TILLATELSE TIL ENDRING Svar på søknad om tillatelse til endring for tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl) kap. 20

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Se-Arkitektur AS Wernersholmvegen PARADIS Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /26 EBYGG HAUG TILLATELSE TIL ENDRING Svar på søknad om tillatelse til endring for tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl) kap. 20 Eiendom : Gnr 35 Bnr 65 Tiltakets adresse Tiltakets art Tiltakshaver : Ytrebygdsveien : Nybygg bolig : Bergen Properties AS Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om tillatelse til endring av rammetillatelse datert Søknaden gjelder oppføring av forstøtningsmurer og terrenginngrep utenfor byggegrense vist i reguleringsplanen. Det søkes også om dispensasjon fra: Gjeldende reguleringsplan for oppføring av forstøtningsmurer og terrenginngrep utenfor byggegrense vist i reguleringsplanen. Avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven 29-4 for oppføring av forstøtningsmurer og terrenginngrep nærmere nabogrense enn 4.0 meter. Vedrørende tidligere innsendt klage: Med bakgrunn i deres brev datert den anses deres klage datert den som trukket. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2, jf. samme lovs 12-4, gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan sitt plankart for oppføring av forstøtningsmurer og terrenginngrep utenfor byggegrense vist i reguleringsplanen. Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i pbl 29-4 andre ledd, for oppføring av forstøtningsmurer og terrenginngrep nærmere nabogrense mot eiendommene gnr. 35, bnr. 164, bnr. 695, bnr. 171 og bnr. 6 enn 4.0 meter.

2 Dispensasjonene gjelder under forutsetning av at forstøtningsmurer og terrenginngrep utføres i henhold til dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene den Tiltaket: I medhold av pbl 20-1 og 21-4 godkjennes søknad om endret tillatelse for oppføring av forstøtningsmurer og terrenginngrep utenfor byggegrense vist i reguleringsplanen i henhold til dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene den Det legges til grunn at tiltaket utføres på en slik måte at terrenget på naboeiendommene sikres mot utglidning. Videre legges til grunn at det foretas nødvendig sikring av topp skråning i henhold til krav gitt i TEK10. Omsøkte tiltak skal gjennomføres i henhold til plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og innvilget dispensasjon. Det vises til søknad med dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene Tiltaket skal utføres i samsvar med ovennevnte dokumentasjon og på følgende vilkår: Plassering i horisontalplanet: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes oppføring av forstøtningsmurer og terrenginngrep nærmere nabogrense mot eiendommene gnr. 35, bnr. 164, bnr. 695, bnr. 171 og bnr. 6 enn 4.0 meter i henhold til dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene den Høydeplassering: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes forstøtningsmurer og terrenginngrep sin høydeplassering i henhold til dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene den Gjennomføringsplan: Gjennomføringsplanen skal alle relevante opplysninger knyttet til de ulike foretaks medvirkning i byggesaken fremkomme, jf SAK Vilkår fra tidligere gitt tillatelse: For øvrig gjelder vilkår gitt i rammetillatelse datert den SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Området omfattes av reguleringsplan nr , Søreide sentrum, stadfestet , og er her regulert til Bolig/Næring/Tjenesteyting. Området er i kommuneplanens arealdel vist som senterområde. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med byggegrense for gjeldende reguleringsplan. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra byggegrense vist på plankartet. Tiltaket kommer også i strid med Plan- og bygningsloven 29-4, 2. ledd vedrørende avstand til nabogrense. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir Side 2 av 7

3 vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Byggegrense vist på plankartet og avstandsbestemmelsene i Plan- og bygningsloven 29-4, 2. ledd skal i dette konkrete tilfellet i stor grad ivareta de samme hensynene. Med bakgrunn i dette vurderes disse dispensasjonene samlet. Hovedhensynet med byggegrense vist på plankartet og Plan- og bygningsloven 29-4, 2. ledd vedrørende avstand til nabogrense, er hensynet til brannsikkerhet og hensyn til luft, lys, innsyn og utsikt. Bestemmelsene skal også regulere at boliger oppføres med enn viss avstand til nabobygninger. I denne konkrete saken skal det foretas terrenginngrep og oppføres forstøtningsmur med høyde på maksimalt 1.0 meter. Nærmeste avstand til nabogrense for mur er oppgitt til å være 2.0 meter. Terrenginngrepene består hovedsakelig i at terrenget senkes slik at tilslutningen til eksisterende terreng vil bli en skråning fra toppen av forstøtningsmuren til nabogrense der man tilpasser seg eksisterende terreng. Ferdig planert terreng fra forstøtningsmuren og inn på egen eiendom ligger betydelig lavere enn terrenget på naboeiendommene. Med bakgrunn i dette anses ikke hovedhensynet med byggegrense vist på plankartet og Plan- og bygningsloven 29-4, 2. ledd vedrørende avstand til nabogrense vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved tiltaket er at underliggende parkeringsanlegg gjøres tilgjengelig for inspeksjon og vedlikehold. Det vurderes også som fordelaktig, særlig i forhold til naboeiendommene, at det etableres uteareal betydelig lavere enn disse. Alternativet ville være at utearealet etableres på samme nivå som naboeiendommene. Dette ville medføre større grad av innsyn til naboeiendommene. Terrenginngrepene tilrettelegger også for at boligene i prosjektet kan plassere lavere i terrenget og samtidig ivareta tilstrekkelig med lys i boligene. Bygningsmyndighetene ser ingen klare ulemper ved at omsøkte dispensasjoner gis. Etter bygningsmyndighetens vurdering er det klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon samt at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan sitt plankart for oppføring av forstøtningsmurer og terrenginngrep utenfor byggegrense vist i reguleringsplanen. Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i pbl 29-4 andre ledd, for oppføring av forstøtningsmurer og terrenginngrep nærmere nabogrense mot eiendommene gnr. 35, bnr. 164, bnr. 695, bnr. 171 og bnr. 6 enn 4.0 meter. Dispensasjonene gjelder under forutsetning av at forstøtningsmurer og terrenginngrep utføres i henhold til dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene den Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader. Side 3 av 7

4 Merknader fra Øyvind og Reidun Legreid (Gnr. 35, bnr. 168) går på følgende forhold: Det aksepteres ikke at tiltaket kommer helt inn til deres vei og eiendom, men det anføres at tiltaket må forholde seg til byggegrenser vist i reguleringsplanen. Det ønskes heller ikke at det foretas gravearbeid som kan påvirke grunnforholdene. Bygningsmyndighetenes vurdering av merknadene: I tillegg til vår dispensasjonsvurdering, legger vi til grunn at tiltaket gjennomføres uten at det voldes skade på naboeiendommer. Det bemerkes også at gnr. 35, bnr. 168 ikke grenser direkte inn mot tiltaket. Merknader fra Svanhild og Torunn Ones (Gnr. 35, bnr. 171) går på følgende forhold: Det hevdes at vedlegg til nabovarsel ikke er godt nok forklart. Det aksepteres ikke at tiltaket kommer helt inn til deres vei og eiendom, men det anføres at tiltaket må forholde seg til byggegrenser vist i reguleringsplanen. Det ønskes heller ikke at det foretas gravearbeid som kan påvirke grunnforholdene. Bygningsmyndighetenes vurdering av merknadene: I tillegg til vår dispensasjonsvurdering, legger vi til grunn at tiltaket gjennomføres uten at det voldes skade på naboeiendommer. Det bemerkes også at kun en mindre del av gnr. 35, bnr. 171 grenser direkte inn mot tiltaket. Ansvarlig søkers tilsvar på nabomerknader: Side 4 av 7

5 Utforming/visuelle kvaliteter: Etter plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Eter bygningsmyndighetene syn er disse forhold tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Søknad om igangsettingstillatelse: Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Ferdigattest: Når tiltaket er ferdigstilt skal det anmodes om ferdigattest, jf. Pbl Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker, jf. Byggesaksforskriften kap. 8. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Det vises til pbl Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: Trond.Haugen@bergen.kommune.no Side 5 av 7

6 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Trond Haugen - saksbehandler Trygve Sæle - seksjonsleder Kopi: Bergen Properties AS, Postboks 156 Blomsterdalen, 5868 SØREIDGREND SVANHILD ONES OG TORUNN ONES, SØREIDNESET 3, 5251 SØREIDGREND ØYVIND OLE LEGREID, SØREIDNESET 5, 5251 SØREIDGREND Side 6 av 7

7 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 7 av 7