BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /13 Saksbeh.: JFLI Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Laksevåg. Gnr 153 bnr 150, Kringsjåveien 8 - Klage over avslag på søknad om heving av tak, etablering av to nye boenheter på loft, fasadeendring og utvidelse av sportsbod 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om heving av tak med 30 cm, som medfører en økning av bruksareal på 55 m2, etablering av to nye boenheter på loft, fasadeendring og utvidelse av eksisterende sportsbod med 10 m2. Det ble gitt avslag i vedtak av Vedtaket ble påklaget av En Til En Arkitekter AS v/morten Nedreås ved brev mottatt Tiltaket ble avslått da det ikke ble funnet grunnlag for å gi de nødvendige dispensasjoner, heriblant KPA punkt 11 om størrelse på uteoppholdsarealer, punkt 17 nødvendig parkering, punkt 23 om maksimal byggehøyde og samme punkt vedrørende maksimalt tillatt tomteutnyttelse. Eiendommen er regulert i reguleringsplan for «Laksevåg. Store Damsgård», med plan-id Dette er en reguleringsplan fra 1925, som ikke inneholder tegnforklaring eller bestemmelser. Kommuneplanen av 2010 trådte i kraft ved miljøverndepartementets vedtak datert , jf. plan- og bygningsloven første ledd, siste punktum. Avslaget ble gitt den På dette tidspunktet gjaldt kommuneplanen av Hensikten med en klagebehandling er å fastslå om det vedtaket som ble gitt var riktig på det tidspunkt da det ble gitt. Det er derfor kommuneplanen av 2006 som må legges til grunn for vurderingen. Her er eiendommen vist som byggeområde. For ordens skyld nevnes at eiendommen vises som område for bebyggelse og anlegg i kommuneplanen av I tillegg ligger eiendommen i hensynssone for infrastruktur (konsesjonsområde fjernvarme), samt innenfor delvis gul støysone og delvis rød støysone (trafikkstøy). Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven av Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanen av 2006s punkt 8 (universell utforming), punkt 11 (størrelse på utendørs oppholdsarealer for bolig), punkt 16 (tilknytningsplikt for fjernvarme), punkt 17 (antall parkeringsplasser) og punkt 23 (maksimal byggehøyde og tomteutnyttelse).

2 I tillegg er tiltaket avhengig av dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 (minsteavstand til nabogrense), TEK (krav til heis), TEK (støy) og krav om minsteavstand til kommunal vei. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Det er mottatt merknader fra Lille Damsgårdsveien 7 (Håvard Mjanger og Cathrine H. Sødergaard) og Lille Damsgårsveien 9 (Elisabeth Haugsøen og Hjalmar Moldskred). Merknadene går i hovedsak ut på at bygget blir for høyt, manglende parkering og estetikk. Det foreligger uttalelse fra Statens veivesen datert angående dispensasjon fra byggegrensen på 50 m fra senterlinjen på fylkesvei. Statens veivesen har ikke merknader til omsøkte bruksendring, og de gir dispensasjon fra byggegrensen mot vei hva angår sportsboden. Da området er regulert er det bygningsmyndigheten som skal dispensere fra byggegrensen mot vei, jf. miljøverndepartementets uttalelse av , så for herværende sak legges dispensasjonen til grunn som en positiv uttalelse. Det foreligger også uttalelse fra Samferdselsetaten vedrørende avstanden til kommunal vei, hvor byggegrensen er på 15 m fra senterlinjen. Under visse forutsetninger er Samferdselsetaten positive til en dispensasjon. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Klager gjør i hovedsak gjeldende: Trygve Sæle seksjonsleder Bygningen har gjennom de siste 20 årene blitt endret og oppdelt i boenheter. Per i dag er det 11 godkjente boenheter i bygget. Under ombyggingene er det brukt flere uheldige løsninger, blant annet inngrep i bærende konstruksjoner. Dette har ført til store setningsskader på takkonstruksjon og loft. Det vil derfor være behov å skifte taket innen kort tid. Bygget er belånt til langt over pipen og det er i praksis långiver som må styre den videre utviklingen av bygget. Det er flere alternativer: 1. Tømme borettslaget og selge bygget som det er 2. Rive bygget, selge tomten 2

3 3. Rive bygget og finansiere et nybygg 4. Finansiere en utbedring av borettslaget Bakgrunnen for tiltaket det nå søkes om er at beboerne har borett i et gjeldtynget borettslag. For å få kapital til å rette opp i alle bygningsfeilene som er gjort opp gjennom tidene ønskes det tillatelse til å etablere to nye boenheter på loftet, som så kan selges for å skaffe midler. De nye leilighetene vil få egne uteoppholdsarealer/terrasser. Privat uteoppholdsareal blir derfor ivaretatt. Eiendommen har ca. 190 m2 brukbart uteoppholdsareal. Som særlige grunner for dispensasjon vises det til at leilighetene har privat uteoppholdsareal og at det er flere parkanlegg som ligger i rimelig nærhet til bygningen. Det bør ikke unødig tilrettelegges for nye parkeringsplasser med bakgrunn i Bergens alvorlige lokale forurensinger. Eiendommen ligger i umiddelbar nærhet til gode bussforbindelser, og det er tilrettelagt sykkelvei langs fylkesveien. Den sannsynlige målgruppen for leiligheter som i herværende sak er studenter og andre unge som i stor grad benytter kollektivtransport eller sykkel. Hensynene blir derfor ikke tilsidesatt ved en dispensasjon fra parkeringskravene. Utnyttelsesgraden på tomten er i dag 121 % BRA. Ved omsøkte påbygging vil denne øke til 128 % BRA. Hovedgrunnen til økningen er hevingen av taket og etablering av sportsboder for de nye leilighetene. Byggehøyden vil øke fra 10,5 m til 10,8 m. Hensynet med reglene om byggehøyde er å hindre at tiltak tar sol og utsikt fra naboer. Det er kommet merknader fra to naboer som begge ligger på «solsiden» av omsøkte eiendom, i tillegg til at de ligger vesentlig høyere i terrenget. Klager er ikke enig i at heving av tak og utvidelse av loft vil gi bygningen et negativt uttrykk. Snarere tvert imot. Bygget som står der i dag er forfallent, både i konstruksjon og fasade. Tilstanden medfører en sterk belastning og utrygghet for beboerne og visuelt for nabolaget. Videre har bebyggelsen opp mot Damsgårdsfjellet mange ulike takformer og endringen vil øke kvaliteten ikke bare på bygget, men også på strøket for øvrig. Det pekes også på fortettingsønsket for Bergen kommune. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Innledende vurdering Fagetaten vil i all hovedsak vise til begrunnelsen som er gitt i vedtaket av Denne vurderingen tiltres i klageomgangen, og vi kan ikke se noen anførsler i klagen som tilsier et annet resultat. Tiltaket er avhengig av veldig mange dispensasjoner, og fagetatens oppfatning er at eiendommen og bygningen der ikke er egnet for den endring som ønskes. Det er imidlertid en del av de omsøkte dispensasjoner som ikke er behandlet i avslaget, fordi de avslagsgrunner som er gitt anses som tilstrekkelig for å begrunne avslaget. Dette gjelder kravet om tilknytning til fjernvarme (KPA punkt 16), kravet til heis i byggverk (TEK ), krav om universell utforming (KPA punkt 8) og minsteavstand til vei (gjeldende reguleringsplan, jf. veiloven 29 annet ledd). Fagetaten vil nedenfor knytte noen merknader til disse forhold, i tillegg til forhold knyttet til estetikk og støy. 3

4 4.2 Dispensasjoner (som ikke er vurdert i avslaget av ) Det er her tale om en rekke dispensasjoner. Enkelte er knyttet til gjeldende plangrunnlag, da KPA eller gjeldende reguleringsplan, mens andre knytter seg til tekniske krav som framgår av TEK 10. Gjeldende reguleringsplan, jf. veiloven 29 Avstand til kommunal vei og fylkesvei Samferdselsetaten (nå Trafikketaten) og Statens veivesen er positive. Bygningen kommer ikke nærmere fylkesveien. På den siden kommunal vei ligger kommer sportsbodene. Disse ligger imidlertid lavere i terrenget enn veien, og det ligger boliger mellom omsøkte eiendom og veien. En dispensasjon fra byggegrensen mot vei vil derfor etter fagetatens oppfatning ikke tilsidesette de hensyn byggegrensen skal ivareta (trafikksikkerhet gjennom frisikt o.l.). Dersom det ikke forelå en rekke andre avslagsgrunner ville det etter fagetatens oppfatning være grunnlag for dispensasjon fra byggegrensen mot kommunal- og fylkesvei. Kommuneplanens punkt 16 krav om tilknytning til fjernvarme Her er det skjedd en oppmykning med kommuneplanen av Tilknytningsplikten gjelder nå bare for nybygg, hovedombygging og feltutbygging med et areal på over 500 m2. Det omsøkte tiltaket faller ikke inn under noen av disse kategoriene. Vi er derfor av den oppfatning at kravet om tilknytning til fjernvarme ikke bør opprettholdes, og er således ikke til hinder for en tillatelse. TEK Krav til heis i byggverk Etter TEK annet ledd er det krav om heis i bygninger med tre etasjer eller mer, dersom det er boenheter i bygget. Etter vår oppfatning er det ikke anledning til å benytte planog bygningsloven 31-2 for å frita fra tekniske krav på tiltak i eksisterende bygg. Dette fordi omsøkte tiltak ikke er nødvendig for å sikre en hensiktsmessig bruk av bygget. Alternativet vil da være å gå veien om dispensasjon. Å etablere heis i bygget vil ikke være praktisk mulig, da bygningen ligger i et allerede tett bebygget område. En innvendig heis ville gå på bekostning av areal til beboelse i hver etasje og medføre uforholdsmessige kostnader. Da fagetatens oppfatning er at bygningen er uegnet til en ekstra etasje med boenheter, ser vi derimot ingen grunn til å skulle gi dispensasjon fra heiskravet. Kommuneplanens punkt 8 krav om universell utforming I kommuneplanen av 2006s punkt 8 stilles det krav om at minst 30 % av boenheter i byggeområder skal utformes etter prinsippene om universell utforming. I kommuneplanen av 2010 er bestemmelsen endret. Nå vises det heller til TEK 10s regler om tilgjengelig boenhet, jf. TEK Her heter det at: «Boenhet i bygning med krav om heis skal ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet. Inngangsplanet skal være tilgjengelig for personer med funksjonsnedsettelse slik det følger av bestemmelser i forskriften.» De omsøkte boenhetene oppfyller ikke disse kravene. Som nevnt over vil det også være vanskelig å få plassert en heis i bygget. 4

5 Fagetaten viser igjen til at vi mener bygget ikke er egnet til å få enda flere boenheter. Det er allerede 11 boenheter i bygget. 4.3 Plan- og bygningslovens 29-2 Estetikk Her viser vi hovedsakelig til avslaget av Fagetaten vil imidlertid knytte en kort merknad til klagers anførsler på dette punktet. Klager er ikke enig i at heving av tak og utvidelse av loft vil gi bygningen et negativt uttrykk. Snarere tvert imot. Bygget som står der i dag er forfallent, både i konstruksjon og fasade. Til dette vil fagetaten bemerke at byggets forfatning ikke er et relevant moment i forhold til det å få etablert en ny etasje med to nye boenheter. Slik klager beskriver situasjonen er det bygningen trenger en renovasjon/oppussing. Vi finner å ikke kunne legge vekt på at klager ønsker de nye boenhetene for å skaffe midler til oppussingen. Hvis dette argumentet ble tillagt avgjørende vekt ville det gi store rom for å unnvike reglene i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. 4.4 Kommuneplanens punkt 15 og TEK Støy Til dette punktet vil fagetaten bemerke at det i vedtaket av heter at: «Eiendommer ligger ihht. Retningslinje T-1442 delvis i rød støysone og delvis i gul støysone. Det betyr at tiltaket i utgangspunktet er i strid med kommuneplanens punkt 15 og TEK Private utearealer for de nye boenhetene ligger i rød støysone. I forbindelse med innsending av eventuell klage eller ny søknad, må det dokumenteres gjennom en støyrapport at det er mulig å tilfredsstille støykrav både innendørs og utendørs.» Vi har ikke mottatt noen form for dokumentasjon på at støykravene overholdes. I tillegg brukes private utearealer som et argument i klagen for at det bør gis dispensasjon fra kravet til uteoppholdsareal. Dette er balkonger som ligger i den røde støysonen, og kan derfor ikke anses som uteoppholdsareal av tilstrekkelig kvalitet. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Flyfoto 5. Klage datert Avslag datert Søknad om dispensasjon mottatt Søknadstekst mottatt