BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /15 Saksbeh.: TDTO Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Bergenhus gnr 164 bnr 1355, Fosswinckelsgate 16. Klage på avslag på søknad om bruksendring av felles bodareal til ny boenhet. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om tillatelse til bruksendring av felles bodarealer til ny boenhet samt endring av takfasade med innsetting av 3 stk. nye vindu; 2 mot gate og ett mot bakgård. Omsøkte nye boenhet har et bruksareal på 33 m 2. Det ble gitt avslag på søknaden om bruksendring i vedtak datert Avslaget er gitt med hjemmel i plan- og bygningslovens 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, 29-1 Utforming av tiltak og 29-5 Tekniske krav. Det er ikke tatt stilling til omsøkte fasadeendring i avslaget. Avslaget er påklaget av Sivilarkitekt Helge Christensen AS på vegne av tiltakshaver Baker Brun produksjon AS ved brev datert samt utfyllende klage datert Klager mener at det må gis de nødvendige dispensasjonene slik at tiltaket kan godkjennes som omsøkt. Det aksepteres at det blir gitt rammetillatelse på vilkår av at de tekniske krav for ventilasjon blir oppfylt. Søknaden er behandlet etter tidligere kommuneplan (KPA 2006). Ved klagebehandlingen er tiltaket også vurdert i forhold til ny kommuneplan (KPA 2010) godkjent av Miljøverndepartementet Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel (KPA 2006) vist som Senterområde hvor plankrav gjøres gjeldende. I ny kommuneplan (KPA2010) er eiendommen vist som sentrumsformål hvor plankrav gjøres gjeldene. Eiendommen omfattes av bevaring kulturmiljø, jf. retningslinje Eiendommen ligger innenfor kommunedelplan Sentrum der eiendommen er vist med arealbruk Blandet sentrumsformål. Angjeldende bygning er i kommunedelplanen vist som bebyggelse i verneverdig kulturminnemiljø. Søknaden behandles etter plan- og bygningsloven Tiltaket krever følgende dispensasjoner: Plan- og bygningslovens 29-5 Tekniske krav Kommunedelplan Sentrum 3.2 Avfall Kommuneplanens arealdel (KPA2006) 8 Universell utforming Kommunedelplan Sentrum 3.4 Uteoppholdsareal til boliger Tiltaket er ikke omfattet av plankrav etter ny kommuneplan(kpa2010).

2 Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Det er ikke registrert noen merknader i saken. I forbindelse med behandlingen av klagesaken er saken oversendt Byantikvaren til uttalelse. Byantikvaren har i brev datert gitt følgende vurdering og konklusjon: «Byantikvaren aksepterer to omsøkte takvindu. Vi vil heller ikke motsette oss at fasadevindu mot gate skiftes, da disse ikke er opprinnelige. Vi ber imidlertid om at nye vindu utføres som sidehengslede vindu i tre, og at ramme- og sprossebredde ikke økes i forhold til dagens situasjon. Riktige vindu er en forutsetning for et harmonisk fasadeuttrykk. Isolasjon må legges mellom taksperr, jf. søknad.» Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Trygve Sæle seksjonsleder Klager gjør i hovedsak gjeldende følgende: Det er urimelig å kreve utarbeidet reguleringsplan for det omsøkte tiltaket. Avslaget henviser ikke direkte til mangel på universell utforming som avslagsgrunn. Planløsningen er forsvarlig. Det aksepteres at det blir gitt tillatelse på vilkår om oppfyllelse av gjeldende forskriftskrav for luftbehandling for leiligheten. Det er vist til en rekke uteplasser innenfor rimelig gangavstand. Etter klagers syn vil dette være tilstrekkelig i forhold til kommuneplanens intensjoner sett i forhold til denne type leiligheter. Det er ikke realistisk å opparbeide felles uteoppholdsareal på egen tomt da eiendommens bakgård kun kan nås via butikklokalet. Det stilles spørsmål med hjemmelen for begrunnelsen «etter bygningsmyndighetenes syn oppfyller ikke omsøkte utvendige boder lovens krav og forutsetning». Det vises til brev datert der en redegjør for plassering av uteboder(i kjeller, med tilkomst via naboeiendom). I forhold til avfallshåndtering vises det til ansvarlig søkers redegjørelse av det går ikke klart frem av avslaget omkring dette er en avslagsgrunn. 2

3 Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Plankrav Det følger av tidligere kommuneplan (KPA 2006) pkt 1 plankrav. Det er i saken gitt avslag på dispensasjon fra plankravet. I ny kommuneplan(kpa 2010) er bruksendring unntatt fra plankravet. Avslag på søknad om dispensasjon fra plankrav vil ikke bli videreført. 4.2 Planløsning Det følger av pbl Utforming av tiltak: Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov. Bygningsmyndighetene har følgende vurdering: «Omsøkte nye boenhet har et svært lite areal for beboer å bevege seg på. Bruksarealet er 33 m2, men skråvegger gjør at det brukbare arealet blir mindre. I tillegg gjør omsøkte planløsning med blant annet innvendig vegg der det er størst takhøyde at det blir mindre tilgjengelig areal å bevege seg på.» I ny kommuneplan (KPA 2010) pkt. 20 er det bestemt at nye boenheter ikke skal være mindre enn 35 m 2 BRA+ bodareal. Denne bestemmelsen kan ikke benyttes som avslagsgrunn i denne sak, men den sier noe om hvilket areal man bør ha for å ha en leilighet av en viss kvalitet. Fagetaten opprettholder sin tidligere vurdering i saken og avslag med hjemmel i pbl Bod Kravet til bodarealer følger av TEK 12-10: 1) Boenhet skal ha tilstrekkelig plass for oppbevaring av klær, mat, sykler, barnevogner, sportsutstyr, hagemøbler mv. Følgende skal minst være oppfylt: a) Boenhet skal, i tillegg til oppbevaringsplass for mat og klær, ha innvendig oppbevaringsplass eller bod på minimum 3 m2 BRA. For 1-roms leiligheter kan innvendig oppbevaringsplass eller bod være 1,5 m2 BRA eller minimum 2 løpemeter skap. Innvendig oppbevaringsplass eller bod som er i tillegg til oppbevaringsplass for mat og klær, skal plasseres internt i boenhet eller internt i bygningen. b) Boenhet skal ha oppbevaringsplass eller bod på minimum 5 m2 BRA for sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m. For 1-roms leiligheter kan arealet for den enkelte boenhet halveres. Loftet som søkes bruksendret er i dag bodareal for boenhetene i 2. og 3. etasje. For og ivareta krav til bodareal har søker vist at hver boenhet får innvendig bod på sin etasje, mens utvendige boder etableres i kjeller med tilkomst over naboeiendom. Det er i vedtaket opplyst at det ikke er dokumentert at eier av naboeiendom har gitt tillatelse til adkomst over Fosswinckels gate 18. Bygningsmyndighetene har foretatt følgende vurdering i avslaget: 3

4 «Etter bygningsmyndighetenes skjønn er oppfyller ikke omsøkte utvendige boder lovens krav og forutsetning. Det er svært langt for beboernes i Fosswinckelsgt. 16 å gå for å komme til bodene. Løsningen innebærer at bland annet at beboerne må passere både gårdsplass og balkong til serveringssted på naboeiendom. Slik løsningen er vist, vil ikke bodene fungere etter lovens intensjon.» Det er sendt inn leieavtale mellom GAMA AS og Hanne på Høyden AS som gjelder kjellerrom i Fosswinckels gate 16, ca. 38 m 2. Lokalene krever adkomst gjennom Fosswinckels gate 18 som eies av Stiftelsen for Rudolf Steinerhuset, og som gir GAMA AS tillatelse til adkomst til arealet så lenge leieforholdet mellom Hanne på Høyden AS og «Stiftelsen» eksisterer. GAMA AS er hjemmelshaver til den omsøkte eiendommen. Rudolf Steinerhusets Stiftelse er hjemmelshaver av eiendommen gnr. 164/638, Fosswinckels gate 18. Det er ikke dokumentert at det er inngått avtale om tilkomst over naboeiendom med hjemmelshaver. Etter fagetatens vurdering er ikke de privatrettslige rettighetene sikret når det er inngått avtale med leietaker. For øvrig opprettholdes vår tidligere vurdering om at slik løsningen er vist vil ikke bodene fungere etter lovens intensjon. Bruksendringen kan ikke godkjennes pga. manglende dokumentert tilkomst til bod. Dersom man skal kunne godkjenne boder med eneste adkomst over nabogrunn må det kreves en tinglyst, tidsubegrenset avtale om adkomst over nabogrunn. 4.4 Avfall Det følger av kommunedelplan for Sentrum 3.2 at «Avfall skal oppbevares forskriftsmessig på egen grunn, fortrinnsvis innendørs, med mindre det er etablert egne innsamlingsplasser». For å gi en dispensasjon etter pbl må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene med å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl. 19-2, 2. ledd. Fagetaten har foretatt følgende vurdering i saken: «Eiendommen har ikke satt av plass for oppbevaring av avfall på egen eiendom. Søker skriver at det ikke har vært mulighet for å oppnå enighet med naboeiendommene om felles plassering av avfall og at avfall plasseres i små containere på fortau. Søker mener at avfallsmengden omsøkte nye boenhet vil være av en slik størrelse at det er mulighet å benytte samme spann for flere boenheter.» Plassering av søppelspann på fortauet er ikke ønsket i Bergen sentrum og en dispensasjon i denne sak vil kunne føre til uheldige presedensvirkninger. Søppelspann på fortau er til ulempe for de som ferdes på fortauene, det ser ikke pent ut og overfylte søppelspann skaper særlig problemer. En dispensasjon vil være til skade for de hensyn regelen er satt til og ivareta. Fagetaten har vurdert klagen, men kan ikke se grunnlag for å gi dispensasjon fra kommunedelplan for Sentrum Universell utforming Det følger av tidligere kommuneplan pkt. 8 at alle nye boenheter i sentrum skal utformes etter prinsippene om universell utforming. 4

5 Det følger av ny kommuneplan pkt. 7 at kravene om universell utforming i TEK10 skal oppfylles. For eksisterende bygninger hvor det kan oppstå konflikt med bevaringshensyn og bystrukturen generelt skal kravene til universell utforming kunne fravikes. Dispensasjon fra pkt 8 om universell utforming er ikke vist vurdert i avslaget. Dispensasjon fra reglene om universell utforming er ikke gitt med bakgrunn i de øvrige avslagsgrunnene i saken. Dersom tiltaket utformes i tråd med gjeldende lovverk og planer vil fagetaten åpne opp for å gi en dispensasjon fra universell utforming. 4.6 Uteoppholdsareal Kommunedelplanen setter krav til at det skal etableres minst 4 m 2 felles utendørs oppholdsareal for hver boenhet, jf. kommunedelplan for Sentrum 3.4. Den omsøkte eiendommen har ikke egnet uteareal. Det må vurderes om det skal gis dispensasjon. For å gi en dispensasjon etter pbl må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene med å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl. 19-2, 2. ledd. Klager har vist til at det er flere egnede uteoppholdsplasser i nærheten. Eiendommen har ikke egnet uteareal da mesteparten av eiendommen er bebygget. Dette er også tilfellet for flere andre eiendommer på Nygårdshøyden. Fordelene med å gi en dispensasjon vil være at loftet kan utnyttes som en egen boenhet. De andre leilighetene i huset har heller ikke tilgang på uteareal på egen eiendom. Dersom tiltaket utformes i tråd med gjeldende lovverk og planer vil fagetaten åpne opp for å gi en dispensasjon fra kravet om uteoppholdsareal. 4.7 Fasadeendring Fagetaten har ingen merknader til de omsøkte fasadeendringene. Det vises til Byantikvarens vurdering og konklusjon: «Byantikvaren aksepterer to omsøkte takvindu. Vi vil heller ikke motsette oss at fasadevindu mot gate skiftes, da disse ikke er opprinnelige. Vi ber imidlertid om at nye vindu utføres som sidehengslede vindu i tre, og at ramme- og sprossebredde ikke økes i forhold til dagens situasjon. Riktige vindu er en forutsetning for et harmonisk fasadeuttrykk. Isolasjon må legges mellom taksperr, jf. søknad.» 4.8 Tekniske krav Det følger av Plan- og bygningslovens 29-5 at «Ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det ferdige tiltaket oppfyller krav til sikkerhet, helse, miljø og energi, og slik at vern av liv og materielle verdier ivaretas.» Utfyllende regler er gitt i Teknisk forskrift. Det vises til TEK 13-2 om ventilasjon i boenhet. Plan- og bygningsloven 31-2 gir bygningsmyndighetene mulighet til å unnta tiltaket fra tekniske krav når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten 5

6 uforholdsmessige kostnader når bruksendring og ombygging er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. I forbindelse med avslaget er det konkludert med at det er forsvarlig å avvike fra tekniske bestemmelser med hensyn til energi og lyd, men kan ikke se at det er tilstrekkelig dokumentert at det bør unntak fra krav til ventilasjon, TEK Denne del av vedtaket er ikke påklaget. Det er i klagen opplyst at det aksepteres at det blir gitt tillatelse på vilkår om oppfyllelse av gjeldende forskriftskrav for luftbehandling for leiligheten. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Oversiktsfoto 5. Byantikvarens uttalelse datert Klage, datert og Avslag datert Leieavtale, datert