AVSLAG PÅ SØKNAD OM FRADELING AV EIENDOM Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap. 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Advokatfirmaet Vikse AS Postboks 1244 Sentrum 5811 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /13 BBY BYSAKBEH AVSLAG PÅ SØKNAD OM FRADELING AV EIENDOM Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap. 20. Eiendom : Gnr 182 Bnr 557 Tiltakets adresse : Tiltakets art : Søknad om opprettelse og endring av eiendom Hjemmelshaver/søker : Helene Eide Liebenberg/ Advokatfirmaet Vikse AS Saken gjelder: Saken gjelder søknad om fradeling av 1 parsell fra gnr. 182 bnr. 557 til fellesareal. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 12-4 "Rettsvirkninger av reguleringsplan" jf gjeldende reguleringsplan R , og pbl 1-8 "Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag". Det er søkt om dispensasjon. Tiltaket: Med hjemmel i plan og bygningsloven 12-4 og 1-8, samt kommuneplanens bestemmelse pkt. 28 avslås søknad mottatt bygningsmyndighetene , og om tillatelse til fradeling av 1 parsell fra gnr. 182 bnr. 557 til fellesareal. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Reguleringsplanene og er gjeldende. I kommuneplanens arealdel er området vist som byggeområde og regulert fri- og grøntområde. Dispensasjoner: Tiltaket kommer i strid med formålet i reguleringsplan En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra formålet i

2 reguleringsplan For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foretas konkret vurdering av de faktiske forhold i saken opp mot de hensyn som ivaretas av den bestemmelsen som det er aktuelt å dispensere fra samt lovens formålsbestemmelse, bl.a. universell utforming, hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. I tillegg må det foretas en interesseavveining der fordelene ved tiltaket blir vurdert opp mot ulempene. Foreligger det en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon, samt hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. Søkers begrunnelse: Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl 19-2 kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra formålet i reguleringsplan Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra adv. Dag Nødtvedt på vegne av Kåre Hitland. Merknadene går i hovedsak på at fradeling ikke har betydning for hans disponering av hans eiendommer. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Saken er sendt på høring til Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune. De har ikke svart innen fristen. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Grønn etat har den uttalt følgende: "Vurdering: Eiendommen er i kommuneplanens arealdel vist som bygge- og friområde, og ligger innenfor den funksjonelle strandsonen. Innenfor den funksjonelle strandsonen er det et overordnet mål å ta vare på og videreutvikle kvaliteter tilknyttet biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel. Eiendommen er regulert etter planid R og R , henholdsvis som boligområde/parkering og som friareal. I forbindelse med kommuneplanens arealdel er det utarbeidet et Temakart overordnet Side 2 av 5

3 grønnstruktur. Her er det skissert et nettverk av grønne korridorer (eksisterende og vurdert behov). Disse er ment å forbinde boligområder med friområder, strandsone og byfjell. Linjene i kartet antyder retning og forbindelser, men ikke nøyaktig plassering, bredde eller utseende. I henhold til Grøntkartet er det vist et behov for en grønn korridor gjennom gnr. 182 bnr Grønn etat vil i dette tilfellet ikke frarå at det gis dispensasjon til fradeling av den delen av parsellen som i kommuneplanen er regulert til byggeområde og som i gjeldende reguleringsplan er regulert til bolig og parkeringsplass. Vi er derimot negativ til fradeling av det arealet tilhørende gnr. 182 bnr. 557, som i kommuneplanen er regulert til friområde og som i gjeldende reguleringsplan er regulert til friareal. Grønn etat mener at fradeling av denne delen av parsellen vil kunne føre til en økt privatisering av friområdet med fare for forringelse av de grøntfaglige verdiene i området. Vi vil derfor frarå at det gis dispensasjon til fradeling av parselldel gnr. 182 bnr 557, som i kommuneplanen er regulert til friområde og som i gjeldende reguleringsplan er regulert til friareal. Konklusjon: Tiltaket er i strid med bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan og med målsetningene for forvaltning av den funksjonelle strandsonen. For å få dispensasjon, er det et krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner, som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger ikke frarå at det gis dispensasjon til fradeling av den del av parsell med gnr. 182 bnr. 557 som er regulert til byggeområde i kommuneplanens arealdel. Vi vil derimot frarå at det gis dispensasjon til fradeling av den del av parsell med gnr. 182 og bnr. 557 som er vist som friområde i kommuneplanens arealdel og regulert til friareal i gjeldende reguleringsplan." Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Parsellen søkes fradelt gnr. 182 bnr. 557 til fellesareal. For deler av den omsøkte parsellen er reguleringsplan gjeldende. Det området som er regulert av denne reguleringsplanen er vist som friområde. En fradeling som omsøkt vil være i strid med gjeldende reguleringsplan. For den resterende delen av den omsøkte parsellen er det reguleringsplan som er gjeldende. Dette arealet er avsatt til fellesområde. Dette området kan søkes fradelt i en eventuell revidert søknad eller ny søknad. Med hjemmel i plan og bygningsloven 12-4 og 1-8, samt kommuneplanens bestemmelse pkt. 28 avslås søknad om tillatelse til fradeling av 1 parsell fra gnr. 182 bnr. 557 til fellesareal. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 3 av 5

4 Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Gjertrud Hansen - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppeleder Kopi: Helene Eide Liebenberg, Kistebakkane 44, 5137 MJØLKERÅEN Advokat Dag Nødtvedt, Lille Markevei 18, 5005 BERGEN Side 4 av 5

5 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5