BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /22 Saksbeh.: HELF Emnekode: - Kopi til:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for Byutvikling, næring og klima Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /22 Saksbeh.: HELF Emnekode: - Kopi til: Årstad gnr. 159 bnr. 46/986 Kanalveien 11. Nybygg kontorbygg. Klage på avslag. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om oppføring av kontorbygg i Kanalveien 11 på 5 etg. pluss parkeringskjeller, totalt med BRA 8526 m2 og TU 200 %. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av arkitektkontoret Ulf Røstøen AS på vegne av tiltakshaver ved brev datert Eiendommen inngår i reguleringsplan for Mindemyren, stadfestet i 1967, der arealformål er til industri. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som næringskorridor, formål industri/kontor/lager, samt fortettings- og transformasjonsområde. Videre pågår det planarbeid som omfatter eiendommen, i form av kommunedelplan Næringskorridor Sør, og reguleringsplan Årstad FV253 Gang- og sykkelveg Minde - Fabrikkgaten gnr. 159 (Se mer nedenfor). Tiltaket krever endring av gjeldende reguleringsplan jfr. plbl første ledd jfr. 12-1, 3.ledd, da tiltaket er i strid med reguleringsplanen når det gjelder arealbruk og tomteutnyttelse. Plankravet i kommuneplanens pkt. 1 er således ikke oppfylt, jfr. plbl Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader fra naboeiendom i nord, gnr 159 bnr 987, Møller Bil Eiendom AS. Merknadene datert går i hovedsak ut på at tiltaket ligger nærmere tomtegrensen enn hva pbl 70 tillater uten at det foreligger avtale om dette. Det er i ettertid opprettet signert gjensidig avtale mellom bnr 46/986 og ovennevnte bnr 987 om bygging inntil 5 m fra felles tomtegrenser. Det foreligger uttalelser til saken fra Statens vegvesen Region vest, Jernbaneverket og fra Plan og geodata, Samferdselsetaten, Bybanekontoret, Tilsynet for byens utseende (TFBU) og Vann- og avløpsetaten. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Anbefalt forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef 3. Klage/tilsvar: Ulf Sæterdal seksjonsleder I klagen datert anføres det at reguleringsplanprosess for omsøkte tiltak er unødvendig tids- og ressursbruk. Tomten er plassert helt i ytterkant av Mindemyren-området, og planarbeidet for dette området får svært liten innflytelse på Kanalveien 11, jfr. også uttalelsene fra Jernbaneverket og Byplankontoret. Klager mener at hovedankepunktet mot prosjektet synes å være sykkeltrasèen gjennom Næringskorridoren, og klager har i den anledning utarbeidet 3 alternative trasèer for sykkelstien, som alle er bedre enn det forslag som nå fremligger. Til Statens vegvesens uttalelse om at forholdene rundt rundkjøringen i Kanalveien må avklares før det gis rammetillatelse, vises til at det mellom Kanalveien og rundkjøringen ligger en jernbanelinje, så klager kan vanskelig se at en omlegging av rundkjøringen skal kunne innvirke på plasseringen av et bygg i nr. 11. Det anføres således at det foreligger gode grunner for å fravike plankravet i kommuneplanens arealdel for næringskorridoren vist som fortettings- og transformasjonsområde. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Opplysninger i saken Omsøkte tiltak Omsøkte nybygg søkes oppført med følgende opplysninger: Tomt: 4252 m2 Bruksareal: 8526 m2 Bebygd areal: 1859 m2 Tomteutnyttelse: 200 % Etasjeantall: 5 + parkeringskjeller Omsøkte nybygg er avhengig av riving av eksisterende bygg på eiendommen der firmaet Gasservice AS har sin virksomhet i dag. Bygningsmyndighetene tar grunnet søknadens utfall ikke stilling til riving av dette. 2

3 Søknaden ble mottatt bygningsmyndighetene , og den skal således behandles etter ny plandel i plan- og bygningsloven, som trådte i kraft Pågående planarbeid: Det pågår for tiden planarbeid som omfatter eiendommen. Dette i form av Kommunedelplan Næringskorridor Sør, plannummer , der siste bevegelse i saken er kunngjøring av oppstart (Saksnr ) Det pågår også arbeid med reguleringsplan nr Årstad. FV Gang- og sykkelveg Minde - Fabrikkgaten, gnr 159, der siste bevegelse i saken er kunngjøring av oppstart (Saksnr ) Uttalelser til saken sammenfattes i all korthet her, og det vises til utfyllende vedlegg: Uttalelse fra Statens vegvesen region vest i skriv av går ut på at den foreslåtte utbygging av Kanalveien vil kunne komme i konflikt med gjennomføringen av prosjektet vedr. sykkeltrasèe gjennom Næringskorridoren langs jernbanesporet og videreføring langs Fjøsangerveien mot Bergen sentrum, samt at eiendommen blir berørt av reguleringsplanen for opprusting av Kanalveien i forbindelse med bygging av Bybanen. Det vises også til rundkjøring i Kanalveien som ikke er bygget i henhold til reguleringsplanen, og dette bes avklaret i forbindelse med behandlingen av søknaden. Det er til uttalelsen lagt ved et forslag til sykkeltrasè. Plan og geodata har i notat av vurdert saken og ber om at det utarbeides reguleringsplan for byggeprosjektet, da tiltaket gjør at området får en annen karakter enn den som var tiltenkt i henhold til gjeldende reguleringsplan, samt at tiltaket medfører store virkninger når det gjelder infrastruktur. Det anføres behov for å sikre god tilpasning av utearealer og bygning til omgivelsene generelt og til sykkelvei spesielt. Det anbefales således å utvide planformålet gang/sykkelvei til også å gjelde byggeformål og å inkludere Kanalveien 11 i den pågående reguleringsplanprosess i regi av Statens vegvesen. Jernbaneverket har i skriv av gitt dispensasjon fra avstandskravet etter jernbaneloven 10. Bybanekontoret og Tilsynet for byens utseende har ingen særlige merknader til tiltaket, jfr. skriv datert henholdsvis og , mens Samferdselsetaten nevner enkelte tekniske vilkår som vil gjelde ved en evt. tillatelse, jfr. skriv Vurdering av tomteutnyttelse Av reguleringsplanens bestemmelse 5 nr. 2 følger det at "[h]ver enkelt tomt kan utbygges med et samlet golvareal som tilsvarer ikke over 1,5 x tomtens grunnareal eksklusive gategrunn. (netto utnyttelsesgrunn= 1,5 ). Samlet gulvareal antas å være BRA, som for omsøkte tiltak er oppgitt til å være 8526m2. Tomtens grunnareal er 4252, og det er ikke vist at eiendommen har areal for gategrunn. Siden da netto utnyttelsesgrad = 1,5, er tomtens maksimale utnyttelse begrenset til å være maks 6378 m2. Man ser således at omsøkte tomteutnyttelse er langt større enn det reguleringsplanen åpner for, og tiltaket er således i strid med planens bestemmelse 5 nr. 2, herunder tomteutnyttelse. 3

4 4.3 Vurdering av plankravet Plankravet jfr. både kommuneplanens pkt. 1 og plan- og bygningsloven 12-1 Tiltaket er søknadspliktig etter plbl. 93, og det gjelder således et plankrav for tiltaket, jfr. kommuneplanens pkt.1. Det fremgår også plankrav "[f]or gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn", jfr. plbl Som det fremgår nedenfor foreligger det reguleringsplan for området, men da tiltaket er i strid med planen både når det gjelder arealformål og tomteutnyttelse, samt at reguleringsplanen er av eldre dato, finner man at kravet til en tilstrekkelig dekkende reguleringsplan for omsøkte tiltak ikke er oppfylt. Vedrørende dispensasjonsvurderingen, finner man denne i det vesentligste sammenfallende med vurderingen vedrørende dispensasjon fra reguleringsplanens arealdel, jfr. nedenfor, og viser således til det som fremgår nedenfor Vurdering av om gjeldende reguleringsplan er tilstrekkelig dekkende i forhold til omsøkte tiltak Eiendommen inngår i reguleringsplan nr Mindemyren, der den er vist med formål industri, veitrasè samt grøntområder. Planen ble stadfestet i Omsøkte tiltak planlegges til kontorformål, og formålet er således i strid med gjeldende reguleringsplan. Det må således enten gis dispensasjon fra arealformålet med hjemmel i plbl. 19-2, eller søknaden må endres til enten å gjelde mindre endring av reguleringsplanen, jfr. plbl , 2.ledd eller ny reguleringsplan (endring av reguleringsplanen) jfr ledd. Avslaget ble begrunnet med at man anså tiltakets omsøkte kontorformål som i strid med reguleringsplanens arealformål (industri, veitrasè og grøntareal), og man fant således å måtte kreve vesentlig reguleringsendring, dvs. ny reguleringsplan for området. Det ble også vist til pågående planarbeid for området, samt at tiltakets omfang i seg selv tilsa behov for vurdering i overordnet planprosess. I klageomgangen slutter man seg til denne vurdering, og bemerker for ordens skyld følgende: Til klagers anførsel om at det foreligger gode grunner til å fravike plankravet, bemerkes at en eventuell vurdering av dispensasjon fra reguleringsplanens formål forutsetter at avviket ligger innenfor det som kan kalles for en mindre reguleringsendring. En dispensasjon er et unntak, og medfører slik sett ingen endring i planen. En reguleringsendring innebærer derimot at planen blir varig endret. Man finner at dispensasjon i foreliggende tilfelle klart er uaktuelt, både grunnet at planen er gammel (1967) og at tiltakets omfang tilsier store virkninger for omkringliggende område, særlig med tanke på infrastruktur, samt behov for hensiktsmessig arealplanlegging grunnet områdets fortettingspotensial. Tiltaket må således enten søkes som ledd i søknad om "endring" av reguleringsplanen eller som en "mindre endring" av reguleringsplanen. Grensedragningen mellom hva som anses for å være en endring og en mindre endring av reguleringsplanen må avgjøres ut fra en konkret og skjønnsmessig vurdering. Det avgjørende må være endringene sett i forhold til planen i dens helhet og til de formål den skal fremme, og jfr. forarbeider til ny plbl. (se nedenfor) er endring av arealformålet ikke en "mindre" endring. 4

5 Det følger av forarbeider til ny plbl (Ot.prp.nr. 32 ( )s. 238) at " et planvedtak som bygger på en grundig faglig utredning, offentlig medvirkning og politisk prosess, må være forpliktende, og ikke skal kunne fravikes i hovedtrekkene uten etter ny og tilsvarende prosess. ( ) Med mindre endringer menes endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Vurderingen av hva som er "mindre vesentlig endring" etter loven av 1985 har ofte vært for vid. Forutsetningen er at begrepet "mindre endring" skal vurderes snevrere. For eksempel vil endring av arealformål ikke være en "mindre" endring. En justering av grensene mellom to formål kan likevel i de fleste tilfeller anses som en mindre vesentlig endring. Dette må ses i sammenheng med at det nå også i utgangspunktet kreves reguleringsplan for areal for bebyggelse og anlegg, og for omformingsområder. Mer bagatellmessige endringer delegeres til administrasjonen." Her nevnes og det forhold at området i kommuneplanen er vist som et fortettings- og transformasjonsområde, og at Plan og geodata i uttalelsen til saken skriver at Næringskorridoren har et betydelig potensial for fortetting (se vedlegg 9). Man finner således i klageomgangen at man ved behandling av søknaden må opprettholde plankravet, herunder kreve endring av gjeldende reguleringsplan, jfr. plbl Det nevnes i denne forbindelse at det i plbl ledd står at "[f]or gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, kreves det reguleringsplan"(min utheving). Tiltaket er etter bygningsmyndighetenes syn av en slik karakter at det vil få "vesentlige virkninger for miljø og samfunn", både grunnet omfang, avvik fra gjeldende reguleringsplan, samt områdets fortettingspotensial. Det kreves således av reguleringsplanen at den gir en avklaring på de vesentlige virkninger tiltaket vil kunne medføre, både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Man kan ikke se at dette er tilfellet i foreliggende sak. Man nevner i denne forbindelse at Fylkesmannen i vedtak av opphevet vedtak som var gitt av Bergen kommune (sak ) angående eiendom i Kanalveien, i samme området som omsøkte tiltak. Det var gitt tillatelse til oppføring av næringsbygg på ca m2, utnyttelsesgrad ca 525 % TU, til formål kontor/næring/lager. Eiendom var omfattet av reguleringsplan fra 1920, og området var vist til formål bebyggelse/park/gangareal. Det ble gitt dispensasjon fra arealformålet, men fylkesmannen opphevet vedtaket da reguleringsplanen ble ansett til ikke å oppfylle de krav som stilles til reguleringsplan, og som følger av plbl. av ( tilsvarende ny plbl. 12-1). Planen var derfor ikke "styrende for området hva gjelder arealbruk, utnyttingsgrad ( ) eller infrastruktur". Man finner således at gjeldende reguleringsplan ikke er tilstrekkelig dekkende i forhold til omsøkte tiltak, særlig når det gjelder arealbruk og tomteutnyttelse, og bygningsmyndighetene opprettholder således avslaget med hjemmel i plankravet, jfr. plbl tredje ledd jfr første ledd og kommuneplanens pkt. 1. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. 5

6 Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart (dok. 24 ) 2. Situasjonsplan (del av dok. 1) 3. Flyfoto (dok. 24) 4. Tegninger stemplet , , , , (dok ) 5. Klage med skisse for alternative sykkeltrasèer datert (dok. 20) 6. Vedtak datert (dok. 19) 7. Uttalelse fra Samferdselsetaten i notat av (dok.18) 8. Uttalelse fra Statens vegvesen med skisse datert (dok. 14) 9. Uttalelse fra Plan og geodata datert (dok. 15) 10. Reguleringsplan med bestemmelser og plankart (dok. 25) 6