AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Arkitektkontoret Ulf Røstøen AS Postboks 64 Nesttun 5852 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /19 NYBY KAHY AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 159 Bnr 46 Tiltakets adresse : Kanalveien 11 Tiltakets art : Nybygg kontor-/administrasjonsbygg Tiltakshaver : Kanalveien 11 AS Saken gjelder: Søknad om oppføring av kontorbygg i Kanalveien 11, gnr 159 bnr 46 mottatt bygningsmyndighetene , og med følgende opplysninger om tiltaket: Tomt: 4252 m² Bruksareal: 8526 m² Bebygd areal: 1859 m² Tomteutnyttelse: 200% Etasjetall: 5 + parkeringskjeller. Omsøkte nybygg er avhengig av riving av eksisterende bygg på eiendommen der firmaet Gasservice AS har sin virksomhet i dag. Bygningsmyndighetene tar grunnet søknadens utfall ikke stilling til riving av dette. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 11-6 Virkninger av kommuneplanen 1 som gjelder fra avslås søknad om tillatelse til oppføring av kontorbygg i Kanalveien 11 SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus/dispensasjoner: Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr Mindemyren, formål industri, som ble stadfestet I Kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som næringskorridor,

2 formål industri/kontor/lager. Den er også vist som forttettings- og transformasjonsområde. Der det foreligger plankrav. Pågående planer: Det pågår for tiden planarbeid som omfatter eiendommen. Dette i form av Kommunedelplan Næringskorridor Sør, plannummer , der siste bevegelse i saken er kunngjøring av oppstart (Saksnr ) Det pågår også arbeid med reguleringsplan nr Årstad. FV Gang- og sykkelveg Minde - Fabrikkgaten, gnr 159, der siste bevegelse i saken er kunngjøring av oppstart (Saksnr ). Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader fra naboeiendom i nord, gnr 159 bnr 987, Møller BilEiendom AS. Merknadene datert går i hovedsak på at tiltaket ligger nærmere tomtegrensen enn hva pbl 70 tillater uten at det foreligger avtale om dette. Det er i ettertid opprettet signert gjensidig avtale mellom bnr 46/986 og ovennevnte bnr 987 om bygging inntil 5 m fra felles tomtegrenser. Uttale/krav fra andre myndigheter: Statens vegvesen Region vest, datert : Side 2 av 7

3 Jernbaneverket, datert : Uttaler fra andre kommunale etater/avdelinger: Det er til saken innhentet uttalelse fra Plan og geodata, og med følgende datert : "Kanalveien 11 ligger i Næringskorridoren med et betydelig potensial for fortetting. Etat for plan og geodata har gjennomført en mulighetsstudie for Mindemyren fra Fabrikkgaten i nord til Kristianborgvatnet i sør. Den forestående områderegulering skal legge til rette for nødvendig infrastruktur som gjør fortetting på Mindemyren mulig. Det er en ambisjon å vurdere private planprosesser parallelt med områdereguleringen. Gjennom dialog ønsker Etat for plan og geodata å medvirke til løsninger, der dette ikke kommer i konflikt med det helhetlige plangrepet områdereguleringen skal gi. Vurdering: Langs Fjøsangerveien er det naturlig med bygningsmasse. Et krav i områdereguleringen vil være å gi muligheter for ferdsel mellom bygningene langs Fjøsangerveien og å ivareta siktlinjer. Dette ser ut til å kunne ivaretas med den foreslåtte plassering av bygget. Det er gjort en vurdering av mulige innslag for bybanetunnel i det aktuelle området. Det finnes flere alternative løsninger til tunnelinnslag i retning Fyllingsdalen. Vår konklusjon er at oppføring av bygg i Kanalveien 11 ikke hindrer en framtidig bybane i området. Etat for plan og geodata ser derfor positivt på planene om etablering av kontorbygg i Kanalveien 11, men ønsker en reguleringsplanprosesss for å sikre god tilpasning av utearealer og bygning til omgivelsene generelt og til sykkelvei spesielt. Reguleringsplan: Av tidligere sakspapirer går det fram at saken ønskes fremmet som byggesak hjemlet i gjeldende reguleringsplan fra Målsettingene med den forestående områdereguleringen av Mindemyren og kommuneplanens arealdel for , viser at området får en annen karakter enn det som lå til grunn for reguleringsplanen fra Løsningen for sentral infrastruktur (byrom, grønn struktur, vei, gang/ sykkeltrasè mv.) i den nordre del av Mindemyren vil bli tydeliggjort i områdereguleringen. Det vil være et vesentlig poeng å sørge for en god sammenheng mellom det planlagte bygget og omgivelsene. Etat for plan og geodata vil på denne bakgrunn be om at det utarbeides reguleringsplan for byggeprosjektet i Kanalveien 11. Gnr156, bnr 46 ligger i sin helhet innenfor planområdet for gang/ sykkelvei fra Minde allè til Fabrikkgaten som Statens vegvesen utarbeider. Det er to mulige framgangsmåter for Side 3 av 7

4 gjennomføring av en reguleringsplanprosess. Den ene er å gjennomføre to overlappende reguleringsplanprosesser parallelt i tid, den andre er å utvide planformålet gang/sykkelvei til også å gjelde byggeformål og å inkludere Kanalveien 11 i den pågående reguleringsplanprosess i regi av Statens vegvesen. Den siste løsningen er mest rasjonell og vil gi god og samordnet framdrift. Etat for plan og geodata vil anbefale en slik løsning". Samferdselsetaten, datert : "Etter veglovens bestemmelser om byggegrense kreves det dispensasjon dersom det skal etableres tiltak nærmere enn 15 meter målt fra midtlinje på kommunal veg. Det må innsendes målsatte tekniske detaljplaner av vegkryss og vegmur for godkjenning før igangsettingstillatelse kan gis. Avkjørselen må ha normal utforming i forhold til vegnormen og håndbok 017 for denne type veg. Det må redegjøres for adkomst til parkering for Fjøsangerveien 68 AS". Bybanekontoret, datert : Det foreligger ingen konkrete planer for Bybanen i nærheten av Kanalveien 11, og Bybanekontoret har derfor ikke noe å utsette på tiltaket. Om det kan være konflikt med mulige fremtidige traseer for Bybanen må Etat for Plan og geodata vurdere i sin uttale. Denne er under utarbeiding. Tilsynet for byens utseende (TFBU), møte : "Omsøkte bygning fremstår noe skjematisk på plan- og fasadetegninger, men perspektivet viser derimot et mer bearbeidet uttrykk. Det blir derfor viktig å opprettholde bygningens markeringer av etasjeskiller og horisontale bånd, og bygge videre fremtoning på den fremtoning som er vist i perspektivet". Vannforsyning og avløp: Det er til saken innhentet uttalelse fra Vann- og avløpsetaten, datert Miljøforhold: Det orienteres om at tomten ligger i et område hvor grunnen kan være forurenset. Ved eventuelle inngrep må det her fortas nærmere undersøkelser for avklaring av eventuelle nødvendige tiltak, jf plan- og bygningsloven 68 m.eventuell forskrift. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Eiendommen er regulert og omfattes av reguleringsplan nr Mindemyren, formål industri, som ble stadfestet Området er dels vist til industri, motorveg Bergen - Fana, interne veier samt grøntområder. I planen er omsøkt eiendom med nybygg delvis vist i industriområde, veitrase og grøntområde. I Kommuneplanens arealdel, vedtatt er eiendommen vist som næringskorridor, formål industri/kontor/lager. Den er også vist som forttettings- og transformasjonsområde der det foreligger plankrav. Kanalveien 11 ligger i Næringskorridoren med et betydelig potensial for fortetting. Det vises for øvrig til Etat for plan og geodata sitt arbeid med en mulighetsstudie for Mindemyren fra Fabrikkgaten i nord til Kristianborgvatnet i sør. Den forestående områderegulering skal legge til rette for nødvendig infrastruktur som gjør fortetting på Mindemyren mulig. Det pågår også arbeid med utarbeidelse av ny reguleringsplan for gang- og sykkelvei i området, plan av Statens vegvesen med avklaring av gang- og sykkelstien gjennom næringskorridoren fra Minde alle til Fabrikkgaten. Side 4 av 7

5 Intensjonen med kommuneplanens arealdel er å sikre at planleggingen og gjennomføringen av enkelttiltak skjer innenfor en helhetlig ramme. Et av de viktige momentene er at den forestående områdereguleringen av kommuneplanens arealdel fremtyder at området får en annen karakter enn det som var kriteriene i planen fra 1967, og som også i stor grad er utdatert. Omsøkt eiendom kommer også i konflikt med viste veier og grøntområde i denne planen. Med bakgrunn i ovennevnte planer og Etat for plan og geodata sin kartlegging samt det pågående planarbeidet kommer de omsøkte byggeplaner i konflikt med gjennomføringen av dette prosjektet, det vises for øvrig til Statens vegvesenet sin uttalelse. Dette er forhold som må avklares gjennom en reguleringsprosess og i samarbeid med dem. Det vil derfor være helt klart hensiktsmessig å opparbeide ny reguleringsplan for området og omsøkte kontorbygg der en vil kunne søke å legge til rette for en godt gjennomtenkt løsning der alle interesser vil bli hørt og ivaretatt, og der ovennevnte påbegynte planarbeid også blir lagt til grunn. Konklusjon: Etter en samlet vurdering av ovennevnte planer og de pågående planarbeider kan ikke bygningsmyndighetene se at det forligger grunner til å fravike plankravet i kommuneplanens arealdel for næringskorridoren vist som forttettings- og transformasjonsområde for oppføring av omsøkte kontorbygg. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Karsten Høyheim - saksbehandler Åge Vallestad - gruppekoordinator Kopi: Kanalveien 11 AS, Industrivegen 11, 5200 OS Kanalveien Næringsbygg AS, Postboks 46 Kjelsås, 411 OSLO Statens vegvesen Region Vest, Askedalen 4, 6863 LEIKANGER Jernbaneverket Region Vest, Postboks 4350, 2308 HAMAR Side 5 av 7

6 Etat for plan og geodata. HER Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 7

7 Side 7 av 7