RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2014/ Arkiv: 16/882 Saksbeh: Martin Dahlen Krogstad Dato: Klagebehandling: Oppføring av ny garasje Sted: Buvikbakken 7 gnr. 16 bnr. 882 Tiltakshaver: Anja Norheim og Kai-Rune Olsen Utv.saksnr Utvalg Møtedato Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredningen og tar ikke klagen til følge, jfr. 34 i forvaltningsloven. Delegert vedtak 346/15 gis oppsettende virkning til klagen er ferdigbehandlet i medhold av 42 i forvaltningsloven. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse.

2 Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Perspektivskisse 3 Tegning garasje 1 4 Tegning garasje 2 5 hus med glass veranda 6 Bilde av avkjørsel 7 Merknad fra nabo 8 Kommentar til merknad 9 Bilde 10 Delegert vedtak 346/15 11 Klage på vedtak fra nabo Kort resymé Det er søkt om oppføring av garasje. Garasjen ble godkjent i delegert vedtak 92/14, Det ble imidlertid oppdaget, etter at første vedtak var fattet, at garasjen ble varslet i nabovarsel sendt ut Nytt nabovarsel ble sendt ut etter at garasjen var påbegynt. Det kom merknader fra nabo. Det ble fattet nytt vedtak , 346/15. Nabo har påklaget vedtaket og klagen er rettidig. Det innstilles på at klagen ikke tas til følge og at delegert vedtak gis oppsettende virkning til klagen er endelig behandlet. Saksopplysninger fra delegert vedtak 346/15 Info om planstatus Eiendommen er uregulert og har formål boligbebyggelse i kommuneplanen. Det er egne bestemmelser til kommuneplan. Innenfor eksisterende byggeområder, alle kategorier, kan kommunen tillate oppføring og riving av enkeltstående bygg (garasjer, uthus, anneks m.m.) på inntil 70 m2 BYA og tilbygg på inntil 50 m2 BYA/BRA uten at det kreves reguleringsplan. Garasjen er blitt godkjent i tidligere vedtak 92/14. Garasjen er derfor påbegynt. Imidlertid ble det kjent at tegninger og plan for garasje ikke lå ved nabovarsel som ble sendt ut. Naboer påpekte dette og det ble stilt krav til nabovarsling og stans i arbeidet. Det er sendt ut varsling og naboer har kommet med merknader. Info om tiltaket Det søkes om dobbel garasje. Garasjen får pulttak og høyeste og laveste gesimshøyde blir hhv. 5,1 m og 3,4 m. Garasjens sørvestre hjørne plasseres i en avstand av min. 1,0 m til nabogrensen. Garasjen får følgende arealer (beregnet ut fra reviderte tegninger): BYA = 50 m2 BRA = 46 m2 Tiltaket er søknadspliktig etter 20-4 i plan- og bygningsloven og kan forestås av tiltakshaver selv. Naboer er varslet og det er kommet inn følgende merknad: De ønsker ikke at garasjen får høyere mønehøyde enn 3,5 m. Videre aksepterer de ikke garasje med flatt tak. Tidligere garasje med saltak hadde mønehøyde på ca. 3,5 m.

3 Vurderinger fra delegert vedtak 346/15 -sitat slutt- Utforming av tiltaket Kommunen kan tillate at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn 4 meter ved oppføring av frittliggende garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Garasjen blir i følge situasjonskart plassert min 1,0 m fra nabogrense. Nye byggeregler fra 1. juli 2015 åpnet opp for at frittliggende bygg under 50 m2 BRA/BYA kunne plasseres inntil 1,0 m fra nabogrense og 1,0 m fra nabobygning, dersom plan ikke sa noe annet. Denne bygningen kunne være med høyder på inntil 3,0 m gesims og 4.0 m møne. Høyde måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Garasjen blir derfor søknadspliktig fordi den har høyder over 3 m til gesims og 4 m til møne. Den var også søknadspliktig da den var omsøkt i 2014 fordi det da forelå plankrav i kommuneplanen fra Nabomerknader Naboene ønsker ikke at tiltakshaver skal få sette opp en garasje som har høyere mønehøyde enn 3,5 m. Bakgrunnen for at de ikke ønsker høyere garasje er at det vil redusere utsikten fra boligen. De ønsker heller ikke en høy bakvegg så tett inntil eiendomsgrensa. Naboloven sier at ingen skal sette i gang noe som kan forulempe naboen i vesentlig grad. Utsikt er et tema som blir vurdert i forhold til plan- og bygningsloven når tiltak er søknadspliktig og ulempene skal ikke være urimelige for naboeiendommen. Vi bemerker likevel at på et generelt grunnlag vil det måtte være påregnelig at det oppføres bl.a. mindre tilbygg og mindre frittstående bygninger i tilknytning til en bolig i boligområder og i andre tettbygde områder. Herunder må det særlig i slike områder kunne påregnes at omgivelsene endrer seg, og slik at dette får konsekvenser for naboer og andre omkringliggende eiendommer. Da visse endringer i de faktiske forhold er påregnelig, må det også aksepteres at forhold knyttet til utsikt, sol, støy, lukt m.v. til en viss grad endres, også til ulempe. Naboeiendommen er orientert slik at hovedutsikten er mot nord/nordøst og i tillegg en smal stripe mot øst. Utformingen på garasjen gjør at utsikten mot øst ikke blir redusert fra hovedetasjen i boligen. Videre så er utsikten fra veranda opprettholdt. At naboen får del av en garasjevegg og takflate å se på fra sin bolig er ikke etter vår vurdering til stor ulempe. Det legges også vekt på at tiltakshaver har senket høyden på tomta med opptil 1,0 meter på deler av eiendommen. At garasjen nå får en mønehøyde på 5,1 m på det høyeste på siden mot sør mener vi er til lite ulempe for naboen. Den høyeste veggen ligger mot en fjellskrent og adkomstveien til naboeiendommen. Det er dermed svært lite av garasjen som vil hindre utsikten for naboen. Vi kan ikke se at ulempene til naboen med hensyn til utsikt er så stor at en bør stille krav til at garasjen må reduseres i høyde. Dette vil gi ulempe for tiltakshaver i redusert bruksnytte av den nye garasjen. 100-metersbeltet til sjø Eiendommen grenser inne i 100-metersbeltet til sjø, men tiltaket plasseres utenfor 100 metersbeltet. Tiltaket krever derfor ikke dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen. Formål i kommuneplan Tiltaket er i tråd med formålet i kommuneplanen da garasje er en naturlig del av boligbebyggelse. Slike bygninger under 70 m2 er også unntatt plankravet i kommuneplanens bestemmelser.

4 Konklusjon Vi mener at ulempene for nabo ikke er så store at det skal legge føringer for å redusere høyden på garasjen. Det er kun en liten del av garasjen som blir 5,1 m høy og den delen ligger ikke i naboeiendommens hovedutsikt. Tiltakshaver får en garasje med høy bruksnytte ved at det tillates en slik høyde. Garasjen ligger inntil en fjellskrent og ruver ikke i terrenget. Tiltaket godkjennes. Økonomi -sitat slutt- Behandlingen innebærer ingen økonomiske konsekvenser for kommunen utover saksbehandlingsgebyr. Kommuneplan Hovedmålet i kommuneplanen er at vi skal vokse gjennom at flere flytter inn enn ut. I tillegg ønsker vi å beholde de som har bosatt seg her. For å oppnå disse målene må vi legge til rette for at beboere får utvikle sine eiendommer, uten at det gir store ulemper for naboer. Attraktive boområder må sikres for alle. I tettbebygde strøk må det kunne påregnes en del forandringer som kan gi små ulemper i forhold til naboer, men naboer skal hensyntas. Folkehelse og levekår Modernisering av boligbebyggelsen er et ledd i å øke bokvaliteten og folks trivsel i sine boliger. For å kunne ivareta en utvikling av boligmassen i mange tettbygde områder må det kunne forventes at utviklingen i noen grad vil gi ulemper i forhold til naboer. Økt trivsel kan bidra til bedre levekår. Tiltaket gir ingen endringer i forhold til målene vedrørende folkehelse. Klima og miljø Tiltaket gir ingen endringer i forhold til kommunens satsninger på klima- og miljøtiltak. Klage Naboen peker på at eiendommen vil miste utsikt mot sør og mesteparten av utsikten fra hagen. De mener også at estetikken ikke ivaretas og at pulttak på garasjen ikke passer inn i bebyggelsen i området. Videre mener de at det ikke er riktig at tiltakshaver har senket høyden på tomten da dette gjelder kun en begrenset del av tomten mot naboen. De sier målene på tegningene ikke harmonerer med de høydemål tiltakshaver har angitt ved befaring. De ønsker at garasjens høyde reduseres til 4,0 m slik loven sier. De ønsker at det gjennomføres befaring hvor garasjens bygg markeres slik at man kan se hvor mye av utsikten fra hagen garasjen vil ta. Vurdering av klage Vi var på befaring før behandling av søknaden. Det ble foretatt befaring på begges eiendom på bakkenivå. Eiendommen ligger i et uregulert område og har ingen spesielle bestemmelser vedrørende bygningstiltak som kommer til anvendelse her. Området består av en variert bebyggelse, men hovedtakfom i området er saltak. Det er mulig den omsøkte løsningen nødvendigvis ikke er den beste med hensyn til visuelle kvaliteter, men vi kan ikke se at den er av en så avvikende karakter at vi kan pålegge en endret utførelse i medhold av 29-2 i pbl. Vi har ikke kontrollert høyde på tomt før og etter at planeringsarbeidet ble utført, men baserer oss på at tiltakshaver oppgir korrekt informasjon. Uavhengig av om tomten er senket eller ikke så skal tiltaket vurderes opp mot hvilke fordeler og ulemper tiltaket gir for tiltakshaver og nabo. Høyde på garasjer

5 varierer veldig avhengig av hvor de føres opp. I tettbygde strøk skal man være varsom med å tillate for store bygninger, men samtidig legge til rette for noe variasjon. I vedtaket har vi oppgitt hvilke høyder det er søkt om og reisverket til garasjen er oppført. Det er derfor lett å se for seg hvor taket på garasjen kommer. Naboens bolighus er i 2 etasjer og underbygget med kjeller. Naboens eiendom har utsikt mot nord og nordøst, men også mot øst-sørøst. Utsikten deles opp av bolighuset på naboeiendommen. Naboeiendommen har adkomst via trapp ned til hagenivå og hagen ligger på nordsiden av huset. Derfra er utsikten mot nord og nordøst. Veranda i 2.etasje ligger på fasaden mot nord. De har utsikt mot nord og øst fra veranda. Denne utsikten vil opprettholdes etter at tiltaket er gjennomført. Oppholdsarealer i bolighuset er i hovedetasjen som ligger på et høyere plan enn hva garasjetaket vil ligge på. Vinduene i naboens stue ligger ca. 3,2 m over hagenivået. Garasjens høyeste gesims vil komme ca. 2,5 m over hagenivået. Taket skrår ned slik at laveste gesims kommer ca. 0,4 m over hagenivået til naboen. Utsikten fra de mest brukte arealene på naboens eiendom vil påvirkes, men i liten grad. At det vil komme del av garasjevegg og takflate i utsiktsonen ansees ikke som en stor ulempe i et tettbebygd strøk. Det vises til at 4,0 m er høyden som loven tillater. Det er ikke begrensninger på høyder på garasje i plan- og bygningsloven, men det er forskjell på hvilke høyder bygninger kan ha avhengig av om de er unntatt søknadsplikt eller ikke. Vi antar det er denne høydebegrensningen naboen sikter til i sin klage. Tiltakshaver har søkt om en garasje og kommunen kan godkjenne søknad ved behandling. I behandlingen skal vi vurdere tiltaket og vi har konkludert med at garasjen ikke fører til så store ulemper for naboeiendommen at høyden bør reduseres. Det er bare en del av taket som har høyde på 5,1 m og taket skrår ned til 3,4 m, slik at det bare blir deler av garasjens vegg som blir synlig fra naboens eiendom. Vi kan ikke se at det er behov for ytterligere befaring og kan heller ikke se at det er kommet nye momenter som tilsier et endret vedtak. Siden garasjen er påbegynt og ikke er tett vil de eksponerte bygningsdelene ta skade av de ytre påkjenninger. Det vil være uheldig om tiltakshaver fortsetter byggearbeidet og øker omfanget av skader, dersom behandlingen blir utsatt eller tar lengre tid. Vi har derfor valgt å gi oppsettende virkning for å unngå at potensialet for skadeomfanget øker, ved et eventuelt annet utfall av saken. Rådmannens konklusjon Klagen tas ikke til følge, jfr. 34 i forvaltningsloven. Delegert vedtak 346/15 gis oppsettende virkning til klagen er ferdigbehandlet.