BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /13 Saksbeh.: JFLI Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Arna. Gnr 284 bnr 248, Kjelånæ 35 - Klage over avslag på søknad om tilbygg til rekkehus 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om tillatelse til terrasse/gangvei og trapp. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Byggraad AS v/ivar Solheim ved brev datert Den omsøkte terrasse/gangvei har en størrelse på m2 og de tilhørende trappene er fra 2 til 4 trinn. Tiltaket er allerede oppført, så saken dreier seg i realiteten om en legalisering av dette. I vedtaket av stilles det også spørsmål ved om den transparente duken foran den godkjente terrassen som ligger helt inn mot husveggen er søknadspliktig. I så tilfelle ville det være tale om en innglassing av terrassen som ikke er omsøkt. I klagen opplyses det om at det bare er tale om en presenning/duk som er festet med kroker og slik kan tas av og på forholdsvis enkelt. Fagetaten er kommet til at dette ikke er et søknadspliktig tiltak. Denne presenningen anses derfor heller ikke som en del av saken. Søknaden om terrasse/gangvei og trapp ble avslått med hjemmel i kommuneplanens byggegrense mot sjø i funksjonell strandsone, formålet i kommuneplan og reguleringsplan, plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 om visuelle kvaliteter og 29-4 om avstand til nabogrense. I tillegg er tiltaket plassert på naboeiendommen bnr Tiltaket i saken som behandles her er del av en rekke ulovligheter i samme område på Kjelånæ. Alle tiltakene er omsøkt i ettertid, og alle er avslått. Det pågår klagesaker på samtlige. Tiltakene knytter seg dels til hus i rekke og dels til nedenforliggende naustrekke. I tillegg er det søkt om deling for flere parseller for å kunne plassere deler av tiltakene på et areal som pr. i dag ligger på annen manns eiendom. Også delesaken er avslått og det pågår klagesak på denne. Sakene som omhandler tilbygg til rekkehuset har saksnummer , , , og Sakene tilknyttet de nedenforliggende naustene har saksnummer , , , , og Delesaken, som gjelder 5 parseller (i tillegg til en 6 parsell som ikke har betydning for de overnevnte tiltak), har saksnummer

2 Da sakene er tilknyttet forskjellige eiendommer, tiltakene inneholder forskjeller og saksnumrene er forskjellige, så legges sakene fram til politisk behandling i hvert sitt fagnotat. Fagetaten er likevel av den oppfatning at sakene som gjelder rekkehuset har en så stor tilknytning til hverandre at de må sees i sammenheng. Sakene legges derfor fram samtidig, slik at de kan følge hverandre gjennom den politiske behandlingen. En avgjørelse i en av sakene kan fort få presedensvirkning for flere av de andre sakene. Vi mener også at delesaken bør sees i sammenheng med sakene som gjelder rekkehuset. De deler av tiltakene som kommer inn på bnr. 304 vil bare kunne tillates dersom det samtidig gis tillatelse til delingen. Hvis avslaget på deling opprettholdes vil det måtte inngås festeavtaler for at tiltakshaver skal få de nødvendige privatrettslige rettigheter for å etablere disse delene av tiltakene, jf. punkt 4.3. Eiendommen er regulert til bolig og felles friområde i gjeldende reguleringsplan, plan-id Naboeiendommen bnr. 304 er også regulert til felles friområde. Tiltaket som her er til behandling er i sin helhet plassert i friområdet. Kommuneplanen av 2010 trådte i kraft ved miljøverndepartementets vedtak datert , jf. plan- og bygningsloven første ledd, siste punktum. Avslaget ble gitt den På dette tidspunktet gjaldt kommuneplanen av Hensikten med en klagebehandling er å fastslå om det vedtaket som ble gitt var riktig på det tidspunkt da det ble gitt. Det er derfor kommuneplanen av 2006 som må legges til grunn for vurderingen. Her er eiendommen vist dels som «byggeområde» og dels som «regulerte fri- og grøntområder». Også bnr. 304 er vist som friområde. Det omsøkte tiltaket er plassert på areal som i sin helhet er vist som friområde i kommuneplanen For ordens skyld nevnes at eiendommen vises dels som «bebyggelse og anlegg» og dels som «grønnstruktur» i kommuneplanen av Formålsgrensene er de samme som i kommuneplanen av I tillegg ligger eiendommen i hensynssone for funksjonell strandsone. Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven av 2008 Tiltaket krever dispensasjon fra formålet «felles friområde» i gjeldende reguleringsplan og formålet «regulerte fri- og grøntområder» i arealdelen til kommuneplanen av I tillegg kreves dispensasjon fra byggeforbudet i 25-metersbeltet langs sjø i den funksjonelle strandsone, jf. kommuneplanen av 2006s punkt 28. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21.3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Saken er sendt på høring til Fylkesmannen i Hordaland og Grønn Etat. Det er mottatt uttalelse fra Grønn etat som er negative til en dispensasjon fra byggeforbudet i 25-metersbeltet langs sjøen. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2

3 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Klager gjør i hovedsak gjeldende: Trygve Sæle seksjonsleder Det omsøkte tiltaket gjelder bare en gangvei/platting på m2 med tilhørende trapper på 2-4 trinn. Tiltaket medfører at arealet kan benyttes på en trygg måte for alle, herunder allmenn ferdsel. Fordelene med tiltaket er derfor mye mer omfattende enn at eieren får lettere tilgang til sjøen som kommunen skriver i sin utredning i avslaget. Det underliggende terreng er svært bratt og i praksis utilgjengelig for allmenn ferdsel. Et endret klima med enorme nedbørsmengder fra tid til annen har gjort at tilgrensende huseiere har måttet iverksette tiltak for å trygge området mot utrasing. Grunnet topografien var denne delen av området helt utilgjengelig, og stod følgelig ikke i direkte samspill med sjøen ut fra et bruksmessig synspunkt. Området var derfor heller ikke tilgjengelig for allmenn ferdsel. Når tiltakshaver nå har etablert et platå med mindre trapper (to til fire trappetrinn), er området gjort tilgjengelig for allmennheten på en trygg måte. Tiltaket er ikke lukket for allmennheten. Tvert imot så står anlegget i direkte forbindelse med gangsti til sjø fra resten av boligfeltet, og er følgelig tilgjengelig for alle. Det omsøkte tiltaket er en fortsettelse av tidligere godkjente tiltak som ligger rett øst for det omsøkte. De tiltakene som tidligere er godkjent går helt i nabogrensen. Det synes derfor naturlig at tiltaket som nå oppføres kan bygges inn mot nabogrensen. Det visuelle uttrykket er fremkommet som en følge av at tiltakshaver har bygget etter terrenget. Det er ikke gjort noe terrenginngrep. Å vurdere det estetiske uttrykket blir nødvendigvis en subjektiv vurdering. Vi vil fremheve at tiltaket ligger i terrenget bak en naustrekke, og således ikke vil være synlig fra sjøen. Tiltaket kan i sin helhet sees kun fra luften. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 3

4 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjoner Formålene «felles friområde» og «regulerte fri- og grøntområder» i hhv. gjeldende reguleringsplan og KPA 2006: Tiltaket krever dispensasjon fra formålet «felles friområde» i gjeldende reguleringsplan og formålet «regulerte fri- og grøntområder» i arealdelen til kommuneplanen av Kommuneplanen fastholder her friområdet fra reguleringsplanen i overordnet plan. Det er i all hovedsak de samme hensyn som gjør seg gjeldende for begge formål, og dispensasjonsvurderingen vil bli tilnærmet den samme i begge tilfeller. Det foretas derfor en felles vurdering av om det kan gis dispensasjon fra formål i gjeldende plangrunnlag. Grunnlaget for dispensasjonsvurderingen framgår av plan- og bygningsloven 19-2 der det heter: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Det følger videre av Ot.prp.nr.32 ( ) s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon, i motsetning til tidligere hvor det ble praktisert alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Hensynet bak de fastsatte formål framgår av de respektive planers bestemmelser. I gjeldende reguleringsplans 6 heter det at: «Friområdene skal nyttes til anlegg for park, lek og liknende. I kommuneplanen av 2006s bestemmelser punkt 12 om Grønnstruktur heter det at: «Ved boliger, skoler og barnehager skal det være god adgang til trygg ferdsel, lek og annen aktivitet i en variert og sammenhengende grønnstruktur med gode forbindelser til omkringliggende arealer. Boliger, skoler og barnehager skal ha tilgang til regulerte friområder eller andre egnede arealer større enn 2 da som gir rom for ulike typer aktiviteter (bl.a. ballspill og vinterlek).» Friområdene skal altså muliggjøre og legge til rette for befolkningens opphold og aktivitet i naturen. Spørsmålet blir om det i foreliggende sak er en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra formålene «felles friområde» og «regulerte fri- og grøntområder», herunder om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det foretas en samlet vurdering. Arealet hvor tiltaket skal plasseres inngår i ett av få regulerte friområder langs kysten i området. I tillegg til at arealet er regulert til friområde i reguleringsplan, så er dette videreført i overordnet kommuneplan. Dette gjelder også for den nye kommuneplanen av 2010, noe som 4

5 tilsier at det skal mye til før det kan gis dispensasjon. Etter fagetatens oppfatning gjør de hensyn som reguleringsplanen og kommuneplanen skal ivareta seg fortsatt gjeldede med styrke. Som nevnt over har saken vært sendt på høring. Det er mottatt en uttalelse fra Grønn etat, som lyder: «Vurdering Det er uheldig at konstruksjonene er oppført uten at disse er omsøkt og gitt dispensasjon fra byggeforbudet i funksjonell strandsone og i regulert friområde. Reguleringsstatus friområde legger føringer om at området skal være allment tilgjengelig og at det ikke ønskes bebyggelse her. Slik vi ser det medfører de oppførte konstruksjonene en privatisering av grøntarealer som i utgangspunktet skal være åpne for allmenn ferdsel og benyttelse. De oppførte konstruksjonene medfører også negative landskapsestetiske konsekvenser ved at eksponerte grøntområder i strandsonen er blitt nedbygget. Konstruksjonene har etter vårt skjønn, ikke arkitektoniske kvaliteter som burde vært avkrevd ved en eventuell dispensasjon fra byggeforbudet i funksjonell strandsone. Konklusjon Tiltaket er i strid med byggeforbudet innenfor funksjonell strandsone og i regulert friområde. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat mener det er viktig å signalisere at oppføring av byggverk og konstruksjoner i strandsonen, uten at det på forhånd er gitt dispensasjon for dette, er uakseptabelt. Når de oppførte konstruksjonene også medfører åpenbare negative konsekvenser knyttet til privatisering av strandsonen og landskapsestetikk, vil vi derfor frarå at det gis dispensasjon for den allerede oppførte trappen og terrassen. Det bør videre kreves at de oppførte konstruksjonene fjernes og området tilbakeføres til mest mulig naturlig tilstand.» Fagetaten er i all hovedsak enig med Grønn etats uttalelse. Vi vil imidlertid understreke at en søknad skal behandles på samme måte enten tiltaket allerede er bygget eller ikke. Selv om det som Grønn etat uttaler er viktig å signalisere at oppføring av byggverk og konstruksjoner i strandsonen er uakseptabelt, uten at det på forhånd er gitt dispensasjon for dette, så kan ikke dette legge føringer for behandlingen av byggesaken. Klager hevder på sin side at tiltaket bedrer forholdene for allmennheten, da særlig med tanke på ferdsel. Terrenget er bratt, og tiltaket vil føre til at man vil kunne ferdes trygt gjennom dette. Tiltaket er en del av en større terrasse/gangvei som løper på sørsiden av bnr. 246, 247 og 248. Det foreligger tilsvarende byggesaker som herværende på de andre eiendommene, og disse må sees i sammenheng. Hvis det gis tillatelse her vil dette gi en presedensvirkning for alle sakene, og det vil etter fagetatens mening ikke være grunnlag for å godkjenne en av søknadene og ikke de andre hva gjelder terrasse/gangvei. Søknaden fra bnr. 246 inneholder også andre tiltak som må vurderes for seg. Når det gjelder bnr. 247 er denne søknaden tilnærmet identisk med den som behandles i herværende fagnotat (bnr. 248). 5

6 Fagetaten er ikke enig med klager i at tiltaket vil medføre en klar bedring av forholdene for allmennheten. Selv om gangveien ikke er fysisk avstengt, framstår området nå som fullstendig privatisert. Vi er derfor av den oppfatning at en dispensasjon i denne saken vil føre til at de hensyn reguleringsplanen og kommuneplanen skal ivareta vil bli vesentlig tilsidesatt. Det er da ikke grunnlag for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven For det tilfelle at komiteen skulle komme til motsatt konklusjon vil fagetaten også knytte en merknad til fordelene og ulempene ved at det gis dispensasjon for etablering av tiltaket. Som nevnt over vil den største fordelen med tiltaket være at tiltakshaver får en lettere fremkommelighet til sjøen og at området hvor tiltaket skal plasseres blir lettere å benytte enn det bratte terrenget som var der fra før. Ulempene går på at området som i utgangspunktet skal være åpne for allmenn ferdsel og benyttelse blir ytterligere privatisert, og at en tillatelse vil kunne skape presedens for de andre husene i rekken. Konstruksjonen gir også negative landskapsestetiske konsekvenser ved at grøntområder i strandsonen er blitt nedbygget. Etter fagetatens oppfatning er ikke fordelene ved en dispensasjon klart større enn ulempene. Kommuneplanens punkt 28 byggeforbud i 25-metersbeltet langs sjøen i den funksjonelle strandsone: I kommuneplanen av 2006s bestemmelser punkt 28, som gjelder byggeområder i den funksjonelle strandsone, heter det at: "innenfor 25-metersbeltet langs sjøen er følgende tiltak ikke tillatt: Oppføring av nye bygninger, vesentlig utvidelse av eksisterende bygninger, tiltak som gir vesentlige terrenginngrep. Det omsøkte tiltaket ligger i et område vist som byggeområde i kommuneplanen og er innenfor den funksjonelle strandsone. Videre kommer tiltaket nærmere sjøen enn 25 m, på det nærmeste ned mot 15 m. Tiltaket er etter dette i strid med byggeforbudet i kommuneplanens punkt 28 og er avhengig av en dispensasjon for å kunne tillates. Det er søkt om dispensasjon. For ordens skyld nevnes det at byggeforbudet følger av punkt 4 i den nye kommuneplanen av Det aktuelle arealet ligger i et område vist som Grønnstruktur. Her er byggegrensen mot sjø satt til 100 m. Altså innebærer Kommuneplanen av 2010 en innstramming av byggeforbudet i områder regulert til grønt formål. Grunnlaget for dispensasjonsvurderingen framgår av plan- og bygningsloven 19-2 der det heter: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Det følger videre av Ot.prp.nr.32 ( ) s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon, i motsetning til tidligere hvor det ble praktisert alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. 6

7 Hensynet bak byggeforbudet i 25-metersbeltet langs sjø i den funksjonelle strandsone er å ivareta den nasjonale verdien som strandsonen innehar i forhold til landskap, biologisk mangfold, friluftsliv og kulturminner. Innenfor den funksjonelle strandsone er det et overordnet mål å ta vare på og å videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel. Spørsmålet blir om det i foreliggende sak er en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra byggeforbudet i 25-metersbeltet langs sjøen i den funksjonelle strandsone, herunder om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det foretas en samlet vurdering. Langt på vei vil de samme hensyn som framgår av drøftelsen om dispensasjon fra planformålet gjøre seg gjeldende også her. Dette gjelder hensynet til allmennhetens ferdsel gjennom og benyttelse av arealet. En tillatelse vil også kunne skape presedens for de andre husene i rekken, slik at det blir ytterligere fortetning langs sjøen. Tiltakets vil ha begrenset fjernvirkning fra sjøen. Grunnen er at terrasse/gangvei ligger bak en naustrekke som skjuler tiltaket for omgivelsene. Fagetaten vil her bemerke at det pågår flere klagesaker på nausteiendommene. Også her er tiltakene etablert ulovlig og det søkes om en legalisering. Naustene i seg selv er lovlige, men det er oppført diverse tilbygg, blant annet trapper som går ned mellom naustene fra den terrasse/gangvei som her er til behandling. Disse forhold er plassert på andre eiendommer og har andre saksnummer, og vil derfor legges fram til politisk behandling som en egen sak. Grønn etats uttalelse (referert ovenfor) omfatter også forholdet til kommuneplanens punkt 28, og det frarås dispensasjon. Fagetaten er kommet til at hensynene bak bestemmelsen om 25-meters byggegrense langs sjø blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon, og at det derfor ikke er grunnlag for å gi dispensasjon. Når det gjelder fordeler og ulemper ved en eventuell dispensasjon vises til drøftelsen om dispensasjon fra planformålet. Fagetaten mener at de samme fordeler og ulemper gjør seg gjeldende her. Vi kan ikke se at det er grunnlag for å gi dispensasjon fra kommuneplanens punkt 28 om byggeforbud i 25-metersbeltet langs sjøen i den funksjonelle strandsone. 4.2 Plan- og bygningslovens 29-1 og Estetikk I vedtaket av ble det omsøkte tiltak avslått med blant annet plan- og bygningsloven 29-1 og I plan- og bygningsloven 29-1 heter det at: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov.» 7

8 Videre følger det av plan- og bygningsloven 29-2 at: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering» Avslaget viser til at tiltaket blir monumentalt og ikke underordner seg bygningsmassen for øvrig. Dette kan gi inntrykk av at også den lovlige terrassen er tatt med i vurderingen, jf. s. 1 i herværende fagnotat. Det omsøkte tiltaket gjelder bare en ca. 30 m2 stor terrasse med tilhørende trapper på 2 4 trinn. Hvis hele prosjektet sees på som en helhet, da også de terrasser som ligger nedenfor naboeiendommene og de terrassene som der er bygget ulovlig, så er fagetaten av den oppfatning at karakteriseringen som er brukt i avslaget er en treffende beskrivelse. Faren for presedensvirkning blir derfor et viktig moment også i denne vurderingen. Den omsøkte terrasse/gangvei skal videre plasseres nedenfor en allerede godkjent terrasse. Denne terrassen er allerede på to nivåer. Dersom tiltaket tillates vil det altså medføre terrasser i tre nivåer med påstående rekkverk på hvert nivå. Nedenfor vises noen bilder som ikke bare viser det tiltaket som her er omsøkt, men også hvordan dette tiltaket har tilknytning til tilsvarende tiltak på naboeiendommene. Bilde: Den røde sirkelen markerer det huset i rekken som er aktuelt i herværende sak. Den hvite pilen peker på det terrassenivå som er en del av søknaden. Boden (med sorte vinduer) og påliggende terrasse er godkjent i 2001 (om enn med en noe annen utforming enn det som faktisk er bygget). 8

9 Bilde: En del av den ulovlige terrasse/gangvei. På bildet ser vi noe av klagers del av tiltaket, markert med den røde halvsirkelen. Bilde: Terrasse/gangvei sett i et videre perspektiv. Den røde sirkelen markerer klagers del av tiltaket. Det omsøkte tiltaket omfatter terrasse/gangvei i 2 nivåer, som markeres av de hvite pilene. Noen av de overliggende terrasser og boder er også ulovlige, men dette omfatter ikke klagers eiendom. Her ble tillatelse gitt før byggegrensen mot sjø ble innført. Fagetaten er etter det overstående kommet til at tiltaket ikke tilfredsstiller kravene i plan- og bygningsloven 29-1 og

10 4.3 Privatrettslige forhold Tiltaket er i sin helhet plassert på naboens eiendom, og tiltakshaver har da ikke de privatrettslige rettigheter som er nødvendig for å gjennomføre tiltaket. Enten må det foretas en arealoverføring, slik at tiltakshaver kan ha tiltaket på egen tomt, eller så må det inngås en festeavtale da det her er tale om en varig konstruksjon, jf. matrikkelloven 6 og 12. Det er altså ikke nok med en erklæring fra nabo om at tiltaket kan plasseres på dennes eiendom. Vi gjør oppmerksom på at tiltakshaver har forsøkt å få i stand en arealoverføring etter avtale med nabo, men at fradelingssøknaden ble avslått av Etat for byggesak og private planer. Det samme gjelder flere av de andre husene i rekken, og alle de parsellene som ønskes fradelt omfattes av samme søknad (sak ). Klagen i delesaken bør sees i sammenheng med klagene i byggesakene. En tillatelse etter plan- og bygningsloven vil altså ikke være tilstrekkelig for å gjennomføre tiltaket, med mindre klagen på delesaken også tas til følge. Alternativt kan det være en mulighet å gi rammetillatelse på vilkår om at de nødvendige rettigheter er på plass før det gis igangsettingstillatelse. Fagetatens oppfatning er imidlertid at dette ikke er aktuelt i herværende sak, da det ikke er grunnlag for å gi de dispensasjoner tiltaket er avhengig av, jf. punkt 4.1 i herværende fagnotat. 4.4 Vurdering av naboulemper, plan- og bygningsloven 29-4 Tiltaket er bygget helt inntil nabogrensen. Etter plan- og bygningsloven 29-4 skal byggverk ha en minsteavstand til nabogrense på minimum 4 m. Dette kunne tilsi at tiltaket var avhengig av et nabosamtykke eller dispensasjon for å kunne tillates. Tiltaket er imidlertid i sin helhet plassert på naboens eiendom. Tiltakshaver har da ikke de privatrettslige rettigheter som er nødvendig for å gjennomføre tiltaket. Som nevnt over må det da enten må det foretas en arealoverføring eller så må det inngås en festeavtale. Det er altså ikke nok med en erklæring fra nabo etter plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd bokstav a. Forholdet til plan- og bygningsloven 29-4 vil for eksempel bli påvirket av hva som eventuelt arealoverføres. Det er derfor ikke tilstrekkelig grunnlag for Fagetaten til å kunne vurdere tiltaket etter plan- og bygningsloven 29-4, og vi går ikke nærmere inn på temaet i herværende sak. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Foto 5. Flyfoto 6. Klage datert Avslag datert Uttalelse fra Grønn etat datert Dispensasjonssøknad datert