Saksnr.: /22 Saksbeh.: SOJA Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /22 Saksbeh.: SOJA Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: KLAGE PÅ VEDTAK: Laksevåg, Gnr. 129, Bnr. 5, Håkonshella, Søknad om deling av eiendom Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Fylkesmannen i Hordaland ved Kommunal- og samfunnsplanavdelingen har klaget på deler av vedtak av Klagen gjelder parsell 2. Fradeling av 5 parseller fra gnr 129 bnr 5. (Nummerert parsell 1-5). Tillatelse til fradeling av 4 parseller, og avslag på fradeling av 1 parsell, parsell 5. Reguleringsplan nummer , Laksevåg. Gnr. 129 bnr. 2, 4, 5 m.fl. Håkonshella. Reguleringsplan nummer , Laksevåg. Gnr. 129 bnr. 5, Myren. Reguleringsplan nummer , Håkonshella, regulerings- og bebyggelsesplan. Kommuneplanens arealdel. (Utdypes i fagnotatet). Kommunen har ikke vurdert konsekvensene av en fradeling av parsell 2 for fremtidig arealbruk. Ulempene for samfunnet er store i saker hvor strandsonen stykkes opp. Det er ikke behov for ytterligere saksbehandling i saken. Vedtak om fradeling av parsell 2 fra gnr 129 bnr 5 til felles grøntareal opprettholdes. Klagen tas ikke til følge.

2 1. Om saken 1.1. Opplysninger av vesentlig betydning for behandling av klagen Grønn etat har i uttalelse datert 3. mai 2016 kommentert at de kan ikke se at fradeling av de omsøkte parsellene strider mot grøntfaglige interesser, da en fradeling ikke vil medføre endring i bruk. Fylkesmannen i Hordaland har i uttalelse datert 28. april 2106 kommet med en fraråding av en fradeling av parsell 2 og 5 i saken. Fylkesmannen uttaler her blant annet at: «Fylkesmannen mener derfor at fradeling av parsellene 2 og 5 til uendret bruk setter hensynene bak grøntstruktur og friareal formålet samt strandsone interesser vesentlig til 2 side. Vi råder kommunen fra å gi dispensasjon til fradeling av parsell 2 og 5 på denne eiendommen.» Ellers vises det til uttalelsen i sin helhet. Statens vegvesen Region Vest har i uttalelse av 21. april 2016 uttalt seg om utvidet bruk av avkjørsel. Denne uttalelsen er ikke relevant for klagen som gjelder parsell 2 i saken, da uttalelsen gjelder fradeling av parsell 4 og 5. Søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert merknader i saken. 2. Om klagen Vi mottok 20. juni 2016 klage på tillatelse til fradeling av 1 parsell fra gnr 129 bnr 5 til felles grøntareal (parsell 2) fra Fylkesmannen i Hordaland. Klagen gjelder kun deler av vedtak av 15. juni I klagen hevder Fylkesmannen at selv om parsellen rettslig sett fortsatt vil ha grøntområde som formål, vil en fradeling på sikt kunne åpne for faktiske endringer i bruken av arealet og bidra til økt utbyggingspress. Videre sier Fylkesmannen at vi ikke har gått nærmere inn og vurdert konsekvensene av fradelingen for fremtidig arealbruk, og at vi ikke har vurdert om fordelene med en dispensasjon i dette tilfellet er større enn ulempene, jf. pbl Fylkesmannen mener også at begrunnelsen for vedtaket om fradeling av parsell 2 er mangelfull. Til sist sier Fylkesmannen at fradelingen av parsell 2 vil tilsidesette hensynene bak formålet med byggeforbudet i strandsonen, og at fradelingen vil kunne gi uheldige presedensvirkninger for andre saker i et område som opplever sterkt press i strandsonen. Ellers vises det til klagen i sin helhet. 3. Vurdering av klagen Plan- og bygningsloven 26-1 første ledd bestemmer at: «Opprettelse av ny grunneiendom( ), eller endring av eksisterende eiendomsgrenser, må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan». Side 2 av 5

3 Den delen av omsøkte eiendom, gnr. 129 bnr. 5, som er søkt fradelt som parsell 2, til felles grøntareal, er omfattet av reguleringsplan nummer , Laksevåg. Gnr. 129 bnr. 2, 4, 5 m.fl. Håkonshella, stadfestet Parsellen er regulert til felles grøntområde. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg og de ligger innenfor hensynssonen funksjonell strandsone. En fradeling av parsell 2 er i strid med kommuneplanen punkt 4.1om «Byggegrense langs sjø og vassdrag», og krever dispensasjon. Det vil i følge kommuneplanens punkt 4.1, gjelde et byggeforbud (deleforbud) i hundremetersbeltet her. Ellers er tiltaket i samsvar med øvrige bestemmelser i pbl. For å gi dispensasjon etter pbl må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formåls bestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I hundremetersbeltet langs sjøen og langs vassdrag fremhever pbl. 1-8 første ledd at det skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Dermed er de særlige arealdisponeringshensyn som gjør seg gjeldende i strandsonen lovfestet, og vil gi sterke føringer ved avgjørelse av dispensasjonssaker. Hensynene i 1-8 er prioritert, men det vil ikke si at de er enerådende. I forarbeidene er det forutsatt at i områder med sterk konkurranse om strandsonen er det av hensyn til de allmenne interesser spesielt viktig å unngå bygging, jf. Ot. Prp. Nr 32( ) s Det er også laget statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen, i medhold av pbl 6-2, som angir at strandsonen i Bergen kommune er under spesielt sterkt press, og at den derfor bør vernes særskilt. Fylkesmannen mener at en fradeling av parsell 2 i dette tilfellet tilsidesetter hensynet bak byggeforbudet i strandsonen vesentlig. I tillegg mener fylkesmannen at vedtak om tillatelse til fradeling av parsell 2 er dårlig begrunnet, og at fagetaten ikke har vurdert fordelene og ulempene av en dispensasjon opp mot hverandre, slik pbl 19-2 krever. Vi er enig med Fylkesmannen i Hordaland om at begrunnelsen for denne avgjørelsen kan fremstå som noe tynn, jf. forvaltningsloven 25, og pbl Vi har derfor utdypet begrunnelsen for avgjørelsen om å gi dispensasjon i dette tilfellet nedenfor. Det følger av 19-2 fjerde ledd at kommunen ikke bør gi dispensasjon når berørt statlig myndighet er negativ til dispensasjonen. Vi har gått igjennom saken på nytt, og vi mener fremdeles at det kan gis tillatelse til fradeling av parsell 2 i denne saken. I vedtak om tillatelse til fradeling av parsell 2 av 15. juni 2016 er det på side 5 sagt at: «( )Hovedhensynet bak hensynssonen funksjonell strandsone langs sjø er å verne strandsonen mot byggetiltak og terrenginngrep for å sikre natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmennhetens interesser, samt å hindre at tilgjengeligheten til sjø. Parsellene er i reguleringsplanen regulert til felles grøntområde, og vi anser derfor at hovedhensynet bak hensynssonen er ivaretatt». Søknaden om fradeling av parsell 2 gjelder fradeling av et område som i sin helhet er avsatt til felles grøntområde i reguleringsplanen. Søknaden følger også formålsgrensen i loven, og det skal fradeles til det samme formål som det har i reguleringsplanen. Som nevnt over er Side 3 av 5

4 hovedformålet bak byggeforbudet i strandsonen å verne blant annet natur og allmenne interesser, og vi kan ikke se at en fradeling av dette arealet forringer disse interessene. I dette tilfellet fremstår det ikke som om arealet er egnet for tiltak som arealplanen forbyr, tomten fremstår ikke som en typisk byggetomt. Det er en objektiv vurdering som skal legges til grunn i denne vurderingen, jf. Ot. Prp. Nr. 56 ( ) s. 53. Vi mener på denne bakgrunn at hensynene bak byggeforbudet i kommuneplanens pkt 4.1, jf. pbl 1-8 ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon i dette tilfellet. Fylkesmannen påpeker i sin klage at vi ikke har vurdert fordelene og ulempene av en tillatelse til dispensasjon opp mot hverandre. Vi ser at det kun er konstatert i vedtaket om tillatelse til fradeling av parsell 2, at fordelene er større enn ulempene. Vi utdyper vårt syn på saken nedenfor. Vi vurderer at det ikke er noen vesentlige ulemper med å tillate fradeling av parsell 2 i denne saken. En tillatelse til fradeling vil i dette tilfellet ikke gi søkeren noen forventninger om å utnytte parsellen til byggeformål. Fradelingssøknaden har her et fornuftig formål, eiendomsforholdene vil bli i samsvar med arealformålet i reguleringsplanen, og søknaden er ikke fremmet med det formål å få bebygget parsellene. En fradeling vil i dette tilfellet også føre til et areal som er homogent i sitt arealformål, og dette arealet er det i sin helhet knyttet et eierforhold til. En senere byggesøknad vil uansett kunne avslås i medhold av pbl 11-6 andre ledd. Vi vil også påpeke at vi mener at drøftelsene av fradelingen av parsell 2, som vi ga tillatelse til fradeling for, og parsell 5, som vi ga avslag på søknad om fradeling for, vil være ulik. For parsell 5 var det avgjørende for resultatet i saken at arealet fremsto som egnet til bebyggelse, og at søker selv, alternativt, hadde søkt om endret bruk til boligtomt. Det vil derfor ikke være de samme hensyn som vil være gjeldende som ved avgjørelsen om fradeling av parsell 2. Det avgjørende for tillatelsen til fradeling av parsell to er at tomten ikke fremstår som en byggetomt og bruken skal ikke endres. Tomtene er ulike, og bruken som ønskes av arealene etter fradeling er ulik. Etter vår vurdering er fordelene av å gi en dispensasjon i dette tilfellet, større enn ulempene. Vi opprettholder etter dette vår konklusjon om at fradeling av parsell 2 tillates. Vi oppfatter ikke at denne tillatelsen tilsidesetter hensynene bak byggeforbudet i strandsonen i vesentlig grad, og vi mener at fordelene ved å dispensere i denne saken er større enn ulempene. 4. Konklusjon Vedtak om fradeling av parsell 2 i vedtak av 15. juni 2016 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Oversiktskart parsell 2 2. Oversiktsfoto parsell 2 3. Situasjonskart 4. Søknad 5. Merknad fra Fylkesmannen til søknaden 6. Klage på tillatelse 7. Tillatelse til opprettelse av eiendom Side 4 av 5

5 8. Vedtakskart. Side 5 av 5