Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Ronny Jakobsen / Dir. tlf.:

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Seim Bygg AS Nesbrekka SEIM Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Ronny Jakobsen / Dir. tlf.: AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 172 Bnr 50 Adresse Tiltakshaver Tiltaket : Adresse Ikke Definert : Knut Henrik Børhaug : Nybygg bolig Vi viser til søknad mottatt og tilleggsdokumentasjon mottatt Søknaden gjelder: Oppføring av en enebolig med BYA på 206m 2. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 1 og 4 med hensyn til plankravet og byggegrense langs sjø. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsene. 2. VEDTAK Søknad om tillatelse til oppføring av en enebolig avslås, jf. kommuneplanens arealdel 1 plankravet og 4 byggegrense langs sjø, samt 6 byforming og arkitektur Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1 plankravet og 4 byggegrense langs sjø avslås, jf. plan- og bygningsloven Ansvarsretter Følgende foretak har erklært ansvarsrett: Foretak Org.nr Godkjent Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde Seim Bygg AS Sentral SØK tiltaksklasse 1 Søker

2 3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1. Planstatus Eiendommen er ikke regulert. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg / kombinert formål i sjø og vassdrag og den ligger innenfor hensynssonene funksjonell strandsone Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra gnr 172 bnr 70, 85, 1, 98 og 53. Merknadene går i hovedsak på veirett, smal vei, allmenhetens tilgang til strandsonen og byggets høyde med eventuell tap av sol og utsikt. Når det gjelder merknaden vedrørende veirett over bnr 98 er veien vist på kommunen sitt kart som en offentlig kommunal vei og trafikketaten har gitt tillatelse til økt bruk av den kommunale veien. De øvrige veiretter over bnr og 85 må dokumenteres. Når det gjelder høyden på bygget opplyses det i søknaden at boligen plasseres på kote 4,2 med en gesimshøyde på 5,4 meter. Det kommer ikke klart frem av søknaden hvordan tomten er tenkt planert. Men kommunen kan se at en bolig med en gesimshøyde på ca kote 9,6 kan ta noe utsikt for naboer Atkomst og avkjørsel Trafikketaten har i vedtak datert godkjent avkjørsel til eiendommen i den kommunale veien. Ansvarlig søker har ikke dokumentert tinglyste erklæringer som sikrer lovlig atkomst over bnr 70, 85 og bnr 1, jf. plan- og bygningsloven Dersom det skal kunne gis tillatelse må rettighetene være på plass Vannforsyning og avløp Vann- og avløpsetaten har gitt uttalelse datert med saksnummer Naturrisiko Plan- og bygningsloven 28-1, første ledd, har følgende ordlyd: Grunn kan bare bebygges, eller eiendom opprettes eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Det ble i 2006 gjennomført en kartlegging av ekstremverdier av vannstand og bølgehøyder i Bergen kommune, utført av meteorologisk institutt. Kartleggingen viser at det for området er en ekstremvannstand (Hvm) mellom 4,2 til 4,7 m over dagens havnivå Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven Side 2 av 6

3 Etter vårt syn er disse forhold ikke ivaretatt for omsøkte tiltak. Det vises til kommuneplanens arealdel punkt 6 der nye tiltak skal ha god terrengtilpasning med minst mulig bruk av store skjæringer, fyllinger og murer. Det kommer ikke klart frem i søknaden hvordan tomten er tenkt planert, men ansvarlig søker opplyser at boligen er plassert på minimum planert høyde på kote 4,2. Dette medfører store endringer av eksisterende terreng Andre uttalelser eller vedtak Fylkesmannen i Hordaland har gitt uttalelse datert : Vi viser til kommunen sitt brev datert med uttale frist Saken gjelder søknad om dispensasjon til nybygg bolig. Kommuneplanens arealdel (KPA) viser eiendommen som bebyggelse og anlegg der deler av eiendommen ligger i kombinert formål i sjø og vassdrag og innenfor hensynssone funksjonell strandsone. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra KPA pkt. 1, plankrav, og pkt. 4.1, byggegrense langs sjø. Eiendommen grenser til sjøen i et område hvor mye av strandsonen er privatisert. På kartet ser det ut som eiendommen kan ha fine strandsonekvaliteter for allmennheten. I områder med sterk konkurranse om strandsonen, er det spesielt viktig å unngå bygging, av hensyn til allmenne interesser, jf. pbl Vi ber kommunen om å ta en konkret vurdering av eiendommen og omsøkt tiltak i forhold til strandsoneinteresser. Vi mener at kommunen bør legger vekt på tilgang til sjøen og at privatisering bør unngås. Vi har ellers ingen merknader til tiltaket. Grønn etat har gitt uttalelse datert : Grønn etat er av den klare oppfatning at omsøkte tiltak i vesentlig grad strider mot overordnede mål for den funksjonelle strandsonen, og vil fraråde at det gis dispensasjon for oppføring av bolig Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel 1 og 4 med hensyn til plankravet og byggegrense langs sjø. Det søkes om oppføring av en enebolig innenfor funksjonell strandsone. Deler av boligen plassert i areal som i kommuneplanen er vist som kombinert formål i sjø og vassdrag. Dispensasjon kan bare gis dersom verken hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Plankravet skal sikre bred, helhetlig og grundig vurdering av arealbruken i et bestemt område, hvor offentlige myndigheter, grunneiere og andre berørte får anledning til å fremme sine synspunkter i prosessen frem mot reguleringsvedtaket. Plankravet er også viktig for å avklare overordnede forhold som infrastruktur, grøntområder med mer, før utbygging tillates. Dispensasjon fra plankravet vil først om fremst være aktuelt i allerede fullt utbygde områder, der det ikke er nødvendig med en overordnet vurdering av hensynene plankravet skal ivareta. Side 3 av 6

4 Hovedhensynet bak byggeforbudet langs sjø og vassdrag er å verne strandsonen mot byggetiltak og terrenginngrep for å sikre natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmennhetens interesser, samt å hindre at tilgjengeligheten til sjø og vassdrag reduseres. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon at denne tomten ligger inneklemt mellom eksisterende boliger og det således er naturlig at denne også blir bebygget med bolig. Boligen er planlagt i 1 etasje og takterrasse og vil dermed ikke påvirke solforhold og utsikt for bakenforliggende boliger. Ved eventuell godkjenning av boligen vil eksisterende sjøbu rives som vil øke tilgjengeligheten i strandsonen. I denne konkrete saken omsøkes det oppføring av en enebolig i strandsonen. Boligen blir plassert delvis ute i sjøarealet i bukten som strekker seg inn over eiendommen. Tomten er vist med en kotehøyde fra 0 til + 1 meter. På flomkartet til Bergen kommune viser tomten at boligen må flomsikres til kote + 4,2. Ansvarlig søker opplyser i søknaden at disse forhold er ivaretatt. Det kommer ikke klart frem av søknaden hvor mye tomten skal heves eller om det medfører at tomten må heves med ca 3-4 meter før den kan bebygges. Grønn etat er i sin uttalelse negativ til tiltaket og skriver blant annet: Eiendommen fremstår som et allment tilgjengelig område. Det har fine friluftslivskvaliteter i strandsonen i form av lett tilkomst, åpne områder og en liten opparbeidet vik egnet til bading. Oppføring av bolig vil medføre en privatisering av strandsonen, og området vil ikke lenger være tilgjengelig for allmennheten slik som i dag. Dette vil være uheldig. Det er ikke registrert verdifullt naturmangfold i tilknytning til eiendommen i eget temakart, Naturbase eller Artskart. Omsøkte tiltak synes søkt oppført delvis i sjø, slik at dette nødvendigvis må medføre en utfylling i sjø/strandlinjen. Dette vil virke negativt for biologisk mangfold, og anses også som et uheldig grep i forhold til inngrep i strandsonen. Tiltaket vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsene vurderes til at søker får innvilget sitt ønske om å bebygge eiendommen og ved å rive eksisterende sjøbu vil åpne mere opp for allmennheten ved gangbroen langs sjøen. Ulempene vil være at det vil være uheldig med utfylling i sjø og strandlinje og boligen vil føre til at område ikke vil være tilgjengelig for allmennheten slik det er i dag. Strandsonen er generelt et område av nasjonal verdi hvor det føres streng dispensasjonspraksis. Det vises samtidig til grønn etat sin uttalelse i avsnittet over. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. Side 4 av 6

5 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Ronny Jakobsen - saksbehandler Glenn M. Kristensen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Knut Henrik Børhaug, Elvavegen 26, 5918 FREKHAUG Arve Sudmann, Nordre Steinestø 27, 5108 HORDVIK Advokat Anders Nylund, Litleåsveien 41, 5132 NYBORG May Hordvik og Svein Mjelva, Nordre Steinestø 29, 5108 HORDVIK Steinar Knutsen, Nordre Steinestø 13 B, 5108 HORDVIK Fylkesmannen I Hordaland, Postboks 7310, 5020 BERGEN Side 5 av 6

6 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 6 av 6