AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Blink Hus Helge Rød AS Hauge 5281 VALESTRANDSFOSSEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /11 EBYGG KNNO AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap 20. Eiendom : Gnr 173 Bnr 38 Tiltakets adresse : Grøvlesingen 31 Hus A Tiltakets art : Nybygg bolig Tiltakshaver : Blink Hus Helge Rød AS Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om oppføring av frittliggende enebolig med bruksareal på 147 m 2. Søknaden sees i sammenheng med 3 tilsvarende søknader om eneboliger på samme eiendom, saksnr , og VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel. Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 11-6, jf kommuneplanens bestemmelser 1 avslås søknad om tillatelse til oppføring av enebolig. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde hvor plankrav gjøres gjeldende. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med plankravet. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra plankravet. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller

2 hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak plankravet er å sikre en helhetlig vurdering av området, hvor de aktuelle offentlige instanser og parter tar del i prosessen, samt å få vedtatt en juridisk bindende plan for utbyggingen av området. Det er også viktig med tanke på avklaring av overordnede forhold som infrastruktur, skole- og barnehagedekning, grøntområder med mer, før utbygging tillates. I den konkrete saken søkes det om oppføring av 4 eneboliger på samme eiendom. Det totale bruksarealet er på 736 m 2 inkl parkering. Det følger av veileder til saksbehandlerpraksis vedr. dispensasjoner og mindre vesentlige endringer, utarbeidet av Etat for byggesak og private planer, at det kan gis dispensasjon fra plankravet for boligprosjekter i uregulerte byggeområder i særskilte tilfeller når tiltaket er av en slik karakter at plan ikke gir et bedre beslutningsgrunnlag. Det er videre vist til en rekke punkter for hvilke tilfeller det som hovedregel ikke bør gis dispensasjon. Dette gjelder blant annet for boligprosjekter som ligger innenfor områder hvor det åpenbart er behov for en samlet reguleringsplan, samt boligprosjekt med en samlet BRA på mer enn 600 m 2. Det samme gjelder for boligprosjekt som vurderes som konfliktfylt. Som ovenfor nevnt anses tiltaket som konfliktfylt med tanke på registrerte merknader i saken. Bygningsmyndighetene anser det å være et behov for en helhetlig reguleringsplan i området, blant annet på grunn av at området på sikt vil kunne bli svekket av at det gis dispensasjoner uten en helhetlig plan. Fagetaten er av den oppfatning at en plan vil gi et bedre beslutningsgrunnlag for omsøkte utbygging, og at en dispensasjon i denne saken vurderes å komme i strid med de hensyn plankravet skal ivareta. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl gis ikke dispensasjon fra plankravet. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Kurt Terje Sjursen og Lise Brekkhus. Merknadene går i hovedsak på hus A sin plassering og høyde vil være veldig dominerende og medføre at store deler av deres hage og terrasse skyggelegges tidlig på kvelden. Videre medfører bygget vesentlig innsyn på deres terrasse. De ber om at hus A flyttes lengre mot nord/vest. Det er også registrert merknader fra Merete og Geir Møster. Merknadene går i hovedsak på at hus B og D vil fra ta de sol, og hus B vil i tillegg medføre innsyn. De påpeker at det pågår planarbeid for området hvor den aktuelle eiendommen inngår, og at all utbygging i området bør avklares i denne prosessen. Ansvarlig søker skriver i en kommentar til merknadene at det alltid vil være en viss grad av innsyn mellom naboer og skjerming av sol, og at de boligene som nå søkes tillatelse om er en naturlig fortetting av området. Deres vurdering er at tiltakene ikke vil være av nevneverdig ulempe for berørte parter. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Side 2 av 5

3 Søknaden er oversendt Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune for uttalelse. Det er ikke registrert uttalelse innen fristens utløp. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Søknaden er oversendt Grønn etat for uttalelse. I en uttalelse av heter det: "Eiendommen er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde, hvor det ikke er tillatt med tiltak før området inngår i reguleringsplan, jf. planens bestemmelse pkt. 1. Eiendommen er uregulert. Eiendommen er allerede privatisert. Grønn etat kan ikke se at tiltaket berører registrerte grøntfaglige interesser, men fortetting uten plan er uheldig fordi man da ikke kan se området i sammenheng bl.a. for å sikre at det er nok areal avsatt til lekeareal og grøntareal forøvrig. Det kan tenkes at arealet har verdi for barns lek, og i punkt 10 i kommuneplanens arealdels bestemmelser slås det fast at "Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging skal legges til grunn for all planlegging og søknad om tiltak. En forutseting for eventuell omdisponering av arealer som er viktige for barns lek er at det samtidig sikres erstatningsarealer i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging". Det ble på befaring ikke registrert at arealet ble brukt som lekeområde. Konklusjon: Tiltaket er i strid med kommuneplanens arealdel punkt 1. For å få dispensasjon, er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner, som taler for at dispensasjonen kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger ikke frarå at det gis dispensasjon til tiltaket." Atkomst/avkjørsel: Eiendommen anses å være sikret lovlig atkomst i samsvar med plan- og bygningsloven 27-4, jf kommunens vegetats vedtak/uttalelse datert Vannforsyning og avløp: Eiendommen anses å være sikret lovlig vannforsyning og bortledning av avløpsvann i samsvar med plan- og bygningsloven 27-1 og 27-2, jf forhåndsuttalelse fra VA-etaten datert Utforming/visuelle kvaliteter: Etter plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Saken gjelder søknad om oppføring av frittliggende enebolig med bruksareal på 147 m 2. Søknaden sees i sammenheng med 3 tilsvarende søknader om eneboliger på samme eiendom, saksnr , og Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde hvor plankrav gjøres gjeldende, og tiltaket kommer i strid med plankravet. Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl gis ikke dispensasjon fra plankravet, og det gis avslag på søknaden. Side 3 av 5

4 ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Kathrine Njåstad - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppeleder Kopi: KURT TERJE SJURSEN OG LISE BREKKHUS, GRØVLESVINGEN 29, 5108 HORDVIK GEIR MØSTER OG MERETE MØSTER, GRØVLESVINGEN 55 B, 5108 HORDVIK Side 4 av 5

5 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5