BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /9 Saksbeh.: YNLO Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Fana. Gnr 10 bnr 553, Søre Renen 67. Klage over avslag på melding om tilbygg til rekkehusbolig. 1. Hva saken gjelder: Saken gjelder melding om tiltak som omfatter innlemming av del av uterom i stue totalt 4,4 m2, utvidelse av terrasse og tilbygg under denne på 33 m2 samt bod. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Tippetue Arkitekter AS den Tiltakshaver er Arild Rygg. Planstatus: Eiendommen er regulert til bolig ved reguleringsplan R stadfestet 10. mai I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som byggeområde. Lovvalg: plan og bygningsloven av 27. juni Søknaden er behandlet etter tidligere kommuneplan (KPA 2006). Ved klagebehandlingen er tiltaket også vurdert i forhold til ny kommuneplan (KPA 2010) godkjent av Miljøverndepartementet den Tiltaket krever dispensasjon jf. plan og bygningslovens (heretter pbl) 19-2 fra pbl 11-6 rettsvirkning av kommuneplanens arealdel jf kommuneplanbestemmelsene 23 om utnyttelsesgrad og strøkskarakter. Tiltaket forutsetter videre dispensasjon fra pbl 29-4, byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense. Videre stilles det krav til tiltakets estetiske utføring jf. pbl Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra gnr 10 bnr 554. Merknadene går i hovedsak på at heving (40 cm) og utvidelse av terrasse vil bli til stor sjenanse med hensyn til innsyn, og en følelse av å bli inneklemt. Imidlertid kan de akseptere en høydeforskjell på inntil 20 cm. Det foreligger også merknad vedrørende bruk av to ulike rekkverk på terrassene. Saken er ikke sendt på høring til andre instanser. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Trygve Sæle seksjonsleder 3. Klage: Klager gjør i hovedsak gjeldende: -Vedørende tomteutnyttelse så vil rekkehusbebyggelse med familieboliger på en tomt som den tiltaket ligger på, måtte være av tettere karakter enn utnyttelsesgrad lik 50 %. -Familiestruktur med flere kull med barn gir plassmangel. -Det vises til politisk ønske om å fortette Sædalen. -Området har mange mindre boliger som ikke egner seg for større familier. Eksisterende rekkehus bør bli ivaretatt som gode boliger for større familier. -Fordi eksisterende bolig allerede er i strid med regler om nabogrense i pbl 29-4 grunnet prosjektets originale konsept så er det en begrunnelse for å gi dispensasjon. -Nærmeste nabo har fått godkjent tilbygg tilsvarende omsøkte prosjekt. Klager har i søknadsomgang også kommet med tilsvar til nabomerknader: Tilsvaret går i hovedsak på at det per dags dato er tiltakshavers eiendom som opplever sin del og tomt som inneklemt, og at ved en utvidelse vil forholdene være lik for alle. Med hensyn til heving av terrassen står tiltakshaver fast på 40 cm for å kunne bygge med lovlig funksjonell høyde. I valget mellom to forskjellige typer gelender på begge sider, skriver ansvarlig søker at tiltakshaver har valgt det som gir minst skygge, samt passer best med byggets arkitektoniske uttrykk. Det vises for øvrig til klagen og tilsvaret i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: Planstatus: Eiendommen er regulert til bolig ved reguleringsplan R stadfestet 10. mai I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som byggeområde. Reguleringsplan R er en gammel reguleringsplan som regulerer området som rekkehus ligger i til eneboligområde. Det er ikke funnet dokumentasjon på at reguleringsplanen er opphevet i henhold til pbl Det er imidlertid senere bygget rekkehus i området. Reguleringsplanen har ut fra sitt innhold ikke relevans i forhold til omsøkte tiltak. De aktuelle bestemmelser som da anses å være gjeldende er kommuneplanenes arealdel. Som nevnt over tas det da utgangspunkt i kommuneplan av 2006 i forhold til vurdering av klagen fordi avslaget på omsøkte tiltak bygger på denne. 2

3 4.1 Dispensasjoner: Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 23 som inneholder bestemmelser om utnyttelsesgrad og strøkskarakter. Videre er det søkt om dispensasjon fra byggegrense som pbl 29-4 fastsetter. Det fremgår av pbl 19-2 at kommunen kan gi dispensasjon fra regler fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Fordi tiltaket er i strid med bestemmelser i og i medhold av pbl kan tiltaket bare tillates gjennom dispensasjon. Vilkårene for å gi dispensasjon som følger av pbl 19-2 andre ledd, sier at. «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.» I tillegg må «fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det følger av Ot. Prop. nr. 32 ( ) at «det må foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene» Videre følger det av forarbeidene at «det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjoner» I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. 4.2 Krav i KPA (2006) punkt 23: KPA punkt 23 har krav om strøkskarakter og utnyttelsesgrad Utnyttelsesgrad: Bestemmelsen i KPA punkt 23 bestemmer at utnyttelsesgrad av en eiendom ikke skal overstige 50 %. Faktum i saken er at omsøkte tiltak vil gi en samlet utnyttelsesgrad på 91 %. (I denne beregningen er areal også i hver etasje lagt sammen i det arealgrunnlag man beregner i forhold til tomtestørrelsen). Utvidelsen består av: -At uterom innlemmes i stue. Dette utgjør 4.5 m2. -Altan utvides med 7 m2 som fra før er på 28 m2. -Det skal lages tilbygg til boligen under altan (inklusiv utvidet altan) på totalt 35 m2. -Tiltaket omfatter også utebod på 8.8 m2. Tiltaket medfører at eiendommen kommer ytterligere i strid med bestemmelsen om utnyttelsesgrad. På grunn av dette så krever tiltaket at det dispenseres fra kommuneplanen punkt 23. Fagetaten viser til avslagsvedtakets dispensasjonsvurdering som utgangspunkt for vurdering av saken i klageomgang: Vedrørende kravet i pbl 19-2 om at «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.» så følger det av avslagsvedtak at: «I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt.» 3

4 Vedrørende kravet i 19-2 at fordelene etter en samlet vurdering må være klart større enn ulempene følger det av avslagsvedtak at: Fordelene ved tiltaket er at tiltakshaver får utvidet sin terrasse, med oppføring av tilbygg under. Ulempene vil være at en eiendom som allerede er i strid med kommuneplanens bestemmelse 23, vedrørende utnyttelsesgrad, nå vil komme ytterligere i strid med denne. Det er hensyntatt at det er gitt dispensasjon på gnr 10 bnr 552 for lignende tiltak, men allikevel ikke for et så stort tilbygg som dette. Omsøkte bod bidrar også til at utnyttelsesgraden kommer i strid med bestemmelse 23. Når terrassen utvides, tilbygget under utvides tilsvarende og det samtidig bygges en bod utenfor tilbygget, medfører dette en gjenbygging av det lille uteoppholdsarealet som eiendommen har tilgjengelig. Bygningsmyndighetene ønsker å påse at mest mulig av uteoppholdsarealene blir ivaretatt på en tomt som fra før er ganske kraftig utbygget. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering ikke fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. Det er i klageomgang anført at rekkehusbebyggelse med familieboliger på en tomt som den tiltaket ligger på vil måtte være av tettere karakter enn utnyttelsesgrad lik 50 %. Grenser for utnyttelse av en tomt er satt for å sikre at en eiendom har tilstrekkelig egnet uteoppholdsareal med hensyn til størrelse og kvalitet. Uteareal skal i tillegg være tilgjengelig og forsvarlig. At tomten allerede er for høyt utnyttet tilsier ytterligere utbygging av tomten ikke bør tillates. De hensyn som bestemmelse om utnyttelsesgrad ivaretar kan ellers bli ytterligere tilsidesatt. Fagetaten kan derfor ikke se at anførselen medfører at det gir grunnlag for å vurdere kravet i 19-2, at hensynet bak regel ikke må bli vesentlig tilsidesatt, annerledes. Det er fra klager også anført at området har mange mindre boliger som ikke egner seg for større familier. Eksisterende rekkehus bør bli ivaretatt som gode boliger for større familier. Fagetatens vurdering er at dette er en fordel med tiltaket. Fagetaten vil likevel peke på at argumentet i hovedsak er knyttet til søkers individuelle forhold. Slike forhold skal bare i begrenset utstrekning tillegges vekt fordi eierforhold oftest er skiftende mens arealbruk har livslangt perspektiv. Argumentet anses ikke å påvirke en fordelsvurdering i av gjørende grad. Fordi det ovenfor er vurdert at tiltaket medfører at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt så er det ikke relevant å drøfte om fordelene er klart større enn ulempene jf. ordlyden i pbl Strøkskarakter: Punkt 23 bestemmer også at ny bebyggelse ikke skal bryte vesentlig med strøkskarakteren. Det følger av avslagsvedtak at: «Bygningsmyndighetene mener det er hensiktsmessig, spesielt ved tilbygg i rekker, at bygningsvolumer og høyder står i forhold til hverandre. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta.» Fagetaten kan ikke se at det i klageomgang er kommet anførsler som endrer denne konklusjon. At ett nabohus har tilbygg av samme type anses ikke her å endre dette. Tilbygget og for øvrig mindre. De øvrige rekkehus har ikke nevnte tilbygg Oppsummering/konklusjon: Det vises til avslagsvedtak som i forhold til utnyttelsesgrad og strøkskarakter konkluderer med at: Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6, vedrørende 4

5 Kommuneplanens bestemmelse 23. Fagetaten tiltrer på bakgrunn av overnevnte samme konklusjon Vedrørende ny kommuneplan (2010) I den nye kommuneplanen (2010) er maksimal tillatt utnyttingsgrad økt til 60 prosent. Fagetaten legger til grunn at dersom tilfellet hadde vært vurdert etter den nye kommuneplanen ville konklusjonen blitt den samme fordi utnyttelsesgrad også er høyere enn hva den nye kommuneplanen tillater. 4.3 Plan- og bygningslovens Estetikk: Av pbl 29-2 følger det at: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Regelen medfører at det må stilles krav til byggverket i seg selv og bygget i forhold til omgivelsene. Det følger av avslagsvedtak: «Eiendommen er en del av en husrekke. Ved endring av husene i rekken mot nord-vest, slik det er snakk om i denne saken, er det i hovedsak nabohusene i rekken som blir berørt. Husrekken har en bratt skråning nedenfor tomtegrensene i denne retningen. Det blir i dette tilfellet opplevelsen av uterommet for naboene som må tas hensyn til ved vurdering av de visuelle kvalitetene.» «Eksisterende bebyggelse består av et rekkehus, der utvidelse av terrasser og tilbygg under terrasse har blitt gjort på noen av nabohusene i rekken. I denne saken ønsker tiltakshaver å heve terrassen slik at høydeforskjellen til nabo gnr/bnr 10/554 blir 40 cm samtidig som den bygges ut med 8.7 m². Etter bygningsmyndighetens vurdering vil høydeforskjellen samtidig med en utbygging av terrassen medføre at det blir en ujevn høydeavtrapping i rekken og det visuelle inntrykket fra naboeiendommene forringes. Etter bygningsmyndighetens vurdering vil det omsøkte tiltaket ikke tilfredsstiller kravet om at nye tiltak skal ha gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Fagetaten slår fast at det er viktig at tilbygg i rekkehus med hensyn til bygningsvolum og høyde står i forhold til hverandre. Omsøkte tiltak bidrar ikke til dette. Fagetaten fastholder i klageomgang at bygget bryter med vilkår satt i pbl 29-2 og tiltrer konklusjon i avslagsvedtak «da tiltaket ikke i stor nok grad er tilpasset de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i.» 4.4 Nabogrense 29-4: Tiltaket er også avhengig av dispensasjon fra pbl Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense. Det er i avslagsvedtaket vist til at tiltaket er i strid med bestemmelsen. Det følger av pbl 29-4 andre ledd at: «Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. 5

6 Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak.» Kommunen kan godkjenne byggverk dersom vilkår i bokstav a eller b foreligger. Vedrørende bokstav a) Nabo har merknader til tiltaket. Merknadene går i hovedsak på at hevelse (40 cm) og utvidelse av terrasse vil bli til stor sjenanse med hensyn til innsyn, og en følelse av å bli inneklemt. Imidlertid kan de akseptere en høydeforskjell på inntil 20 cm. Det foreligger også merknad vedrørende bruk av to ulike rekkverk på terrassene. Det foreligger således ikke skriftlig samtykke til tiltaket. Vedrørende bokstav b) Tilbygget er på 35 m2 som skal inngå som boareal defineres ikke som et mindre tiltak. Bygninger som er innredet for beboelse er en bygningstype som faller utenfor unntaket. Det er ut fra dette ikke grunnlag for å godkjenne bygget etter pbl 29-4 andre ledd fordi vilkårene i bokstav a eller b foreligger. Det er videre søkt om dispesasjon fra pbl Vedrørende vilkårene for dispesasjon i 19-2: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.» I tillegg må «fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Hensynene bak reglene om avstand fra nabogrense er blant annet brannsikring, lysforhold, trivsels- og miljømessige forhold. Disse hensynene regnes normalt for å være ivaretatt når tiltaket er plassert i samsvar med Det omsøkte tiltaket medfører mer innsyn, og muligens mer støy, på naboeiendommen. Fagetaten mener at en til en viss grad må akseptere at det foretas fortetning i form av mer intensiv utnyttelse av arealene i tettbygde områder. Størrelsen på det omsøkte tiltaket, og derved også dettes påvirkning i forhold til naboeiendommen, er imidlertid så omfattende at en finner at hensynene bak 4-meters regel i 29-4 blir "vesentlig tilsidesatt". Det vises til tilbyggenes størrelse og karakter. Spesielt vises det til oppføring av bod og dennes plassering. Vilkårene for dispensasjon i pbl annet ledd første punktum er da ikke oppfylt, og dispensasjon kan ikke gis. 4.5 Forskjellsbehandling Det er anført at nærmeste nabo har fått godkjent tilbygg tilsvarende omsøkte prosjekt. Det vises til etter at det har skjedd endringer i plan og bygningslovgivingen etter at det ble gitt tillatelse til tiltaket på naboeiendom. Etter tidligere lovgivning var dispensasjon betinget at det forelå «særlige grunner». I ny plan og bygningslov ble vilkårene for dispensasjon mer klargjort og strammet noe inn. Nye regler medfører derfor strengere praktisering av dispensasjonsadgang. Tiltaket som det søkes om her faller inn under de nye reglene og tidligere tillatelse som det vises til er derfor ikke sammenlignbar. 6

7 4.6 Øvrige merknader Det er fra klager anførsel om fortetning og det vises til politisk ønske om å fortette Sædalen. Fagetaten konkluderer her med at kravene som stilles Plan og bygningsloven likevel må være oppfylt, og viser til overnevnte drøftelser av krav og konklusjoner i forhold til disse. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart datert Flyfoto datert Skråfoto 4. Situasjonsplan 5. Tegninger 6. Klage mottatt Avslag datert Tegning av fasade 9. Perspektiv 7