BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /33 Saksbeh.: HELF Emnekode: NYBY-5210 Kopi til:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /33 Saksbeh.: HELF Emnekode: NYBY-5210 Kopi til: Fana. Gnr 41 bnr 1242, Troldhaugveien 76. Klage på rammetillatelse til nybygg bolig. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om nybygg enebolig på to plan, frittstående bod, tilførselsvei, og tilhørende utomhusanlegg som parkeringsplass, planering og murer. Tiltakets totale bruksareal er oppgitt til 351 m². Det ble gitt rammetillatelse på vilkår i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av adv. Lexau v/trond Lexau på vegne av Karen og Jan Grieg ved brev datert Eiendommen er regulert gjennom R , for Fana, Troldhaugen, gnr. 41 bnr m.fl., stadfestet i 1983, der eiendommen er vist med omriss av planlagt småhus. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist i byggeområde, samt at tomten inngår i kommunedelplan for Ny-Paradis, Hop, Nesttun, Nesttun vest, stadfestet av Bystyret den Omsøkte område er imidlertid unntatt rettsvirkning fra sistnevnte plan, jf. angivelse på plankartet med tegnforklaring. For så vidt gjelder den aktuelle eiendommen har Bystyret fastsatt følgende i punkt 9 i kommunedelplanvedtaket av : Bystyret viser til bystyresak 242/81 og 124/83 vedrørende eiendommene gnr. 41 bnr. 32 m.fl. og fastholder opprinnelig vedtak. Områdene benyttes til boligformål. Alléen langs Troldhaugsveien forutsettes bevart. Plassering og utforming av bebyggelsen fastlegges gjennom egen bebyggelsesplan. Bebyggelsen må legges slik i landskapet at den ikke er dominerende eller skjemmende for Troldhaugen. Den aktuelle eiendommen er tillatt fradelt gnr. 41, bnr. 32 som 1 av 3 parseller ved vedtak datert Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra krav til bebyggelsesplan, jf. Bystyrets vedtak pkt. 9 til overnevnte Kommunedelplan, og dispensasjon fra reguleringsplanens 4 vedrørende krav til saltak eller valmetak. Omsøkte tak er flatt. Videre er tiltaket avhengig av midlertidig dispensasjon for kjøring på Troldhaugvegen, som er regulert som gang- og sykkelveg i gjeldende reguleringsplan. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader fra Troldhaugvegen 80 gjennom advokat Lexau. Merknadene går i hovedsak på at saksbehandlingen må skje slik at kulturminnelovens formål blir ivaretatt,

2 og at terrenginngrep vedrørende vei og parkeringsareal dermed må utgå. Merknadene går videre på bruk av Troldhaugvegen, krav om bebyggelsesplan og subsidiert at tiltakene reduseres. Byantikvaren har uttalt seg negativt til omsøkte tiltak, i notat av Grønn etat har i notat datert uttalt seg, mens verken Hordaland Fylkeskommune eller Fylkesmannen har uttalt seg innen fastsatt frist. Fylkesmannen har imidlertid valgt å ikke uttale seg, men har bedt om å få vedtaket tilsendt dersom det gis tillatelse. Det er den mottatt begjæring om oppsettende virkning fra adv. Lexau på vegne av klager, og det ble gitt beslutning om oppsettende virkning i brev datert Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Anbefalt forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder 3. Klage: I klagen datert gjøres det gjeldende at kommunen ikke har hensyntatt kulturminnelovens formål i påklagede vedtak. Det anføres at Kulturminnelovens 2 peker på en større helhet og sammenheng for kulturmiljøet. Videre anføres at gjeldende reguleringsplan ikke gir det vernet kulturminneloven foreskriver, samt at området ikke har vært gjenstand for konkret vurdering i forbindelse med behandlingen av byggesøknaden. Det vises til at byggegroper og atkomstveier vil medføre store terrenginngrep, og medføre bl.a. tap av mange store trær, og det vises til uttalelsen fra Grønn etat der det understrekes viktigheten av å unngå inngrep som vil ha negative konsekvenser på landskapet i området. Det anføres derfor at det ikke bare er behov for bebyggelsesplan, men også en revurdering av gjeldende reguleringsplan, slik at kulturminnene får sitt nødvendige vern. Videre bemerkes at veien tåler ingen inngrep, ei heller økt belastning, og det er derfor en liten ulempe om de to bygg får sin adkomst fra oversiden. Klagen er vedlagt en utvidet rapport som bekrefter verneverdien av Troldhaugveien 80, utført av professor Nordhagen. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 2

3 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Innledningsvis: Komplett søknad er datert , og søknaden behandles således etter ny plandel til planog bygningsloven av Slik Etat for byggesak og private planer forstår klagen, knytter den seg i all hovedsak til hensynet til kulturminneloven, da det anføres at vedtaket ikke ivaretar kulturminnelovens formål, og at det derfor ikke bare "er behov for bebyggelsesplan, men for en revurdering av reguleringsplanen". Klagen forstås derfor dit hen at det anføres ikke å foreligge grunnlag for å dispensere fra kravet til bebyggelsesplan, samt at Kulturminnelovens formål anføres ikke å være tilstrekkelig ivaretatt gjennom gjeldende reguleringsplan/kommunedelplan. Etat for byggesak og private planer bemerker til klagens innhold, at tiltak skal tillates så langt de samsvarer med bestemmelser som følger av lov eller i medhold av lov. Omsøkte tiltak er som nevnt innledningsvis i strid med krav til bebyggelsesplan, jfr. vedtak til kommunedelplanen, pkt. 9. Videre er tiltaket i strid med reguleringsplanen med tanke på taktype, samt at tiltaket er avhengig av midlertidig dispensasjon for bruk av eksiterende gangog sykkelvei inntil regulert avlastningsvei for Troldhaugvegen er opparbeidet. Dispensasjon vurderes i medhold av plbl. av , der det følger at: "Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler." Det følger videre av Ot.prp.nr.32 ( ), s.242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon i motsetning til tidligere hvor det var praktisert alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. 4.2 Uttalelser til saken: Byantikvaren har uttalt seg til saken i skriv av , der tiltaket frarådes grunnet kulturminneverdier i området. Når det gjelder konkret vurdering av omdiskuterte bøkeallè, skriver Byantikvaren følgende: "Et annet viktig kulturminne i området er bøkealléen. Denne alléen ble ikke oppført som en del av Griges hjem, men var et trekk i landskapet før den tid. Alléen er viktig for opplevelsen av det internasjonale kulturminnet Troldhaugen, både som inngang til Griegs musikk og for opplevelsen av stedet i seg selv. Byantikvaren har ved flere anledninger det siste året uttrykt, både muntlig og skriftlig, behovet for en områdeplan her. Grunnen til det er alle tiltakene i området, som vi anser som en mulig trussel mot dette viktige kulturminnet. I en søknad om deling av eiendom i nærheten uttalte Byantikvaren i dokument , : Området hvor det søkes deling er i dag under sterkt utbyggingspress, og slik Byantikvaren vurderer det, er kulturminneverdier i området i fare. Dette gjelder både bøkealléen inn mot selve Troldhaugen, og selve Troldhaugen-anlegget. Vi anbefaler derfor at det ved rullering av Kommuneplanen i 2010 etableres en hensynssone rundt det nasjonale kulturminnet Troldhaugen, og etter Byantikvaren vurdering er det også nødvendig med en offentlig områdeplan for området. Denne vurderingen gjelder også for omsøkte tiltak, og vi er derfor negative til ytterligere inngrep i kulturlandskapet ved Troldhaugen og den eldre bebyggelsen i området, og vil på 3

4 dette grunnlaget fraråde at det oppføres nye boliger med tilhørende veianlegg før kulturminneinteressene i området blir skikkelig utredet." Grønn etat har i brev datert uttalt seg til saken, og av konklusjonen følger følgende: "Grønn etat er primært opptatt av å ivareta alléen langs Troldhaugvegen. Økt kjøring på denne vegen er derfor uønsket. Videre må trærne hensyntas på en faglig forsvarlig måte ved eventuelle anleggsarbeider i området. Dette innebærer at inngrep innenfor trærnes "dryppkant", dvs. det samlede areal som ligger under greinenes maksimale utbredelse, må unngås. Dersom dette ikke kan unngås, skal inngrepet forhåndsgodkjennes av Grønn etat. Nødvendig fysisk beskyttelse for trærne i en eventuell anleggsperiode skal også forhåndsgodkjennes av Grønn etat. Avslutningsvis vil vi understreke viktigheten av å unngå inngrep som vil ha negative konsekvenser på landskapet i området. Det bør utarbeides illustrasjoner som viser konsekvenser av omsøkt veiløsning, og hvorvidt dette landskapsmessig innebærer et mindre inngrep enn veiutløsning fra Hopsåsen i øst slik reguleringsplanen skisserer." Hordaland Fylkeskommune har ikke uttalt seg til saken innen fastsatt frist, mens fylkesmannen har valgt å ikke komme med uttalelse, men vil ha vedtaket oversendt til eventuell klagevurdering dersom det gis tillatelse. 4.3 Vurdering av kravet til bebyggelsesplan / kulturminneverdier: Hensynene bak kravet til bebyggelsesplan knytter seg i hovedsak til behov for en detaljplan som fastlegger arealbruk og utforming av bygninger, anlegg og tilhørende uteareal. En bebyggelsesplan kan bare i begrenset utstrekning endre innholdet i den plan som har stilt krav om bebyggelsesplan, og kompetansen til å utarbeide bebyggelsesplan vil derfor være begrenset av det som er bestemt i vedkommende regulerings- eller arealplan. Kompetansen er begrenset til å gi utfyllende bestemmelser eller med andre ord bestemmelser som detaljerer det som er bestemt i regulerings- eller arealplanen. En har i visse tilfeller mulighet til å omdisponere arealbruk, men dersom endringene går lenger enn omlokalisering, er det forutsatt i forarbeidene at den overordnede plan må endres, slik at det er kommunestyret som må treffe vedtaket. Innholdet i bebyggelsesplanen må derfor holde seg innenfor rammen av den arealbruk som er fastsatt i den overordnede plan. (jfr. O.J.Pedersen m.fl. Plan- og bygningsrett utgitt i 2000, kap.2). Ansvarlig søker har begrunnet dispensasjonen med følgende: Etat for byggesak og private planer viser i klageomgangen til den vurdering av plankravet som fremgår av vedtaket datert , og nevner spesielt at tomten ble utskilt til boligformål så sent som i 2007, reguleringsplanen åpner for bebyggelse til boligformål, samt at angjeldende tomt er tiltenkt avkjørsel fra regulert vei, som skal gå parallelt med Troldhaugveien (som ikke er bygget ennå). Reguleringsplanen har fastsatt at omsøkte tomt 4

5 skal kunne bebygges med planlagte småhus/rekkehus, og arealbruken er således ikke blitt avsatt til spesialområde bevaring, sammenlignet med andre omkringliggende områder. Hensynene bak plankravet vurderes derfor ikke å være vesentlig tilsidesatt ved at det dispenseres fra kravet til bebyggelsesplan, da hovedgrunn til slikt krav i denne sak eventuelt måtte være at veien fra regulert vei til omsøkte tomt skulle behandles gjennom bebyggelsesplanprosess. Dette finner ikke Etat for byggesak og private planer hensiktsmessig, og det konkluderes derfor med at det foreligger grunnlag for å meddele dispensasjon fra kravet til bebyggelseskrav jfr. Bystyrets vedtak pkt. 9 til Kommunedelplan for Ny- Paradis, Hop, Nesttun og Nesttun vest, i medhold av plbl Det bemerkes for øvrig at krav om bebyggelseskrav ikke ville kunne avhjelpe klagers påstand om at kulturminnelovens hensyn blir skadelidende, da slik endring av arealbruken må avgjøres gjennom reguleringsendring. 4.4 Veiforhold: Når det gjelder veiforhold etter plbl. 66 nr. 1, har eiendommen atkomst via privat vei, som eies av samme eier av omsøkte tomt. Denne private vei har regulert avkjørsel til Troldhaugvegen, som er kommunal vei. Ansvarlig søker har begrunnet dispensasjonssøknaden med følgende: Kommunen har her meddelt midlertidig dispensasjon for kjøring på Troldhaugveien, som er regulert til gang- og sykkelveg i gjeldende reguleringsplan R , med begrunnelse at dispensasjonen kun er midlertidig, samt at dispensasjonen kun gjelder en bruksenhet. Forholdet til atkost etter plbl. 66 nr. 1 anses derfor oppfylt. 4.5 Reguleringsplanens krav til bestemt taktype: Tiltaket er også avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens 4d, som sier at bygningens tak skal være valmtak eller saltak, mens omsøkte tak er flatt. Dispensasjonssøknadens begrunnelse er følgende: Det vises til saksutredningen i påklagede vedtak, der omsøkte plassering og bygningens form (med flatt tak) vurderes å samsvare bedre med terrenget og omgivelsene for øvrig, og utformingen anses derfor i samsvar med kravet til estetisk utforming, jfr. plbl. 74 nr. 2. Det foreligger etter dette grunnlag for å gi dispensasjon fra reguleringsplanens 4 d, jfr. plbl På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. 5

6 Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart (dok.nr. 34) 2. Situasjonsplan (dok.nr.34 ) 3. Tegninger datert og (dok.nr.34 ) 4. Kommunedelplanens og reguleringsplanens plankart (dok.nr.34 ) 5. Flyfoto (dok.nr. 34) 6. Søkers tilsvar til byantikvarens uttalelse, mottatt (dok.nr.32) 7. Byantikvarens uttalelse datert (dok.nr. 29) 8. Klage datert med uttalelse fra prof. Nordhagen datert (dok.nr. 14) 9. Rammetillatelse datert (dok.nr. 12) 10. Uttalelse fra Grønn etat datert (dok.nr. 7) 6