BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /32 Saksbeh.: VIFR Emnekode: NYBY-5210 Kopi til:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, næring og klima Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /32 Saksbeh.: VIFR Emnekode: NYBY-5210 Kopi til: Åsane, gnr. 190, bnr. 161, Litleåsveien. Klage på rammetillatelse til oppføring av næringsbygg. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om oppføring av næringsbygg / fysikalsk institutt. Bygget har et bruksareal på 356 m2 og søkes oppført over to etasjer. Det ble gitt tillatelse i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Advokatfirmaet Harris v/katrine Lillejord på vegne av Ingjerd Langeland Nilsen (eier av gnr. 190, bnr. 104 og 105), først ved midlertidig klage av , deretter ved brev av Omsøkte tiltak er et revidert tiltak, da den opprinnelige søknaden fikk avslag da det ble funnet for stort. Saken er i klageomgangen gitt oppsettende virkning, jfr. vedlegg 6. Eiendommen er vist som byggeområde i kommuneplanens arealdel, i grensen til område regulert til senterområde. Eiendommen er regulert ved reguleringsplan for Åsane, "Rolland - Storåsen" mv, med ikrafttreden den , til frittliggende småhusbebyggelse i område S1, med maksimum 1 etg., og utnyttelse 0,07 (forklares nedenfor). Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om byggehøyde og tomteutnyttelse, jfr. plbl. 31 om virkninger av reguleringsplan. Det er foretatt nabovarsling, jfr. plbl. 94 nr. 3. Det er registrert merknader fra samme person som er klager på tiltaket. Det anføres at reguleringsbestemmelsene går foran bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, og tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplan. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Anbefalt forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder 3. Klage/tilsvar: Klager mener at tiltaket er avhengig av dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan, herunder bestemmelsene om tomteutnyttelse og etasjeantall. I tillegg hevdes at bygget strider mot bestemmelsene til kommuneplanens arealdel om maks TU 50 %. Bygget er for stort også etter reduksjonen, og er for stort og dominerende i forhold til omgivelsene og eksisterende boligbebyggelse. Ettersom fagetaten i sitt vedtak ikke har behandlet spørsmål om dispensasjon verken fra kravet om maks 1 etasje eller fra kravet om maks TU 50 %, kreves at tillatelsen må oppheves og at søknaden må behandles på nytt ved behandling av de nødvendige dispensasjoner som tiltaket krever. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Forholdet mellom kommuneplanen og reguleringsplanen Av kommuneplanens pkt. 3 om forholdet mellom kommuneplanen og eldre detaljplaner står det blant annet følgende: "Kommuneplanen gjelder foran reguleringsplan og bebyggelsesplan i den grad slik plan strider mot kommuneplanens innhold. Reguleringsbestemmelsene er i denne saken ikke i strid med kommuneplanens innhold, da det ikke regnes for å være motstrid i bestemmelsens forstand der reguleringsplanen er strengere enn kommuneplanen. Følgelig er reguleringsplanens bestemmelser fortsatt gjeldende. 4.2 Tomteutnyttelse Reguleringsplanen er fra Da beregningsmåten for tomteutnyttelse i reguleringsplanen er svært komplisert og i stor grad utdatert, er det tidligere i saksforløpet lagt til grunn av både fagetaten og klager, at det må være korrekt å legge beregningsmåten for tomteutnyttelse i kommuneplanen til grunn. I det følgende faller en dermed tilbake på reglene om tomteutnyttelse i kommuneplanen. I kommuneplanens pkt. 23 henvises til en utnyttingsgrad på TU=50%, inkludert parkering.

3 I klageomgangen er tiltakshaver og klager uenig i regnestykket for TU. Klager mener kravet er oversteget, mens tiltakshaver mener at utnyttelsen er på nøyaktig 50 % BRA. Fagetaten konkluderer med at tiltakshavers beregningsmåte er korrekt, jfr. følgende regnestykke: Tomtestørrelsen er ifølge GAB-registeret på 836,6 m2 (klager har feilaktig lagt til grunn 750 m2), byggets BRA er på 356 m2. Parkeringsareal skal medregnes i TU, og er av ansvarlig søker regnet ut på følgende måte: "Om vi bruker mosjonslokaler som utgangspunkt er det bare nødvendig med 4 p-plasser (3,56 rundet opp til 4). Bruker vi kontorlokaler som utgangspunkt må det være 5 plasser (4,27 rundet opp til 5) Går man ut fra krav til boligparkering er det også 5 plasser som er påkrevd. I Bergen kommunes veileder for bruk av parkeringsnormer fremkommer det i punkt. 6.3 at det ved p-plasser for mer enn 4 biler, bør størrelsen på en p-plass være på 2,5 x 5 m. en p-plass er således på 12,5 m2. 5 p-plasser utgjør 62,5 m2". Når bygget er på 356 m2 BRA og parkeringsarealet utgjør 62,5 m2, blir det til sammen 418,5 m2. En TU=50% utgjør 418,3 når tomtestørrelsen er 836,6 m2. Ut fra dette regnestykket overstiger tiltaket den godkjente tomteutnyttelsen med 0,2 %. Dette må anses å være så ubetydelig at det er unødvendig å gi dispensasjon for overskridelsen. Dermed anses det heller ikke som en saksbehandlingsfeil i vedtak av , at det ikke er gitt dispensasjon for overskridelse av TU. 4.3 Etasjeantall / byggehøyde Da reguleringsplanens bestemmelser om bygghøyde er strengere enn kommuneplanens, går reguleringsplanens bestemmelser foran kommuneplanen, jfr. ovenfor. Reguleringsplanen opererer med grense på etasjeantall på 1 etasje. Omsøkte bygg har 2 etasjer, og krever således dispensasjon fra reguleringsplanen. Den reviderte søknaden ble mottatt hos bygningsmyndighetene etter ikrafttredelsen av plandelen til den nye plan- og bygningsloven. Derfor vurderes dispensasjonsspørsmålet etter den nye lovens For ordens skyld presiseres at resultatet ville blitt det samme ved en vurdering etter den "gamle" plbl. 7. Plbl. 19-2, 2 ledd, 1 punktum lyder som følger: "Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt". Som det går fram av tiltakshavers anførsler, er det flere hus innenfor samme reguleringsområde som har mer enn 1 etasje, jfr. vedlagt bildedokumentasjon. Således kan en på mange måter si at reguleringsplanen er fraveket ved så mange tilfeller, at bestemmelsen om etasjeantall må anses utvannet. Herunder kan det bla vises til foto av omkringliggende bygningsmasse, jfr. vedlegg 5. Ellers kan det vektlegges at den langt nyere kommuneplanen opererer med en høydebegrensning på 9 meter, som bygget selv på det høyeste punktet ligger ett godt stykke under, se bla tegning med mål på paginert s 6. Den nøyaktige maksimale høyde på bygget går ikke fram av tegningen, men den del av veggen til venstre som er over bakkenivå er målt til 5,4 meter. Da ser man at toppen av byggets tak ikke ligger særlig høyere enn dette, og for alle tilfelle godt under 9 meter. Selv om man regner med den del av bygget som er under bakkenivå, vil bygget på det høyeste være under 9 meter.

4 Ut fra det ovennevnte, kan fagetaten ikke se at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt i foreliggende tilfelle. Det foreligger således grunnlag for dispensasjon. I tillegg til dette er det et vilkår om at "fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering", jfr. 19-2, 2 ledd, 2 punktum. Ulempene ved omsøkte tiltak er ikke nærmere spesifisert av klager i denne saken. Man kan av saksdokumentene ikke se at det er anført forhold som vesentlig tap av utsikt, verdiforringelse av eiendom, innsyn eller liknende. I hovedsak anføres at tiltaket er for stort og dominerende. En fordel ved omsøkte tiltak er at det passer godt inn i omgivelsene, i den forstand at bebyggelsen på den andre siden av gaten er av samme karakter som omsøkte (næringsbygg). Omsøkte bygg vil bli plassert helt i grensen til senterområdet i Åsane. Det er også slik at hele boligområdet i reguleringsplanen som eiendommen tilhører, ligger bak/på siden av omsøkte bygg. På den måten får bygget en bra plassering helt i ytterkanten av reguleringsområdet for småhusbebyggelse, slik at det ikke blir plassert midt i et boligområde. Da er det også slik at trafikk til og fra fysioterapiinstituttet ikke vil foregå gjennom et boligområde, men rett ut i gaten og slik sett direkte ut i senterområdet. For øvrig vises til at det ikke foreligger andre protester på tiltaket. På dette grunnlag finner fagetaten at fordelene ved å gi dispensasjon klart er større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dermed innvilges dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen, jfr. plbl Estetikk, en vurdering etter plbl. 74 nr. 2 Klager skriver at omsøkte tiltak "er for stort og dominerende i forhold til omgivelsene og eksisterende boligbebyggelse". Dette oppfattes som en anførsel om at tiltaket ikke oppfyller de krav som stilles til estetikk i plbl. 74 nr. 2. Det følger av plbl. 74 nr. 2 at Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Når det stilles slike krav til tiltaket, er det først og fremst for å håndheve det offentliges interesser i at bygninger som oppføres har en god estetisk utforming. Det kreves en konkret vurdering i den enkelte sak, hvor skjønnet så langt som mulig må objektiviseres. I dette skjønnet vil momenter som arkitektonisk stilart, andre gjennomførte bygningstekniske trekk, opprinnelig utseende, omkringliggende bygninger, terrengforholdene og lignende bli tillagt vekt. Fagetaten mener at bygget passer fint inn i omgivelsene, nå når det er bearbeidet ved de reviderte tegningene som er til behandling i denne klageomgangen. Som nevnt ligger bygget helt i ytterkanten av området som er regulert til småhusbebyggelse, og er helt i grensen til et senterområde hvor det på andre siden av veien er bygninger av lik karakter. Av disse grunner mener fagetaten at bygget passer fint inn i forhold til omgivelsene og omkringliggende bebyggelse.

5 4.5 Betydning av tidligere innvilget dispensasjon fra reguleringsplan Bergen kommune ga dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for etablering av fysikalsk institutt, på parsell utskilt fra eiendommen gnr. 190, bnr. 14, jfr. saknr (parsellen er den nå omsøkte eiendom). Vedtaket ble opprettholdt av Fylkesmannen, jfr. Fylkesmannens vedtak datert Begrunnelsen var at hensynene bak planene ikke ble skadelidende ved tiltaket, da tiltaket ville bli plassert i ytterkanten av planområdet, nært inntil annen næringsvirksomhet. Den omsøkte bygningen ville bli på størrelse med et vanlig bolighus, og virksomheten som var planlagt ville ikke medføre trafikkbelastning på Litleåsvegen utover det et bolighus ville gjort. Fylkesmannen fant på dette grunnlag at det forelå særlige grunner til å gi dispensasjon fra reguleringsplanen. Kommunens vedtak av har en gyldighet på 3 år. Når tiltaket ikke er påbegynt innen denne tid, er vedtaket foreldet. I nåværende klageomgang er imidlertid fagetaten av den oppfatning at vedtaket må kunne anvendes som et moment i retning av å opprettholde en dispensasjon ut fra de samme forutsetninger. Dette gjelder særlig da Fylkesmannen også opprettholdt vedtaket. 4.6 Øvrige merknader Mangel på behandling av dispensasjonsspørsmål i vedtak av anses reparert i klageomgangen. Det anses således ikke nødvendig å oppheve tillatelsen av Søknad om godkjenning av avkjørsel er innsendt til Samferdselsetaten. Svar er foreløpig ikke mottatt, men ettersendes når det er innkommet. Før det gis igangsettingstillatelse for tiltaket, er det en forutsetning at det foreligger samtykke til avkjørsel fra Samferdselsetaten. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart (dok 33) 2. Situasjonsplan (dok 14) 3. Flyfoto (dok 36) 4. Tegninger (reviderte) datert (dok 14) 5. Fotografier av omkringliggende bygningsmasse i reguleringsområdet (dok 31) 6. Vedtak om oppsettende virkning datert (dok 35) 7. Søknad til samferdselsetaten datert (dok 34) 8. Klage datert (dok 21) 9. Rammetillatelse datert (dok 20) Utrykte vedlegg: 1. Dispensasjon fra reguleringsplan datert Vedtak fra Fylkesmannen i Hordaland datert