylle dersom man skal godkjenne bruksendring til boliger. Med henvisning til andre byggesaker i Midtbyen hvor det er gitt dispensasjon fra kravet til uteoppholdsarealer, anser byggesakskontoret at det også her kan gis dispensasjon fra dette kravet. På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner byggesakskontoret å kunne dispensere fra reguleringsplanens formål, kommuneplanens arealdel 7.1 og TEK 12-7 I pbl 31-2, 4. ledd står det: Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre

4 Side 4 hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen. Det betyr at kommunen kan godkjenne avvik fra TEK uten dispensasjon, dersom vilkårene i bestemmelsen foreligger. TEK omhandler romhøyde. Noen av leilighetene får lavere romhøyde enn det som veiledningen anbefaler som et minstemål, 2,2 m. Av antikvariske grunner er det svært lite ønskelig å endre byggets konstruksjon for å øke etasjehøyden. Romhøyden vil således bli lavere enn kravet i TEK enten man skal innrede til boliger eller til arbeidsplasser. Så med mindre bryggene kun skal brukes til lager som de opprinnelig var bygd for må det aksepteres en noe lavere romhøyde. anser således at forutsetningene for et avvik fra TEK 12-7 er til stede i dette tilfellet. Energikrav TEK 14-1 (4) sier: For tiltak der oppfyllelse av krav i dette kapittel ikke er forenlig med bevaring av kulturminner og antikvariske verdier, gjelder kravene så langt de passer. er klar over at det vil være svært vanskelig å tilfredsstille alle TEKs krav til energibruk, og at det følgelig vil være nødvendig med noen kompromisser. Det gjøres imidlertid oppmerksom på at bestemmelsen sier at bestemmelsen gjelder så langt de passer ikke at bestemmelsen ikke gjelder for bygg med antikvarisk verdi. Ved søknad om igangsettingstillatelse ber vi om en redegjørelse for hvilke bygningstekniske tiltak det er mulig å gjøre for å redusere byggets energibruk. Ansvarsrett: Det ble gitt ansvarsrett for brannprosjektering og sprinkleranlegget i delegasjonssak nr: FBR ETT 4493/10, datert Disse ansvarsrettene gjentas nedenfor, og er således gjeldende for hele tiltaket. Tiltaket Bygget er bevaringsregulert, og byggesakskontoret er følgelig opptatt av at bygget blir nennsomt behandlet. Det er kun lagt ved nokså grove tegninger som beskriver endringene, som byggesakskontoret og byantikvaren har funnet akseptable. forutsetter at det tas like mye hensyn også på detaljnivå. Ved søknad om igangsettingstillatelse må det legges ved en detaljert riveplan hvor det redegjøres for hvilke bygningsdeler som skal endres. Det må videre redegjøres for fargevalg, skilting har ut over dette ingen vesentlige innvendinger til det omsøkte tiltaket. Lokal godkjenning for ansvarsrett I samsvar med søknad om ansvarsrett tildeles ansvarsrett til: Bergersen Arkitekter AS med organisasjonsnummer for følgende ansvarsområder: Ansvarlig søker, tiltaksklasse 2

5 Side 5 TekØk Rådgivning AS med organisasjonsnummer for følgende ansvarsområde: Ansvarlig prosjekterende (brann), tiltaksklasse 3 Prosjektutvikling Midt-Norge AS med organisasjonsnummer for følgende ansvarsområde: Ansvarlig kontrollerende (brannprosjektering), tiltaksklasse 3 VVS Friden AS med organisasjonsnummer for følgende ansvarsområder: Ansvarlig prosjekterende (sprinkleranlegg), tiltaksklasse 2 Ansvarlig utførende (sprinkleranlegg), tiltaksklasse 2 Foretakene har sentral godkjenning for ansvarsrett med godkjenningsområder som er dekkende for omsøkte ansvarsområde. Foretaket oppfyller kravene i byggesaksforskriftens (SAK10) tredje del (Godkjenning og ansvar). Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelser gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. VEDTAK: SØKNAD OM TAKOPPBYGG FOR HEIS AVSLÅS MED HJEMMEL I REGULERINGSPLANENS BESTEMMELSE 32. SØKNAD OM RAMMETILLATELSE FOR ØVRIGE TILTAK GODKJENNES I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra reguleringsplanens formål, kommuneplanens arealdel 7.1 og 7.2. Det vises til ovennevnte begrunnelse. Det vises til plan- og bygningsloven 20-1 og Før søknad om igangsettingstillatelse kan gis må følgende foreligge. - Samtykke fra arbeidstilsynet - Redegjørelse for energibruk og bygningstekniske tiltak - Rivingsplan - Detaljtegninger med farger, skilting osv. Andre deler av tiltaket enn sprinkleranlegget må ikke igangsettes før det foreligger igangsettingstillatelse. gjør oppmerksom på at alle relevante myndighetskrav må kunne dokumenteres innfridd. Informasjon fra byggesakskontoret Klagerett Vedtaket kan påklages av alle involverte parter innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagte melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak. Gebyrer og avgifter Gebyrer og avgifter i samsvar med utstedte fakturaer skal betales. Gebyrer og avgifter må også betales hvis vedtaket påklages. Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med gjennomføringsplanen og foretakets eget system.

6 Side 6 Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket og fremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Tilsyn I henhold til plan- og bygningsloven 25-1, jf. SAK har byggesakskontoret utarbeidet en strategi for tilsynet som bl.a. innebærer at vi prioriterer tilsyn med brannsikkerhet i særskilte brannobjekt, brukbarhet i publikums- og arbeidsbygninger, energibruk i bygninger, avfallsplaner og miljøsaneringsbeskrivelser samt sluttdokumentasjon for tiltaket. vurderer at det kan være aktuelt med tilsyn i det omsøkte tiltaket, og ber om at det tilrettelegges for dette både i forbindelse med søknad om igangsettelse og ved søknad om ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Tilsvarende gjelder for dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges, jf. plan- og bygningsloven Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Odd Morten Hansen saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg: Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Kopi med vedlegg: 3T Eiendom AS, Kjøpmannsgata 32, 7011 TRONDHEIM Klinikk Stokkan AS Avd. Sentrum, Fjordgata 68, 7010 TRONDHEIM