D - SAK 1063/ AVSLAG PÅ SØKNAD OM RAMMETILLATELSE - VARSEL OM PÅLEGG OG TVANGSMULKT.

Transkript

1 Byggesaksutvalget sak 23/10 vedlegg 4 Bygg-Engros AS Opstadveien ÅLGÅRD Byggesak Sandnes, Deres ref.: Vår ref : Saksbehandler: Odd Reidar Gausel Arkivkode : O: : D - SAK 1063/ AVSLAG PÅ SØKNAD OM RAMMETILLATELSE - VARSEL OM PÅLEGG OG TVANGSMULKT. Gnr./Bnr: 100/62 Byggeadresse: HETLAND 62 Tiltakets art: Byggets/anleggets art: Tiltaksklasse: Ansvarlig søker m/adr: Tiltakshaver: Nytt bygg - boligformål over 70 m2 Hytter, sommerhus og lignende fritidsbygning Erstatningshytte Bygg-Engros AS, Opstadveien 10, 4330 ÅLGÅRD Arild Johnsen, Barkveien 17, 4330 ÅLGÅRD Søknad om tillatelse til tiltak, Ett-trinns søknad og datert , ble mottatt En har bedt om at søknaden blir behandlet etter Kriterier for behandling av tiltak i tilknytning til fritidseiendommer, oppført uten godkjenning Det ble åpnet sak på eiendommen i 2003 grunnet ulovlig bygging. Grunnet store mangler i søknaden er denne omgjort til Søknad om rammetillatelse. BRUKSAREALER (BRA) HYTTE: BRA, 1. etasje: 54 m 2 BYA fritidsbolig 55 m 2 BRA, 2. etasje: 23 m 2 Overbygget terrasse 12 m 2 BRA, totalt: 77 m 2 BYA for tiltaket: 67 m 2 BYA for terrasse ut fra kart, eks overbygget areal 44 m 2 BRUKSAREALER (BRA) BOD 1: BRA, totalt: 8 m 2 BYA for tiltaket: 9 m 2 BRUKSAREALER (BRA) BOD 2: BRA, 1. etasje: 6 m 2 BYA bod/anneksdel 7 m 2 BRA, tilbygget: 14 m 2 BYA bod/bod del 16 m 2 BRA, totalt: 20 m 2 BYA for tiltaket: 23 m 2 (BRA/BYA for utedo er hhv 1 m 2 /1 m 2. Hønsehus er ikke medtatt da dette skal rives) Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon Telefaks Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no

2 Fakta: Det søkes om tillatelse til å ferdigstille gjenstående arbeider på hytta. Hytta/eiendommen ble kjøpt i 2003 og tidligere eier hadde da, uten tillatelse, revet daværende hytte samt startet bygging av ny hytte på eiendommen uten forutgående søknad/tillatelse. (Kommunen ble varslet om nybyggingen i forbindelse med salget av eiendommen og var på befaring. Megler ble deretter varslet om at ny eier ville få pålegg om stans av alt arbeid på eiendommen. Megler opplyste at det ikke hadde lykkes å få selger til å søke om godkjennelse for arbeidet, til tross for oppfordring om dette.) Fremlagt tegning viser en hytte på flat mark. Der er således ikke vist at hytta har grunnmur og påtegnet høyder, bl.a. mønehøyde 5,1 m, er feil. Omsøkt prosjekt er opplyst å ha et bebygd areal (BYA) på 54,8 m 2 og et bruksareal (BRA) på 74,7 m 2. Mottatt tegning viser at dette ikke kan stemme da det er vist takoverbygget terrasse. Vedlagt kart viser også en stor terrasse uten at dette er medtatt på fasade og plantegning, den er nevnt på følgeskriv uten at areal er oppgitt. Ut fra kart/fasadetegning synes det at terrassen totalt er ca 56 m 2, hvorav den overbygde delen er ca 12 m 2. Dette medfører at BYA for hytta blir 67 m 2 og terrassen 44 m 2. BRA for hytta blir økt til 77 m 2. Bygningssjefen har, ved befaring , anslått mønehøyden fra grunnmur til ca 5,46 m. Med maksimal grunnmurshøyde på 1,1 m blir maksimal mønehøyde ca 6,56 m. Gesimshøyden er videre anslått til 3,38 m og med gjennomsnittlig grunnmurhøyde på 61 cm blir gesimshøyde ca 3,99 m. Det er søkt om dispensasjon fra pbl 70 ad LNF område. Særlige grunner er ikke oppgitt. Det er ikke søkt om dispensasjon fra noen av kommuneplanens bestemmelser. Det er videre kun søkt om ansvarsrett for prosjektering av hytta og kontroll av dette. Der er ikke mottatt Situasjonskart ei heller prosjekterte/innmålte koordinater. På eiendommen er der videre en bod som står til nedfalls på BYA/BRA 9,5/8,3 m 2, Et utedo på ca 1,62/1,35 m 2 BYA/BRA (+ et takoverbygg for ved samt en campingvogn), et kombinert bod/anneks på 23,0/20,8 m 2 BYA/BRA med gesimshøyder på hhv 3,0/2,4 m, samt et hønsehus m/garde som står til nedfalls. Det er oppgitt at dette skal saneres. Når det gjelder bod/annekset så synes dette å være tilbygget de siste årene da bod delen ikke er ferdig innvendig. En kan ikke se bygget på kommunens flyfoto av Gjeldende plan: Kommuneplanen med utfyllende retningslinjer og kommentarer (LNF område) samt plan- og bygningslovens Eiendommen er uregulert. Kommuneplanen arealdel sier at hytta kan ha en maksimal mønehøyde på 5,2 m, gjennomsnittlig gesimshøyden kan være maksimal 3,5 m og bod kan ha en maksimal gesimshøyde på 2,5 m sier at terrasser kan være maksimal 30 m 2 BYA og med en maksimal gjennomsnittlig høyde på 50 cm. 5.2 sier at BRA for bod/boder kan være maksimalt 16 m 2 og for hytta maksimalt 70 m 2. D sak 1063/2009 Side 2 av 5

3 Protest og merknad: Naboer er varslet, også om behov for dispensasjon, ingen merknad/protest er mottatt. Bygningssjefens vurdering: Når det gjelder anmodningen om at denne saken skal behandles etter Kriterier for behandling av tiltak i tilknytning til fritidseiendommer, oppført uten godkjenning så kan bygningssjefen ikke akseptere dette da der allerede var åpnet sak på dette tiltaket. I tillegg sies det i prikkpunkt 3 under kriteriene at for søknadspliktige tiltak gjennomført etter og før Tiltaket her var påbegynt i 2001 men stoppet i 2003, da var hytta reist og delvis kledd. Tiltaket var således ikke gjennomført/ferdig før I tillegg er ulovligheten, at en har revet eksisterende hytte på ca 40 m 2 og bygger ny på ca 54 m 2 (BYA), så grov etter bygningssjefens vurdering at en ikke kan se at dette kan komme inn under vedtaket/intensjonen bak vedtaket. Behandlingsprosedyren for behandling av ulovlige tiltak etter 2002 vil i utgangspunktet være den samme, det eneste som endres er gebyret. Bygningssjefen vil også gjøre oppmerksom på at det er lover og regler på behandlingstidspunktet som er gjeldende, dvs. dagens lover. Samtidig vil en også vurdere tiltaket etter praksis på oppføringstidspunktet. På eiendommen er der flere bygg, for å kunne vurdere det omsøkte tiltaket må en også vurdere disse bodene. Tiltak før 1965 er å anse som lovlig oppført. Ut fra dette må en anse bod 1 (8 m 2 BRA) som lovlig oppført. For bod 2 er bygningssjefen i tvil. Den vises ikke på luftfoto fra 1965 og i tilfelle ville det bare vært den ene delen på ca 6 m 2 BRA. Bygningssjefen kan ikke se at det er sannsynliggjort at hele denne boden var bygget før På -60/-70 tallet var det vanlig å gi tillatelse til bod/boder opp til m 2 BRA. Dagens kommuneplan sier 16 m 2 BRA. Ut fra dette anser bygningssjefen at en kan akseptere ca 14 m 2 bod som lovlig oppført + utedo. Hønsehuset skal fjernes og er således ikke medtatt i vurderingen. Fritidsboligen/erstatningsboligen er ikke omsøkt. Den tilfredsstiller ikke dagens kommuneplan med hensyn til arealet da arealet overstiger 70 m 2 BRA (som også var gjeldende arealgrense etter gjeldende kommuneplan i 2001) med 7 m 2. Videre er både gesims- og mønehøyden over gjeldende kommuneplan. Det er ikke spesifikt søkt om dispensasjon for disse overskridelsene og særlige grunner er ikke oppgitt. Ut fra dette kan en ikke gi dispensasjon og søknaden må avslås. (Den omsøkte dispensasjonen fra pbl 70 har her ingen relevans til det faktiske forhold.) Det samme gjelder for terrassen. Nå vil bygningssjefen imidlertid vurdere tiltaket som om søknad om dispensasjon var korrekt innsendt og særlige grunner var oppgitt. Arealet, BRA 77 m 2 er for stort i forhold til kommuneplanen. I tillegg skrives det at en planlegger å gå for bio-toalett under takoverbygget ved inngangsdøren, noe som igjen vil øke arealet. Både gesimshøyde og mønehøyden er for høye (hhv ca 0,49 og 1,36 m). Fritidsboligen inneholder også en knevegg, ca høyde 50 cm, noe som normalt ikke tillates. D sak 1063/2009 Side 3 av 5

4 Bygningssjefen kan ikke se at det kan fremlegges gode nok særlige grunner til å kunne gi de nødvendige dispensasjoner og søknaden avslås. For terrassen sier kommuneplanen at denne kan være opp til 30 m 2 og med en gjennomsnittlig høyde på 50 cm over bakken. Gavlen i front har en grunnmurshøyde fra ca 65 til 110 cm. Dersom denne skal ligge i samme høyde som gulv vil en, i tillegg til dispensasjon fra arealbegrensningen, også ha behov for dispensasjon fra høyde begrensningen. Bygningssjefen kan heller ikke her se at det kan fremlegges gode nok særlige grunner til å kunne gi de nødvendige dispensasjoner og søknaden avslås. Vedtaket er også vurdert etter ny lovs 19. Dersom en her skal dispensere fra de omtalte ad areal og høyder vil en tilsidesette hensynet bak de bestemmelsene i kommuneplanen det dispenseres fra. Ut fra dette er det ikke anledning til å gi dispensasjon. VEDTAK: Ut fra manglende dispensasjonssøknad, inkl. manglende oppgitte særlige grunner, kan det ikke gis dispensasjon og søknaden om Rammetillatelse avslås. Dette avslaget er gitt av bygningssjefen i medhold av kommunelovens 23.4 og delegasjonsreglement. Vedtaket kan påklages. Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det vises til plan- og bygningslovens 15 og forvaltningslovens 28, 29 og 32. Kopi av bestemmelsene om klage vedlegges. FORHÅNDSVARSEL OM PÅLEGG OG TVANGSMULKT Bygningssjefen viser til det ovenfor nevnte samt det faktum at kjøper var kjent med at erstatningshytta var oppsatt uten tillatelse. Mottatt søknad om rammetillatelse for erstatningshytta kan ikke godkjennes. Når det gjelder boden så kan en ikke godkjenne boden nord for hytta slik den er oppført. Det er heller ikke innsendt søknad om å få beholde boden slik den fremstår og bygningssjefen vurderer å forlange denne redusert. Med dette varsles om pålegg med frist om retting/tilbakeføring av følgende forhold jf. plan- og bygningslovens 113: - redusere byggets høyder slik at det tilfredsstiller kommuneplanens arealdel vedr. høyder - redusere areal for bod mot nord ned til ca 6 m 2 BRA - bodens bruk som anneks opphører - fjerne hønsehus inkl. nettingsgarde (denne er også av tiltakshaver planlagt fjernet) D sak 1063/2009 Side 4 av 5

5 - fjerne gammel campingvogn på eiendommen. Videre varsles De om at det også kan være aktuelt å pålegge tvangsmulkt etter reglene i plan- og bygningslovens 116a dersom fjerning/retting ikke skjer innen den frist som blir fastsatt av kommunen. For at De skal ha anledning til å ivareta Deres interesser gis det anledning til å komme med merknader til dette varsel innen 14 dager Alternativt kan det innsendes ny, revidert søknad, der hytta fremstår med maksimal mønehøyde 5,2 m, maksimal gesimshøyde 3,5 m (fra gjennomsnittlig terreng) og maksimalt 70 m 2 BRA. Terrassen kan ha et maksimalt BYA på 30 m 2 og med gjennomsnittlig høyde på 50 cm over terreng. Dette kan gjennomføres ved at terrassen oppføres lavere enn hyttas gulv. Boden mot nord kan søkes redusert ned til 16 m 2 BRA ved at gammel bod mot sør, samt gammel utedo, rives/fjernes. Dersom ønskes å beholde denne boden med dagens areal (BRA 20 m 2 ) etter fjerning av gammel bod og utedo, må hyttas areal reduseres tilsvarende (ned til 66 m 2 BRA). I et slikt tilfelle må der sendes inn ny og revidert søknad etter at det er rekvirert situasjonskart og betingelser på dette er utført (bl.a. beregnede/innmålte koordinater). Nytt nabovarsel må innsendes. Ola T Solheim Bygningssjef Odd Reidar Gausel Saksbehandler Kopi: Tiltakshaver, Vedlegg, sendes kun til tiltakshaver: Informasjon om rett til å klage over forvaltningsvedtak. D sak 1063/2009 Side 5 av 5