AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Bravi Eiendomsutvikling As Minde Allé BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /8 EBYGG ANEG AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 34 Bnr 435 Tiltakets adresse : Skraneskogen 40 Tiltakets art Tiltakshaver : Påbygg bolig : Jan Ove Stadheim Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om tillatelse til oppføring av påbygg til eksisterende bolig i form av etablering av en loftsetasje på deler av boligens nordøst fasade. Omsøkte tiltak er oppgitt til å ha en størrelse på 19 m 2 BRA. Tomteutnyttelse er oppgitt til å være 27,84 %. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Fravik fra TEK10 for eksisterende byggverk etter pbl 31-2 fjerde ledd: Med hjemmel i pbl 31-2 fjerde ledd, gis ikke tillatelse til fravik fra TEK Tiltaket: Med hjemmel i pbl 12-4, Rettsvirkning av reguleringsplan, jfr gjeldende reguleringsplans bestemmelse pkt. 2.2 avslås søknad om tillatelse til oppføring av påbygg til eksisterende bolig i form av etablering av en loftsetasje på deler av boligens nordøst fasade. Med hjemmel i pbl 12-4, Rettsvirkning av reguleringsplan, jfr gjeldende reguleringsplans bestemmelse pkt. 2.4 avslås søknad om tillatelse til oppføring av påbygg til eksisterende bolig i form av etablering av en loftsetasje på deler av boligens nordøst fasade.

2 Med hjemmel i pbl 12-4, Rettsvirkning av reguleringsplan, jfr gjeldende reguleringsplans plankart jfr gjeldende reguleringsplans bestemmelse pkt.7.1, avslås søknad om tillatelse til oppføring av påbygg til eksisterende bolig i form av etablering av en loftsetasje på deler av boligens nordøst fasade. Med hjemmel i pbl 29-2, Visuelle kvaliteter, jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt. 6, Byforming og arkitektur, avslås søknad om tillatelse til oppføring av påbygg til eksisterende bolig i form av etablering av en loftsetasje på deler av boligens nordøst fasade. Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten og tilleggsdokumentasjon mottatt SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplannr , stadfestet , og er regulert til bolig i felt B8. Den er i kommuneplanens arealdel vist som bebyggelse og anlegg. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra gnr34/bnr438, Trond og Lene Særsten. Merknadene går i hovedsak på økt innsyn, redusert kveldssol og silhuetteffekt knyttet til arkitektonisk utforming. Ansvarlig søker skriver at tap av sol samt tap av utsikt vil være ubetydelig. Innsyn blir marginalt. Det opplyses videre om at omsøkte tiltak ligger 40 m fra merknadshaver. Bygningsmyndigheten vurderer at merknadshavers eiendom ikke ligger direkte i utsyn/innsyns feltet for omsøkte tiltak da merknadshavers eiendom ligger orientert i en østlig diagonal retning. Grunnet nevnte plassering kan ikke bygningsmyndigheten se at solforholdene til merknadshavers eiendom vil bli vesentlig forringet. Bygningsmyndigheten vurderer at omsøkte arkitektoniske silhuett er uheldig og omsøkte utforming ivaretar ikke gjeldende reguleringsplans bestemmelse pkt. 2.2 og 2.4 som gjelder visuelle kvaliteter. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det søkes om tillatelse til oppføring av påbygg til eksisterende bolig i form av etablering av en loftsetasje på deler av boligens nordøst fasade. I gjeldende reguleringsplans bestemmelse pkt. 2.2 står det at det skal bygges i en etasje. I gjeldende reguleringsplans bestemmelse pkt. 2.4 står det at det at takflatene skal ha en vinkel mellom 23 og 35 grader. Bygningsmyndigheten kan ikke se at omsøkte tiltak ivaretar gjeldende bestemmelser. Det er ikke søkt dispensasjon fra nevnte bestemmelser. Gjeldende plankart illustrerer maks tillatt tomteutnyttelse på TU=25 %. Omsøkte tiltak er oppgitt til å ha en tomteutnyttelse på TU= 27,84 %, og er således i strid med gjeldende bestemmelse. Det er ikke søkt dispensasjon fra gjeldende tomteutnyttelse. Omsøkte loftsetasje etablerer seg omtrentlig på midten av boligens nordøst fasade med et svakt hellende pulttak som etablerer seg 0,66 m høyere enn eksisterende mønelinje. Side 2 av 5

3 Omsøkte tiltak er prosjektert med en form som bygningsmyndigheten vurderer som et nytt arkitektonisk grep sammenlignet med eksisterende bygningsvolum. Sett i sammenheng med eksisterende taklandskap og bygningsmasse vurderes omsøkte tilbygg som lite helhetlig utformet i samspill med sine bygde omgivelser. Bygningsmyndighetene vurderer at tiltaket bidrar til en oppstykking av volumer som ikke gir et tilfredsstillende samspill med eksisterende bolig. Omsøkte tilbygg oppleves som ruvende og dominerende sett i sammenheng med eksisterende bolig. Bygningsmyndigheten vil understreke at arkitektoniske kontraster i noen tilfeller kan fungere bra, men omsøkt tilbygg er prosjektert med for mye sprik og fremmedform sett opp imot eksisterende bygningsmasse. Boligen ligger i et tettbygd boligstrøk, og bygningsmyndigheten kan ikke se eksisterende eksempler på oppførte arker eller takopplett som er etablert høyere enn sin eksisterende mønelinje i naboområde. Omsøkte tiltak bør ha en større lesbar arkitektonisk helhet med sin eksisterende bolig. I tillegg er omsøkte tiltak i strid med gjeldende reguleringsplans bestemmelser vedrørende takutforming. Etter bygningsmyndighetens vurdering vil det omsøkte tiltaket ikke tilfredsstille kravet om at nye tiltak skal ha gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i, jfr pbl Det vises også til gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt. 6, hvor det blant annet står at nye tiltak skal utformes i samspill med de bygde omgivelsers karakter, gjennom begrunnet valg av form, volum, skala, fasade og materialbruk. Omsøkte tiltak vurderes å ikke tilfredsstille gjeldende kommuneplans bestemmelser. På bakgrunn av overnevnte drøfting kan ikke bygningsmyndigheten godkjenne omsøkte tiltak. Det anmodes at ved en eventuell ny søknad bør det prosjekteres en loftsetasje som underordner seg eksisterende mønehøyde, og boligen bør fremstå som en arkitektonisk samlende enhet. Side 3 av 5

4 Ved en eventuell klage eller ny søknad skal det søkes dispensasjoner fra gjeldende reguleringsplans bestemmelser. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: anja.egebakken@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Anja Egebakken - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppeleder Kopi: Jan Ove Stadheim, Skraneskogen 40, 5252 SØREIDGREND Side 4 av 5

5 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 5 av 5