AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Byggm. Espelid AS Dalavegen NYBORG Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /7 EBYGG GMKR AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 194 Bnr 2 Tiltakets adresse : Dalavegen 220 Tiltakets art : Bruksendring bolig Tiltakshaver : Karl Espelid Saken gjelder: Det søkes om tillatelse til bruksendring av andre etasje av driftsbygning til to leiligheter, hver på ca 60 m2 BRA. Første etasje skal være kaldt lager, som i dag. Det søkes også om dispensasjon fra kommuneplan og kommunedelplan angående forbud mot bruksendring til bolig i LNF- område. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis ikke dispensasjon fra samme lovs 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel", jf punkt 26 ang. byggeforbud i LNF- område og kommunedelplan nr ang. byggeforbud i område "LNF-L; viktig kulturlandskap". Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl kan følgelig ikke gis. Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel", jf punkt 26 "LNF- områder" og kommunedelplan nr "LNF-L; viktig kulturlandskap" ang. byggeforbud, avslås søknad om tillatelse til bruksendring fra driftsbygning til leiligheter.

2 SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Uregulert. Kommuneplan av "LNF-område" Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med plan- og bygningsloven 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel", jf punkt 26 "LNF- områder" og kommunedelplan nr "LNF-L; viktig kulturlandskap" ang. byggeforbud. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl kan gis dispensasjon fra ovennevnte bestemmelser. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Et av hovedhensynene bak byggeforbudet i LNF- område er hensynet til å ivareta stedbunden næring. Eiendommen ligger i et av tre områder i Bergen kommune som er definert som Sammenhengende landbruksområde. I kommunedelplan for Åsane er eiendommen vist som "LNF-L; viktig kulturlandskap". I den konkrete saken søkes det om dispensasjon fra kommuneplan og kommunedelplan for å bruksendre deler av driftsbygning til to leiligheter. Grønn etat mener det er uheldig at gårdens driftsbygning omdisponeres til boligformål. Tiltaket vurderes derfor å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Fordelene ved tiltaket, sett fra søkers synspunkt, er at han kan få alternativ inntektskilde i deler av driftsbygningen. Ulempen er i følge Grønn etat at det fører til oppstykking av langbruksområder, som er definert som Sammenhengende landbruksområde. Ved en helhetlig avveining vil, etter bygningsmyndighetens vurdering, ulempene ved tiltaket være større enn fordelene. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl 19-2 kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl gis ikke dispensasjon fra samme lovs 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel", jf punkt 26 ang. byggeforbud i LNF- område og kommunedelplan nr ang. byggeforbud i område "LNF-L; viktig kulturlandskap". Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Uttale/krav fra andre myndigheter: Søknaden har vært til uttalelse hos Fylkesmannen i Hordaland, som ikke har svart innen fristen. Uttaler fra andre kommunale etater/avdelinger: Søknaden har vært til uttalelse hos Grønn etat, som uttaler: Side 2 av 5

3 "Eiendommen ligger i et område som er vist som LNF-område i Kommuneplanens arealdel. Eiendommen er i Kommunedelplan for Åsane vist som LNF-L område. Et viktig kulturlandskapsområde. Det aktuelle arealet ligger innenfor ett av tre områder i Bergen kommune som er definert som Sammenhengende landbruksområde i Kommuneplanens temakart Overordnet grønnstruktur. Temaet er utarbeidet for å sette fokus på ulempene ved oppstykking av landbruksområder i overordnet arealplanlegging og ikke minst ved tiltak som krever dispensasjon. Uheldig omdisponering eller fragmentering av landbruksområder og grønnstruktur skal unngås. I en slik sammenheng vil det være uheldig å omdisponere gårdens eneste driftsbygning til boligformål. Tiltaket er i strid med LNF-formålet i Kommuneplanens arealdel. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger, primært på grunn av landbruksfaglige hensyn frarå at det gis dispensasjon for omdisponering jf. søknad datert De landbruksfaglige hensynene er skjerpet ettersom den omsøkte eiendommen ligger innenfor et areal som er definert som "sammenhengende landbruksområde"." Atkomst/avkjørsel: Ingen endring. Vannforsyning og avløp: Det foreligger ikke forhåndsuttalelse fra VA-etaten. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Søknaden avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel", jf punkt 26 "LNF- områder" og kommunedelplan nr "LNF-L; viktig kulturlandskap" ang. byggeforbud. I kommuneplanen bestemmelser punkt 26 står det: "I LNF-områdene tillates ikke spredt utbygging av boliger, hytter eller næringsbygg som ikke er tilknyttet stedbunden næring." I dette tilfellet er det ikke snakk om noe nybygg, men en bruksendring som vil føre til flere boenheter. Retningslinjene til ovennevnte bestemmelse sier også: "Retningslinjer for vurdering av dispensasjon. Ved vurdering av dispensasjon skal det legges vekt på samfunnsinteressene knyttet til å ivareta store sammenhengende landbruksområder, slik det fremgår av temakart for overordnet grønnstruktur. Uheldig omdisponering eller fragmentering av landbruksområder og grønnstruktur skal unngås. Natur- og friluftsinteresser skal utredes og vektlegges i samsvar med pkt 12 Grønnstruktur. Omdisponering av areal til annet formål bør skje gjennom overordnet arealplanlegging." Side 3 av 5

4 Omsøkte tiltak ligger i et stort sammenhengende landbruksområder, og Grønn etat er negative til å innvilge dispensasjon. Tiltaket er også i strid med gjeldende kommunedelplan 13, hvor det står: "Forbud mot spredt bebyggelse (pbl 20-4 pkt. c) I LNF-områdene er det ikke tillatt med fradeling eller oppføring av bygninger eller anlegg som ikke har tilknytning til stedbunden næring. Retningslinjer LNF-L; viktig kulturlandskap Innenfor viktig kulturlandskapsområde skal eksisterende landskapskarakterer og elementer opprettholdes og søkes bevart. Dette gjelder alle trekk i kulturlandskapet som vitner om tidligere driftsformer som steingarder, steinkonstruksjoner, andre bygningselementer og ferdselsårer, samt bygninger, bebyggelses- og andre strukturer, tunformer i bruk og karakteristisk vegetasjon." Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Glenn M. Kristensen - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppeleder Kopi: Karl Espelid, Dalavegen 220, 5131 NYBORG Side 4 av 5

5 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5