Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for oppføring av fritidsbolig og svømmebasseng - GB 37/300 - Kallåsen 5

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 37/300 Saksmappe: 2016/ /2016 Saksbehandler: Jan Inghard Thorsen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for oppføring av fritidsbolig og svømmebasseng - GB 37/300 - Kallåsen 5 Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsformålet for oppføring av fritidsbolig i område avsatt til jordbruk/skogbruk i reguleringsplanen for Hytteområde Trysnes Gnr. 37 Bnr. 4. Avslaget begrunnes med at det ikke er funnet sterke samfunnsmessige fordeler som taler for en dispensasjon. Fordelene er ikke vurdert til å være større enn ulempene og søknaden avslås med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd andre punktum. Administrasjonen gis delegert fullmakt til å innvilge dispensasjon for oppføring av bolig, dersom dette omsøkes senere. Bakgrunn for saken: Det ble den 9. september 2009 gitt dispensasjon for fradeling av 2 boligtomter fra GB 37/4. Disse 2 tomtene har i ettertid blitt fradelt og har i dag betegnelsen GB 37/300 og 37/ /301 er tidligere bebygd med bolig, samtidig med byggetillatelse for bolig ble det gitt tillatelse til opparbeidelse av felles vei for de 2 tomtene. I 2011 ble det gitt tillatelse til sprengning og planering av tomten det nå søkes om oppføring av fritidsbolig på (37/300). Det ble gitt ferdigattest for terrengarbeidene den 7. november Dette innebærer at den tidligere gitte dispensasjonen fra 2009 er falt bort på grunn av oversittelse av tidsfristen i Pbl Dette innebærer at det nå må søkes om fornyet dispensasjon uavhengig av om det skal bygges bolig eller fritidsbolig på eiendommen. Det søkes nå om fritidsbolig, noe som innebærer en endring i forhold til det som opprinnelig ble godkjent. Da det ble søkt på fradeling av disse to boligtomtene ble det fra søkers side pekt på at «nybygg av boliger og noe tilflytting vil være viktig for opprettholdelsen av lokalsamfunnet». Da saken ble behandlet i Plan- og miljøutvalget den 9. september 2009 ble det lagt vekt på at kommunestyret hadde oppfordret til å være velvillige til boligbygging i vestbygda.

2 Saksutredning: Det søkes nå om ny dispensasjon for oppføring av fritidsbolig på den tidligere fradelte og opparbeidede tomten. Søknaden er mottatt i kommunen 31. desember 2015, tilleggsopplysninger er mottatt den 16. februar 2016 og den 10. mars Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra formålet i reguleringsplanen for oppføring av fritidsbolig i område avsatt til jordbruk/skogbruk. Tiltaket slik det er tegnet vil være i strid med retningslinjene i kommuneplanen vedrørende gesimshøyde på fritidsboliger. Tiltaket er også i strid med Teknisk forskrift med tanke på romhøyde på loft. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til jordbruk/skogbruk i reguleringsplanen for hytteområdet på Trysnes Gnr. 37 Bnr. 4. Planen har ingen relevante bestemmelser for området da dette er avsatt til jordbruk/skogbruk og dermed regulert til område hvor det ikke er planlagt bebyggelse. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelse fra høringsinstanser: Saken har vært oversendt Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder og Vest-Agder fylkeskommune for uttalelse. Internt har saken vært forelagt fagleder miljø og landbruk. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder uttaler i brev av 22. januar 2016 at de ikke har vesentlige merknader til saken. Kommunen oppfordres til å vektlegge god naturtilpasning dersom det gis dispensasjon. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse innen fristen. Fagleder miljø og landbruk uttaler at det ikke er merknader i notat av 1. februar Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Eiere har ønske om å fortsatt bo i deres bolig på Rinneveien i Søgne og benytte omsøkte sted som fritidsbolig. Denne fritidsboligen vil bli mye brukt (ca. halve året) da det er sterke

3 familiebånd med stedtilhørighet her. Bruken av bygget vil tilnærmet være bolig i forhold til bruken hele sommeren og helger utenom dette. Vi mener at bruken som bolig eller fritidsbolig ikke vil være negativt eller tilsidesette hensynene som formålet tjener, hverken vedr. formål i plan eller for for omgivelser. Da det ble gitt dispensasjon for fradeling av 2 tomter i dette området ble dette gitt med bakgrunn i at det ble sett på som positivt å styrke bosetningen i vestbygda. Dette argumentet faller bort dersom det skal oppføres fritidsbolig på stedet. Saken må da vurderes på nytt ut fra gjeldende plan. Naboer er innforstått med slik bruk. Det er heller ikke felles adkomst til tomtene her, slik at det ikke utgjør noen forskjell for vinterbruk av veg eller vedlikehold mv. Det er lite ønskelig fra administrasjonen å blande fritidsboliger og helårsboliger i et område. I følge kommunens opplysninger har eiendommene felles adkomst. I tillatelsen som er gitt i forbindelse med oppføring av bolig på GB 37/301 er det vist at begge eiendommene skal ha adkomst fra baksiden av GB 37/300. Dette fremkommer og på flyfoto av eiendommene fra Det er allerede gitt tillatelse til fradeling av tomt på stedet. Det vises til begrunnelsen i tidligere vedtak. Hensynet til LNF/jord og skogbruksformålet blir ikke tilsidesatt. Området tomta ligger i har ikke vært tilgjengelig for allmennheten eller vært særlig godt egnet til skogsbruk da dette er en knaus med fjell og med vanlig skogsbunn. Hensynet bak bestemmelsene blir da ikke nevneverdig tilsidesatt. Begrunnelsen i tidligere gitt dispensasjon er basert på at dette skulle være en helårsbolig og er derfor lite egnet som argumenter i foreliggende sak. Det synes klart at en dispensasjon for oppføring av bolig vil bli gitt ettersom tomta allerede er fradelt og grovplanert. Spørsmålet er om man vil kunne tillate oppføring av fritidsbolig på stedet. Det er ikke ønskelig å oppføre større bygning arealmessig enn nødvendig. Tilgjengelighetskravet for boliger medfører større bebygde arealer enn det som er ønskelig. Det er gunstig å få ned energibruken og totale kostnader. Det søkes om en hytte med BRA 120 m² i 1. etg. Videre søkes det om en loftsetasje med 1,89 meter høyde (ikke måleverdig areal). Gulvarealet på loft utgjør ca. 25 m². Det gjøres oppmerksom på at oppføring av hytte slik den er vist på tegninger vil være i strid med Teknisk forskrift med tanke på takhøyde. Stigningen fra hovedvei og opp til tomta er for stor til at tilgjengelighetskravet kan oppfylles. Vi mener dette også gir gode begrunnelser for å oppføre fritidsbolig framfor bolig. Adkomstveien er ment å være felles med nabotomta. Denne ble godkjent samtidig som bolig på naboeiendommen ble oppført. Dersom denne ikke tilfredsstiller kravene til adkomstvei for bolig er den bygd i strid med tidligere gitt tillatelse.

4 Ansvarlig søker har i e-post den 20. mars 2016 kommet med følgende tilleggsopplysninger til saken: Eiendommen ligger i utkanten av tettbebyggelse for boliger, men nærmere etablert hyttefelt. Omsøkte tomt ligger i et område hvor naboeiendommene er boliger. Det er flere områder med fritidsboliger på Trysnes, men nærmeste ligger ca. 130 meter i luftlinje fra omsøkte eiendom. For under ett år siden, den 29. april 2015, ble det vedtatt en reguleringsplan hvor det legges opp til fortetting av et nærliggende område på Trysnes med flere nye boliger. Planen viser at man i dette området ønsker å legge opp til etablering av flere fastboende. Omsøkte eiendom har en nær tilknytning til den nye planen med boliger. Det må også vurderes om en eventuell tillatelse til omsøkte fritidsbolig vil kunne få en uheldig presedensvirkning for fremtidige saker dersom det skulle komme lignende søknader innenfor det området som nylig er regulert til boliger. Det er ikke boplikt. Administrasjonen mener argumentet med ønske om å styrke bosettingen på Trysnes må veie tyngre enn tiltakshavers ønske om hytte på stedet. Kommunen kobler dette opp mot delingstillatelsen der det er gitt dispensasjon for 2 boliger. Eiere visste ikke den gang om at det ikke kunne bygges fritidsbolig i og med at boplikten er opphevet. De har hele tiden hatt et stort ønske om å oppføre fritidsbolig. Boplikten ble opphevet av kommunestyret i Søgne den 18. desember Dette var derfor ikke en aktuell problemstilling da det ble søkt om fradeling av disse to tomter. Området er preget av fritidsbebyggelse og boligen vil bl.a. ha utsikt nordover mot hyttefelt og fellesområde til hyttefelt. Det vil være naturlig med fritidsbebyggelse i dette området. Boligen vil være del av hyttemiljøet mtp. Den nære beliggenheten. Avstanden til boliger og fritidsboliger er forsøkt illustrert på neste bilde. Blå sirkler viser eksisterende boliger og rød sirkel viser eksisterende fritidsboliger.

5 Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om dispensasjon for oppføring av fritidsbolig i område avsatt til jordbruk/skogbruk i gjeldende reguleringsplan. Det er tidligere gitt dispensasjon for fradeling og bygging av enebolig på denne tomten, denne er imidlertid gått ut grunnet oversittelse av tidsfrister i pbl. Da tillatelsen til fradeling ble gitt med bakgrunn i at det var ønskelig å styrke bosetningen i vestbygda mener vi det vil være uheldig å nå tillate en fritidsbolig på denne tomten. Dersom det oppføres bygg med fritidsbolig standard som omsøkt, vil den ikke kunne tas i bruk som helårsbolig senere, uten omfattende bygningsmessige endringer. For å vurdere om det kan gis dispensasjon i denne konkrete saken må man se på tiltaket i forhold til gjeldende plan, uten hensyn til at det tidligere er gitt tillatelse til bolig på tomten. Hensynet med at området er avsatt til Jordbruk/skogbruk er at det skal drives jord/skogbruk på stedet. I tillegg sier bestemmelsene at hytteeiere gis tillatelse til ferdsel i området, men ferdselen skal ikke hindre grunneierens drift av eiendommen. Landbruksinteressene er små på stedet.

6 Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av ny fritidsbolig, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Loven består av to kumulative vilkår. Kommunen i henhold til Pbl 19-2 andre ledd andre punktum, videre vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Administrasjonen kan ikke se at det i saken er anført noen samfunnsmessige fordeler med å tillate fritidsbolig på stedet. De argumenter som tidligere ble benyttet vedrørende økt bosetning i vestbygda faller bort når det nå søkes om fritidsbolig. Ulemper med å tillate en sammenblanding av fritidsboliger og eneboliger må tillegges vekt. Vi mener og det er en ulempe å oppføre en fritidsbolig, som med forholdsvis enkle endringer kunne vært planlagt som helårsbolig. Fordelene med å legge til rette for helårsbolig er mange. Man kan nevne: Styrket bosetning på stedet, fordeler med felles transport av skolebarn, benytte eksisterende infrastruktur. Administrasjonen konkluderer med at dispensasjon for oppføring av ny fritidsbolig ikke bør gis da fordelene ikke er større enn ulempene. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum er derfor ikke oppfylt. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om oppføring av fritidsbolig og svømmebasseng på GB 37/300 - Kallåsen 5 2 Søknad om dispensasjon om oppføring av fritidsbolig GB 37/300 3 Informasjon i forhold til søknad om dispensasjon - GB 37/300 - Kallåsen 5 4 Uttalelse til søknad om disp. fra reguleringsplan for oppføring av fritidsbolig og svømmebasseng på GB 37/300 - Kallåsen 5 5 Uttalelse fra fagleder miljø og landbruk til søknad om fritidsbolig og svømmebasseng - GB 37/300 - Kallåsen 5 6 Søknad om dispensasjon - Fritidsbolig og svømmebasseng - GB 37/300 - Kallåsen 5 7 Spørsmål vedrørende søknad om fritidsbolig og svømmebasseng - GB 37/300 - Kallåsen 5 8 Tilleggsopplysninger til søknad vedr. Kallåsen 5.