RAMMETILLATELSE Delvis godkjent dispensasjonssøknad

Transkript

1 Delegasjonssak nr: FBR RAM 4752/10 HUS ARKITEKTER AS Nordre gate 10 N-7011 TRONDHEIM RAMMETILLATELSE Delvis godkjent dispensasjonssøknad Vår saksbehandler Cecilie Mehaug Vår ref. oppgis ved alle henvendelser Deres ref. Dato Ilsvikveien 30, "Ilsvika Extra", Rammetillatelse og delvis godkjenning av dispensasjonssøknader i forbindelse med riving av bygning 5 boligblokker med felles parkeringsanlegg og utomhusarealer Byggested: Ilsvikveien 30 Gnr./Bnr.: 417/8 Ansvarlig søker: HUS ARKITEKTER AS Tiltakshaver: Maja Eiendom AS Bygningssjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet og fattet vedtak i påfølgende sak. Innledning Deres søknad om tillatelse til tiltak, rammetillatelse, er sendt byggesakskontoret via Byggsøk. Ved en teknisk feil er saken deretter ikke mottatt av byggesakskontoret. Kommunen ble først oppmerksomme på at saken var sendt ca og byggesakskontoret mottok kopi av saken fra ansvarlig søker den har ved registrering valgt å legge opprinnelig dato for innsending til grunn for når saken registreres mottatt, da lovendringene som trådte i kraft ville fått konsekvenser for søknaden. Tegninger mottatt byggesakskontoret ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Søknaden gjelder riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av 5 leilighetsbygg med felles parkeringsanlegg og utomhusarealer. Forhåndskonferanse er avholdt Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt Eiendommen er vist som fremtidig bebyggelse. Eiendommen omfattes også av reguleringsplan R 433 b, vedtatt Eiendommen er Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: Telefaks: Organisasjonsnummer: NO E-postadresse: byggesak.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse:

2 Side 2 regulert til bolig med tilhørende anlegg. Tiltaket er i strid med bestemmelsene på følgende punkter: Plassering av bebyggelse: Bygg C1: Mindre overskridelser av byggelinje for noen balkonger Bygg C2: Ny geometri på fasade mot sørøst som gir avvik fra byggelinje Bygg D1: Hjørne mot nordvest, ved trapperom; sprang er tatt bort Tomteutnyttelse T-BRA maks kvm fordelt: Felt C har i planen maksimal T-BRA 4300 kvm og får BRA 4205 kvm Felt D har i planen maksimal T-BRA 7500 kvm og får BRA 7603 kvm Totalt avviker T-BRA med 8 kvm, dvs. 0,07 %, for felt D er avviket 1,4 % i forhold til BRA Boligsammensetning: Reguleringsplanen angir minst 40 % 3-roms leiligheter og minst 10 % 4-romsleiligheter. Tiltaket er omsøkt med 57,9 % treroms og 9,3 % 4- eller 5-roms leiligheter. Fjernvarme Eiendommen ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. I henhold til kommuneplanens arealdel og Trondheim kommunes vedtekt til plan- og bygningsloven (pbl85) 66 a pålegges omsøkte bygning(er) tilknytning til fjernvarmeanlegg. Det vises for øvrig til byggteknisk forskrift (TEK10). Nabovarsel Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte. Det er ikke innkommet merknader til omsøkte tiltak. Dispensasjon Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene. En dispensasjon forutsetter at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne være avgjørende. Søker har i sin søknad om dispensasjon gitt følgende begrunnelse for dispensasjonssøknadene: Plassering av bebyggelse: Tomteutnyttelse T-BRA:

3 Side 3 Boligsammensetning: har vurdert hvert dispensasjonsspørsmål for seg og har kommet til den konklusjon at vi er enig med søker i deres begrunnelse vedrørende plassering og tomteutnyttelse. kan ikke se at hensynene bak reguleringsplanens bestemmelser blir vesentlig tilsidesatt eller at endringene medfører ulemper for omgivelsene. På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner byggesakskontoret å kunne dispensere fra reguleringsbestemmelsene punkt og for plassering og tomteutnyttelse. Boligsammensetning: har ved vurdering av dispensasjonssøknaden i forhold til boligsammensetningen lagt til grunn at man i reguleringsarbeidet har forsøkt å skape en variert boligsammensetning i området ved å sette en nedre grense for hvor mange 4-romsleiligheter det minst må være i bebyggelsen. Det er angitt at det skal være minst 10 % 4-romsleiligheter, noe som i denne saken vil tilsvare 14 leiligheter. Gjeldende søknad inneholder 9 stk 4-romsleiligheter, hvilket utgjør 6,42 %. I tillegg er det prosjektert inn 4 stk 5-romsleiligheter som sammen med 4-romsleilighetene utgjør 9,3 % av den totale boligmassen. Det må derfor vurderes dispensasjon både i forhold til størrelsen, her forstått som antall rom, og i forhold til andelen større leiligheter, her forstått som leiligheter med minst 4 rom. Søker har i sin begrunnelse lagt til grunn at reguleringsplanen har som formål å begrense antall små leiligheter, her forstått som 2-romsleiligheter; samt å skape en variert boligsammensetning. Søker viser også til at det er mulig å oppnå planens krav om 10 % større leiligheter ved å slå sammen to treroms leiligheter. vil her bemerke at det synes som om utbygger her har presset opp antall

4 Side 4 boenheter for salg på bekostning av reguleringsplanens bestemmelser om boligsammensetning og kvaliteten på boligene. Det vises til at de aller fleste av leilighetene, ca. 70 % av 2-romsleilighetene og ca. 50 % av 3-romsleilighetene ikke har tilfredsstillende innvendig bodareal og at det i en del leiligheter, både 2- og 3-romsleiligheter, ikke er prosjektert inn bod, men kompensert med skap i tillegg til ordinære klesskap. De færreste 2-roms leilighetene som har skap i stedet for bod, har tilstrekkelig skapplass i forhold til kravet i teknisk forskrift. gjør oppmerksom på at det for 1-romsleiligheter kan aksepteres at bodareal halveres, jfr. TEK 10-34, men at dette gjelder ikke for 2-romsleiligheter. Vi vil i tillegg understreke at det som er angitt i teknisk forskrift er en nedre grense for hvor lite areal innvendig bod skal være, og at man heller bør etterstrebe større fremfor mindre arealer enn dette da dette lett går på bekostning av bokvaliteter. er positiv til at det er prosjektert inn større boligenheter enn 4-romsleiligheter, men mener at i den grad det er mulig å bygge minst 10 % større leiligheter så skal det ikke dispenseres for en lavere prosent enn minstekravet i bestemmelsene. På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner byggesakskontoret ikke å kunne dispensere fra reguleringsplanens bestemmelser om minst 10 % 4-romsleiligheter. Tiltaket har ut over dette ingen vesentlige innvendinger til det omsøkte tiltaket. Plassering og høydefastsettelse Situasjonsplan, planer og snitt datert skal legges til grunn for utstikking og høydefastsettelse. I enkelte tilfeller kan det være behov for mindre justeringer i forbindelse med påvisning i marken. Begrunnelse for justering av plassering må sendes byggesakskontoret uten ugrunnet opphold. Tildeling av ansvarsrett I samsvar med søknad om ansvarsrett tildeles ansvarsrett til: Hus Arkitekter AS med organisasjonsnummer for følgende ansvarsområder: Ansvarlig søker for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 2 Ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 2 Ansvarlig kontrollerende for prosjektering av bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 2 Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelser gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Foretaket har sentral godkjenning.

5 Side 5 VEDTAK: SØKNAD OM RAMMETILLATELSE GODKJENNES. I MEDHOLD AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN 19-2 GIS DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLANENS BESTEMMELSER OG I MEDHOLD AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN 19-2 AVSLÅS DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLANENS BESTEMMELSER Det vises til plan- og bygningsloven(pbl85) 93 og 95. Omsøkte bygning(er) må tilknyttes fjernvarmeanlegg, jf. kommuneplanens arealdel og Trondheim kommunes vedtekt til plan- og bygningsloven (pbl85) 66 a. Tiltaket må ikke igangsettes før det foreligger igangsettingstillatelse. gjør oppmerksom på at alle relevante myndighetskrav må kunne dokumenteres innfridd. Vi velger likevel å gjøre oppmerksom på følgende, uten at dette kan anses som en fullstendig oppramsing: Leilighetene må bearbeides slik at samtlige leiligheter har minst 3 kvm innvendig bodareal, enten samlet eller delt opp innenfor enhver boenhet. Informasjon fra byggesakskontoret Klagerett Vedtaket kan påklages av alle involverte parter innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagte melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak. Gebyrer og avgifter Gebyrer og avgifter i samsvar med utstedte fakturaer skal betales. Gebyrer og avgifter må også betales hvis vedtaket påklages. Rekkefølgekrav Det vises til rekkefølgekravene i gjeldende reguleringsplan i sin helhet. forutsetter at ansvarlig søker og andre aktuelle aktører har gjort seg kjent med disse, og planlegger fremdriften i byggeprosjektet i forhold til dette. Bygg- og anleggsavfall Sluttrapport som dokumenterer faktisk disponering av avfallet må innsendes før ferdigattest kan gis, jf. SAK Ildsted Dersom det skal installeres nytt ildsted, må dette meldes til Trondheim kommunale feiervesen. Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med gjennomføringsplanen og foretakets eget system. Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket og fremstilles på en måte som gjør

6 Side 6 den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Tilsyn I henhold til plan- og bygningsloven 25-1, jf. SAK har byggesakskontoret utarbeidet en strategi for tilsynet som bl.a. innebærer at vi prioriterer tilsyn med brannsikkerhet i særskilte brannobjekt, brukbarhet i publikums- og arbeidsbygninger, energibruk i bygninger, avfallsplaner og miljøsaneringsbeskrivelser samt sluttdokumentasjon for tiltaket. vurderer at det kan være aktuelt med tilsyn i det omsøkte tiltaket, og ber om at det tilrettelegges for dette både i forbindelse med søknad om igangsettelse og ved søknad om ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Tilsvarende gjelder for dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges, jf. plan- og bygningsloven Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Cecilie Mehaug saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg: Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Kopi med vedlegg: Maja Eiendom AS, Jarleveien 4, 7041 TRONDHEIM