Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 13/ Lilian Olsson

Transkript

1 Frogn kommune Enhet for samfunnsutvikling - Bygg Sigvartsen DESIGN Nordtvetveien OSLO Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 13/ Lilian Olsson Avslag søknad om dispensasjon fra tillatt BRA godkjent endring fasade øst - Gnr 59 bnr 416 Grevlingveien 2 - nybygg fritidsbolig Det vises til søknad om dispensasjon mottatt A. Avslag søknad om dispensasjon fra maksimalt tillatt BRA B. Avslag søknad om endring av tillatelse økt BRA i kjeller og endring av fasade øst C. Godkjent endring av kotehøyde kjeller og 1.etg. Tiltak: Fritidsbolig Tiltakets adresse: Grevlingveien 2, 1455 NORDRE FROGN Gnr./bnr./fnr./snr.: 59/416/0/0 Ansvarlig søker: Sigvartsen DESIGN, Nordtvetveien 21, 0983 OSLO Tiltakshaver: Bente Magelssen, Sleppenvegen 16, 2005 RÆLINGEN BRA NYBYGG: 90m 2 BRA ENDRING: 39m 2 BRA NYTT/TOTALT: 129m 2 BYA NYBYGG: 167m 2 BYA NYTT/TOTALT: 167m 2 UTNYTTELSESGRAD: 6%-BYA Tiltaket vil etter endelig vedtak bli ført inn i matrikkelen for den enkelte eiendom. VEDTAK A. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelse 17-2 nr.1 vedrørende maksimalt tillatt bruksareal. Avslaget gis med grunnlag i innkommet Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 10 Rådhusveien 6 Telefaks Bankgiro Drøbak 1443 DRØBAK postmottak@frogn.kommune.no Side 1 av 7

2 søknad Begrunnelsen fremkommer av saksutredningen. B. Med hjemmel i pbl og ledd. avslås søknad om endring av tillatelse økt BRA i kjeller og endret fasade mot øst (nytt vindu i kjeller). Det innvilges ikke dispensasjon fra maksimalt tillatt BRA. Vurdering fremkommer av saksutredningen. C. I medhold av pbl 20-1 og ledd godkjennes søknad om endring av kotehøyde i kjeller og 1.etg. Vurderingen fremkommer av saksutredningen. Vedtaket er fattet etter fullmakt og meddeles i samsvar med forvaltningsloven 27. Med hilsen Ann-Mari Nylund Enhetsleder Lilian Olsson Saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Klage på vedtak: Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. forvaltningslovens kap. VI og plan - og bygningsloven 1-9. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Klagen sendes Frogn kommune, Enhet for samfunnsutvikling, Postboks 10, 1441 Drøbak, eller per e-post til postmottak@frogn.kommune.no. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner man vil anføre for klagen. Forvaltningsloven 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av 19. SAKSUTREDNING 1. Bakgrunn: Søknad om endring av tillatelse mottatt , er omsøkt i henhold til kommuneplan , slik opprinnelig søknad om rammetillatelse ble utarbeidet. Ny kommuneplan ble vedtatt , og omsøkte endring skal vurderes i henhold til kommuneplan Plangrunnlag Eiendommen gnr. 59, bnr 416 er uregulert og omfattes av Kommuneplan Frogn s arealdel med bestemmelser. Eiendommen er avsatt til fritidsbebyggelse nåværende. Vår ref.: 13/ Side 2 av 7

3 I henhold til 17-2 nr. 2 i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel er maksimal tillatt bruksareal (BRA) for fritidsboliger 90m². Saken gjelder søknad om dispensasjon fra 17-2 nr. 1 i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel for overskridelse av maksimal tillatt BRA for fritidsboliger. Det søkes om BRA på 129,15m² i stedet for maksimalt tillatt BRA 90m². Overskridelsen utgjør ca 39,15m² BRA. Søknad om endring av tillatelse og dispensasjon ble mottatt Det søkes om endring - økt bruksareal i kjeller, innsetting av nytt vindu i kjeller fasade øst, samt endret kotehøyde ok gulv 1.etg. Rammetillatelse ble gitt i delegert sak nr. 11/267, datert Igangsettingstillatelse nr. 1 ble gitt i delegert sak nr. 12/279, datert Søknaden om dispensasjon begrunnes med følgende: Ansvarlig søker har lagt gammel kommuneplan til grunn ved søknad om dispensasjon. Tiltaket er godkjent med ett bruksareal på 90m2 over 3 plan hvor underetasje og loftsetasje ikke er målbare (under 1.9m høyde) Ett avvik i byggeprosessen har medført at underetasjen er oppført med 9 istedenfor 8 skift Leca som var prosjektert. Avviket medfører at underetasjen får målbart bruksareal, og bygningen overskrider tillatt BRA 90m2 regulert i kommuneplanbestemmelsenes 6. Dispensasjonen anses ikke å tilsidesette formålet med bestemmelsene som er å begrense bygningers størrelse. BYA er uendret fra rammetillatelsen og innenfor de 10% som er regulert (5,3%). Bygningen er som nevnt godkjent med 3 plan (underetasje, 1 etasje og loftsetasje), dispensasjonen medfører derfor kun en teknisk justering av etasje og areal -begrepet samt en justering av bygningens gjennomsnittshøyde til terreng fra ca. 6,7 til ca. 6,9m (20cm) som er innenfor tillatt maksimalhøyde i kommuneplanen. Man kan anta at en kjeller med denne størrelsen vil bli brukt til flere formål enn lagring og TEK10 anbefaler minimum 2,2 meters etasjehøyde. En tilbakeføring til 1.9 meters høyde må da kunne tolkes å være negativt for helse og brukbarhet spesielt med tanke på at tiltakshaver er 1.92cm høy. Naboer/gjenboere er varslet om dispensasjonssøknaden og det er innkommet merknader fra Advokat Ivar Sørli på vegne av eier(e) av gnr. 59/bnr.415. Advokat Ivar Sørli har kommet med merknad som i hovedsak går ut på følgende: Hensynet bak bestemmelsen om maksimalt tillatt BRA blir vesentlig tilsidesatt Det som omtales som avvik i byggeprosessen, antas å være et bevisst valg og det tilkjennegis også i dispenasjonssøknaden Selve bygge har blitt høyere enn omsøkt Vår ref.: 13/ Side 3 av 7

4 Vurdering: Avvik fra arealplaner slik det er søkt om i denne saken, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess, og er vedtatt av kommunens øverste organ, kommunestyret. Det skal ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. For å kunne gi dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2, er det et vilkår at hverken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene bak plan- og bygningslovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. I tillegg er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Forvaltningen har kun adgang til å gi dispensasjon dersom begge vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Loven stiller også flere andre kriterier for at dispensasjon skal kunne gis. Det følger av Kommuneplan Frogn s samfunnsdel at det skal holdes en streng dispensasjonspraksis. Hensyn bak 17-2 nr. 2s begrensning i tillatt bruksareal på fritidsboliger er blant annet å begrense størrelsen på fritidsboligene sammen med tillatt grad av utnyttelse for å bevare fritidsområdenes spredte bebyggelse, med naturtomtpreg og åpenhet mellom eiendommene, samt bevaring av arealer egnet for rekreasjon og fritid. Begrensningen på maksimal tillatt størrelse på fritidsboliger og for maksimalt tillatt tomteutnyttelse har vært uendret i flere kommuneplaner i Frogn kommune. Det tilsier at det ikke er et ønske å åpne for større nedbygging av fritidseiendommene enn det som er tillatt innenfor kommuneplanen. Riktignok ble maksimal tillatt utnyttelse av fritidseiendommer endret fra 10 %-BYA til 12 %-BYA ved revidering av kommuneplanens arealdel i Bakgrunnen for økningen var imidlertid å tilpasse bestemmelsen til gjeldende regler for arealmåling, hvor parkeringsareal skal medregnes ved beregning av BYA. Frogn kommune hadde hatt en praksis hvor parkeringsareal ikke ble medregnet i utnyttelsen av fritidsboliger. Det var ikke hensikten med endringen å åpne for økt nedbygging av fritidseiendommer, noe som opprettholdelsen av begrensningen på 90m² BRA viser. Uavhengig av årsaken til at det er prosjektert slik at maksimalt tillatt BRA ble, vil en overskridelse på 39 m² medføre en forholdsvis mye større areal enn det som er tillatt etter 17-2 nr.2 i bestemmelser til Kommuneplan Frogn s arealdel. Rådmannen finner derfor at en overskridelse som omsøkt vil sette til side hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra. Da må det vurderes om hensynene blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon, jf. pbl Det argumenteres med at tilstøtende naboeiendom har et større BRA enn det kommuneplanen gir anledning til. På naboeiendommen gnr Vår ref.: 13/ Side 4 av 7

5 59 bnr 415 er ble det i sak 217/85 gitt dispensasjon fra vedtekt til plan og bygningslovens 82 forbud om oppføring av hytter i Frogn kommune. I sak 281/85 ble det etter en konkret vurdering innvilget dispensasjon for overskridelse av 1m² BRA for fritidsboligen. At det tidligere er innvilget en dispensasjon for en mindre overskridelse av tillatt BRA gir ikke presedens for andre søknad om økt BRA. Omsøkte dispensasjon med økt BRA på 39m², anses som en vesentlig overskridelse av tillatt BRA og kan ikke sammenlignes med den som er innvilget på naboeiendommen. Ansvarlig søker viser videre til at TEK10 anbefaling om innvendig høyde på 2,2m anses ikke som relevant, da opprinnelig innvendig høyde var på 1.89m slik at tiltaket var i tråd med kommuneplanens maksimalt tillatte BRA. At fritidsboligen skal benyttes av person med høyde på 192cm kan ikke anses å være relevant argument for at en dispensasjon skal gis. Det følger av plan- og bygningslovens kap 19 at kommunen ikke kan gi dispensasjon for et tiltak dersom tiltaket medfører en vesentlig tilsidesettelse av de hensyn som planen skal i vareta. Området er avsatt til fritidsbebyggelse med et begrenset bruksareal som sammen med tillatt grad av utnyttelse skal hindre en større nedbygging av fritidseiendommer i Frogn kommune. Ved å tillate en overskridelse av tillatt BRA så vil de hensyn som kommuneplanens 17-2 nr 2 skal ivareta bli vesentlig tilsidesatt. Hensynet bak bestemmelsen for å innvilge dispensasjon er dermed ikke oppfylt. Da vilkår for dispensasjon ikke er oppfylt så er det derfor ikke nødvendig å vurdere fordeler fremfor ulemper. Kommunen avslår søknad om økt BRA, da hensynet bestemmelsen om maksimalt tillatt BRA 90m² blir vesentlig tilsidesatt. Tiltaket Fasade vest vindu Det er fra nabo påpekt at det er endringer av fasade vest hvor det er satt inn nytt vindu i gavl. Etter kommunens gjennomgang av innsendte tegninger i forbindelse med rammesøknad og igangsettingstillatelse, så har det vært vist vindu i gavl mot vest og detter godkjent i sak 12/279 dem At det i forbindelse med nabovarslingen ikke er sendt ut tilsvarende tegninger som er omsøkt, finner kommunen som veldig uheldig, da naboer/gjenboere ikke får sett hva det faktisk søkes om. Når det gjelder vinduet i gavl mot vest, så kan ikke kommunen se at dette er til vesentlig ulempe for nabo. Eiendommen har tidligere vært bebygget og område er avsatt til nåværende byggeområde fritidsbolig, og det må derfor påregnes noe innsyn til egen eiendom. Søknad om endring av gitt rammetillatelse fasade øst og kotehøyde Det er på reviderte tegninger vist at underetasje blir i mur, og det er planlagt nytt vindu i kjeller fasade øst, og det søkes om endret kotehøyde for 1.etg. og i kjelleretg. Kotehøyden kjelleretg senkes fra k+45,72 til K+45,35 og kote 1.etg endres fra k+47.6 til k Det blir ingen endringer på møne og gesimshøyde. Vår ref.: 13/ Side 5 av 7

6 Endret kotehøyde Det er i vedtak 12/279 av fastsatt bindende plassering for tiltaket i høyde og plan, og endringer må omsøkes. Det søkes om endring av kotehøyde for 1.etg. som heves fra kote til +48,0, samt en senking av kote i kjelleretg fra +45,72 til +45,35. Endringen medfører ikke økt møne eller gesimshøyde. Konklusjon Bygningsmyndigheten finner å kunne godkjenne omsøkte endring av kote for kjeller og 1.etg. Fasade øst Det er vist nytt vindu i kjeller mot øst, endret fasade og endret terreng. Som følge av endret innvendig høyde i kjeller er det planlagt nytt vindu i fasade øst, og endrete terrenglinjer, videre så er panel ned til terreng erstattet med mur. På opprinnelige godkjente tegninger så var det mindre uttak av masser og panel ble lagt ned til terrenget, slik at det blir en mer naturlig overgang og mindre eksponering av tiltaket. På omsøkte endring så er ytterligere masser mot øst fjernet samt at panel er erstattet med mur. I tillegg er det planlagt satt inn et større vindu i kjelleretasjen. Det følger av kommuneplanens arealdel 12.2 at nye tiltak skal i utforming og plassering på tomte, være tilpasset terrenget på en slik måte at uttak og forflytting av masser minimeres, slik at eksisterende terreng i størst mulig grad bevares. Etter bygningsmyndighetenes vurdering er omsøkte endring i strid med kommuneplanens arealdel, da det er fjernet ytterligere masser og den naturlige overgangen til terrenget er borte. Omsøkte endring medfører at fasade øst blir mer eksponert og er lite tilpasset terrenget. Konklusjon Med bakgrunn i dette så finner ikke bygningsmyndigheten at endringen kan godkjennes. Opprinnelig godkjent fasadetegning i sak 12/279 av av fasade øst datert rev opprettholdes. Uteareal Det er gjennomført vesentlig terrengendringer på østsiden av eiendommen (tennisbane). Terrengendringene som er gjennomført er vurdert å være søknadspliktige og søknaden må forestås av ansvarlig foretak. Dette forholdet blir fulgt opp i egen sak. 2. Konklusjon: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra maksimalt tillatt BRA i kommuneplanens arealdel 17-2 nr 1, da hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl og ledd. avslås søknad om endring av tillatelse økt BRA i kjeller og endret fasade mot øst (nytt vindu i kjeller). Det innvilges ikke dispensasjon fra maksimalt tillatt BRA. Vår ref.: 13/ Side 6 av 7

7 I medhold av pbl 20-1 og ledd godkjennes endret kotehøyde for kjeller og 1etg. da endringen ikke medfører økt møne- eller gesimshøyde og for øvrig er i samsvar med kommuneplanens arealdel. Igangsettingstillatelse utover rammen for nærværende tillatelse, vil være gjenstand for egen søknad og med dokumentasjonskrav etter SAK10 kapittel Gebyr (iht. Frogn kommunes gebyrregulativ): Gebyrnr. Beskrivelse av gebyr Grunnbeløp Antall Sum 1.01 E Avslag søknad om endring av BRA og fasadeendring mot øst 7.04 Avslag søknad om dispensasjon fra maksimalt tillatt BRA m 2- tillegg Ulovlig igangsatt 50% av satsene for endring av tiltak tiltaket kr Total sum: Vedlegg Bygningsrådsak pdf Kopi: Bente Magelssen Enhet for samfunnsutvikling - Oppmåling Advokat Ivar Sørlie M.N.A. Vår ref.: 13/ Side 7 av 7