DELVIS RAMMETILLATELSE

Transkript

1 Delegasjonssak nr: FBR RAM 570/11 Nordenfjeldske AS postboks 2726 St. Hanshaugen N-0131 OSLO DELVIS RAMMETILLATELSE Vår saksbehandler Ane Tinmannsvik Vår ref. oppgis ved alle henvendelser Deres ref. Dato Bragevegen 3 A, delvis rammetillatelse - søknad om tillatelse til tiltak for innredning av kjeller, tilbygg, fasadeendring og riving av eksisterende inngangsparti Byggested: Bragevegen 3 A Gnr./Bnr.: 70/92 Ansvarlig søker: Nordenfjeldske AS Tiltakshaver: Ron A. Emil Bakke Bygningssjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av plan- og bygningsloven 8 og Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet og fattet vedtak i påfølgende sak. Innledning Deres søknad om tillatelse til tiltak, rammetillatelse, er mottatt byggesakskontoret Tegninger og dokumentasjon mottatt byggesakskontoret 10.06, og ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Søknaden gjelder riving av eksisterende inngangsparti, tilbygg med kjeller, endring av terrasse og balkong, fasadeendringer og bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel og etablering av lysgraver. Forhåndskonferanse er ikke avholdt. Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte. Det er ikke innkommet merknader til omsøkte tiltak. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt Eiendommen er vist som eksisterende tettbebyggelse. Eiendommen omfattes også av reguleringsplan r0163, stadfestet Eiendommen er regulert til boligformål. Vurdering/begrunnelse Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: Telefaks: Organisasjonsnummer: NO E-postadresse: [email protected] Internettadresse:

2 Side 2 Dispensasjoner (for tilbygg) Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra reguleringsplan jf. veglovens 29, byggegrense mot veg, og plan- og bygningslovens (PBL) 70 nr. 2, avstand til nabogrense. En dispensasjon forutsetter at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne være avgjørende. Avviket fra veglovens krav til 7,5 meter til kant av veg er i følge søker ca 1,1 meter. Som begrunnelse for dispensasjonen har søker anført at plasseringen ikke er i strid med hensynet bak bestemmelsen. Videre er det forklart at omsøkte plassering gir den mest helhetlige løsningen og at tiltaket samsvarer med tilsvarende utbygginger i området. Plasseringen medfører ingen spesielle ulemper. støtter seg til søkers begrunnelse. Overskridelsen er liten, og etter vår vurdering i dette tilfellet ikke i strid med intensjonene bak bestemmelsen. Bragevegen 3a er halvpart av en tomannsbolig. Avstanden fra det omsøkte tilbygget til nabogrensen mot Bragevegen 3 er 0 meter, og det foreligger ikke nabosamtykke. Dispensasjonssøknaden er utførlig begrunnet, og vi viser til denne i sin helhet. har lagt vekt på at det er snakk om en tomannsbolig, og at den andre halvparten har et takoverbygg med tilsvarende plassering. Det er byggesakskontorets vurdering at tilbygget ikke vil påføre nabo betydelig ulempe, og at tilbygget ikke er i strid med intensjonen bak bestemmelsen om avstand til nabogrense. På bakgrunn av ovennevnte vurderinger finner byggesakskontoret å kunne dispensere fra reguleringsplan jf. veglovens 29, byggegrense mot veg, og PBL 70 nr. 2, avstand til nabogrense for omsøkte tilbygg. Riving av eksisterende inngangsparti og endring av terrasse og balkong har ingen vesentlige innvendinger til omsøkte riving av inngangsparti og endring av terrasse og balkong. Tilbygg Overgangen mellom tilbygget og naboens takoverbygg er ikke optimal, vurdert ut i fra PBL 74 nr. 2, estetikk. Det er likevel byggesakskontorets vurdering at den delen av tilbygget som er over bakken kan aksepteres. Vi antar at vinduet vist på fasade nordvest, i innvendig hjørne mot nabo, er tegnet inn ved feiltagelse. Dette er vist som en tett vegg i plantegningen, og vi legger til grunn at det ikke skal være vindu her. Det er argumentert for at lys- og utsynskrav i kjeller tilfredsstilles. fastholder at dette ikke er tilfelle for kravet til utsyn, og kjellerdelen av tilbygget kan derfor ikke godkjennes som oppholdsrom (se vurdering under bruksendring kjeller ). Før igangsettingstillatelse gis må det sendes inn en oppdatert plantegning som kun viser tilleggsdel i kjelleren. har ut over dette ingen vesentlige innvendinger til omsøkte tilbygg. Bruksendring kjeller

3 Side 3 Ansvarlig søker mener at kravene til lys og utsyn er ivaretatt for kjeller, med unntak av trim- /arbeidsrom. har ikke gått nærmere inn i beregningene for dagslys, men fastholder at kravet til utsyn ikke tilfredsstilles. Søker har skrevet en lang redegjørelse for hvorfor og hvordan han mener at kravene tilfredsstilles, og vi viser til denne i sin helhet. Redegjørelsen går delvis på hvordan gjeldende lovverk og forskrifter skal fortolkes. Man anfører blant annet at vi må se bort i fra den nye veiledningen til teknisk forskrift. Det er riktig at det i dette tilfellet er TEK07 som kommer til anvendelse. Bestemmelsen er 10-33, lys og utsyn. I forbindelse med ny PBL har det også kommet ny teknisk forskrift, TEK10, og ny veiledning til teknisk forskrift. Den nye veiledningen gjelder også for TEK07, sammen med gammel veiledning, der lovteksten ikke har blitt endret. Både TEK07 og TEK10 angir at rom for varig opphold må ha vinduer og utsyn. Det er ingen vesentlig forskjell i formuleringene. Ny forskrift går imidlertid lenger i å beskrive hvordan kravet til utsyn skal tolkes. Det er altså ikke snakk om et nytt eller strengere krav, men en utdyping av hvordan kravet skal forstås. Tidligere har saksbehandlingspraksisen for utsyn vært mindre streng, på grunn av at veiledning til forskriften var mer åpen for friere tolkning. Det har altså blitt en innstramming av saksbehandlingspraksis, fordi veiledningen nå er mer spesifikk. At søknaden ble registrert betyr altså ikke at vi kan se bort i fra den nye veiledningen. Det er i veiledningen(e) angitt at Tilfredsstillende utsyn oppnås når vindusflater hindrer innestengtfølelse og gir person som oppholder seg i rommet god kontakt med det fri både sittende og stående. (både i gammel og ny veiledning) og For at person som sitter skal kunne ha god kontakt med det fri, må rom ha vindu i vertikal yttervegg og med underkant vindu maksimum 0,9 m over underliggende gulv. (ny veiledning). Det er ikke oppgitt brystningshøyde i snittegningen, men vinduene sitter helt opp under taket, og vi antar at brystningshøyden er ca 1,6 m. mener at kjellerrommene som er omsøkt uansett ikke vil få tilstrekkelig god kontakt med det fri, som jo nettopp er intensjonen bak bestemmelsen. Men mindre man står ved vinduene i de omsøkte soverommene er det lite sannsynlig at man vil se noe særlig annet enn bakken utenfor. Trim/arbeidsrommet har sannsynligvis samme brystningshøyde og man vil i bestefall se rett inn i garasjeveggen ovenfor. For den nye delen av kjelleren vil man kun ha utsyn til lysgrav, og selv om større vinduer muligens vil gi gode lysforhold, tilfredsstilles ikke kravet til utsyn. Det er etter byggesakskontorets vurdering helt klart at kravet til utsyn ikke tilfredsstilles i henhold til TEK , lys og utsyn. Det påpekes også at soverom i kjeller også ut i fra en mer liberal tolkning av utsynskravet (tidligere saksbehandlingspraksis) sannsynligvis ikke ville blitt ansett som tilfredsstillende. På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner byggesakskontoret ikke å kunne godkjenne omsøkte bruksendring av kjeller. Kjellervinduer og lysgraver I PBL 74 nr. 2 står det: Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. ( ) Uten rom for varig opphold i kjeller er det ikke lenger samsvar mellom utforming og funksjon for større kjellervinduer og lysgraver. Lysgraver kan i noen tilfeller være en akseptabel løsning for å gi

4 Side 4 mer lys til rom til mer perifert opphold (for eksempel hobbyrom og kjellerstue), rom som er å anse som et supplement til hoveddelen. Kjellere er ofte uegnet for soverom/stue, og virkemidlene for å forsøke å tilpasse gir i dette tilfellet ikke tilstrekkelig god estetisk utforming. De store lysgravene framstår som unaturlige elementer som vurderes å være i strid med 74 nr. 2. På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner byggesakskontoret ikke å kunne godkjenne omsøkte lysgraver og større kjellervinduer. Øvrige fasadeendringer har ut over dette ingen vesentlige innvendinger til øvrige omsøkte fasadeendringer. VEDTAK: SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK FOR BRUKSENDRING KJELLER, LYSGRAVER OG STØRRE KJELLERVINDUER AVSLÅS. SØKNAD OM RAMMETILLATELSE GODKJENNES FOR ØVRIGE TILTAK. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra reguleringsplan jf. veglovens 29, byggegrense mot veg, PBL 70 nr. 2, avstand til nabogrense. Det vises til ovennevnte begrunnelse. Vedtaket er fattet i medhold av PBL 74 nr. 2 og TEK , lys og utsyn, jf. PBL 74 nr. 1. Det vises til plan- og bygningsloven 93, 95 og 95a. Tiltaket må ikke igangsettes før det foreligger igangsettingstillatelse. Før det blir gitt igangsettingstillatelse må følgende vilkår være oppfylt: - Ny planløsning for tilbygg kjeller, der rommene er viset som tilleggsdel, ikke hoveddel, må ettersendes - Målsatt oppdatert tegningssett ettersendes - Utførelsen må belegges med ansvar og kontroll Tildeling av ansvarsrett I samsvar med søknad om ansvarsrett tildeles ansvarsrett til: Nordenfjeldske AS med organisasjonsnummer for følgende ansvarsområder: Ansvarlig søker for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1 Ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1 Ansvarlig kontrollerende for prosjektering av bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1 Foretaket har sentral godkjenning. Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Utstikking og høydefastsettelse Situasjonsplan, planer og snitt mottatt skal legges til grunn for utstikkingen og

5 Side 5 høydefastsettelsen. I enkelte tilfeller kan det være behov for mindre justeringer i forbindelse med påvisning i marken. Begrunnelse for justering av plassering må sendes byggesakskontoret uten ugrunnet opphold. Vedtaket kan påklages av alle involverte parter innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagte melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak. gjør oppmerksom på følgende: Gebyrer og avgifter Gebyrer og avgifter i samsvar med utstedte fakturaer skal betales. Ildsted Dersom det skal installeres nytt ildsted, må dette meldes til Trondheim kommunale feiervesen. Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med foretakets eget system og eventuelle kontrollplaner for viktige og kritiske områder. Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket og fremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort, jf. planog bygningsloven 96. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Ane Tinmannsvik saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg: Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Kopi med vedlegg: Ron A. Emil Bakke, Postboks 2726 St. Hanshaugen, 0131 OSLO