Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 13/ Daniel Eggereide

Transkript

1 Frogn kommune Enhet for samfunnsutvikling - Bygg Drøbak Arkitektkontor AS Tamburbakken 17 G 1440 DRØBAK Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 13/ Daniel Eggereide Tillatelse til tiltak dispensasjon fra plan - Gnr 71 Bnr 22 Wilhelmsbakken 6-6b - Riving av eksisterende anneks og oppføring av nytt Det vises til søknad mottatt A. Dispensasjon B. Rammetillatelse C. Ansvarsrett Tiltak: Riving av eksisterende anneks og oppføring av nytt. Tiltakets adresse: Wilhelmsbakken 6 B, 1444 DRØBAK Gnr./bnr./fnr./snr.: 71/22/0/0 Ansvarlig søker: Drøbak Arkitektkontor AS, Tamburbakken 17 G, 1440 DRØBAK Tiltakshaver: Marius og Tina Orvin, Wilhelmsbk 6 6b, 1444 DRØBAK VEDTAK A. Det gis, med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2, dispensasjon fra reguleringsplan for antikvarisk spesialområde for følgende forhold: - Reguleringsbestemmelse nr , vedrørende riveforbud. B. Det gis rammetillatelse, for riving av eksisterende uthus/anneks og oppføring av nytt, med hjemmel i pbl. 20-1, 21-2 og Tillatelsen gis med grunnlag i innkommet søknad. Vurdering fremkommer av saksutredningen. C. Med hjemmel i pbl gis det ansvarsrett til følgende foretak: Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 10 Rådhusveien 6 Telefaks Bankgiro Drøbak 1443 DRØBAK postmottak@frogn.kommune.no Side 1 av 7

2 Foretaksnavn Funksjon Ansvarsområde Tkl. S/L* Drøbak Arkitektkontor SØK 1 S AS PRO Arkitekturprosjektering 1 S * S = sentral godkjenning, L = lokal godkjenning Ansvarlige foretak anses å ha tilfredsstilt krav etter byggesaksforskriften (SAK10) slik at godkjenning kan gis. Tillatelse gis på følgende vilkår: 1. Arbeidet kan først igangsettes når igangsettingstillatelse er gitt. 2. Før det gis igangsettingstillatelse, skal beregning av plassering av bygningen være utført. Stikningsdata/koordinater innsendes senest sammen med søknad om igangsettingstillatelse. 3. Behandlings- og tilsynsgebyr iht. Frogn kommunes gebyrregulativ må betales, jf. saksutredningen. Innbetalingsblankett sendes tiltakshaver. 4. Skifte av tiltakshaver under gjennomføringen skal straks meldes til kommunen både av den opprinnelige og nye tiltakshaveren, jf. pbl Tiltaket vil etter endelig vedtak bli ført inn i matrikkelen for den enkelte eiendom. Vedtaket er fattet etter fullmakt og meddeles i samsvar med forvaltningsloven 27. Med hilsen Christian Ingolfsrud Avdelingsleder Daniel Eggereide Saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Gyldighet: Tillatelsen taper sin gyldighet dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder dersom arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl Bygningen eller del av den må ikke tas i bruk til annet formål enn det denne tillatelsen forutsetter. Klage på vedtak: Du kan klage på dette vedtaket. Fristen er tre uker fra du har mottatt vedtaket. Klagen må være skriftlig, og du må begrunne hvorfor du vil klage. Du sender klagen til kommunen merket med saksnummeret og skrevet under. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom vi ikke er enig i klagen din, sender vi den til fylkesmannen. Klagen kan du sende både som vanlig post eller til postmottak@frogn.kommune.no Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. Klageadgangen er bestemt i forvaltningsloven 28 og 29, og i planog bygningsloven 1-9. Vår ref.: 13/ Side 2 av 7

3 SAKSUTREDNING 1. Bakgrunn Eiendommen omfattes av reguleringsplan for ANTIKVARISK SPESIALOMRÅDE og er avsatt til formål bevaringsområde bolig. NETTO TOMTEAREAL: 932,0m 2 BRA RIVING: 24,8m 2 BRA NYBYGG: 26,3m 2 BYA EKSISTERENDE: 108,1m 2 BYA RIVING: 29,3m 2 BYA NYBYGG: 32,4m 2 BYA PARKERING: 36,0m 2 BYA TOTALT: 147,2m 2 UTNYTTELSESGRAD: 16%-BYA Godkjente tegninger: Situasjonsplan, datert , mottatt Plantegning «PLANER», datert , mottatt Snittegning «SNITT», datert , mottatt Fasadetegning «FASADER» , mottatt Dispensasjon Det er søkt om dispensasjon iht. pbl for følgende forhold: Reguleringsbestemmelsene nr Bestemmelsen sier at bebyggelse ikke tillates revet. Pbl setter som forutsetning for å gi dispensasjon at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Videre må fordelene med å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Ansvarlig søker anfører følgende fordeler: «Det bestående annekset vurderes til ikke å ha noen bevaringsverdi, hverken som enkeltstående bygning eller som en del av et miljø. Bygningen er i dårlig teknisk stand. ( ) Planstatus, byggeområde for boligformål blir ikke vesentlig tilsidesatt. Tiltaket kommer ikke nærmere tomtegrensen enn dagens anneks som rives. Tiltaket tilpasses takform og detaljering på dagens eksisterende bolig. Naboer varslet om dispensasjonen. Ingen innvendinger til tiltak er mottatt, kun positive tilbakemeldinger på at tiltaket kommer til å løfte området estetisk.» Vår ref.: 13/ Side 3 av 7

4 Naboer/gjenboere er varslet om dispensasjonssøknaden, og det er ikke innkommet merknader. Kommunen vurderer dispensasjonsforholdet slik: Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene nr , om forbud mot riving av bebyggelse. Avvik fra arealplaner, slik som det er søkt om i denne saken, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Plan- og bygningslovens formålsparagraf tredje ledd viser sammenhengen mellom plan- og byggesak gjennom å peke på byggesaksreglenes funksjon blant annet som virkemiddel for å sikre gjennomføringen av vedtatte planer. Det er et viktig formål med lovens plansystem å legge til rette for verdiskapning og private tiltak. Plansystemet skal imidlertid også sikre at private interesser utfolder seg innenfor rammer trukket opp av folkevalgte organer, slik at overordnede hensyn og allmenne interesser ivaretas. Et sentralt formål med byggesaksreglene er derfor å sikre myndighetene mulighet til å gjennomføre vedtatte planer i forbindelse med konkrete utbyggingstiltak. Hensynet bak reguleringsbestemmelsen om riveforbud, er bevaring av bygninger av kulturhistorisk verdi. Verneforeningen Gamle Drøbak skriver følgende om det eksisterende annekset: «Bygget er delvis isolert og kledd innvendig og er generelt i svært dårlig stand. Verneforeningens vurdering av det bestående bygget er at det i seg selv ikke er bevaringsverdig.» Kommunens byantikvar skriver følgende: «Frogn kommunen vurderer at selv om uthuset/annekset som er oppgitt oppført etter 1945, har middels- til liten verneverdi som objekt, så viderefører det et volum og type utforming som har lange tradisjoner for uthus i trehusbebyggelsen i Drøbak. En rivetillatelse vil således bli gitt på grunnlag av bygningens dårlige tekniske tilstand, og med forutsetning om at nytt uthus/anneks oppføres tilsvarende det eksisterende, men uten at det i skal være en kopi.» På bakgrunn av ovenstående mener bygningsmyndigheten at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Kommunen kan heller ikke se at hensynene bak plan- og bygningslovens formålsbestemmelser blir vesentlig tilsidesatt. Vår ref.: 13/ Side 4 av 7

5 Eksisterende uthus/anneks har et volum og en utforming som har lange tradisjoner for uthus i området. Omsøkte tiltak vil medføre at et slikt bygg ikke står og forfaller. Tiltaket vil således føre til en forskjønning av området, og vil bidra til å videreføre byggeskikken for trehusbebyggelsen i Drøbak. Tiltaket medfører, etter bygningsmyndighetens vurdering, en godt egnet arealdisponering for området. Kommunen mener med dette at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Konklusjon: Dispensasjon kan innvilges. 3. Tiltak Tiltaket gjelder riving av eksisterende anneks og oppføring av nytt. Nærmere utredning av tiltaket er gitt i søknadsskjema med vedlegg. Naboer/gjenboere er varslet om tiltaket, og det er ikke innkommet merknader. 4. Naturmangfoldloven For alle saker som berører naturmangfold følger det av naturmangfoldloven 7 at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøvelse av offentlig myndighet, og det skal fremgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er vurdert og vektlagt i saken. Med naturmangfold menes biologisk mangfold, landskapsmessig mangfold og geologisk mangfold, som ikke i det alt vesentlige er et resultat av menneskers påvirkning. Ansvarlig søkers vurdering av naturmangfold: Tiltaket vil ikke berøre naturmangfold, det blir gjenoppbygget på samme plass med en liten utvidelse på 40cm inn på egen tomt hvor det i dag er støpt en platting. Bygningsmyndighetens vurdering av naturmangfold: I artsdatabanken er det på eiendommen registrert en observasjon av stær, som tilhører kategori NT (nær truet). Utover ovennevnte er det ikke registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter på Norsk rødliste for arter 2010 eller verdifulle arter i området. Det er heller ikke registrert utvalgte naturtyper, truede eller nær truede naturtyper på Norsk rødliste for naturtyper 2011 eller verdifulle naturtyper i området. Det er ikke framkommet andre opplysninger i saken som tyder på at det er slike arter eller naturtyper i området. Vår ref.: 13/ Side 5 av 7

6 Kunnskap om naturmangfold er hentet fra Artsdatabankens Artskart og Direktoratet for naturforvaltning sin Naturbase. Omsøkte tiltak gjelder riving av eksisterende uthus/anneks, og oppføring av nytt på samme plass. Tiltakets påvirkning på naturmangfold må anses å være beskjeden. Det er etter kommunens oppfatning ut fra dette ikke grunn til å tro at tiltaket vil påvirke truet, nær truet eller verdifullt naturmangfold. Kravet i naturmangfoldloven 8 om at saken i hovedsak skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap er dermed oppfylt. I og med at naturmangfold i liten grad berøres av tiltaket og det dermed ikke kan påvises nevneverdige effekter på truet eller verdifull natur, legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter prinsippene i naturmangfoldloven Tilsyn Kommunen har plikt til å føre tilsyn i byggesaker med at tiltaket gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov. Kommunen skal føre tilsyn med særlige forhold etter nærmere forskrift. Dersom kommunen velger å føre tilsyn i denne saken, vil det bli gitt nærmere beskjed om dette. 6. Konklusjon Søknad om dispensasjon innvilges da det anses å foreligge en overvekt av fordeler iht. pbl. 19-2, jf. ovenstående saksutredning. Frogn kommune anser omsøkte tiltak for å tilfredsstille rimelige skjønnhetshensyn. Dokumentasjon etter SAK10 kapittel 5 anses å være tilfredsstillende. Rammetillatelse gis derfor som omsøkt, men på vilkår som opplistet. Igangsettingstillatelse, eventuelt oppdelt i ønsket antall igangsettingsetapper, vil være gjenstand for egen søknad og med dokumentasjonskrav, hver for sin del, etter SAK10 kapittel Gebyr (iht. Frogn kommunes gebyrregulativ 2013): Gebyrnr. Beskrivelse av gebyr Grunnbeløp Antall Sum Tilsyn E Tiltak Dispensasjon Ansvarsrett Total sum: Vår ref.: 13/ Side 6 av 7

7 Vedlegg PLANER FASADER SNITT Situasjonsplan.pdf Kopi: Vår ref.: 13/ Side 7 av 7

8

9 a-a a-a BOD 8,5 m2 17,2 m2 Tak høyde 2m pga hems a-a a-a Plan 1 Hems B REV TAKVINKEL OG VINDUS FORMAT JJ A REV TAKFORM OG VINDU I BODEN JJ SIGN. KONT. DATO PROSJEKT NR.: PROSJEKT: ANMELDELSESTEGNING DATO: WILHELMSBAKKEN DRØBAK G.NR. 71, B.NR. 22 TEGN.: PLANER MÅL: 1:100 SIGN: JJ KONTR.: - TEGN.NR. A_100 B

10 GAMMEL TAK HØYDE GAMMEL TAK HØYDE NYTT TERRENG EKSIST. TERRENG B REV TAKVINKEL OG VINDUS FORMAT JJ A REV TAKFORM OG VINDU I BODEN JJ SIGN. KONT. DATO PROSJEKT NR.: PROSJEKT: ANMELDELSESTEGNING DATO: WILHELMSBAKKEN DRØBAK G.NR. 71, B.NR. 22 TEGN.: FASADER MÅL: 1:100 SIGN: JJ KONTR.: - TEGN.NR. A_101 B

11 12 NY TAKVINKEL ca ca GAMMEL TAK HØYDE ca NYTT TERRENG EKSIST. TERRENG Tomtegrense B REV TAKVINKEL OG VINDUS FORMAT JJ A REV TAKFORM OG VINDU I BODEN JJ SIGN. KONT. DATO PROSJEKT NR.: PROSJEKT: ANMELDELSESTEGNING DATO: WILHELMSBAKKEN DRØBAK G.NR. 71, B.NR. 22 TEGN.: SNITT MÅL: 1:100 SIGN: JJ KONTR.: - TEGN.NR. A_102 B