Arna, gnr. 284, bnr. 299, Kjelånæ. Klage over avslag på søknad om fasadeendring og utvidelse av naust m.m.

Transkript

1 Byrådssak 63/17 Arna, gnr. 284, bnr. 299, Kjelånæ. Klage over avslag på søknad om fasadeendring og utvidelse av naust m.m. ANLS EBYGG Hva saken gjelder: Saken gjelder søknad om utvidelse og endret utforming av kai og naust, og tredekke (repos) bak naust. Fagetaten ga avslag i vedtak datert , med den begrunnelse at tiltakene er i strid med kommuneplanens bestemmelser om byggegrense langs sjø og arealformål i sjø. Avslaget ble påklaget av Advokatfirmaet Harris DA på vegne av tiltakshaverne Grethe og Arna Sandal m.fl. i brev datert Klagen er en samlet klage i fire saker som gjelder eiendommene gnr 284, bnr 299, 462, 461 og 407. Sakene bør derfor sees i sammenheng, selv om de fremmes hver for seg. Eiendommen er regulert til friområde, med bestemmelser om naust. I kommuneplanens arealdel (KPA) er eiendommen vist som «Grønnstruktur» i «Funksjonell strandsone» på land, og som «Bruk og vern av sjø og vassdrag» i sjøen. Den ble det gitt tillatelse til oppføring av naust med grunnareal på 42,4 m 2 og kai på bnr Tilsvarende tillatelser ble gitt på bnr. 461, 462 og 407. Tiltakene som ble bygget var ikke i samsvar med tillatelsene. I tillegg ble det oppført flere tiltak som ikke var omsøkt. De ulovlige tiltakene ble omsøkt i ettertid. Den ble det gitt avslag på søknad om legalisering av tiltakene. Vedtaket ble påklaget og Komite for miljø og byutvikling behandlet klagen i møte , sak , og fattet følgende vedtak: 1. Etat for byggesak og private planers vedtak datert oppheves hva gjelder avslag på søknad om utvidelse av naust, jf. forvaltningslovens 33 annet ledd. 2. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra KPA 2010 punkt 4 om byggegrenser langs sjø hva gjelder utvidelsen av naustets grunnflate fra 42,4 m2 til 43,7 m2. 3. Det overlates til etat for byggesak og private planer å utferdige tillatelsen og stille ytterligere nødvendige vilkår. 4. Klagen tas delvis til følge. Det er senere lagt til grunn at komiteens vedtak også innebærer at det skal gis tillatelse til endret høydeplassering og romhøyde i naustets andre etasje. Fylkesmannen i Hordaland stadfestet den den delen av vedtaket av som ikke ble opphevet ved komiteens vedtak. Det vil si de deler av tiltakene som fikk avslag på legalisering. Den saken som nå er til behandling gjelder søknad om legalisering av den samme kaien og samme repos/gangvei som ble avslått i 2013 og stadfestet av Fylkesmannen i Når det gjelder naustet er det gjort noen mindre endringer i utformingen av altan og fasade mot sjø. 1 Skrivefeil skal være

2 Tiltakene krever dispensasjon fra bestemmelser i kommuneplanen om byggeforbud i 25-metersbeltet langs sjø, jf. KPA punkt 4.1, jf. pbl Utvidelse og endring av kaien krever i tillegg dispensasjon fra arealformålet «Bruk og vern av sjø og vassdrag», for de delene som er bygget ut i tidligere sjøområde. Det er ikke mottatt nabomerknader. Grønn etat har i uttalelse frarådet å gi dispensasjon. Klager anfører i hovedsak at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt. Videre anføres det at avslaget bygger på uriktig faktum og at det er en saksbehandlingsfeil som medfører ugyldighet. Avvikene mellom tillatelsen og byggetiltakene skyldes at det ble gjort en del justeringer under oppføringen i «av hensyn til klimaendringer og ulike tekniske årsaker». Tiltakshaver har valgt å ta avslaget i 2013 til følge på de fleste punkter, men er av den oppfatning at kommunen ikke fikk et riktig inntrykk av de delene av søknaden som gjaldt utforming av kai, fasadeendring på naustets frontvegg, repos bak naust og trapp som gir adkomst til kai. Det søkes derfor på nytt om legalisering av disse forholdene. I merknad til fagnotat datert har klager kommet med ytterligere anførsler. Klager imøtegår fagetatens beregninger av naust og kai, og fastholder at kommunens avslag bygger på en uriktig oppfatning av faktum. Fasaendringene er mindre enn fagetatens oppfatning, og vil ikke tilsidesette de hensyn som byggeforbudet skal ivareta. Klager ber om at kommunen befarer eiendommene for å få et riktig bilde av situasjonen. Det vises for øvrig til klagen og tilleggsmerknadene i sin helhet. Plan- og bygningsetaten (fagetaten) har vurdert saken på nytt etter mottatt klage. De aktuelle tiltakene tilsvarer i det vesentlige tiltak som er omsøkt og avslått i Disse avslagene ble stadfestet av Fylkesmannen i Hordaland den Den delen av søknaden som gjelder tredekke og endringer av kai, er identisk med tiltak som ble avslått i Når det gjelder naustets fasade mot vest er det gjort en mindre endring i forhold til tidligere søknad. Fagetaten påpeker at beskrivelsen av de omsøkte endringene er misvisende. Den godkjente fagetaten naust med grunnareal på 42,4 m 2. I komitémøte , sak , godkjente KMBY en utvidelse av «naustets grunnflate fra 42,4 m 2 til 43,7 m 2». Den godkjente utvidelsen er relatert til tegninger datert som viser naustets grunnflate (byggets ytre mål) med lengde 8,1 meter og bredde 5,4 meter (8,1m x 5,4m = 43,74 m 2 ), jf. vedlegg 26 til fagnotatet. I endringssøknaden som nå behandles er det lagt ved en tegning av det som hevdes å være godkjent naust, med en lengde på 8,4 meter. Videre hevdes det at ytterveggen i endringssøknaden er trukket tilbake med 30 cm i forhold til godkjent tegning slik at lengden blir 8,1 meter. Naustet har aldri vært godkjent med en lengde på 8,4 meter. Det er derfor helt feil å snakke om at naustet er trukket tilbake med 30 cm i forhold til godkjent tegning. I forhold til den endringen av vestfasaden som ble omsøkt og avslått i 2013 er den eneste endringen at utvidelsen av altanens midtparti er fjernet slik at den får en rektangulær form. Feilene får også betydning for sammenligningen som er gjort mellom godkjent og bygget kai. I søknaden er det opplyst at kaien totalt er 26 m 2 større enn det som er godkjent. Den feilen som er gjort med parallell 2

3 forskyvning på 30 cm, gjelder hele kaiens lengde på 32 meter. Dette innebærer at kaien er ytterligere 9,6 m 2 større enn det som er godkjent, og at totalt avvik mellom bygget og godkjent kai er vel 35 m 2. Fagetaten opprettholder vurderingene i avslaget om at kaien, slik den er bygget og nå omsøkt, er klart mer dominerende enn det som er godkjent. Utvidelsen til en enda mer dominerende kai, forsterker inntrykket av privatisering, og dermed virker avvisende også for allmennhetens bruk av de nærliggende områdene. Denne effekten forsterkes ytterligere dersom naustet utvides med en fremskutt 2. etasje, 1 meter utenfor godkjent fasade. Tredekke (repos) bak naustene innebærer en utvidelse av det private tiltaket som også vil virke avvisende på allmenheten. Dette gjør seg spesielt gjeldende siden passasjen i bakkant av naustene er smal og områdene på begge sider av passasjen fremstår som private. Fagetaten finner ikke grunn til å endre vedtaket, og anbefaler at klagen ikke tas til følge. Byrådet slutter seg i hovedsak til fagetatens vurderinger slik de fremkommer i fagnotatet. For nærmere vurdering av klagers anførsler vises det til fagnotatets grundige gjennomgang. Byrådet viser til at den opprinnelige tillatelsen til oppføring av naust og kai datert , er kortfattet med hensyn til naustenes utforming. Ordlyden i vedtaket viser kun til søknad mottatt og gir tillatelse til oppføring av naust med et oppgitt grunnareal på 42,4 m 2, samt kai som omsøkt. Klager har rett i at naustet er vist med en lengde på 8,4 meter, jf. tegning nr som fulgte med søknaden. Naustet er imidlertid også oppgitt til å ha en grunnflate på 42,4 m 2 og inntrukket altan i forhold til frontvegg. Byrådet viser videre til komite for miljø og byutvikling (KMBY) sitt vedtak i møte , sak , hvor KMBY godkjente utvidelse av grunnflaten på naustet til 43,7 m 2 (etter innstilling fra byrådet). Byrådet presiserer at KMBY kun godkjente utvidelse av grunnflaten. Det ble ikke gitt tillatelse til altan utenfor frontvegg, eller utvidelse av andre etasje ut over 43,7 m 2. De omsøkte fasadeendringene må vurderes ut i fra hva som tidligere er gitt tillatelse til å bygge i henhold til vedtakene i 2007 og i 2014, ikke hva som faktisk ble bygget i Utkraging av altan utenfor frontvegg er bygget i strid med tillatelsen fra 2007, og er i strid med endringstillatelsen fra Byrådet er enig med fagetaten i at Fylkesmannens retningslinjer må legges til grunn når omsøkte fasadeendring skal vurderes i De omsøkte fasadeendringene på naustet er i strid med retningslinjene, og den eneste endringen fra legaliseringssøknaden i 2014 er at utvidelsen av altanens midtparti er fjernet slik at den får en rektangulær form. Vedrørende legalisering av utvidelsen av kaien og legalisering av tredekke er det ikke gjort noen endringer i forhold til forrige søknad om legalisering. Hvorvidt størrelsen på avvik mellom bygget og godkjent kai er 26 m 2 eller 35 m 2 spiller etter byrådets mening mindre rolle i vurderingen av endringen kan gis dispensasjon og legaliseres. Byrådet legger vekt på at selv om endringene i forhold til det som er lovlig isolert sett er små, gir summen av endringene et dominerende og avvisende inntrykk for allmenheten. Omsøkte utvidelse av en allerede dominerende kai, naust med fremskutt altan i 2. etasje, samt adkomst via tredekke, vil samlet sett forsterke inntrykket av privatisering og virke hemmende for allmennhetens bruk av området. Byrådet påpeker særlig at de omsøkte tiltakene i all hovedsak er de samme som ble gitt avslag i fagetatens vedtak datert , opprettholdt av KMBY og senere stadfestet av Fylkesmannen. Det er kun kort tid siden. Det bemerkes også at KMBY var på befaring før forrige behandling i komitéen i

4 De omsøkte endringene ble således grundig vurdert i 2014 og er grundig vurdert i fagetatens avslag datert , som nå er til klagebehandling. Byrådet kan ikke se at det er søkt om endringer nå som i mindre grad tilsidesetter de hensyn som var avgjørende ved forrige behandling. Byrådet finner derfor ikke grunn til å sette til side fagetatens vurdering. Byrådet anbefaler på denne bakgrunn at klagen ikke tas til følge. Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 108/16 er myndigheten til å behandle klagesaker etter plan- og bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til Komite for miljø og byutvikling. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Byrådet innstiller til komité for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: Fagetatens vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Dato: 14. februar 2017 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Dag Inge Ulstein fung. byrådsleder Vedlegg: A: Merknad til fagnotat mottatt per e-post B: Fagnotat datert med følgende vedlegg: 1 Oversiktskart, datert Oversiktsfoto, datert Skråfoto 4 Søknadsbrev, datert Søknad om dispensasjon for kai - vedlegg til søknad B1 6 Søknad om dispensasjon naust - vedlegg til søknad B2 7 Situasjonskart, datert vedlegg til søknad D1 8 Plan, sammenstilling Kaifronter - vedlegg til søknad E1 9 Plan og snitt sikringsdekke bak naust - vedlegg til søknad E2 10 Bilde - vedlegg til søknad E2, side 2 11 Tegning plan og snitt naust - vedlegg til søknad E3 12 Fasader etter tiltak - vedlegg til søknad E4 13 Godkjente fasader - vedlegg til søknad E5 14 Plan loft og fasader sør og øst - vedlegg til søknad E6 15 Bilde 1 under kai - vedlegg til søknad F1 16 Bilde 2 under kai - vedlegg til søknad F2 17 Bilde 3 under kai - vedlegg til søknad F3 18 Bilde fra fundamentering av kai - vedlegg til søknad F4 19 Kaifront Nordligste del - vedlegg til søknad F5 20 Kaifront, svaberg i fjæra - vedlegg til søknad F6 21 Kaifront Sørligste del - vedlegg til søknad F7 22 Uttalelse fra Grønn etat, datert Avslag på søknad, vedtak datert Klage, datert Samtykke til fravikelse av avstandskrav, datert

5 26 Plantegning - vedlegg til søknad i