Åsane. Gnr 185 bnr 824. Slettevikvegen 8. Klage over avslag på søknad om oppføring av ny bolig med sekundærleilighet

Transkript

1 Byrådssak 339/15 Åsane. Gnr 185 bnr 824. Slettevikvegen 8. Klage over avslag på søknad om oppføring av ny bolig med sekundærleilighet IBLA EBYGG Hva saken gjelder: Saken gjelder klage over avslag på søknad om tillatelse til oppføring av ny enebolig med sekundærleilighet. Boligen er oppgitt til 495,3 m 2 BRA og er på 208 m 2 BYA. Garasje er inkludert i boligen, og er på 36,5 m 2 BRA. Søknaden omhandler også to forstøtningsmurer. Muren mot sørvest har en maks høyde på 6 m, og muren mot nordøst en høyde på maks 5 m, i tillegg til sikringsgjerde på 1 m. Lengden på murene er ikke oppgitt. Avslaget ble gitt den Vedtaket ble påklaget av tiltakshaverne Therese Pernille Eide og Tom Kristian Berge Larsen den Eiendommen er regulert i reguleringsplan nr til bolig. I kommuneplanen (KPA 2010) er den vist som Bebyggelse og anlegg. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplan nr pkt. A (etasjeantall) og D (takoppbygg). Det er søkt om dispensasjon fra nevnte bestemmelser. Tiltaket er også avhengig av dispensasjon fra KPA punkt 15 (Parkering). På situasjonskart er det vist 2 parkeringsplasser i garasje og plass til 4 biler på tomten. Med parkeringsplasskrav P4, utløser tiltaket et krav om 7 parkeringsplasser for omsøkte bolig. Det er ikke søkt om slik dispensasjon. Saken er sendt på høring til Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune. Det er ikke innkommet merknader. Eiendommen ansees å være sikret lovlig adkomst i samsvar med pbl. 27-4, jf. erklæring fra naboer datert Den ansees også å være sikret lovlig vannforsyning og bortledning av avløpsvann i samsvar med pbl og 27-2, jf. uttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert Det er foretatt nabovarsling i samsvar med pbl. 21-3, og det foreligger 5 nabomerknader; fra gnr 185 bnr 741, bnr 875, bnr 776, bnr 797 og bnr 5. Merknadene går i hovedsak ut på at det ikke må gis dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser når det gjelder etasjeantall, takvinkel og husets høyde samt at omsøkte murer er for store og dominerende. Det vises til at utgraving/skyting av tomten vil medføre store utfordringer vedrørende sikkerhet og utrasing av fjellet, og at det må foretas undersøkelser med tanke på ras og utglidninger av grunnmurene til nabohusene. Naboene er også bekymret for tap av utsikt og sol som følge av tiltaket. Det foreligger samtykke fra naboeiendommene gnr 185 bnr 797, bnr 776, bnr 811 og bnr 250 for oppføring av støttemur 0 m fra nabogrense. I forbindelse med den politiske behandlingen av saken har tiltakshaver bedt om at det foretas en befaring på eiendommen. Dette er ikke blitt gjort, da en har vurdert det slik at saken er tilstrekkelig opplyst basert på sakens dokumenter og kommunens kartprogrammer. Klager gjør i hovedsak gjeldende at husene i nærområdet er både store og høye. Det vises blant annet til at nærmeste nabo i Slettevikvegen 6 har et hus med en høyde på ca 9,5 m, og at Slettevikvegen 10 har en høyde på nærmere 9 m. Klager viser til at nederste etasje i boligen er definert som en underetasje og ikke 1

2 en full etasje. Omsøkte bolig har en mønehøyde på 8,75 m og topp møne er søkt godkjent på kote 83,1. Huset i Slettevikvegen 6 er 9,5 meter høyet med topp møne på kote 83,6. Omsøkte bolig vil altså i følge klager ha topp møne 0,5 m lavere i terrenget enn nabohuset. Klager viser videre til at reguleringsplanen for området er fra 1978, og at selv om de fleste boligene der ble bygget på 90-tallet, er nesten samtlige bygget med underetasjer og takarker. Reguleringsplanen er helt tydelig på at «underetasje kan tillates der hvor terreng- og solforhold etter bygningsrådets skjønn tilsier dette». Omsøkte bolig er en bolig med underetasje som er tegnet spesielt for denne skrå tomten. Klager hevder også at mer enn 10 forskjellige entreprenører har vært på befaring på tomten, og at samtlige anbefaler å sette hus med underetasje på kote + 73 for å gjøre minst mulig terrenginngrep, og bygge lavest mulige murer. I følge klager er Slettevikvegen 10 bygget på kote +72 og Slettevikvegen 6 bygget på kote +74. Det er derfor naturlig at omsøkte bolig (Slettevikvegen 8) blir bygget på kote + 73 slik at den blir liggende midt mellom de eksisterende husene i bakken. Ved å bygge et hus med underetasje på kote + 73, vil muren i tomtegrensen mot sørvest bli ca 4 m høy, og tette igjen mellomrommet mellom muren til Slettevikvegen 6 og muren til Slettevikvegen 10. I følge klager er muren kun 5 m høy i hjørnet av tomten mot Slettevikvegen 6 pga et bratt søkk i terrenget på dette punktet. I tillegg er det trær og vegetasjon på nedsiden av muren som skjuler store deler av den. Fra sjøen vil den derfor i følge klager ikke virke monumentalistisk slik som anført av kommunen. I tillegg vil muren oppføres i naturstein slik at den blir pen å se på. Muren på nordøstsiden av tomten som går langs veien mot Slettevikvegen 2, vil få en høyde fra ca 0 m på det laveste og 6 m på det høyeste. Klager skriver at muren kun erstattet den steinkausen som står der i dag. Klager kan gjerne la være å etablere denne muren og heller la steinknusen bli værende slik den står i dag. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Fagetaten anbefaler etter vurdering av klagen at vedtak datert opprettholdes. Fagetaten er av den klare oppfatning at det ikke foreligger rettslig grunnlag for å dispensere fra reguleringsplanens 2 punkt A om etasjeantall og punkt D takoppbygg, jf. pbl Det følger av punkt A at «Frittliggende bolighus skal oppføres i 1 etasjeplan med maksimal grunnmurshøyde på 150 cm. Underetasje tillates i alminnelighet ikke. Unntak kan dog tillates der hvor terreng- og solforhold etter bygningsrådets skjønn tilsier dette og gesims- og grunnmurshøyde fastsettes da av bygningsrådet.» Videre følger det av punkt D at: «Bygningers tak skal være saltak eller valmtak. Takvinkel skal ikke være over 35 o. Bygningsrådet kan kreve at bygninger i samme gruppe eller langs samme veistrekning skal ha en ensartet takform, taktekking og takvinkel. Takoppbygg eller nedskjæringer i takflaten tillates ikke.» Formålet med bestemmelsene er hensynet til en ensartet størrelse og form på bebyggelsen i området. Fagetaten bemerker at 2 punkt A annet avsnitt åpner for å tillate underetasje i enkelte tilfeller. Imidlertid fremgår det av første avsnitt at «Frittliggende bolighus skal oppføres i 1 etasjeplan ( )». Omsøkte bolig er på 3 etasje inkludert underetasje, og således uansett i strid med første avsnitt. Det er derfor klart at tiltaket krever dispensasjon fra 2 punkt A. I vurderingen av hvorvidt hensynet bak bestemmelsene blir «vesentlig tilsidesatt» ved en dispensasjon, må det konkrete omsøkte tiltak vurderes. Omsøkte tiltak ønskes plassert på en høydetopp og består av 3 etasjer inkludert underetasje. Husets hovedfasade har en høyde på 10,0 m. Huset er prosjektert med takoppbygg på begge sider. Fagetaten er av den klare oppfatning at omsøkte hus og murer vil virke ruvende i terrenget, og kan ikke se at det er kommet inn nye momenter i klageomgangen som endrer dette standpunktet. Fagetaten mener således at hensynene bak bestemmelsene i reguleringsplanen om etasjeantall og takoppbygg vil bli «vesentlig tilsidesatt» ved en dispensasjon, jf. pbl Fagetaten kan heller ikke se at det er kommet inn nye momenter i forbindelse med klagen vedrørende KPA 2010 punkt 6 Byforming og arkitektur som er av betydning for avgjørelsen. 2

3 Ettersom hensynene bak bestemmelsene vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon ser ikke fagetaten grunn til å foreta en ny vurdering i klageomgangen av om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Fagetaten har videre vurdert om det foreligger usaklig forskjellsbehandling, og er kommet til at så ikke er tilfelle. Fagetaten har i vurderingen sett hen til de 4 eiendommene som klager referer til; gnr 185 bnr 797 (Slettevikvegen 6), gnr 185 bnr 776 (Slettevikvegen 10), gnr 185 bnr 816 (Kringstølen 2A) og gnr 185 bnr 811 (Kringstølen 23). Når det gjelder gnr 185 bnr 797 og gnr 185 bnr 776, omfattes begge disse eiendommene av samme reguleringsplan som omsøkt eiendom. Gnr 185 bnr 816 og gnr 185 bnr 811 omfattes av reguleringsplan Gnr 185 bnr 797 fikk den 7. juli 1994 tillatelse til å bygge enebolig på 2 ½ etasje med et BRA på 285,4 m 2. Med hjemmel i reguleringsbestemmelsens 10 ble det gjort unntak fra reguleringsbestemmelsene 2 A og D. Gnr 185 bnr 776 fikk den 10. januar 1994 tillatelse til å bygge enebolig på 170 m 2 BRA på 3 etasjer, (inkludert underetasje og loft), med 4 takoppbygg. Verken dispensasjon eller unntak fra reguleringsbestemmelsene er vurdert i vedtaket. Den 16. juli 1996 fikk gnr 185 bnr 816 tillatelse til å oppføre enebolig med hybel på 265 m 2 BRA. Det fremgår av vedtaket at «I henhold til reguleringsplan med bestemmelser skal eiendommen bebygges med bygning i to etasjer og takvinkel skal ikke overstige 30 o. Omsøkte bygg har tre etasjer og en takvinkel på 40 o. Omsøkte tomt har stor helling mot nord og dette gjør at bygget kan oppføres med underetasje. Da bygningen er smal finner en at spissere takvinkel ikke gjør at den blir særlig høyere enn den hadde blitt med en bredere bygning og takvinkel innenfor reguleringsbestemmelsenes rammer. I henhold til reguleringsbestemmelsenes 16 gis unntak fra 2 og 6, antall etasjer og takvinkel over 30 o.» Gnr 185 bnr 816 omfattes som tidligere nevnt av en annen reguleringsplan. Reguleringsplan nr har imidlertid også bestemmelser som regulerer takvinkel og at takoppbygg ikke tillates, jf. 6. Reguleringsplanen åpner på den annen side opp for at boliger oppføres i flere etasjer: «I området skal oppføres boligbebyggelse i 1 etasje med innredet under- eller loftsetasje der bygningsrådet finner dette passende.», jf. 2. Den 8. mai 1995 fikk gnr 185 bnr 811 tillatelse til å oppføre enebolig på 3 etasjer (inkludert underetasje og loft), på 220 m 2 BRA. Det er ikke nevnt noe i vedtaket om det er vurdert dispensasjon eller unntak fra reguleringsbestemmelsene. Fagetaten bemerker at i forhold til någjeldende sak ble alle de 4 ovennevnte eiendommene gitt tillatelse på tallet, dvs. at det er ca. 20 år siden tillatelsene ble gitt. Disse sakene er således behandlet etter gammel plan- og bygningslov av 1985 og eldre kommuneplaner, mens angjeldende sak behandles etter gjeldende plan- og bygningslov og kommuneplan. I ingen av sakene er det søkt om, eller vurdert dispensasjon etter plan- og bygningsloven av Det er i 2 av sakene gitt unntak fra reguleringsbestemmelsene med hjemmel i selve reguleringsplanen. Det følger av reguleringsplan nr at: «Mindre vesentlige unntak fra disse reguleringsbestemmelsene kan, hvor særlige grunner taler for det, tillates av bygningsrådet innenfor rammen av bygningslovgivningen og bygningsvedtektene for Bergen kommune.» Hjemmelen for unntak fra reguleringsbestemmelsene er tilnærmet ordrett likt formulert i reguleringsplan nr Selv om denne unntaksbestemmelsen tidligere er brukt i 2 av de nevnte sakene, er fagetaten av den oppfatning at ordlyden «Mindre vesentlige unntak» ikke omfatter omsøkte tiltak med 3 etasjer (inkludert underetasje og loft) og 2 takoppbygg. Omsøkte eiendom ligger som nevnt på en høyde, noe som faktisk skiller den fra de andre eiendommene. Videre er omsøkt bolig på 495,3 m 2 BRA, og betydelig mye større i areal enn de andre nevnte boligene. Fagetaten viser også til Sivilombudsmannens uttalelse av sak 2012/654 hvor det presiseres følgende: «Lovstridige vedtak vil ikke gi grunnlag for at også andre kan få rettigheter i strid med loven eller planer vedtatt med hjemmel i loven.» Ombudsmannen sier altså at tillatelser som viser seg å ikke 3

4 være i samsvar med krav i lov og plan, ikke gir grunnlag for påstand om forskjellsbehandling når det er fattet vedtak om avslag, og dette vedtaket er i samsvar med krav i lov og plan. Ettersom sakene må være like i faktisk og rettslig henseende for at det skal være tale om usaklig forskjellsbehandling, kan ikke fagetaten se at det er tilfellet i denne saken. Fagetaten viser også til at tiltaket er avslått med hjemmel i pbl Visuelle kvaliteter og KPA 2010 punkt 8 Risiko og sårbarhet. Omsøkt eiendom er forholdsvis bratt enkelte steder og er veldig bratt ned mot gnr 185 bnr 250 og gnr 185 bnr 811. I forhold til KPA punkt 8 har fagetaten lagt til grunn i avslaget at skredfaren må vurderes nærmere, og at det må sendes inn rapport fra skredfarevurderingen ved en eventuell klage eller ny søknad. Fagetaten har også lagt til grunn at det gis anledning til å søke om dispensasjon fra kravet om antall parkeringsplasser, jf. KPA 2010 punkt 15. Fagetaten kan ikke se at dette er gjort. Det vises for øvrig til fagetatens notat av i sin helhet. Byrådet har vurdert saken på nytt, på bakgrunn av mottatt klage og sakens dokumenter for øvrig, men kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Byrådet viser til at omsøkte eiendom ligger høyest av eiendommene gnr 185 bnr 741, 797 og 776 som alle har inngitt nabomerknader til tiltaket. Høyden på omsøkte eiendom fører til at avvikene fra reguleringsplanen vedrørende byggehøyde og takoppbygg blir ekstra markerte og således fører til en vesentlig tilsidesettelse av bestemmelsene i reguleringsplanens 2 punkt A og D, jf. pbl Etter byrådets oppfatning tilsier tomtens topografi at en fremtidig bolig på eiendommen etableres i tråd med reguleringsplanen. Omsøkte tiltak krever også dispensasjon fra KPA 2010 punkt 15 om parkering. Det fremgår av avslaget at det gis anledning til å søke om dispensasjon fra antall parkeringsplasser. Byrådet kan imidlertid ikke se at det er søkt om slik dispensasjon. Byrådet kan ikke vurdere om det skal gis dispensasjon uten at dette er omsøkt, da dispensasjon krever «grunngitt søknad», jf. pbl Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 296/13, jfr sak 294/13, er myndigheten til å behandle klagesaker etter plan- og bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til Komite for miljø og byutvikling. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Byrådet innstiller til komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: Fagetatens vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Dato: 8. september 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagetatens notat av med følgende vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Ortofoto Situasjonsplan 4. Flyfoto 4

5 5. Tegninger 6. Klage datert 16. februar Avslag datert 2. februar Uttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert 29. august Samtykke fra naboer til oppføring av støttemur datert 26. mars Erklæring om veirett datert 4. november