Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Vegard Abrahamsen Vatle / Dir. tlf.:

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Iec-Hus AS Smålonane STRAUME Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Vegard Abrahamsen Vatle / Dir. tlf.: AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 121 Bnr 810 Adresse : Nordåsdalen 31 Tiltakshaver Tiltaket : Roy Nordås Mathisen : Nybygg bolig Vi viser til søknad om rammetillatelse mottatt og tilleggsdokumentasjon mottatt Søknaden gjelder: Riving av eksisterende bygninger på eiendommen med oppgitt samlet areal 120 m 2. Oppføring av firemannsbolig med tilhørende boder (samplet areal oppgitt 426,8 m 2 ). Oppføring av støyskjerm øst på eiendommen med høyde 2,2 meter. Vesentlig terrenginngrep med avvik fra eksisterende terreng opp til 3,9 meter. Støttemur med høyde opp til 4,5 meter. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanens 6 med hensyn til tillatt tomteutnyttelse og etasjeantall, og fra reguleringsplanens byggegrense langs offentlig vei. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsene. 2. VEDTAK Søknad om rammetillatelse til oppføring av firemannsbolig avslås, jf. plan- og bygningsloven 29-2 Visuelle kvaliteter, kommuneplanens arealdel punkt 6 Byforming og arkitektur og reguleringsplanens punkt 6 om tillatt tomteutnyttelse Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan nummer om tillatt tomteutnyttelse avslås, jf. plan- og bygningsloven Det fattes ikke vedtak om dispensasjon fra byggegrense i reguleringsplanen ettersom søknad om tiltak avslås.

2 2.2. Ansvarsretter Følgende foretak har i forbindelse med søknad erklært ansvar: Foretak Org.nr Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde IEC-HUS AS SØK tiltaksklasse 1 Ansvarlig søker IEC-HUS AS PRO tiltaksklasse 1 Bygningsutforming, byggeteknikk, tømrerarbeider og våtrom, ventilasjon, mur- og betongarbeider, pipe og ildsted, plassering, vann og avløp innvendig og utvendig, grunnforhold og gravearbeid, miljøsanering IEC-HUS AS UTF tiltaksklasse 1 Innmåling og utstikking, tømrerarbeider, ventilasjon, våtrom, mur- og betongarbeider, pipe og ildsted, gravearbeid/maskinarbeider, vann og avløp innvendig og utvendig 3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1. Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer , Ytrebygda/Fana. Nordås, område nord del I, felt B5, E3, 4 og 5 m.fl., stadfestet og er regulert til boliger. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som sentrumsformål S19 og den ligger innenfor hensynssonene gul sone for vei støy og gul sone for luftkvalitet Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra gnr 121 bnr 418, gnr 121 bnr 811 og gnr 121 bnr 92. Merknaden til gnr 121 bnr 418 omhandler innsigelse mot dispensasjon fra gjeldende plan ettersom det kan sette begrensninger for planarbeidet i nærområdet som merknadshaver er involvert i. Det pekes på at også aktuelle eiendom burde underlegges krav om ny regulering eller at aktuelle eiendom blir inkludert i det pågående planarbeidet. Merknadene til gnr 121 bnr 92 og gnr 121 bnr 811 går henholdsvis på ønske om mer detaljert informasjon om prosjektet og en opplysning om at tilkomstveien må oppgraderes som følge av tiltaket. Søker opplyser at disse merknadene er håndtert Atkomst og avkjørsel Ansvarlig søker opplyser at det foreligger tinglyste erklæringer som sikrer lovlig atkomst, jf. plan- og bygningsloven Vannforsyning og avløp Vann- og avløpsetaten har gitt forhåndsuttalelse datert med saksnummer Side 2 av 6

3 3.5. Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven Det fremgår av kommuneplanens arealdel punkt 6 at nye tiltak, bygninger og anlegg skal ha god terrengtilpasning med minst mulig bruk av store skjæringer, fyllinger og murer. Det vises også til kommuneplanens arealdel punkt 20 Sentrumsformål hvor det er bestemt at nye bygg skal underordnes estetiske krav i pkt. 6. Etter vårt syn er ikke disse forhold etter plan og bygningsloven 29-2 og kommuneplanens arealdel punkt 6 ivaretatt for omsøkte tiltak. Omsøkte tiltak innebærer en planering av tomten med skjæringer opp til 3,9 meter og fyllinger og mur opp til 4,5 meter. I dette tilfellet kan ikke bygningsmyndighetene se at det er gjort noen grep for å tilpasse tiltaket til terrenget Støy Ansvarlig søker har fremlagt støyrapport fra Sinus AS datert Rapporten viser at tilfredsstillende støyforhold innendørs og på boenhetenes private uteoppholdsarealer oppnås ved de tiltak som er beskrevet i rapporten. Rapporten viser et areal sørvest på eiendommen som oppnår tilfredsstillende støyforhold på fellesareal. Det er ikke vist at størrelsen på dette arealet er i henhold til kravet om fellesareal i kommuneplanens arealdel punkt Andre uttalelser eller vedtak Trafikketaten har gitt uttalelse datert med hensyn til utvidet bruk av avkjørsel og med hensyn til byggegrense langs vei: Utdrag fra uttalelsen: Side 3 av 6

4 Søknaden er sendt Fylkesmannen og Fylkeskommunen for uttalelse, det er ikke mottatt noen tilbakemelding Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med reguleringsplanens 6 med hensyn til tillatt tomteutnyttelse og etasjeantall. Reguleringsplanen 6: I boligområder hvor maksimal utnyttingsgrad er satt til 0,15 kan det kun oppføres frittliggende bolighus i 1 etasje med innredet underetasje eller loftsetasje der terrenget etter bygningsrådets skjønn tilsier dette. Det søkes om oppføring av firemannsbolig over to plan med oppgitt utnyttelsesgrad 0,28. Dispensasjon kan bare gis dersom verken hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Formålet med bestemmelse om tomteutnyttelse er å regulere bygningers volum i forhold til behov for uteoppholdsareal, belastning på infrastruktur og forholdet til omgivelsene. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon med at tomten er egnet for fortetting og det vises til at tomten er regulert til sentrumsområde i kommuneplanen hvor det er et ønske om fortetting. Videre argumenteres det med at bygget ikke fører til større ulemper for omkringliggende bebyggelse enn det som er påregnet i et strøk av denne karakter. I denne konkrete saken ønskes det å oppføre en firemannsbolig med utnyttingsgrad på nær Side 4 av 6

5 det dobbelte av det reguleringsplanen tillater. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som sentrumsformål hvor det er ønskelig med fortetting. Reguleringsplanen for tomten er stadfestet i Det er tydelig at denne reguleringsplanen ikke er egnet for å bli lagt til grunn for fortetting og at en fortetting som baserer seg på dispensasjoner fra denne planen ikke vil resultere i en helhetlig og rasjonell fortetting som innfrir ambisjoner om gode bokvaliteter. For å oppnå ønskede kvaliteter bør førtetting i området utføres via en felles plan for flere eiendommer der nødvendige funksjoner tilknyttet boliger ikke nødvendigvis må tilrettelegges på hver enkelt tomt, men at det åpnes for at funksjoner overlapper dagens eiendomsgrenser. Tiltaket vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra reguleringsplanen 6 vurderes til økt utnyttelse av eiendommen. Ulempene vil være at denne økte utnyttelsen legger opp til en planløs fortetting i praksis ettersom gjeldende reguleringsplan ikke er egnet til å håndtere fortettingsprosjekter. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. Søknad om dispensasjon fra byggegrense mot vei Ettersom tiltaket som dispensasjonssøknaden er knyttet til blir avslått, er det ikke grunnlag for å gi dispensasjon fra reguleringsplanens byggegrense langs vei i forbindelse med dette vedtaket. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Vegard Abrahamsen Vatle - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Roy Nordås Mathisen, Tartargaten 13, 5034 BERGEN Cirrus AS, Nordåsdalen 25, 5235 RÅDAL Side 5 av 6

6 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 6 av 6