PARTSBREV: TOM EK - DISP. FRA REGULERINGSPLAN FOR VASØYA OM STØRRELSE PÅ GARASJEAREAL 85/139

Transkript

1 Arealbruk Tom Ek Sankthanshaugen VALLERSUND Deres ref. Vår ref. Dato 15672/2015/85/139/1627GUEN PARTSBREV: TOM EK - DISP. FRA REGULERINGSPLAN FOR VASØYA OM STØRRELSE PÅ GARASJEAREAL 85/139 Viser til din søknad om oppføring av garasje. Vedlagt følger utskrift av Planutvalgets behandling av saken hvor følgende vedtak ble fattet: Endelig vedtak: Med hjemmel i plan og bygningslovens 19-2 gir Bjugn kommune ved Planutvalget dispensasjon fra 4.2 i bestemmelsene til reguleringsplan for Vasøy og tillater oppføring av carport på 31,5 m² BRA på gnr. 82 bnr Begrunnelse for dispensasjon: Planutvalget anser tiltaket å være forsvarlig ut ifra de stedlige forhold. Planutvalget anser dette å bli en bedre løsning totalt sett enn om taket på eksisterende garasje heves. Dispensasjon gis på følgende vilkår: Tiltaket må brannsikres slik at det ikke blir til skade for naboeiendommen. Klageadgang: Vedtaket kan påklages i samsvar med forvaltningsloven kap. VI. En eventuell klage må fremlegges skriftlig for Bjugn kommune innen 3 uker etter at dette vedtaket er kommet fram. Klagen må angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner som anføres for klagen. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Om ønskelig kan Bjugn kommune være behjelpelig ved utforming av klage. Merknad: Krav om behandlingsgebyr blir sendt ut etter at saken er behandlet. Postadresse postmottak Telefon Internett BJUGN Telefaks E-post postmottak@bjugn.kommune.no Besøksadresse Rådhuset, Alf Nebbs gt 2 Bankgiro

2 Med hilsen Gunn Anita Ytterås Engvik saksbehandler Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen håndskrevet signatur.

3 SAKSFRAMLEGG Arkiv: 85/139 Dato: Saksnr Utvalg Møtedato 15/13 Planutvalg Saksbehandler: Gunn Anita Ytterås Engvik Tom Ek - Disp. fra reguleringsplan for Vasøya om størrelse på garasjeareal 85/139 Vedlegg: 1 Vedlehh E1 - Tegninger plan fasade 2 Vedlegg D1 - Situasjonsplan 3 Vedlegg B1 - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan 4 Vedlegg B2 - Dispensasjonssøknader Sakens bakgrunn og innhold: Det søkes om tillatelse til oppføring av carport på 31,5 m² som tilbygg til bolig på gbnr. 85/139 innenfor område regulert til boligformål i hht. reguleringsplan for Vasøya.. Tomta er fra før av bebygd med bolig på 192 m² BRA, samt en garasje på 45 m² BRA. I boligen er det også en garasjedel på ca. 25 m². Omsøkte tilbygg er planlagt 1,5 m fra eiendomsgrense mot nabo mot vest. En carport er i hht. TEK 11-8 som følger: En carport er en overdekket biloppstillingsplass for høyst to biler hvor minst halvparten av veggflatene mangler og hvor bare to av veggene kan gå til gulv. Dersom det er kledning på 50 % eller mer av de fire veggflatenes areal, gjelder bestemmelsene for garasjer. Omsøkte tiltak må derfor klassifiseres som en garasje slik den framgår av tegningene som er vedlagt søknaden. Det er to forhold i denne saken som må spesielt vurderes: 1. Reguleringsplanens bestemmelser om maks tillatt garasjeareal på 50 m² pr. eiendom. 2. Avstand til eiendomsgrense/ tilgjengelig plass på tomta. Arealgrense 50 m²: Maks tillatt garasjeareal i hht. planbestemmelsene er på 50 m² BYA/BRA. Samlet garasjeareal for omsøkte tomt, vil være på 76,5 m² BRA, og er derfor i strid med bestemmelsene i reguleringsplanen for området. Bjugn kommune har etablert en streng holdning til å dispensere fra denne bestemmelsen, etter at denne begrensningen ble tatt inn i kommuneplanens bestemmelse 9-10 om garasjer i byggeområder for frittliggende småhusbebyggelse. Ref. PBL 19-2 om dispensasjon, heter det følgende:..kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.

4 Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt.. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, er som tidligere nevnt, arealbegrensingen gitt i reguleringsbestemmelsene også forsterket ved at den også er tatt inn der og gjelder alle i alle byggeområder for frittliggende småhusbebyggelse i kommunen. Bakgrunnen for dette er i hht. disse bestemmelsene som følger: Bestemmelser til kommuneplanens arealdel 9-3 om garasjer sier at det er satt en begrensning på 50 m² ut fra et ønske om å begrense størrelsen på garasjer i boligområdene da erfaring tilsier at store garasjer kan medføre virksomhet som ikke er ønskelig i boligstrøk, ofte tilknyttet næring eller hobby. Dersom man finner at det i dette tilfellet foreligger grunnlag for å gi dispensasjon, må følgende i tillegg vurderes spesielt: Avstand til eiendomsgrense/ tilgjengelig plass på tomta: Ref. PBL 29-4, skal byggverk plasseres minst 4,0 m. fra eiendomsgrensa og med minst 8 m. innbyrdes avstand i forskjellige bruksenheter, ref. TEK 11-6(2) og er gitt med bakgrunn i sikkerhet mot brannspredning. I dette tilfellet søkes det om å plassere garasjen 1,5 m. fra eiendomsgrensa mot vest og skal sammenbygges med boligen. Regelverket åpner likevel for flere forhold og/eller tiltak som kan iverksettes slik at dette likevel kan godkjennes som omsøkt sett fra et brannteknisk perspektiv. Avstandskravet kan fravikes dersom det foreligger samtykke fra eier av naboeiendommen til nærmere plassering. Dersom slikt samtykke gis, vil dette medføre en begrensning på vedkommende sin eiendom ved at byggegrense eller brannkrav oppstår i det det ønskes oppført f.eks garasje på dennes eiendom. Et annet alternativ er at omsøkte bygg brannsikres slik at naboeiendommen ikke blir skadelidende/ båndlagt. Et siste alternativt er å tillate nærmere plassering dersom garasje/ uthus er frittliggende og under 50 m², ref. TEK 6.4. Avstand til annen bygning må da være minst 2,0 m. dersom bygget ikke brannsikres. Det er vanlig å tillate frittstående garasjebygg/ uthus plassert 1,0 m. fra eiendomsgrensa slik at begge eiendommene har samme muligheter, ref. veiledning til TEK 11-6(2). Det søkes dispensasjon fra bestemmelsen om maks totalareal for garasjer, og tiltakshaver/ søker har angitt følgende begrunnelse: Omsøkte carport er planlagt for bil som er høyere enn en vanlig personbil (campingbil) da bilen trenger en beskyttet parkering på eiendommen. Det er vurdert flere forskjellige løsninger for å få til dette; frittstående carport nordøst på tomten, løfting av tak på eksisterende garasje samt en frittstående carport omtrent med samme plassering som omsøkte variant som er sammenbygd med bolig. Første alternativ er vurdert som vesentlig ulempe for naboeiendommen og er i konflikt med vann- og avløpsledninger på tomta. Andre alternativ er dyr og også til vesentlig ulempe for naboeiendommen.

5 Å plassere garasjen frittstående omtrent på samme sted som det som nå er omsøkt, medfører bygging over vann- og avløpsledninger som ligger over tomta. Sammenbygging med eksisterende bolig anses som det mest skånsomme for omkringliggende naboer og kommer heller ikke i konflikt med vann- og avløpsledninger. Vurdering: Hensynet som ligger bak arealbegrensningen for garasjer/ uthus, er å unngå at det etableres store garasjer som kan medføre virksomheter som er uheldig i et boligstrøk, ss. verksteder eller andre støyende eller forurensende virksomheter. En har forståelse for de argumentene søker oppgir, og at det kan være problematisk med vinterlagring av campingbil på eiendommen. Plan- og bygningsmyndighetens oppgave er å vurdere om de grunnene som oppgis er tungtveiende nok til å tilsidesette planbestemmelsene. Selv om dagens eier skal benytte garasjen til oppbevaring av campingbil, kan det ikke legges til grunn at dette vil være situasjonen i uoverskuelig framtid. Bakgrunnen for bestemmelsen er at store garasjeareal etter kommunens erfaring ofte medfører uheldige og konfliktskapende aktiviteter, spesielt i boligområdene. Omsøkte eiendom ligger i et regulert boligområde, og det bør utvises enda mer varsomhet med å dispensere i slike områder. Plan- og bygningsmyndigheten må også vurdere om et eventuelt positivt vedtak skaper uheldig presedensvirkning, og medfører at det blir vanskelig for ettertida å ha styring på garasjebygg slik kommuneplana og reguleringsplana har lagt opp til. Folkehelsevurdering: Ingen spesielle hensyn. Oppsummering: Etter en samlet vurdering i denne saken, finner en ikke at det er grunnlag for dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene, og anbefaler derfor at søknaden avslås. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2, avslår Bjugn kommune ved planutvalget søknad om dispensasjon fra 4.2 i bestemmelsene til reguleringsplan for Vasøy, i forbindelse med søknad om oppføring av carport på 31,5 m² BRA på gnr. 82, bnr Avslaget begrunnes som følger: Det er etter planutvalgets skjønn ikke grunner til å gi dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene som er mer tungtveiende enn de hensyn som skal ivaretas gjennom dem. Det legges spesielt til grunn at et positivt vedtak kan skape uheldig presedensvirkning og at man kan bidra til å skape en framtidig konfliktsituasjon i et boligområde dersom tiltaket tillates. I tillegg er bestemmelsen i reguleringsplana forsterket ved at den også er tatt inn i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel om garasjer i byggeområder for frittliggende småhusbebyggelse Saksprotokoll i Planutvalg Behandling: Det ble gjennomført befaring på eiendommen. Leder fremmet nytt forslag til vedtak: Med hjemmel i plan og bygningslovens 19-2 gir Bjugn kommune ved Planutvalget dispensasjon fra 4.2 i bestemmelsene til reguleringsplan for Vasøy og tillater oppføring av carport på 31,5 m² BRA på gnr. 82 bnr. 139.

6 Begrunnelse for dispensasjon: Planutvalget anser tiltaket å være forsvarlig ut ifra de stedlige forhold. Planutvalget anser dette å bli en bedre løsning totalt sett enn om taket på eksisterende garasje heves. Dispensasjon gis på følgende vilkår: Tiltaket må brannsikres slik at det ikke blir til skade for naboeiendommen. Nytt forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Endelig vedtak: Med hjemmel i plan og bygningslovens 19-2 gir Bjugn kommune ved Planutvalget dispensasjon fra 4.2 i bestemmelsene til reguleringsplan for Vasøy og tillater oppføring av carport på 31,5 m² BRA på gnr. 82 bnr Begrunnelse for dispensasjon: Planutvalget anser tiltaket å være forsvarlig ut ifra de stedlige forhold. Planutvalget anser dette å bli en bedre løsning totalt sett enn om taket på eksisterende garasje heves. Dispensasjon gis på følgende vilkår: Tiltaket må brannsikres slik at det ikke blir til skade for naboeiendommen.