RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2013/664-8 Arkiv: 2/67 Saksbeh: Camilla Trondsen Dato: Klage Hytte: Ny hytte Sted: Nipekilen gnr. 2 bnr. 67 Søker: Lie Øyen Arkitekter AS Tiltakshaver: Anne Weider Moen Utv.saksnr Utvalg Møtedato Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: Miljø og teknisk komite viser til saksutredningen og tar ikke klagen til følge, jmf. 34 i forvaltningsloven. Saken oversendes fylkesmannen i Aust-Agder for endelig avgjørelse.

2 Vedlegg: 1 Tegning fasade 4 2 Tegning fasade 3 3 Tegning fasade 2 4 Tegning fasade 1 5 Tegning snitt 2 6 Tegning plan 4 7 Tegning plan 3 8 Tegning snitt 1 9 Tegning plan 2 10 Tegning plan 1 11 Søknad 12 Brev vedr. dispensasjon og plankrav 13 Ønsker å søke om dispensasjon fra reguleringsplan for gnr 2, bnr Delegert vedtak 143/13 15 Klage på vedtak Kort resymé Det er søkt om oppføring av en ny hytte ved Nipekilen i et område som i kommuneplanen er avsatt til fritidsbebyggelse med plankrav. Søknaden ble avslått ved delegert vedtak (143/13) da det ikke forelå tilstrekkelig grunnlag for å innvilge en dispensasjon fra plankravet i henhold til plan- og bygningsloven En dispensasjon i dette tilfellet ville sette hensynet bak plankravet vesentlig til side, og medført planmessige konsekvenser for andre ubebygde hyttetomter i samme område. Det bør utarbeides reguleringsplan for tiltaket. Vedtaket er påklaget av tiltakshaver, og det innstilles på at klagen ikke tas til følge. Saksopplysninger fra delegert vedtak (143/13) Eiendommen ligger i et uregulert område som er avsatt til fritidsbebyggelse. Før det kan gis byggetillatelse, må det foreligge godkjent reguleringsplan for området. Det er søkt om dispensasjon fra dette plankravet. Avstanden til sjøen er over hundre meter. Det søkes om å oppføre en ny hytte med et areal på 98m2 BYA, som utgjør 70m2 BRA. Hytta søkes oppført i en etasje, med hovedplan ut fra skråningen i sørvest. Mot sørvest søkes det om å oppføre en terrasse på terrenget ved hyttas inngangsparti. På grunn av høydeforskjellen i terrenget, og hyttas rektangulære form som bygges som en utkraging av fjellet, vil det bli romslig plass under hytta som skal benyttes til anneks og badestamp. Det åpne arealet under hytta vil bli på ca. 20m2 og få en høyde på 2,2 meter. Hytta søkes oppført med flatt tak, der gesimshøyden vil bli 4,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Hytta søkes oppført nærmere eiendomsgrensa enn 4 meter. det er søkt dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven 29-4, jmf Tiltaket er søknadspliktig i henhold til plan- og bygningsloven 20-1 og krever ansvarsrett. I henhold til naturmangfoldsloven 8 til 12 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap. Det skal unngås mulig vesentlig skade på

3 naturmangfoldet gjennom føre-var-prinsippet og tiltak skal vurderes opp i mot en samlet belastning på økosystemet. Kostnader for å hindre skade på naturmangfoldet, skal dekkes av tiltakshaver og det skal benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Naboer er varslet, ingen merknader. Vurderinger fra delegert vedtak (143/13) I området som hytta søkes oppført, er det til sammen 6 ubebygde hyttetomter. Grunneier fikk ved rullering av kommuneplanen i 2006 området avsatt til byggeområde for hytter, mot at det skulle utarbeides en bebyggelsesplan over området. Hensynet bak plankravet er at en ønsker en detaljert plan for utbygging av området som en helhet, for å samordne arealbruken og kunne ivareta viktige hensyn som miljø, estetikk, natur, landskap og grønnstruktur. Tiltaket krever dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel, og det må vurderes om dispensasjon kan innvilges i henhold til plan- og bygningsloven I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 kan det ikke gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene må også være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonssøknaden begrunnes med at hensikten bak formålet i kommuneplanen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det vises også til at tiltaket er av en slik beskjeden karakter at det ikke medfører vesentlig innvirkning på miljø og samfunn. Dersom en innvilger dispensasjon for en av de ubebygde hyttenetomtene, vil dette medføre at en også må innvilge samme dispensasjon for andre ubebygde hyttetomter i samme område. Ved enkeltdispensasjoner er det krevende å se på område som en helhet og samordne arealbruken. I og med at området ligger mot sjøen, ansees det som svært viktig å ivareta hensynene til landskap, allmennheten, grøntområder, adkomst til sjøen, natur, miljø og estetikk. Det vil også være behov for å se den nye bebyggelsen i sammenheng med den eldre hyttebebyggelsen i området. Da en dispensasjon vil omfatte til sammen 6 ubebygde hyttetomter, ansees utbygging for å gi konsekvenser for miljø- og samfunn. For å ivareta bruk, interesser og hensyn i området, bør det utarbeides en reguleringsplan. Basert på en helhetlig vurdering ansees hensynet bak plankravet å bli vesentlig tilsidesatt. Det er ingen klar overvekt av fordeler med tiltaket og det foreligger dermed ikke tilstrekkelig grunnlag for å kunne innvilge en dispensasjon i henhold til plan- og bygningsloven Søknad om dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven er ikke aktuell, da det ikke foreligger tilstrekkelig grunnlag for å innvilge dispensasjon fra plankravet for oppføring av hytta. Klagebehandling Delegert vedtak (143/13) er påklaget av tiltakshaver. Klagen er mottatt innenfor fastsatt frist og er rettidig. Klagen er vedlagt. Klagen er basert på følgende hovedpunkter: Tomtas realiteter:

4 Kommunen legger vekt på at det til sammen er 6 ubebygde hyttetomter i samme området, som en dispensasjon vil kunne gi konsekvenser for. Klager viser til at de eier 3 tomter som henger sammen og at dispensasjonen kun vil gi konsekvenser for disse. Kommunen legger ytterligere 5 utbyggere til grunn. Familiens tre tomter er av en slik karakter at det vanskelig kan oppføres bygg på hver enkelt tomt. Det er kun ønskelig å bebygge en av tomtene. Avstanden til sjøen er over hundre meter, og omsøkte hytte er utarbeidet i henhold til kommunens retningslinjer for fritidsbebyggelse. Videre skal hytta plasseres i et utbygget hytteområde, og utarbeidelse av reguleringsplan dermed er unødvendig. Lovens formålsbestemmelse Det er av klagers oppfatning at dispensasjon i dette tilfellet ikke tilsidesetter hensynet bak lovens formålsbestemmelse og under enhver omstendighet, ikke i vesentlig grad. Det bemerkes at det etter lovens ordlyd krever mye for at denne begrensingen skal komme til anvendelse. Fordeler opp mot ulemper Kostnadene ved å utarbeide en reguleringsplan må kunne sies å utgjøre en vesentlig utgift for tiltakshaver. Kostnaden er anslått til i tillegg til kommunens gebyrer. I tillegg vil ikke en reguleringsplan tilføye området noe utover det som allerede foreligger. En reguleringsplan ansees som unødvendig og til meget stor ulempe. Dette er også Asplan Viaks profesjonelle vurdering. Øvrige eiere av de ubebygde tomtene i området har uttrykt manglende interesse for å skulle bebygge tomtene. Ved dette reduseres ulempene ved å gi dispensasjon. Kommunen kan sette vilkår ved en dispensasjon, og gi føringer på byggets utførelse. Dette vil også redusere ulempene. Plankravet i kommuneplanen. Etter at plankravet ble innført i kommuneplanen har det ikke blitt bygget flere hytter i området. Området er i hovedsak fult utbygd og plankravet får dermed en tilfeldig virkning som fremstår som en utilsiktet forskjellsbehandling med en viss grad av vilkårlighet. Etter klagers vurderinger blir hensyn bak lovens formålsbestemmelse og plankravet ikke vesentlig tilsidesatt. I tillegg er ulempene ved å utarbeide en reguleringsplan, klart større enn fordelene. Basert på klagens hovedpunkter, mener dermed klager at det er grunnlag for å innvilge en dispensasjon og ber om at klagen tas til følge. Vurdering av klage I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 kan det ikke gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene må også være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Lovens formålsbestemmelse er generelt utformet og sier noe om bærekraftig utvikling, samordning, bruk og vern av ressurser, samt spesielle hensyn som skal ivaretas i planlegging. I avslaget fra administrasjonen er det pekt på at hensynet bak plankravet blir vesentlig tilsidesatt. Det blir i vedtaket ikke vist spesielt til lovens formålsbestemmelse, eller hevdet at tiltaket er vesentlig i strid med denne. Kommunen har likevel ikke anledning til å innvilge en dispensasjon dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. I dette tilfellet gjelder det plankravet i kommuneplanen.

5 Hensynet bak plankravet i kommuneplanen er blant annet å sikre en helhetlig utbygging av et område der arealbruken blir samordnet, samtidig som viktige hensyn og interesser blir ivaretatt. Dersom en i dette tilfellet innvilger en dispensasjon fra plankravet, vil en også måtte innvilge dispensasjon for de øvrige 6 ubebygde tomtene i området. På den måten vil en dispensasjon gi store fremtidige konsekvenser, og hensynet bak plankravet vil bli vesentlig tilsidesatt ved at man ikke får sett området i en større sammenheng, og bebyggelsen på denne ene tomta vil legge føringer for de andre ubebygde hyttene i samme område. Det er hensiktsmessig med en helhetlig vurdering av området for å tilpasse de nye hyttene til det eksisterende hyttefeltet. Disse hensynene blir ikke nødvendigvis ivaretatt ved kun å legge retningslinjene for fritidsbebyggelse til grunn for byggesøknaden, som begrunnet i klagen. At eiere av naboeiendommen sier de ikke ønsker å bebygge tomtene, reduserer ikke ulempene ved å innvilge en dispensasjon og tillegges ikke stor vekt, da realitetene kan endres dersom tomtene skifter eiere. Familiens ønske om kun å bebygge en av tomtene kan også endres i fremtiden. Fordelene ved å innvilge en dispensasjon i dette tilfellet, er at familien ikke vil bli belastet for utgifter knyttet til å utarbeide en reguleringsplan. Kommunen kan sette vilkår ved en dispensasjon, uten at dette nødvendigvis reduserer ulempene med å innvilge en dispensasjon fra et plankrav. I dette tilfellet ansees det som mest hensiktsmessig å utarbeide en reguleringsplan for hele området som både tar for seg de ubebygde hyttetomtene og eksisterende bebyggelse, fremfor å sette mange vilkår ved enkeltdispensasjoner. Dispensasjoner vil erfaringsmessig medføre at helheten i et bebygd område er vanskelig å ivareta og opprettholde. Dersom komiteen likevel vurderer å ta klagen til følge, og innvilger dispensasjon fra plankravet, bør det som et minimum stilles krav til en bedre landskapstilpasning på omsøkte hytte. Etter administrasjonens vurdering foreligger det ikke tilstrekkelig grunnlag for å innvilge en dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen, da hensynet bak plankravet blir vesentlig tilsidesatt og det ikke foreligger en klar overvekt av fordeler. Det ansees som nødvendig å utarbeide en reguleringsplan. Rådmannens konklusjon Klagen tas ikke til følge, jmf. 34 i forvaltningsloven. Det innvilges ikke dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen, jmf. plan- og bygningsloven 19-2.