AVSLAG PÅ SØKNAD OM FRADELING AV EIENDOM Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap. 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR OPPMÅLING Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks Oppmaling@bergen.kommune.no Elfrida Bull Bene AS Vestre Torggate BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /9 EBYGG HANR AVSLAG PÅ SØKNAD OM FRADELING AV EIENDOM Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap. 20. Eiendom : Gnr 115 Bnr 70 Tiltakets adresse Tiltakets art Hjemmelshaver/søker : Nordre Gommershaugen : Søknad om opprettelse og endring av eiendom : Elfrida Bull Bene AS Saken gjelder: Saken gjelder søknad om fradeling av 2 parseller fra gnr 115 bnr 70 til bolig. Den ene parsellen er bebygd med bolig. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra U-graden i gjeldende plan jf. plan og bygningsloven 12-4 rettsvirkning av reguleringsplan. Tiltaket: Med hjemmel i plan og bygningsloven 12-4 og 26-1 avslås søknad mottatt bygningsmyndighetene om tillatelse til fradeling av 2 parseller fra gnr 115 bnr 70 til bolig. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er regulert til bolig ved plan nr godkjent Eiendommen er vist som byggeområde i kommuneplanens arealdel. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Gisle og Eli Jacobsen, Kathrine Binder Gullachsen og Tom Gullachsen. Merknadene går i hovedsak på tap av areal til snuhammer, u-grad i strid med

2 reguleringsplan, tiltaket i strid med helhet av området og økning av trafikk på privat vei. Tiltakshaver har svart på merknadene. Atkomst/avkjørsel: Eiendommen anses å være sikret lovlig atkomst i samsvar med plan- og bygningsloven 27-4, jf Samferdsels uttalelse datert og avtale med Bergen Tomteselskap datert Vannforsyning og avløp: Eiendommen anses for å være sikret lovlig vannforsyning og bortledning av avløpsvann i samsvar med plan- og bygningsloven 27-1 og 27-2, jf forhåndsuttalelse fra vann og avløpsetaten datert Dispensasjoner: Tiltaket kommer i strid med U-graden i gjeldende plan. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra u-graden jf plan og bygningsloven 12-4 rettsvirkning av reguleringsplanen- For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Søkers begrunnelse for dispensasjon: Bygningsmyndighetenes Konklusjon: Tiltaket er i strid med reguleringsplanen med hensyn til utnyttelsesgraden. Det er søkt om dispensasjon fra utnyttelsen for tomten som er bebygd. Utnyttelse er ikke beregnet for de to nye tomtene. Dette er en mangel ved søknaden. Etter plan- og bygningsloven 26-1 skal det ikke opprettes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering. De nye eiendomsgrensene vil skape et grenseforløp som ikke gir hensiktsmessige grenser. Fagetaten er av den oppfatning at det skal være mulighet til å snu /manøvrere biler på egen eiendom. Det er vist parkering på omsøkte parseller, men på parsellene er det ikke vist snumulighet for bil på eiendommene. Parkering vist på situasjonsplanen gir inntrykk av en parkeringsplass med 9 parkeringsplasser til sammen, der all parkering er samlet i vest. Foreslått parkeringsløsning er ikke samsvar med strøkets karakter eller slik boligområdet fremstår i dag. Utkjøring fra parsellene som tre individuelle avkjørsler like etter hverandre anses som en trafikkfarlig løsning. Det er videre ikke gjort rede for om antallet parkeringsplasser som vist vil dekke eiendommenes behov etter gjeldende parkeringsbestemmelse. Side 2 av 5

3 I henhold til kommuneplanens bestemmelse pkt. 6 skal nye tiltak utformes i samspill med de bygde omgivelsenes karakter og gi gode gate- og uterom. Fagetaten er redd for at en fradeling som omsøkt kan føre til presedens i området og i tilsvarende saker. Nabo og velforeningen påpeker at en del av etablert snuhammer ligger inne på omsøkt eiendom. Det uttrykkes bekymring for at deler av denne kan komme til å forsvinne. Dette sammen med de tidligere nevnte forhold er forhold som tyder på at det kan være hensiktsmessig å utarbeide et forslag til reguleringsendring for eiendommen /området. På den måten unngår man å måtte søke om dispensasjon. Fortetting av bebygde områder krever mer planlegging slik at eksisterende bebyggelse og strøkets karakter blir ivaretatt. Det presiseres at utfallet av et eventuelt forslag til reguleringsendring ikke kan gis på forhånd. Fagetaten vil vurdere et revidert og mindre omfattende forslag til fradeling på eiendommen dersom tiltaket er i samsvar med strøkets karakter. Dette krever imidlertid at det sendes inn beregninger av utnyttelse og parkering på de nye eiendommene, samt eksisterende eiendom. Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl 19-2 kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra u-graden i gjeldende reguleringsplan. Med hjemmel i plan og bygningsloven 12-4 og 26-1 avslås fradeling av 2 parseller fra gnr 115 bnr 70 til boligformål. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: Hanne.Raknes@bergen.kommune.no Side 3 av 5

4 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Hanne Raknes - saksbehandler Vivian Skaflestad - produksjonsleder Kopi: Nordre Gommershaugen 21 AS, Eikeneset 17, 5259 HJELLESTAD Side 4 av 5

5 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5