Vår ref. 10/39477 oppgis ved alle henvendelser

Transkript

1 Delegasjonssak nr: FBR RAM 349/11 Faveo Prosjektledelse AS Øvre Flatåsveg 10 RAMMETILLATELSE N-7079 Flatåsen Vår saksbehandler Ane Tinmannsvik Vår ref. oppgis ved alle henvendelser Deres ref. Dato Steinan nedre, rammetillatelse for nybygg bolig Byggested: Steinan nedre, tillegg 1 Gnr./Bnr.: 80/229 Ansvarlig søker: Faveo Prosjektledelse AS Tiltakshaver: Hans-Petter Faaness Bygningssjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet og fattet vedtak i påfølgende sak. Innledning Deres søknad om tillatelse til tiltak, rammetillatelse, er mottatt byggesakskontoret Søknaden er komplettert Tegninger mottatt byggesakskontoret , , og ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Søknaden gjelder enebolig med utleiedel. Forhåndskonferanse er ikke avholdt før denne søknaden. Det er avholdt forhåndskonferanse i forbindelse med et annet prosjekt på samme eiendom i, vi viser til vårt saksnummer 05/6316. I en tidligere byggesak på samme eiendom ble rammetillatelsen opphevet av fylkesmannen, delvis på grunn av at saken ikke var godt nok opplyst (saksbehandlingsfeil). Det er nå omsøkt et nytt prosjekt, men med dispensasjonssøknader på noen av de samme punktene. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt Eiendommen er vist som eksisterende tettbebyggelse. Eiendommen omfattes av reguleringsplan r0005k, mindre vesentlig reguleringsendring, stadfestet , med bestemmelser tilhørende r0005g, stadfestet Eiendommen er regulert til boligformål. Nabovarsel Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: Telefaks: Organisasjonsnummer: NO E-postadresse: byggesak.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse:

2 Side 2 Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte. Det er innkommet to merknader innen fristen; fra Ketil Rykhus, Ole Nordgaards veg 84, og Tore Syversen, Steinanvegen 48 (Steinan Panorama). I tillegg har det kommet en nabomerknad som er sammenfallende med Tore Syversen sin merknad, fra Sameiet Steinan Panorama, etter fristen. Ketil Rykhus: Tilsvar fra søker: Tore Syvertsen:

3 Side 3 Tilsvar fra søker: Momentene som påpekes i nabomerknaden til Syvertsen (i hovedsak tomteutnyttelse og etasjetall), er forhold som sammenfaller med dispensasjonsvurderingen. Vurdering/begrunelse Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra flere bestemmelser tilhørende reguleringsplanen (TU, etasjetall og takform) og PBL 29-4, avstand til nabogrense. En dispensasjon forutsetter at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne være avgjørende. Tomteutnyttelse (TU) I tillegg står det i fradelingsvedtaket at BYA ikke skal overstige 20%. Søkers mener at det er BYA som skal legges til grunn, da fradelingsvedtaket er av nyere dato enn reguleringsbestemmelsene. Det er i søknaden vist utregning av både TU og BYA, og det er regnet ut i fra et tomteareal på 655 m 2. Det er også vist ulike utregningsmetoder av TU, som gir ulike resultat. Det er konkludert med at uansett beregningsmåte utløser tiltaket dispensasjon fra tomteutnyttelse. Man argumenterer for at regulert TU 35% fra 1990 ikke er i tråd med kommuneplanens intensjoner om fortetting, og at det ikke lenger er vanlig/ønskelig med en så lav utnyttelsesgrad. Videre står det at Bestemmelsen fra 2005 om BYA < 20% er basert på et illustrasjonsprosjekt med tre etasjer og kjeller hvor bygningen er tatt opp i høyde i stedet for å øke fotavtrykket og holde høyden nede. Etter vårt syn er det en dårligere løsning for områdets utforming. og: I nabomerknaden er det påpekt at det ikke er åpenbart at BYA setter TU til side, og Syvertsen

4 Side 4 mener at TU skal regnes ut på grunnlag av det samlede bruksareal (BRA) - noe som i følge ham gir TU = 60%. Dette mener han er langt ut over det man bør gi dispensasjon for. I tillegg påpekes det at å overgå BYA-kravet får følger for utearealene. Det er tydelig at reglene for beregning av TU er en kilde til forvirring, og byggesakskontoret ønsker derfor å klargjøre disse. Prosent tomteutnyttelse angir forholdet mellom tillatt bruksareal og netto tomteareal. For å bergegne dette må vi se på utregningsreglene for BRA i byggeforskriften av Fra kap. 22:31: Bruksareal regnes fullt ut for etasjer der himling ligger høyere enn 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. For underetasjer og kjelleretasjer, der himling ligger mellom 0,5 og 1,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå, regnes 50 % av bruksarealet med i bygningens areal. Ved bestemmelse til reguleringsplan eller bebyggelsesplan kan det fastsettes at bruksareal under terreng helt eller delvis skal medregnes. I tillegg skal åpent overbygd areal mer enn 1,0 m innenfor kant av takoverdekning [skal] legges til bruksarealet. Reglene er nok best tilpasset tomter med mindre fall, men dersom man likevel skal regne ut i fra terrengets gjennomsnittsnivå vil TU bli 38%. Det er i reguleringsplan en ikke fastsatt regler om at BRA helt eller delvis under terreng skal medregnes. Som nevnt i delingsvedtaket er tomt noe vanskelig å bebygge, og bebyggelsen må tilpasses tomta spesielt. I søknaden om fradeling lå det ved et skisseprosjekt med BYA < 20% (et hus med tre etasjer og kjeller). støtter seg til søkers vurdering av at det vil være bedre å øke fotavtrykket (BYA) noe framfor å bygge høyere (tre etasjer i tillegg + kjeller). Vi mener at en øking av fotavtrykket, som omsøkt, framfor å bygge høyere vil gjøre at bygget totalt sett framstår som mindre dominerende. Det er imidlertid fortsatt snakk om en høyere utnyttelse enn planen tillater, og man kunne sett for seg en brukbar bolig innenfor den fastsatte tomteutnyttelsen. Hensikten med bestemmelser om tomteutnyttelse er å regulere bygningers volum over terreng og bygningers totale areal. Hensyn som skal ivaretas er blant annet hvordan nye bygninger påvirker infrastruktur, de nære omgivelser, fjernvirkning, og ivaretakelsen av bokvalitet og helhetlige løsninger. Det er i søknaden redegjort for hvordan boligen vil påvirke solforholdene for omgivelsene, og når det gjelder fjernvirkning vil Steinan Panorama på grunn av sine dimensjoner fortsatt dominere bildet. Utnyttelsesgraden vil ikke skille seg ut i området, det er flere eksempler på like høy/høyere utnyttelse. Det er ikke kommet merknader når det gjelder antall boenheter - noe som også påvirker utnyttelsen. Eiendommen ligger innenfor et område som er attraktivt for studenter, og vil eventuelt kunne bidra med å dekke etterspørselen etter egnede utleieboliger. er av den oppfatning at boligen generelt er godt tilpasset tomta, og at det i foreligger en tilstrekkelig overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon. Etasjetall Søkers begrunnelse:

5 Side 5 Det tillatte i området er sokkel, hovedetasje og loft. Boligen har tre tellende etasjer, som vil være synlige fra tre himmelretninger. Mot øst vil kun en etasje være synlig. Det er byggesakskontorets vurdering at de tre etasjene med flatt tak ikke vil framstå som verre enn en løsning med sokkel, hovedetasje og loft (med saltak). Tvert imot kan man se for seg at en slik løsning ville ført til at bygningen totalt sett ville blitt høyere, og blitt vesentlig mer framtredende. Boligen vil skille seg ut, men det kommer som en naturlig følge av terrenget på tomta, og det er lite hensiktsmessig å prøve å plassere et standard bolighus på ei ikke standard tomt. Vi mener at etasjetallet sammenholdt med utformingen gjør at boligen ikke er i strid med hensikten bak bestemmelsen. Takvinkel Søkers begrunnelse: Bygesakskontoret støtter seg til søkers begrunnelse. Som nabobygg til Steinan Panorama ville huset ikke stå i en særstilling, og saltak ville gjort at boligen framsto som mer dominerende. Avstand til nabogrense/veg Det er søkt dispensasjon fra PBL 29-4, da boligen kommer nærmere eiendommen 80/3 enn 4 meter. Det er også søkt dispensasjon fra byggegrense mot veg, jf. veglovens 29. Dette er imidlertid ikke nødvendig, da det ikke er snakk om en kommunal veg. Ved private veger gjelder kun avstandskravet til nabogrense. Man ønsker å legge bygningen så nær Ole Nordgaards veg som mulig, for at terrengtilpasning og adkomstforhold skal bli hensiktsmessig i forhold til høyden på vegen. Plasseringen vil ikke skille seg ut fra øvrig bebyggelse. Thorbjørn Jarle Warø står som hjemmelshaver for 80/3. Det er snakk om et restareal som uansett ikke er byggbart, samt deler av vegen. Det ligger bare 4 hus lenger inn i Ole Nordgaards veg, og det er dermed ikke snakk om noen stor trafikkbelastning. Det er redegjort for trafikkforhold, og det har ikke kommet merknader på dett punktet. På bakgrunn av ovennevnte vurderinger finner byggesakskontoret å kunne dispensere fra bestemmelser tilhørende reguleringsplanen (TU, etasjetall og takform) og PBL 29-4, avstand til nabogrense for boligen. Utomhusareal Det ubebygde arealet på tomta tilfredsstiller arealkravet til uteareal, men vi har forståelse for at merknadshaver Tore Syvertsen stiller spørsmålstegn ved brukbarheten. Vi må i vurderingen ta med at terrenget for stort sett hele eiendommen er bratt, og at det er vanskelig å se for seg at man kan plassere bebyggelsen annerledes, uten å komme i konflikt med andre hensyn (avstand til naboer). Når det gjelder størrelsen på foravtrykket har dette ikke i vesentlig grad tatt opp areal som kunne vært benyttet til rekreasjon. På grunn av eiendommens topografi blir balkonger og terrasser uansett en viktig del av utearealet.

6 Side 6 har ingen vesentlige innvendinger til det omsøkte tiltaket. Plassering og høydefastsettelse Situasjonsplan, planer og snitt datert/ siste revidert skal legges til grunn for utstikking og høydefastsettelse. I enkelte tilfeller kan det være behov for mindre justeringer i forbindelse med påvisning i marken. Begrunnelse for justering av plassering må sendes byggesakskontoret uten ugrunnet opphold. Lokal godkjenning for ansvarsrett I samsvar med søknad om ansvarsrett tildeles ansvarsrett til: Faveo Prosjektledelse med organisasjonsnummer for følgende ansvarsområde: Ansvarlig søker, tiltaksklasse 1 Arkitektkontoret Odd Thommesen AS med organisasjonsnummer for følgende ansvarsområde: Ansvarlig prosjekterende, innen arkitektur, tiltaksklasse 1 Foretakene har sentral godkjenning for ansvarsrett med godkjenningsområder som er dekkende for omsøkte ansvarsområder. Foretakene oppfyller kravene i byggesaksforskriftens (SAK10) tredje del (Godkjenning og ansvar). Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelser gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. VEDTAK: SØKNAD OM RAMMETILLATELSE GODKJENNES. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra bestemmelser tilhørende reguleringsplanen (TU, etasjetall og takform) og PBL 29-4, avstand til nabogrense. Det vises til ovennevnte begrunnelse. Det vises til plan- og bygningsloven 20-1 og Tiltaket må ikke igangsettes før det foreligger igangsettingstillatelse. gjør oppmerksom på at alle relevante myndighetskrav må kunne dokumenteres innfridd før det kan bli gitt igangsettingstillatelse. Vi velger likevel å gjøre oppmerksom på følgende momenter, uten at dette kan anses som en fullstendig oppramsing: Alle relevante områder må belegges med ansvarsrett, herunder geoteknikk Tinglyste rettigheter for blant annet veirett og eventuelt vann- og avløpsrettigheter må være på plass. Informasjon fra byggesakskontoret

7 Side 7 Klagerett Vedtaket kan påklages av alle involverte parter innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagte melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak. Gebyrer og avgifter Gebyrer og avgifter i samsvar med utstedte fakturaer skal betales. Gebyrer og avgifter må også betales hvis vedtaket påklages. Bygg- og anleggsavfall Sluttrapport som dokumenterer faktisk disponering av avfallet må innsendes før ferdigattest kan gis, jf. SAK Ildsted Dersom det skal installeres nytt ildsted, må dette meldes til Trondheim kommunale feiervesen. Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med gjennomføringsplanen og foretakets eget system. Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket og fremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Tilsvarende gjelder for dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges, jf. plan- og bygningsloven Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Ane Tinmannsvik saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg: Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Kopi med vedlegg: Ketil Rykhus, Ole Nordgaards veg 84, 7049 TRONDHEIM Tore Syversen, Steinanvegen 48, 7049 TRONDHEIM Hans-Petter Faaness, Ole Nordgaards veg 74 D, 7049 TRONDHEIM Sameiet Steinan Panorama, Steinanvegen 48, 7049 TRONDHEIM