TILLATELSE TIL TILTAK Svar på søknad etter plan- og bygningsloven (pbl) 20-2

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Kathrine Seglem Torsvik Møllergården FYLLINGSDALEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /14 EBYGG KNNO TILLATELSE TIL TILTAK Svar på søknad etter plan- og bygningsloven (pbl) 20-2 Eiendom : Gnr 25 Bnr 206 Tiltakets adresse : Møllergården 1 Tiltakets art : Tilbygg bolig Tiltakshaver : Kathrine Seglem Torsvik Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om oppføring av terrasse, legalisering av tiltak. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra avstandsbestemmelsene. Tiltaket: I medhold av pbl 20-2 og 21-4 gis tillatelse til: oppføring av terrasse. Omsøkte tiltak skal gjennomføres i henhold til plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og innvilget dispensasjon. Det vises til søknad med dokumentasjon mottatt og Plassering i horisontalplanet: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes plasseringen med min 0 m til nabogrense. Høydeplassering: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes høydeplassering som omsøkt. Ansvar og kontroll: Tiltakshaver er ansvarlig for at arbeidet blir forskriftsmessig og fagmessig utført og for nødvendige sikkerhetstiltak under arbeidets utførelse.

2 Forhold til annen myndighet og lovverk er tiltakshavers ansvar og er bygningsmyndighetene uvedkommende. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er ved plan nr vedtak i kraft Dispensasjon: 29-4, 2. ledd: Plan- og bygningsloven 29-4, 2. ledd regulerer en bygnings avstand til nabogrense. Hovedregelen er at en bygning skal ha en avstand til nabogrense som tilsvarer bygningens halve høyde, og ikke mindre enn 4 meter. Bestemmelsen har til formål å ivareta brannvernhensyn, samt behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand til nabobebyggelse. Godkjenning av tiltaket er avhengig av at det gis dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven ledd. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert 2 merknader fra Wendela Ekerhovd og Brian Sweeting. Merknadene går i hovedsak på at tiltaket er oppført ulovlig, at høydenivå angitt i søknad ikke er korrekt, at terrassen medfører økt innsyn til deres eiendom, samt at terrassen har en negativ innvirkning på husrekkens fasade. Det er videre registrert en merknad fra Tor Dale på vegne av faren, Knut Dale. Det foreligger fullmakt, mottatt bygningsmyndighetene Merknaden går i hovedsak på at terrassen bryter med strøkets karakter, og er til visuell sjenanse og dermed ulempe ved innkjørsel til Møllegården. Videre heter det at opphøyning av plen slik som beskrevet i nabovarsel vil ytterligere være til sjenanse. Bygningsmyndighetene påpeker at dette kun er et sammendrag av de for denne sakens saklige argument. Øvrige merknader som går på andre naboforhold er ikke tatt med i dette sammendraget. Utforming/visuelle kvaliteter: Etter plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Saken gjelder søknad om oppføring av terrasse, legalisering av tiltak. En godkjenning av tiltaket er avhengig av dispensasjon fra avstandsbestemmelsene. Det søkes om dispensasjon fra avstandsbestemmelsene. I søknaden heter det at de synes det ser penere ut og mer estetisk riktig med å bygge hel terrasse, at under terrassen var det før bed og mark, samt steinheller helt inntil nabo, og de synes nå at terrassen flukter pent med naboens like høye terrasse. Det er registrert merknader fra 2 naboer, og merknadene går i hovedsak på at terrassen ikke har gode visuelle kvaliteter i forhold til omgivelsene. Videre heter det i merknadene at tiltaket gir økt innsynsforhold for gnr. 25 bnr. 207, samt at tegninger vedlagt søknaden ikke er korrekt. Det heter i merknadene at naboer kan godkjenne en terrasse bygget på bakkenivå. Side 2 av 5

3 Fagetaten bemerker at plan- og bygningsloven er en såkalt "ja-lov". Dette innebærer at kommunen må ha tilstrekkelig hjemmel for å avslå det som er omsøkt. I rundskriv H-18/90 fra kommunaldepartementet uttales det til anvendelsen av denne regelen at: "Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønsker imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelige ulempe for f.eks naboer og omkringliggende miljø. Bestemmelsen gir imidlertid ikke selvstendig hjemmel for å (fullstendig) avslå en byggesøknad. Det dreier seg bare her om et valg mellom alternative muligheter." I konflikten mellom naboer har Sivilombudsmannen lagt til grunn at ulempene for naboene må være kvalifisert før bygningsmyndighetene kan gripe inn mot tiltakshaver sine ønsker. Terrassen søkes oppført langs boligens fasade mot øst, og får en varierende høyde fra terreng fra 0.5 til 0.9 meter, og det blir oppført et rekkverk på terrassen. Fagetaten er av den oppfatning at den omsøkte terrassen tilfredsstiller kravene i plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2, da tiltaket får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Videre er fagetaten av den oppfatning av ulempene tiltaket medfører for nabo er av en slik karakter at det ikke gir grunnlag for avslag. Omsøkte bolig er en del av et rekkehus med 8 boenheter, og innsyn av en viss grad må påregnes. Eiendommene er skilt ut med egne bruksnummer, og omsøkte eiendom har en lengde på ca. 60 meter og en bredde på ca. 13 meter der terrassen søkes oppført. Maks bredde på eiendommen er på ca. 15 meter. Terrassen er plassert i nabogrense mot gnr. 25 bnr. 207, og fagetaten er av den oppfatning at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra avstandsbestemmelsene, da eiendommen er lang og smal. Boligen er en del av et rekkehus, og boligene er følgelig også er plassert inntil nabogrense. Nabomerknadene i denne saken ble ikke sendt inn sammen med søknaden, og en kopi av vedtaket oversendes samtlige naboer som ikke har samtykket til tiltaket, for klagevurdering. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Ferdigattest: Når tiltaket er ferdigstilt skal det anmodes om ferdigattest, jf. Pbl Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker, jf. Byggesaksforskriften kap. 8. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Det vises til pbl Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 3 av 5

4 Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Kathrine Njåstad - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppeleder Kopi: Wendla Ekerhovd og Brian Sweeting, Møllergården 3, 5146 FYLLINGSDALEN TOR DALE, MØLLERGÅRDEN 25, 5146 FYLLINGSDALEN Øivind Nydal, v/adv Paal Henrich Berle, Strandkaien 16, 5013 BERGEN Knut Dale, Møllergården 19, 5146 FYLLINGSDALEN Side 4 av 5

5 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5