PÅLEGG OM OPPHØR AV BRUK, PÅLEGG OM RETTING OG ILEGGING AV TVANGSMULKT etter pbl 32-2, 32-3 og 32-5

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR TILSYN Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Frode Johan Siljander Bente Siljander Salhussvingen SALHUS Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /6 EBYGG ATMA PÅLEGG OM OPPHØR AV BRUK, PÅLEGG OM RETTING OG ILEGGING AV TVANGSMULKT etter pbl 32-2, 32-3 og 32-5 Eiendom : Gnr 177 Bnr 20 Tiltakets adresse : Salhussvingen 27 Tiltakets art : Uthus til bolig Tiltakshaver : Frode Johan og Bente Siljander Saken gjelder: Den ga bygningsmyndigheten Dem varsel om pålegg om opphør av bruk, retting og ilegging av tvangsmulkt grunnet at uthus er omgjort til utleieleilighet i to etasjer med hems, og denne er tatt i bruk uten godkjenning. I tillegg er det oppført terrasse i terrenget sør/øst for uthuset. I varselet ble det opplyst at det kunne gis pålegg om opphør av bruk, retting og ilegges tvangsmulkt, dersom bygningsmyndigheten ikke hadde mottatt dokumentasjon på at bruken var opphørt og det ulovlig tiltaket var tilbakeført, innen fastsatt frist. Alternativt kunne det sendes inn komplett søknad om tillatelse til tiltaket. Det ble også opplyst at før vedtaket ble fattet, hadde De rett til å uttale Dem, jf plan- og bygningsloven (pbl) Det er ikke kommet inn søknad for tiltaket. Det er heller ikke kommet inn bekreftelse på at bruken er opphørt. Det er den mottatt uttalelse fra Advokatfirmaet Harris v/ adv.flm. Nereng, til forhåndsvarslingen. Uttalelsen går hovedsakelig på at bygningen har stått på tomten siden 1908 og at den lenge har vært brukt som bolig. Vår vurdering av uttalelsen er at det ikke fremkommer nye opplysninger som endrer vårt syn på saken. Det vises til utskrift fra grunnbok på bygning (vedlegg nr. 3 til uttalelsen) hvor det klart fremkommer at uthuset ikke er godkjent som boenhet. Her fremgår det også at bygget er registrert med en etasje og ikke to etasjer.

2 Bygningsmyndigheten finner på dette grunnlag å måtte fatte vedtak om pålegg om opphør av bruk, retting og ilegging av tvangsmulkt med sikte på å få brakt det ulovlige forholdet til opphør. Pålegg om opphør av bruk: Plan- og bygningsloven 32-3, 1.ledd, sier følgende om fjerning eller retting av ulovlig utført arbeid og opphør av bruk: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid. Med hjemmel i pbl 32-3 kreves all videre bruk av uthuset til boligformål omgående opphørt inntil det eventuelt foreligger en tillatelse. Det må sendes inn skriftlig bekreftelse på at bruken er opphørt innen Pålegg om retting: Plan- og bygningsloven 32-3, 1.ledd, sier følgende om fjerning eller retting av ulovlig utført arbeid: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndigheten gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid. Med hjemmel i pbl 32-3 gis pålegg om at uthuset og terrassen må rives. Rettingsarbeidet skal være gjennomført innen Bygningsmyndigheten må underrettes skriftlig når arbeidet er ferdig. Vedtak om tvangsmulkt: Som et av virkemidlene i pbl for å få gjennomført vedtak, er det i 32-5 gitt hjemmel for ilegging av tvangsmulkt. Pbl 32-5, 1. ledd, 1. setning, har følgende ordlyd: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven kan plan- og bygningsmyndighetene fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført gitte pålegg, herunder forbud, innen en særskilt angitt frist. Tvangsmulkt for ulovlig bruk: Med hjemmel i pbl 32-5 ilegges tvangsmulkt, i form av engangsmulkt, på kr ,- dersom ikke den ulovlige bruken opphører og bygningsmyndigheten har mottatt bekreftelse på dette innen Videre ilegges også en løpende dagmulkt på kr 500,- fra og med Mulkten løper inntil kommunen har mottatt skriftlig underretning om bruken er opphørt. Tvangsmulkt for manglende retting: Med hjemmel i pbl 32-5 ilegges en løpende dagmulkt på kr 500,- fra og med Mulkten løper inntil kommunen har mottatt skriftlig underretning om at tiltaket er revet, eller komplett søknad er innsendt. Side 2 av 5

3 Begrunnelse for vedtaket: Bygningsmyndigheten besiktiget tiltaket Det ble da konstatert at uthuset var omgjort til utleieleilighet i to etasjer med hems, og tatt i bruk uten godkjenning. I tillegg er det bygget terrasse i terrenget sør/øst for uthuset. I henhold til kommunens eiendomsregister, er det Frode Johan Siljander og Bente Siljander som eier eiendommen, og derfor ansvarlig ovenfor bygningsmyndigheten for at bygningen med tilhørende arealer ikke brukes ulovlig i henhold til bestemmelsene i pbl, eller at det foreligger andre ulovlige forhold etter samme lov som kan medføre fare eller vesentlig ulempe for person eller eiendom. I e-post av opplyser Frode Johan Siljander at tidligere eier har revet det opprinnelige uthuset og deretter bygget det opp igjen med flatt tak. Videre hevdes det at tiltakshaver har vært i kontakt med byggesaksavdelingen og fått beskjed om at det ikke var nødvendig å søke om godkjenning for å rehabilitere uthuset. Slik bygningsmyndigheten ser på saken er det ikke rehabilitering som er gjort. Den opprinnelige bygningen som var oppført på tomten er revet. Deretter er det oppført et nytt uthus i to etasjer med hems og terrasse. Dette er søknadspliktige tiltak etter pbl kap. 20. Ut fra vårt saksarkiv er den opprinnelige bygningen godkjent som garasjehus, anneks til bolig på 22m² i en etasje. Bruksendring til boligenhet er søknadspliktig etter pbl kap. 20. Vi kan ikke se ut ifra vårt saksarkiv at det er gitt tillatelse til verken riving eller oppføring av nytt uthus og terrasse. Bygningsmyndigheten kan heller ikke se at det er gitt tillatelse til bruksendring. Oppføring og bruk av uthuset som bolig, samt oppføring av terrasse strider dermed mot reglene i pbl. Bygningsmyndigheten finner på denne bakgrunn å måtte fatte vedtak om pålegg om opphør av bruk, retting i form av riving, og ilegge tvangsmulkt. Varsel om forelegg: I henhold til pbl 32-3, 3. ledd, varsles det at pålegg som ikke etterkommes innen fastsatt frist, kan følges opp med forelegg. Etter pbl 32-6 kan forelegget få virkning som rettskraftig dom. Andre opplysninger: Vi gjør oppmerksom på at det er eiers ansvar å sørge for at reglene i pbl blir overholdt. Pålegg kan etter pbl 32-3, 4. ledd, tinglyses som heftelse på eiendommen dersom tiltaket ikke tilbakeføres. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Pålegg om opphør av bruk av virksomhet, retting og ilegging av tvangsmulkt er enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf fvl kap VI. Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Side 3 av 5

4 Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Anya Therese Markhus - Øystein Andersen - seksjonsleder Kopi: Advokatfirmaet Harris DA, Postboks 4115 Dreggen, 5835 BERGEN Side 4 av 5

5 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5