Vår ref. 10/493 oppgis ved alle henvendelser

Transkript

1 Delegasjonssak nr: FBR RAM 1176/10 Arkitektene VIS-À-VIS AS Nordre gate 18 RAMMETILLATELSE N-7011 TRONDHEIM Vår saksbehandler Geir Hanssen Vår ref. oppgis ved alle henvendelser Deres ref. Astrid Barrusten Dato Væretrøa 3, rammetillatelse til tiltak for tilbygg Byggested: Væretrøa 3 Gnr./Bnr.: 27/25 Ansvarlig søker: Arkitektene VIS-À-VIS AS Tiltakshaver: Sissel-Karin og Kjell Eriksen Bygningssjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av plan- og bygningsloven 8 og Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet og fattet vedtak i påfølgende sak. Innledning Deres søknad om tillatelse til tiltak, rammetillatelse, er mottatt byggesakskontoret Tegninger og dokumentasjon mottatt byggesakskontoret , , , , og ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Søknaden gjelder oppføring av tilbygg/påbygg til eksisterende enebolig. Forhåndskonferanse er avholdt Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte (det vises til diskusjon under nabomerknader). Det er innkommet merknader fra beboere i Væretrøa 51, 52 og 53. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt Eiendommen er vist som eksisterende tettbebyggelse. Eiendommen omfattes også av reguleringsplan R0117c Væretrøa. Reguleringsendring (stf ). Eiendommen er regulert til bolig. Vurdering/begrunnelse Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: Telefaks: Organisasjonsnummer: NO E-postadresse: [email protected] Internettadresse:

2 Side 2 Dispensasjonsforhold Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra regulert etasjetall slik det fremkommer av reguleringskartet da det i planen er vist etasjetall lik 1,5 og det omsøkte tilbygg har to etasjer. En dispensasjon forutsetter at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne være avgjørende. Ansvarlig søker har oppgitt følgende begrunnelse for dispensasjon: Eksisterende bolig er i dag 2 etg pluss kjeller. Tilbygg blir i 2 etg pluss teknisk loft. Det søkes dispensasjon fra reguleringsplanen vedrørende antall etasje. Ein studie gjort i nabolaget av til Væretrøa 3 viser følgende: finner at intensjonene bak bestemmelsene ikke blir tilsidesatt ved å tillate en dispensasjon. Som det er redegjort i søknaden er omsøkte tiltak utformet i tråd med omkringliggende bebyggelse, og som ovennevnte oversikt viser medfører ikke det omsøkte etasjetall noe stort avvik fra den øvrige bebyggelse i strøket som åpenbart heller ikke er i tråd med reguleringsplanens etasjetall. har også lagt vekt på at tiltakets utforming er god i forhold til tilpasning til eksisterende og omkringliggende bebyggelse, og at etasjetallet som sådant fremstår som i tråd med området for øvrig. Vi mener også at den relativt store eiendommen, som gjør at et tilstrekkelig utendørsareal fortsatt er mer enn tilstrekkelig i forhold til de krav som følger av kommuneplanens bestemmelser 7 (om uterom) og pbl 69, gjør det mulig å fullføre et tilbygg med takvinkel godt tilpasset eksisterende bebyggelse - slik omsøkte tiltak viser. Det vises også til det etterfølgende om nabomerknader. På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner byggesakskontoret å kunne dispensere fra reguleringsplanens bestemmelse om etasjetall slik den fremkommer av reguleringskartet for tiltaket som omsøkt. Nabomerknader Det foreligger 3 nabomerknader. Disse omfatter i all hovedsak det samme forhold: tiltakets høyde Nabo i Væretrøa 51 (Ingeborg Kleffelgård) har følgende merknad: Jeg sier meg uenig i byggets høyde. Denne nabomerknaden er ikke kommentert av ansvarlig søker, men det forholdet tiltakets høyde er også kommentert av andre naboer og det vises til den etterfølgende diskusjon.

3 Side 3 Nabo i Væretrøa 52 (Egil Nervik) har følgende merknad (utdrag): Eksisterende hus har i dag 2 etg pluss kjeller. Det sier seg selv at et høyere hus midt i et etablert boligfelt ikke kan aksepteres Jeg finner det også underlig at den høyeste ønsket bygde delen defineres som teknisk loft. Enhver arkitekt i dag ville vel tegnet inn et teknisk rom et annet sted i huset [jeg] finner det også merkelig at det er tegnet inn flere store vinduer i et teknisk rom denne gang kan det ikke aksepteres at det blir innfridd flere dispensasjoner fra Plan- og Bygningsloven og Reguleringsplanen Flere beboere på Væretrøa som blir berørt av dette prosjektet grunnet at de vil få sin utsikt sterkt forringet bør også få tilsendt sakspapirer og mulighet til å si sin mening, selv om de ligger et stykke bak Væretrøa 3 Med bakgrunn i ovennevnte punkter, så kreves det at det fremlagte prosjekt avvises og stoppes. Ansvarlig søker har kommentert denne nabomerknaden slik: Dagens hus har 2 etg, men 2. Etg har ikkje full ståhøgde. Væretrøa 3 ligg i eit lite søkk i forhold til atkomstveg og naboer i sør og aust. Dette vises i terrengsnitt og 3D visualiseringer (anm: vedlagt) Raud stipling viser takhøgde dersom 2. Etg har hatt full ståhøgde. Det er ca 80 cm som skiller denne høgda og planlagt høgde på tilbygget (sjå på vedlagte fasadeteikningar). Når ein ser på

4 Side 4 terrengopprissa som er vedlagt søknaden, ser ein at Væretrøa 3 ikkje stikk seg nevneverdig ut i boligfeltet... Væretrøa 3 har ei gjennomsnittlig mønehøyde på under 9 meter, dette til orientering. Eksempelvis er vestgavelen til Væretrøa 52 høgare enn vestgavlen til Væretrøa 3. Ang. utsikt så blir Væretrøa 3 eit høgare bygg. Tilbygget bygger seg innpå eksisterende bygg, og vil gå 4,8 m lengre mot nordaust. Her er det i dag høge trær. mener nabomerknaden fra Væretrøa 52 er tilstrekkelig kommentert i det ovennevnte. Vi vil likevel vise til diskusjon vedrørende etterfølgende nabomerknad og spesielt det som sies om avstand mellom bygningene og utforming. vil videre påpeke at det i en dispensasjonsvurdering gjøres en konkret vurdering i hver enkelt sak. Det er altså ikke slik at om èn eiendom tidligere har fått innvilget en eller flere dispensasjoner i fortiden, så utelukker dette fremtidige dispensasjoner som kanskje kan omhandle helt andre forhold. Nabomerknad fra Væretrøa 53 (Johannesen/Normann) har følgende innhold: Først av alt reagerer vi på at vi, som berørte naboer, ikke er blitt varslet om prosjektet. Det er uforståelig at arkitekt og byggherre ikke ser at VT3 ligger rett i utsiktsfeltet til fjorden for oss, og at det foreslåtte nybygget vil være en betydelig forverring av utsikten...vår bolig er systematisk utelatt fra alle sammenlikninger, konsekvenser og argumenter i søknaden. Denne antatt bevisste utelatelsen sammen med flere andre forhold svekker prosjektets seriøsitet Arkitekten har i sin fremstilling vektlagt at husene i Væretrøa generelt har høy fasade mot vest/nordvest med sokkel i mot øst. Dette er misvisende, fordi verken vår bolig eller de fleste av de nærmeste boligene er bygd slik. VT 1, 2, 4 og 5 er lave eneboliger tilpasset at de ligger nærmest, og følgelig hensyntar de hus som ligger bak. VT 3 er allerede i dag det høyeste huset i dette området, og det nye huset vil bli helt ute av proporsjoner i forhold til de andre husene i nærheten. I realiteten blir det et stort nytt hus hvor det eksisterende huset bare er et vedheng VT3 skal dermed få en betydelig forbedret utsikt, i tillegg til det frie utsynet de har fra før, på bekostning av at mesteparten av vår begrensede utsikt fjernes. Slik vi ser det er prosjektet et forslag til kommunen om ytterligere å bryte reguleringsplanens intensjoner for å gi VT3 s beboere økt plass og livskvalitet på bekostning av vår eiendom og vår livskvalitet. Det er selvsagt uakseptabelt for oss En godkjenning av foreliggende prosjekt vil gi en uholdbar presedens i forhold til de lave boligene som ligger i nærheten Vi krever at prosjektet revurderes fra sin nåværende form og innrettes slik at det tar hensyn til vår situasjon. Dette nabomerknaden er ikke spesifikt kommentert av ansvarlig søker, men de samme forhold gjentas i all hovedsak i den ovennevnte diskusjonen. sin vurdering av denne (og de øvrige) nabomerknader er: Det fremkommer i avsnittet om dispensasjonsvurdering at mener tiltaket i

5 Side 5 tilstrekkelig grad er tilpasset omgivelsene. har ved måling på kart funnet følgende avstander mellom merknadsstillernes bebyggelse og omsøkte tiltak i Væretrøa 3 (også med dagens situasjon): Avstanden fra Væretrøa 51 til tilbygget er ca 40 meter (mot ca 46 meter i dag), til nummer 52 er avstanden ca 33 meter (mot 38 meter i dag), til nummer 53 er minste avstand ca 28 meter (mot 32 meter i dag). mener at omsøkte tiltak ikke medfører urimelige ulemper for merknadsstillerne. Dette skyldes særlig kombinasjonen med de nevnte avstander og omsøkte tiltaks takform. Vi mener det innsendte materialet viser at merknadsstilleres eiendommer fortsatt har gode muligheter for godt nok utsyn og utsiktsforhold. kan ikke se at godkjenning av dette tiltaket vil føre til uholdbar presedens; som nevnt er det en rekke bygninger i området som har annet etasjetall enn det regulerte, og videre foretas det en konkret vurdering i hver enkelt sak. For det omsøkte tiltak er det lagt avgjørende vekt på den store avstand tiltaket har til merknadsstillere, noe som fører til at den ulempe som påføres omgivelser etter vår vurdering ikke kan sies å være urimelig. I følge SAK 16 skal søknadspliktige tiltak varsles til alle naboer og gjenboere. Dette er gjort. I tillegg kan kommunen kreve varsling av andre berørte parter/eiendommer dersom vi ser at dette er nødvendig. I inneværende sak har mottatt merknad fra Væretrøa 53 før vi har rukket å vurdere hvorvidt denne eiendommen skullet vært varslet, så merknadens innledende betraktninger har således ikke så stor relevans i forhold til de formelle krav som stilles til nabovarsling (jfr SAK). kan ikke se at det foreligger noen systematisk utelatelse av bebyggelsen i Væretrøa 53 i det innsendte materialet tvert i mot er det, etter vår vurdering, foretatt en relevant utvelgelse av omkringliggende bebyggelse i det innsendte materialet. Ikke minst gjelder dette innsendte terrengsnitt (1:500) hvor tiltakets innvirkning er særlig godt illustrert (her fremkommer Væretrøa 53 i to av de tre valgte terrengsnitt) i tråd med den dokumentasjon byggesakskontoret bad om i forbindelse med avholdt forhåndskonferanse. Merknadsstiller mener omsøkte tiltaks utforming medfører at det blir et stort nytt hus hvor det eksisterende huset bare er et vedheng vil kommentere dette med å konstatere at tiltaket etter vår vurdering tilfredsstiller de krav som følger av pbl 74, 2. ledd, og at det således har en utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. finner også at tiltaket er innenfor pbl 69 og de krav som der stilles til utendørsarealer. Vi mener altså at tiltaket er innenfor de krav som følger av loven, og finner således ikke at merknaden vedrørende tiltakets størrelse har relevans. Det vises til den øvrige diskusjon omkring nabomerknader, samt det etterfølgende om tiltaket utforming. har også lagt vekt på at Væretrøa 53 har sitt hoved-utendørsareal orientert mot sør, mens omsøkte tiltak finner sted nordøst for Væretrøa 53. Byggsakskontoret mener at tiltaket sin påvirkning på naboeiendommene er innenfor det som må tåles i forhold til strøkskarakteren i nabolaget, og således at naboenes ønsker om å stanse tiltaket ikke fører fram. Vi har i totalvurderingen også lagt vekt på at tiltaket ikke gir innvirkning på merknadsstilleres eiendommer i forhold til solforhold. Utforming

6 Side 6 mener omsøkte tiltak har en utforming som tilfredsstiller kravene som følger av plan- og bygningsloven. Vi ser at valget av takvinkel tilpasset eksisterende bebyggelse fører til behovet for dispensasjon (som nevnt overfor) men vi mener samtidig dette fører til en totalt sett god løsning, og at den nye situasjonen vil være godt tilpasset den resterende bebyggelse i området. Geoteknikk Det er innsendt dokumentasjon som viser at tiltaket finner sted i, eller i nærheten av, sone markert med forekomst av kvikkleire (faregrad lav) i henhold til Skreddata på nett (NGI). forutsetter at dette forhold ivaretas tilstrekkelig i den videre prosjektering, og at ansvarlig søker utarbeider en relevant ansvarsprofil for tiltaket. Energi Det er i innsendt redegjørelse oppgitt at prosjektet i den videre prosjektering er tenkt å oppfylle minimumskravene i TEK. har ingen vesentlige innvendinger til omsøkte tiltak. VEDTAK: SØKNAD OM RAMMETILLATELSE GODKJENNES. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra bestemmelse om etasjetall slik det fremkommer av kart til reguleringsplan R0117c. Det vises til ovennevnte begrunnelse. Det vises til plan- og bygningsloven 93, 95 og 95a. Tiltaket må ikke igangsettes før det foreligger igangsettingstillatelse. Før det blir gitt igangsettingstillatelse må følgende vilkår være oppfylt: - Relevante fagområder må tildeles godkjent aktør Tildeling av ansvarsrett I samsvar med søknad om ansvarsrett tildeles ansvarsrett til: Arkitekt VIS-A-VIS med organisasjonsnummer for følgende ansvarsområder: Ansvarlig søker for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1. Ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1. Ansvarlig kontrollerende for prosjektering av bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1. Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det foretak som har fått ansvarsrett har sentral godkjenning. Utstikking og høydefastsettelse Situasjonsplan, planer og snitt mottatt skal legges til grunn for utstikkingen og høydefastsettelsen. I enkelte tilfeller kan det være behov for mindre justeringer i forbindelse med påvisning i marken. Begrunnelse for justering av plassering må sendes byggesakskontoret uten ugrunnet opphold. Vedtaket kan påklages av alle involverte parter innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagte melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak.

7 Side 7 gjør oppmerksom på følgende: Gebyrer og avgifter Gebyrer og avgifter i samsvar med utstedte fakturaer skal betales. Ildsted Dersom det skal installeres nytt ildsted, må dette meldes til Trondheim kommunale feiervesen. Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med foretakets eget system og eventuelle kontrollplaner for viktige og kritiske områder. Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket og fremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort, jf. planog bygningsloven 96. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Geir Hanssen saksbehandler Vedlegg: Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Kopi med vedlegg: Sissel-Karin og Kjell Eriksen, Væretrøa 3, 7054 RANHEIM Egil Nervik, Væretrøa 52, 7054 RANHEIM Ingeborg Kleffelgård, Væretrøa 51, 7054 RANHEIM Stig Johannessen og May Normann, Væretrøa 53, 7054 RANHEIM