AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no LINK Arkitektur AS Dreggsallmenningen 10/ BERGEN Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Glenn M. Kristensen / AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom og adresse : Gnr 208 Bnr 129 Kollåsen 54 Tiltakshaver Tiltaket Søknaden gjelder: : Alf Eikevik Anlegging basseng Anlegging av svømmebasseng Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanen angående formål. Tiltaket krever også dispensasjon fra kommuneplanens arealdel angående plankrav og formål (for del av konstruksjon som bygges på naboeiendom). Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsene. Det er også søkt om dispensasjon fra tomteutnytting i gjeldende reguleringsplan. Etter vår oppfatning gjelder dette punktet ikke i friluftsområde. Størstedelen av tiltaket er plassert på uregulert eiendom, der tomteutnytting i kommuneplanen gjelder. I følge søknad er ikke tiltaket i strid med denne bestemmelsen. Det er i delingssak nr gitt avslag den for overføring av arealer fra gnr 208 bnr 189. VEDTAK Søknad om tillatelse til anlegging av svømmebasseng avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven 11-6 «Rettsvirkning av kommuneplan», jf. punkt 1 «Plankrav» og formål i kartet. Søknaden avslås også med avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-4 «Rettsvirkning av reguleringsplan», jf. plan nr angående formål i kartet. Søknaden avslås også med avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven 29-4 for plassering av tiltak over nabogrense mot gnr 208 bnr 189.

2 Søknaden avslås også med avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven 29-2 «Visuelle kvaliteter». Vi viser til søknad mottatt Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel angående formål og punkt 1 «Plankrav» avslås, jf. plan- og bygningsloven Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan nummer angående formål avslås, jf. plan- og bygningsloven BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET Planstatus Mesteparten av eiendommen er uregulert. En liten del av eiendommen er regulert ved plan , vedtatt , med formål «Friluftsområde». I kommuneplanens arealdel har eiendommen formål «Bebyggelse og anlegg», med hensynssoner gul- og rød veitrafikkstøy. Naboeiendommen gnr 208 bnr 189, som deler av tiltaket plasseres på, har i kommuneplanens arealdel formål «Grønnstruktur». Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel med hensyn til punkt 1 «Plankrav» og formålet på plankartet (for den del av tiltaket som plasseres på gnr. 208 bnr 189.) Det søkes om å oppføre basseng med nødvendige konstruksjoner på uregulert eiendom med formål «Bebyggelse og anlegg», hvor plankravet i kommuneplanen gjelder. Deler av tiltaket plasseres på naboeiendom, hvor det er i strid med formålet «Grønnstruktur». For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Plankravet skal sikre bred, helhetlig og grundig vurdering av arealbruken i et bestemt område, hvor offentlige myndigheter, grunneiere og andre berørte får anledning til å fremme sine synspunkter i prosessen frem mot reguleringsvedtaket. Plankravet er også viktig for å avklare overordnede forhold som infrastruktur, grøntområder med mer, før utbygging tillates. Hovedhensynet bak arealformålet i grøntområder er å sikre allmenne rekreasjonsområder. Vi mener hensynene bak bestemmelse om plankrav ikke blir ivaretatt hvis et så stort tiltak, som går over eiendomsgrenser og i forskjellige formål, kan gjennomføres uten en planprosess. Grøntområdet blir negativt påvirket av en dominerende konstruksjon inne på området. Tiltaket vurderes derfor å komme i strid med de hensyn bestemmelsen/planen skal ivareta. Side 2 av 6

3 Fordelene ved å dispensere fra plankrav og formål er, for tiltakshaver, at man slipper å gå gjennom en planprosess. Ulempene vil være å privatisere område med formål grønnstruktur. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. Dispensasjon fra reguleringsplan: Tiltaket kommer i strid med reguleringsplanen med hensyn til formål på plankartet. Det søkes om oppføring av deler av svømmebasseng i regulert friluftsområde. For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak arealformålet i friluftsområder er å sikre allmenne ferdsels- og friluftsinteresser. I den konkrete saken plasseres deler av konstruksjonen inne på naboeiendom, som er regulert til friluftsområde. Etter vår oppfatning vil dette føre til en privatisering av området. Tiltaket vurderes derfor å komme i strid med de hensyn bestemmelsen/planen skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsen/planen er, sett fra tiltakshavers side, at man slipper å rive et allerede oppført basseng. Ulempene vil være privatisering av et regulert friluftsområde. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra Kjersti og Ørjan Ulvesæter, Kollåsen 52 A og fra Kate-Elin H. Solvi og Hermund Solvi, Kollåsen 58. Merknadene går i hovedsak på at bygningsmassen har stort volum, er dominerende og passer ikke inn i omliggende bebyggelse. I tillegg er det plassert utenfor egen tomtegrense inn på regulert friområde. Vannforsyning og avløp Vann- og avløpsetaten har gitt forhåndsuttalelse datert , med saksnummer Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven Etter vårt syn har ikke tiltaket en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon. Konstruksjonen fremstår som svært dominerende i terrenget, og er å sammenligne med et bygg på to etasjer når man ser det nedenfra. Side 3 av 6

4 Avstandsbestemmelsene Søknaden avslås også med hjemmel i plan- og bygningslovens 29-4 angående tiltakets plassering. Tiltaket plasseres nærmere nabogrense enn byggverkets halve høyde og 4 meter. Tiltaket plasseres delvis inne på naboeiendom. Dette var tenkt løst med en arealoverføring fra gnr 208 bnr 189, men søknad om dette ble avslått i sak Andre uttalelser eller vedtak Søknaden har vært på høring til Grønn etat, som uttaler følgende: «Grønn etat viser til oversendelse datert vedrørende søknad om dispensasjon fra bygging utover eiendommens grenser og over i område avsatt til grønnstruktur i KPA. Vurdering Søknaden gjelder ulovlig anleggelse av svømmebasseng på en bebygget eiendom vist som bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel. En mindre del av tiltaket går utover eiendomsgrensene og over i et areal vist som grønnstruktur i KPA. Dette arealet er også regulert som friluftsområde i reguleringsplan for Bruskedalen (id ). Tiltaket ble oppført i perioden , og har i etterkant fått avslag på søknad om legalisering i 2008 og i Landskapsestetiske hensyn synes ikke å være ivaretatt ved plassering og dimensjonering av byggetiltaket for svømmebassenget. Grunnet det bratte terrenget er tiltaket oppført på et betongplatå slik at tiltaket som helhet fremstår med svært høye fasader. Tiltaket er massivt og ligger på et høydedrag med bratte skråninger sør og sørvest. Deler av friluftsområdet som grenser til eiendommen i nord vil kunne sies å bli privatisert som følge av tiltakets nærhet og størrelse til friluftsområdet. Grønn etat synes det er svært uheldig med tiltak som gjennomføres uten søknad etter plan- og bygningsloven, og mener saken vil kunne gi presedensvirkning dersom tiltaket godkjennes slik som det står i dag. Konklusjon Tiltaket er i strid med avstandskrav til nabogrense og bestemmelser knyttet til arealformålet grønnstruktur i KPA. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger frarå at det gis dispensasjon for det omsøkte tiltaket med tanke på den privatiserende effekt vi mener tiltaket har på areal avsatt til friluftsområde.» Søknaden er også sendt til Fylkesmannen og Fylkeskommunen for uttalelse, det er ikke mottatt noen tilbakemelding. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Glenn M. Kristensen - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Side 4 av 6

5 Kopi: Alf Eikevik, Kollåsen 54, 5116 ULSET Kjersti Ulvesæter og Ørjan Ulvesæter, Kollåsen 52 A, 5116 ULSET Kate-Elin H. Solvi og Hermund Solvi, Kollåsen 58, 5116 ULSET Side 5 av 6

6 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 6 av 6