BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /15 Saksbeh.: ISAV Emnekode: NYBY-5210 Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Årstad. Gnr 163 bnr 99, Årstadgeilen 8. Klage over avslag på søknad om etablering av biloppstillingsplass. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om etablering av biloppstillingsplass med avkjørsel til kommunal vei. Saken er en tidligere ulovlighetssak Snr Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av advokat Gunnar Sætre for tiltakshaver ved brev datert Eiendommen er uregulert. I kommunedelplan for Fjellsiden sør er eiendommen vist som boligområde, planområde E, Årstad. Eiendommen inngår i en fremtidig reguleringsplan igangsatt Planen omhandler etablering av nytt dobbeltspor på Bergensbanen mellom Arna og Bergen. Tiltaket krever dispensasjon fra pbl jfr. kommuneplanen pkt 1, samt fra kommunedelplan for fjellsiden sør 06 pkt 12 jfr. pkt 13. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, mottatt bygningsmyndighetene , og det er ikke registrert noen merknader i saken. Byantikvaren har uttalt seg om omsøkte tiltak i brev datert Hordaland Fylkeskommune har uttalt seg i brev datert Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder

2 3. Klage: Klager gjør i hovedsak gjeldende følgende: Klager viser til kommunedelplan for fjellsiden sør 03 pkt 1 der det fremgår at "Tiltak som er i samsvar med kommunedelplanen når det gjelder formål og utforming, kan behandles som byggesak i henhold til kommunedelplanen". I denne sammenheng vises det også til kommunedelplanen 06 pkt. 12 og 13. Klager tolker pkt. 12 i den retning at formålet er å sikre at det ikke gjøres inngrep i det som ut fra geilens opprinnelse er verneverdig. Videre presiseres det at i foreliggende sak vil selve veiløpet ikke bli berørt. Den aktuelle muren på 163/99 er ikke del av det opprinnelige steingjerdet. Oppsummert er følgelig klagers standpunkt at tiltaket er et mindre tiltak utendørs som er unntatt søknad og byggesaksbehandling etter byggesaksforskriften. Subsidiært anfører klager at for det tilfellet at planbestemmelsen i 02 pkt. 1 skal tolkes slik at unntaket i byggesaksforskriften ikke får anvendelse, gjøres gjeldende at administrasjonens vedtak er uten hjemmel i love eller bestemmelser gitt i medhold av lov. Klager refererer til likhetsprinsippet og viser til sak på boligeiendom 163/105, Årstadgeilen 14. Klager vurderer inngrep i foreliggende sak som vesentlig mindre konfliktfylt i forhold til eventuelle verneverdier enn saksforholdet i nevnte sak. I Årstadgeilen 14 var rester av den opprinnelig steinmuren i behold. I tillegg gjaldt tiltaket inngrep i et fredet kulturminne. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Lovvalg Ny plan- og bygningslov (byggesaksdelen) trådte i kraft I henhold til overgangsbestemmelsene i 34-4 skal søknader som er sendt kommunen før den nye loven trådte i kraft, behandles etter de tidligere reglene. Fullstendig søknad kom inn Dette innebærer at saken må vurderes etter tidligere regler i plan- og bygningsloven av 1985, mens søknad om dispensasjon vurderes etter plan- og bygningsloven av 2008 (plandelen - i kraft fra ). 4.2 Dispensasjoner Kommunedelplan for Fjellsiden sør 06 pkt 12 og 13 Kommunedelplan for Fjellsiden sør 06 angir felles bestemmelser om bebyggelsen i reguleringsområdet. I pkt 12 bestemmes at "12 HISTORISKE FERDSELSÅRER Stier og veiløp knyttet til områdets landbruksperiode og historie fra før 1900, skal beholdes. Alléer og andre ferdselsårer eller spor av slike, avgrenset av trær, murer, stabbesteiner og lignende, skal ivaretas og innarbeides i nye tiltak." Videre følger det av pkt 13 at "13 BOLIGPARKERING Parkering skal skje på egen eiendom, såfremt dette kan gjennomføres uten inngrep som er generende for det omgivende visuelle miljø."

3 Etat for byggesak og private planer er av den oppfatning at bestemmelsene må leses i sammenheng. En naturlig språklig forståelse av ordlyden i bestemmelsene tilsier at parkering på egen eiendom kun kan skje der tiltaket ikke kommer i konflikt med 06 pkt 12 og pkt. 13. I beskrivelsen av Planområde E, Årstad fremgår det at Årstadgjeilen har verdi som historisk ferdselsåre. Ifølge uttalelser fra Byantikvaren er Årstadgeilen det eldste veifar innenfor området. Et essensielt trekk ved geiler og Årstadgeilen spesielt, er steingjerdene som fører langs veifaret inn til gårdsanlegget. Byantikvaren har i sin uttalelse av 3. juni 2010 uttalt at for å bevare geilen som et kulturminne er det viktig at den ikke ødelegges ved at det kommer garasjer og biloppstillingsplasser på eiendommene. En slik praksis vil fullstendig ødelegge geilen som et historiefortellende element. Hordaland Fylkeskommune har uttalt at så lenge tiltaket ikke bryter med hovedtrekket for Årstadgeilen og inn/oppkjøring blir ordnet, anser fylkeskommunen at tiltaket ikke vil være i strid med kommunedelplanens vilkår. På grunn av en eventuell presedensvirkning en tillatelse kan medføre, er fylkeskommunen imidlertid i tvil om slike parkeringstiltak er egnet til å løse parkering og ferdselsproblematikken. Fylkeskommunen er redd for at parkering vil føre til visuell skjemming av Årstadgeilen som kulturminne. Etat for byggesak og private planer er i den oppfatning at Årstadgeilens historiske særpreg ikke bare kan karakteriseres gjennom den opprinnelige muren langs veien. Det spesielle med geiler, herunder Årstadgeilen, er veien som er innrammet av steingjerde. Selv om opprinnelig mur ikke er ivaretatt på omsøkte eiendom, anser Etat for byggesak og private planer at omsøkte tiltak vil bidra til å ødelegge Årstadgeilens særpreg. Et inngrep av omsøkte karakter vil med andre ord være generende for det omgivende visuelle miljø. Etablering av biloppstillingsplass på omsøkte eiendom vil derfor være i strid med kommunedelplanen 06 pkt 12 og 13. En eventuell tillatelse til omsøkte tiltak er derfor avhengig av at det meddeles dispensasjon fra kommunedelplanen 06 jfr. pkt. 12 og 13 jfr. plan- og bygningsloven For å få dispensasjon etter pbl 19-2 kreves det at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra, eller lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Klager har anført at muren på omsøkte eiendom ikke er en del av den historiske innhegningen langs geilen, og at omsøkte tiltak derfor ikke vil være i strid med reguleringsbestemmelsene. Etat for byggesak viser i denne sammenheng til drøftelsen over, der det fremgår at geilen må vurderes i sin helhet. Selv om den opprinnelige muren er erstattet enkelte steder med nyere murer er det opplevelsen av det historiske særpreget med geilen som må vektlegges i vurderingen. En eventuell tillatelse vil medføre at bestemmelsens formål blir vesentlig tilsidesatt. Videre anfører klager at tiltaket er i samsvar med ett av hovedformålene i kommunedelplanen ved at de trafikale forhold i Årstadgeilen bedres og beboerparkering sikres jfr. 02 pkt. 4. I denne sammenheng vil Etat for byggesak og private planer presisere at ordlyden i 02 pkt 4

4 er at planen skal " Fastlegge gode løsninger på trafikale forhold, spesielt beboerparkering, som i minst mulig grad kommer i konflikt med tur og rekreasjonsbruken". Parkeringsareal og grønnstruktur er nærmere regulert i 06 som nevnt ovenfor. Etat for byggesak og private planer er av den oppfatning av at beboerparkering bør løses på en annen måte enn omsøkt i foreliggende sak. Etter dette vurderes det at fordelene ved tiltaket ikke er større enn ulempene ved en dispensasjon. Dette også med tanke på en eventuell presedensvirkning en tillatelse kan medføre. Etter dette konkluderes det med at en eventuell dispensasjon vil medføre at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt, og det foreligger ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Med foreligger derfor ikke adgang til å dispensere fra kommunedelplanen 06 pkt 12 og Kommuneplanens arealdel pkt 1 Klager har referert til kommunedelplanens bestemmelse om plankrav i 03 pkt 1. Ifølge kommuneplanens pkt 2 gjelder kommuneplanens bestemmelse om plankrav foran eldre kommunedelplaner. Det følger av pbl 11-6 at tiltak ikke må være i strid med kommuneplanen. Omsøkte tiltak er også i strid med plankravet i kommuneplanens bestemmelser punkt 1 og er avhengig av dispensasjon etter pbl 19-2 for å kunne tillates. Hensynet bak plankravet er å sikre en helhetlig vurdering av området, hvor de aktuelle offentlige instanser og parter tar del i prosessen, samt å få vedtatt en juridisk bindende plan for utbygging av området. I foreliggende sak er det viktig å få avklart parkeringsforholdet ved en planprosess. Etat for byggesak og private planer konkluderer derfor med at hensynene bak plankravet ikke blir ivaretatt ved en dispensasjon. 4.3 Forskjellsbehandling For at en anførsel om forskjellsbehandling skal føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende. Det må videre kunne legges til grunn at det skal forholdsvis meget til for å konstatere ugyldighet som følge av forskjellsbehandling når det enkelte vedtak isolert sett fremstår som gyldig, da usaklig forskjellsbehandling som ugyldighetsgrunn regnes som en del av læren om myndighetsmisbruk. Kommunen må dessuten ha en vid adgang til å endre sin praksis i så vel liberal som restriktiv retning. Videre må det også understrekes at dersom enkeltvedtak i forvaltningssaker er fattet på sviktende grunnlag eller fremstår som feilaktige, kan andre i alminnelighet ikke kreve å bli satt i samme stilling som parten etter det vedtak som er beheftet med feil. Klager har vist til et lignende tiltak på naboeiendom med gnr. 163 bnr. 105 med saksnummer , Årstadgeilen 14. Sak gjaldt endringssøknad til tidligere midlertidige tillatelse til utgraving av jordmasser rundt nedrast hagemur samt drenering rundt eksisterende bolig. Det ble gitt tillatelse til å legge en betongplate på 2 x 7 m på eksisterende støttemurer (i samsvar med svar på forespørsel datert sak ), samt dekke denne med jord og beplante. Dette ville følge opprinnelig terreng, og ville etter tildekking ikke være synlig. Omsøkte tiltak kan i faktisk henseende ikke sammenlignes med sak Etat for byggesak og private planer konkluderer derfor med at et avslag i forliggende sak ikke er et resultat av usaklig forskjellsbehandling.

5 4.4 Øvrige merknader Klager har ikke omsøkte eller nabovarslet dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt 1, plankrav. I klage datert er dispensasjon fra kommunedelplanen omsøkt, men ikke nabovarslet. I brev vedrørende orientering om videre saksgang, har Etat for byggesak og private planer informert om at dispensasjon må omsøkes og nabovarsles. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Oversiktsfoto 4. Tegninger 5. Klage datert Avslag datert Byantikvarens uttalelse datert Hordaland Fylkeskommunes uttalelse datert