Klage på avslått søknad om takoppbygg - Høglia 105

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /311 Saksnummer Utvalg Møtedato 09/24 Planutvalget Klage på avslått søknad om takoppbygg - Høglia 105 Saksopplysninger Byggeplass: Høglia Bodø Eiendom: 43/311 Tiltakshaver: Andor Solberg Bygningsnr: Søker: Byggmester Ørjan Li Tiltakstype: Del av rekkehus med 3-4 boliger Tiltaksart: Nye bygg og anlegg - tilbygg, påbygg, underbygg Klager: Lise Tymi/Andor Solberg, Høglia 105 Rammesøknaden, datert , mottatt , samt senere justert søknad i brev datert , gjelder tilbygg av carport med veranda oppå mot vest og markterrasse mot sør. Søknaden omfatter også takoppbygg mot nord. BRA for tiltaket er 33 m 2. Det foreligger ingen protester/bemerkninger. Berørte naboer har avgitt skriftlig erklæring i forhold til innsyn/utsyn tilknyttet omsøkte byggtiltak. Den del av søknaden som gjelder tilbygg av carport med veranda oppå mot vest, samt markterrasse mot sør, ble godkjent av kommunen i rammetillatelse gitt Det er stilt vilkår om innsendelse av tegning av revidert løsning for markterrasse pga krav om minsteavstand på 4 m til kommunalt ledningsnett. Takoppbygg mot nord ble avslått i medhold av plan- og bygningslovens Klage på avslag mht. takoppbygg er datert , mottatt Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Høglia, plan med tilhørende bestemmelser, vedtatt Området er regulert til boligområde. I bestemmelsenes 6 tilknyttet reguleringsplanen heter det bl.a.: Bygningsrådet skal ved behandling av byggemelding påse at bebyggelsen enkeltvis og i forhold til hverandre får en harmonisk form.... Pbl. 74 nr. 2: Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og Side 87

2 i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. ( ). Eiendommen omfattes også av kommunedelplan for byutviklingsområdet, vedtatt I følge bestemmelsenes pkt andre ledd må arker, takoppbygg og nedskjæringer ikke dominere takflaten, og skal trekkes tilbake og ikke framstå som en fortsettelse av fasaden, der dette ikke er i tråd med strøkets bygningsmiljø. Hva klagen gjelder Klagen begrunnes med at soverom, som i følge tegningen er 10m2, i 2. etasje er et meget lite og upraktisk soverom. Klager opplyser at rommet i virkeligheten er 6,7 m. og har to dører, et vindu og deler av murpipe. Det er ikke mulig å få plassert en standard seng på dette rommet og det er ikke egnet til soverom. Klager viser til pbl. 74 nr. 1 og viser til at dette dermed ikke er å regne som en god/forsvarlig planløsning. Klager opplyser at rommet i mange tilsvarende leiligheter i borettslaget er slått sammen med gangen til en liten loftsstue. Mange av beboerne bruker derfor skråtakrommet til soverom. Klagerne anser ikke dette som et praktisk soverom da laveste takhøyde er 770 mm. De ønsker derfor å øke minste takhøyde i dette rommet til ca 1860 mm og etterisolere til 150 mm. I følge tegningene er rommet ikke isolert i dag, men klagerne mener det er isolert med 100 mm. Klagerne er uenig i kommunens estetikkvurdering av tiltaket. Slik de ser det vil takoppløftet ikke bryte mye med dagens fasade for hele husrekka og virke dominerende. Dersom man ser takoppløftet i sammenheng med kommende carport vil denne føre til at man får en mykere avslutning. Klager viser til andre endringer som tidligere er gjort i borettslaget, og mener det ikke kan ha vært lagt samme vekt på harmonisk form og helhetlig vurdering av hele husrekker. Det er gjort fasadeendringer som ikke omfatter hele rekken, kun enkelte eller to enheter, se vedlagte bilder. Klager opplyser at de er en familie på fire som trives godt i Høglia og ønsker å bli boende. Dersom dette skal være praktisk mulig må de ha tre fullgode soverom. Klager opplyser at det har vært problematisk å få stabilitet bland beboerne, da planløsningen for mange ikke har vært god. Det opplyses at flere av beboerne skal ha vist interesse for klagernes forslag til løsning, og har uttrykt at de vil gå for samme løsning dersom det blir gitt tillatelse i denne saken. Bygningssjefens vurdering Bygningssjefen kan først slå fast at rommet som ønskes hevet med takoppbygg er godkjent som bod, og ikke soverom. Mottatt tegning av eksisterende bygnings 2. etasje hvor det fremgår at boden inneholder soverom finnes ikke i kommunens arkiver. Det er foretatt en ulovlig bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, samt satt inn vindu. Fasadeendring er søknadspliktig iht pbl. 93 b. Bruksendringen er meldepliktig. Bodrommet tilfredsstiller sannsynligvis ikke kravene iht pbl. 74 nr. 1, med tilhørende forskrifter, og bruken til boligformål må opphøre inntil endringen er omsøkt og godkjent av kommunen. Bygningssjefen kan ikke finne at omsøkte takoppbygg tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i seg selv og i forhold til omgivelsene. Husene i området, dvs. Høglia 99/101/103/105, har en svært karakteristisk utforming hvor takflaten er forlenget utover framspringende bod og inngangsparti. To av enhetene (101 og 105) har ved tilbygg av uteboder ytterligere forsterket dette markante fasadeuttrykket. Side 88

3 Omsøkte takoppbygg vil etter bygningssjefens vurdering bryte for mye med dagens fasader i husrekka pga endringen i takvinkel og høyde i forhold til øvrige tilbygg i husrekka. Takoppbyggets størrelse/volum og plassering helt ute i gavlveggen vil også virke dominerende og uheldig, selv om det oppføres en carport med veranda oppå. Fasademessige tiltak av denne type bør forankres i en helhetlig vurdering av hele husrekka, hvor oppløftenes takvinkel, plassering og volum balanseres. Omsøkte tiltaks utforming vurderes også å være i strid med pkt. 4.1 andre ledd i kommunedelplan for byutviklingsområdet. Hele tilbyggets tak bygges opp, ikke kun en del av taket slik bestemmelsen synes å forutsette. Takoppbygget er heller ikke tilbaketrukket, men fremstår som en fortsettelse av fasaden. Evt. revidert søknad: I klagen opplyses det at flere av beboerne i borettslaget ønsker å gjøre tilsvarende endring av boden. Bygningssjefen anbefaler at borettslaget engasjerer arkitekt som kan vurdere en helhetlig løsning for hele borettslaget, evt. pr. husrekke. Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagen tilsier et annet utfall av saken. Planutvalget opprettholder vedtak av med følgende tilføyelser: Takoppbygg avslås i medhold av pbl. 74 nr. 2, da tiltaket ikke tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i seg selv og i forhold til sine omgivelser. Tiltaket er ikke utformet med tilstrekkelig respekt for sine bygde omgivelser. Tiltakets utforming vurderes også å være i strid med kommunedelplan for byutviklingsområdet pkt. 4.1 andre ledd. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Kjell Selsøvold Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: Situasjonskart Tegninger Foto m. saksbehandlers vurderinger mht estetikken Klage m. vedlegg Side 89

4 Side 90

5 Side 91

6 Side 92

7 Side 93

8 Side 94

9 Side 95

10 Side 96

11 Side 97

12 Side 98

13 Side 99

14 Side 100

15 Side 101

16 Side 102

17 Side 103

18 Side 104

19 Side 105

20 Side 106