BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /15 Saksbeh.: JFLI Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Arna. Gnr 284 bnr 252, Kjelånæ 43. Klage over avslag på søknad om tilbygg til rekkehus 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om tillatelse til tilbygg stue i 1 etasje og soverom i 2 etasje, takoverbygg for vinterstue og ny terrasse mot fellesareal. Samlet utgjør dette en økning i tomtens BRA på ca. 60 m2. Terrassen er allerede oppført, og ble omsøkt i forbindelse med ulovlighetsoppfølging på eiendommen. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Terje Holm og Oddny Walle ved e-post datert Det ble gitt avslag med hjemmel i byggeforbudet i 25- metersbeltet i den funksjonelle strandsone og med estetikkbestemmelsene i plan- og bygningsloven 29-1 og Klagers hovedanførsel er forskjellsbehandling, da han hevder at flere av naboene i samme husrekke har fått sine terrasser og tilbygg godkjent. Tiltaket i saken som behandles her er del av en rekke ulovligheter i samme område på Kjelånæ. Alle tiltakene er omsøkt i ettertid, og alle er avslått. Det pågår klagesaker på samtlige. Tiltakene knytter seg dels til hus i rekke og dels til nedenforliggende naustrekke. I tillegg er det søkt om deling for flere parseller for å kunne plassere deler av tiltakene på et areal som pr. i dag ligger på annen manns eiendom. Også delesaken er avslått og det pågår klagesak på denne. Sakene som omhandler tilbygg til rekkehuset har saksnummer , , , og Sakene tilknyttet de nedenforliggende naustene har saksnummer , , , , og Delesaken, som gjelder 5 parseller (i tillegg til en 6 parsell som ikke har betydning for de overnevnte tiltak), har saksnummer Da sakene er tilknyttet forskjellige eiendommer, tiltakene inneholder forskjeller og saksnumrene er forskjellige, så legges sakene fram til politisk behandling i hvert sitt fagnotat. Fagetaten er likevel av den oppfatning at sakene som gjelder rekkehuset har en så stor tilknytning til hverandre at de må sees i sammenheng. Sakene legges derfor fram samtidig, slik at de kan følge hverandre gjennom den politiske behandlingen. En avgjørelse i en av sakene kan fort få presedensvirkning for flere av de andre sakene.

2 Vi mener også at delesaken bør sees i sammenheng med sakene som gjelder rekkehuset. De deler av tiltakene som kommer inn på bnr. 304 vil bare kunne tillates dersom det samtidig gis tillatelse til delingen. Hvis avslaget på deling opprettholdes vil det måtte inngås festeavtaler for at tiltakshaver skal få de nødvendige privatrettslige rettigheter for å etablere disse delene av tiltakene, jf. punkt 5.3. Eiendommen er regulert til bolig og felles friområde i gjeldende reguleringsplan, plan-id Tiltaket som her er til behandling ligger delvis i friområdet og delvis i byggeområdet. Kommuneplanen av 2010 trådte i kraft ved miljøverndepartementets vedtak datert , jf. plan- og bygningsloven første ledd, siste punktum. Avslaget ble gitt den På dette tidspunktet gjaldt kommuneplanen av Hensikten med en klagebehandling er å fastslå om det vedtaket som ble gitt var riktig på det tidspunkt da det ble gitt. Det er derfor kommuneplanen av 2006 som må legges til grunn for vurderingen. Her er eiendommen vist dels som «byggeområde» og dels som «regulerte fri- og grøntområder». For ordens skyld nevnes at eiendommen vises dels som «bebyggelse og anlegg» og dels som «grønnstruktur» i kommuneplanen av Formålsgrensene er de samme som i kommuneplanen av I tillegg ligger eiendommen i hensynssone for funksjonell strandsone. Dispensasjonssøknader sendt inn i forbindelse med klagen behandles i sin helhet etter KPA Det var opprinnelig søkt om dispensasjon for byggeforbudet langs sjø og for avstand til nabogrense. De øvrige dispensasjoner er omsøkt i forbindelse med klageomgangen. Tiltaket krever dispensasjon fra KPA 2006 punkt 28, om byggeforbud i 25-metersbeltet langs sjø i den funksjonelle strandsone (punkt 4.1 i KPA 2010). Det forelå dispensasjonssøknad for byggeforbudet ved behandling av den opprinnelige søknaden og dette forhold vurderes derfor etter KPA I tillegg er tiltaket avhengig av dispensasjon fra friområdeformålet både i gjeldende reguleringsplan og KPA 2010, samt fra KPA 2010 punkt 23.1 om maksimalt tillatt tomteutnyttelse. Grunnen til at vurderingen tas etter KPA 2010 er at det her er søkt om dispensasjon etter at den nye kommuneplanen trådte i kraft. Grensen for maksimalt tillat tomteutnyttelse er i KPA 2010 punkt 23.1 økt i forhold til KPA 2006 fra 50 % BRA til 60 % BRA. Tomteutnyttelsen i herværende sak overstiger begge maksimalgrensene. Tiltaket trenger også dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd, om minsteavstand til nabogrense. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Saken har vært på høring hos Fylkesmannen i Hordaland og Grønn etat. Det er kommet en uttalelse fra Grønn etat som er negative til dispensasjon. De mener at de omsøkte tiltakene bør fjernes og området tilbakeføres i naturlig stand. 2

3 Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Klager gjør i hovedsak gjeldende: Trygve Sæle seksjonsleder Søknaden er avslått blant annet på bakgrunn av estetikk/arkitektonisk utforming. Dette er underlig da to av naboene i rekken har fått sine tilbygg og terrasser godkjent. Det vil si at kommunen godkjenner noe og sier nei til noe annet som er så å si identisk med hverandre. Det påpekes også at flere i rekken vil søke om samme type byggverk, noe som vil gjøre rekken mer sammenhengende sett fra sjøen. I avslaget nevnes også dispensasjon fra avstand til kommunal vei. Klager forstår ikke dette da tilbygget ligger på andre siden av huset. Grønn etat viser i sin uttalelse til en gangvei. Hvis de sikter til byggverk nedenfor klagers eiendom, så er dette bygget av nabo uten klagers eller grendelagets samtykke og en eventuell klage på dette må derfor rettes til naboen. Avslaget føles som forskjellsbehandling. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Det omsøkte tiltak Bilde: Tiltaket som her er til behandling er markert med rødt. Arbeidet er allerede utført, og det søkes om en legalisering av dette. 3

4 Saken gjelder søknad om tillatelse til tilbygg til stue i 1 etasje og soverom i 2 etasje, takoverbygg for etablering av vinterstue og ny terrasse mot fellesareal. Samlet utgjør dette en økning i tomtens BRA på ca. 60 m2. 5. Merknader/vurderinger: 5.1 Forholdet til kommuneplan av 2010 Fagetaten har også vurdert tiltaket opp mot den nye kommuneplanen av 2010, som trådte i kraft De samme avslagsgrunner gjør seg gjeldende også etter ny plan, og det har derfor ikke vært aktuelt med en omgjøring etter forvaltningsloven 35. Den eneste endringen av betydning er at grensen for maksimalt tillatt tomteutnyttelse er økt fra 50 % til 60 % BRA. Tomteutnyttelsen på tomten uten det omsøkte tiltaket er allerede godt over begge nivåer. Tiltaket ville derfor kreve dispensasjon uansett om det ble behandlet etter KPA 2006 eller etter KPA I tillegg til at maksimalt tillatt tomteutnyttelse er økt i KPA 2010, så stiller den nye kommuneplanen ytterligere krav til uteoppholdsarealer (da størrelsen på disse). For rekkehus er kravet nå 75 m2 uteoppholdsareal av tilfredsstillende kvalitet, jf. KPA 2010 punkt 10 A) a). Med en tomt på ca. 195 m2 kan søker få problemer med å tilfredsstille kravet, særlig da overbygget areal ikke kan medregnes slik at vinterhagen må holdes utenfor. Fagetaten har ikke bedt om noen nærmere redegjørelse for uteoppholdsarealene da saken i utgangspunktet skal behandles etter KPA I tillegg står som nevnt alle avslagsgrunnene seg i forhold til ny plan, slik at det ikke er aktuelt med en omgjøring etter forvaltningsloven Dispensasjoner Tiltaket krever dispensasjon fra formålet «felles friområde» i gjeldende reguleringsplan og formålet «grønnstruktur» i arealdelen til kommuneplanen av Videre kreves det dispensasjon fra kommuneplanen av 2010s punkt 23.1 om maksimalt tillatt tomteutnyttelse. I tillegg kreves dispensasjon fra byggeforbudet i 25-metersbeltet langs sjø i den funksjonelle strandsone, jf. kommuneplanen av 2006s punkt 28. Tiltaket er også avhengig av dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd for plassering inntil nabogrensen. Grunnlaget for dispensasjonsvurderingen framgår av plan- og bygningsloven 19-2 der det heter: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» 4

5 Det følger videre av Ot.prp.nr. 32 ( ) s. 242 at det må foreligge klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon i motsetning til tidligere hvor det ble praktisert en alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Fagetaten vil i tillegg understreke at jo flere dispensasjoner tiltaket er avhengig av, jo mer skal det til for at dispensasjon skal kunne gis. I det følgende vil de ulike dispensasjoner tiltaket er avhengig av drøftes hver for seg. Formålene «felles friområde» og «regulerte fri- og grøntområder» i hhv. gjeldende reguleringsplan og KPA 2006: Eiendommen er hovedsakelig vist som byggeområde i kommuneplanens arealdel og boligbebyggelse i gjeldende reguleringsplan. Mot vest er det imidlertid en stripe som er regulert til «grønnstruktur» i kommuneplanens arealdel og «felles friområde» i reguleringsplanen. Friområdet, som går i retning nord-sør, kommer ca. 3 m inn på eiendommen. Formålsgrensen er den samme i begge planene. Den omsøkte vinterhagen og tilbyggene til boligens første og andre etasje går fri av det regulerte friområdet. Den nedenforliggende terrassen går imidlertid helt til eiendomsgrensen og ligger derfor godt inne på friområdet. Tiltaket er derfor avhengig av dispensasjon fra formålet i både gjeldende reguleringsplan og kommuneplanens arealdel for å kunne tillates. Det er søkt om dispensasjon. Kommuneplanen fastholder her friområdet fra reguleringsplanen i overordnet plan. Det er i all hovedsak de samme hensyn som gjør seg gjeldende for begge formål, og dispensasjonsvurderingen vil bli tilnærmet den samme i begge tilfeller. Det foretas derfor en felles vurdering av om det kan gis dispensasjon fra formål i gjeldende plangrunnlag. Hensynet bak de fastsatte formål framgår av de respektive planers bestemmelser. I gjeldende reguleringsplans 6 heter det at: «Friområdene skal nyttes til anlegg for park, lek og liknende.» I kommuneplanen av 2010s bestemmelser punkt 24 om Grønnstruktur heter det at: «Tiltak som innebærer arealbruksendringer i områder avsatt til grønnstruktur kan ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Naturvennlig tiltak som gjennomføres med sikte på å verne om arealene og/eller gjøre arealene anvendelige for den forutsette bruk, herunder adkomst til, ferdsel langs eller opphold i strandsonen ved sjø og vassdrag er tillatt. Arealer som er regulert som friområde skal betjene allmennheten i vis forstand og være offentlige.» I veiledningen til bestemmelsen står det at: «Arealer avsatt til grønnstruktur skal ivaretas som grønnkorridorer, naturområder, landskap og/eller områder for lek, friluftsaktivitet og rekreasjon på lang sikt.» 5

6 Friområdene skal altså muliggjøre og legge til rette for befolkningens opphold og aktivitet i naturen. Spørsmålet blir om det i foreliggende sak er en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra formålene «felles friområde» og «grønnstruktur», herunder om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det foretas en samlet vurdering. Arealet hvor tiltaket skal plasseres inngår i ett av få regulerte friområder langs kysten i området. I tillegg til at arealet er regulert til friområde i reguleringsplan, så er dette videreført i overordnet kommuneplan. Når formålet er videreført i kommuneplanen av 2010, som trådte i kraft inneværende år, tilsier dette at det skal mye til før det kan gis dispensasjon. Etter fagetatens oppfatning gjør de hensyn som reguleringsplanen og kommuneplanen skal ivareta seg fortsatt gjeldede med styrke. Som nevnt over har saken vært sendt på høring. Det er mottatt en uttalelse fra Grønn etat, som lyder: «Vurdering Det er uheldig at konstruksjonene er oppført uten at disse er omsøkt og gitt dispensasjon fra byggeforbudet i funksjonell strandsone og i regulert friområde. Reguleringsstatus friområde legger føringer om at området skal være allment tilgjengelig og at det ikke ønskes bebyggelse her. Slik vi ser det medfører de oppførte konstruksjonene en privatisering av grøntarealer som i utgangspunktet skal være åpne for allmenn ferdsel og benyttelse. De oppførte konstruksjonene medfører også negative landskapsestetiske konsekvenser ved at eksponerte grøntområder i strandsonen er blitt nedbygget. Konstruksjonene har etter vårt skjønn, ikke arkitektoniske kvaliteter som burde vært avkrevd ved en eventuell dispensasjon fra byggeforbudet i funksjonell strandsone. Konklusjon Tiltaket er i strid med byggeforbudet innenfor funksjonell strandsone og i regulert friområde. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat mener det er viktig å signalisere at oppføring av byggverk og konstruksjoner i strandsonen, uten at det på forhånd er gitt dispensasjon for dette, er uakseptabelt. Når de oppførte konstruksjonene også medfører åpenbare negative konsekvenser knyttet til privatisering av strandsonen og landskapsestetikk, vil vi derfor frarå at det gis dispensasjon for den allerede oppførte trappen og terrassen. Det bør videre kreves at de oppførte konstruksjonene fjernes og området tilbakeføres til mest mulig naturlig tilstand.» Fagetaten er i all hovedsak enig med Grønn etats uttalelse. Vi vil imidlertid understreke at en søknad skal behandles på samme måte enten tiltaket allerede er bygget eller ikke. Selv om det som Grønn etat uttaler er viktig å signalisere at oppføring av byggverk og konstruksjoner i strandsonen er uakseptabelt, uten at det på forhånd er gitt dispensasjon for dette, så kan ikke dette legge føringer for behandlingen av byggesaken. 6

7 Det er søkt om å plassere terrasser inne på det grønne området. Tiltaket skal plasseres helt i grensen, og vil da få en privatiserende effekt også inn på tilstøtende eiendom. En tillatelse vil kunne gi uheldige presedensvirkninger, da det i samme husrekke er det søkt om liknende tiltak som vil berøre friområdet på 4 andre av boenhetene. Vi er derfor av den oppfatning at en dispensasjon i denne saken vil føre til at de hensyn reguleringsplanen og kommuneplanen skal ivareta vil bli vesentlig tilsidesatt. Det er da ikke grunnlag for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven For det tilfelle at komiteen skulle komme til motsatt konklusjon vil fagetaten også knytte en merknad til fordelene og ulempene ved at det gis dispensasjon for etablering av tiltaket. Klager oppgir at omsøkt terrasse er et tiltak for å kunne benytte seg av nederste del av eiendommen mot vest. Dette arealet er bratt og ulendt og ikke anvendelig til oppholdsareal, uten å gå veien gjennom terrenginngrep eller terrasse som omsøkt. Ulempene går på at området som i utgangspunktet skal være åpne for allmenn ferdsel og benyttelse blir ytterligere privatisert, og at en tillatelse vil kunne skape presedens for de andre husene i rekken. Konstruksjonen gir også negative landskapsestetiske konsekvenser ved at grøntområder i strandsonen er blitt nedbygget. Etter fagetatens oppfatning er ikke fordelene ved en dispensasjon klart større enn ulempene. Kommuneplanen av 2006s punkt 28 byggeforbudet i 25-metersbeltet i den funksjonelle strandsone: I kommuneplanen av 2006s bestemmelser punkt 28, som gjelder byggeområder i den funksjonelle strandsone, heter det at: "innenfor 25-metersbeltet langs sjøen er følgende tiltak ikke tillatt: Oppføring av nye bygninger, vesentlig utvidelse av eksisterende bygninger, tiltak som gir vesentlige terrenginngrep. Tiltaket kommer nærmere sjøen enn 25 m (ca. 20 m for terrassen og 23 m for vinterhagen) og ligger i den funksjonelle strandsonen. Det er derfor avhengig av en dispensasjon fra byggeforbudet for å kunne tillates. Det er søkt om dispensasjon. Den delen av tiltaket som gjelder tilbygg til boligens første og andre etasje ligger lenger unna sjøen enn 25-meter. Hensynet bak byggeforbudet i 25-metersbeltet langs sjø i den funksjonelle strandsone er å ivareta den nasjonale verdien som strandsonen innehar i forhold til landskap, biologisk mangfold, friluftsliv og kulturminner. Innenfor den funksjonelle strandsone er det et overordnet mål å ta vare på og å videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel. Spørsmålet blir om det i foreliggende sak er en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra byggeforbudet i 25-metersbeltet langs sjøen i den funksjonelle strandsone, herunder om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det foretas en samlet vurdering. 7

8 Langt på vei vil de samme hensyn som framgår av drøftelsen om dispensasjon fra planformålet gjøre seg gjeldende også her. Dette gjelder hensynet til allmennhetens ferdsel gjennom og benyttelse av arealet. Tiltaket vil ha en uheldig fjernvirkning fra sjøen. Rekkehuset har allerede en uheldig fjernvirkning ved at det blant annet er godkjent boder og terrasser på de to nærmeste naboene i rekken. Disse tillatelsene ble imidlertid gitt før byggeforbudet mot sjøen ble innført, og nye tillatelser nå vil bidra til å forsterke bygningsmassens dominerende uttrykk. Det er også tidligere gitt tillatelse til to andre terrasser i rekken, da på de midterste boenhetene. Disse tillatelsene ble gitt etter at byggeforbudet mot sjø ble innført, men uten at spørsmålet ble drøftet. For mer om disse sakene, se punkt 4.4. En tillatelse i herværende sak vil medføre at hele den delen av tomten som vender mot sjøen blir bebygget med terrasser. En tillatelse vil også kunne gi uheldige presedensvirkninger. Bare i samme husrekke er det søkt om liknende terrasser hos to andre av boenhetene. En tillatelse vil derfor føre til ytterligere fortetting langs sjøen. Bilde: Den røde sirkelen markerer det huset i rekken som er aktuelt i herværende sak. Tiltaket omfatter vinterhage, tilbygg til første og andre etasje, de to terrassenivåene og trappene mellom terrassene og fra den nederste terrasse og ned til terrenget. Terrasse og trapper er allerede oppført og kan sees på bildet. Terrasse på boenheten til høyre og terrasser, innbygging av terrasse og bod på boenheten lengst til venstre i rekkehuset er også avslått. De er gjenstand for klagebehandling. Fagetaten vil her bemerke at det pågår flere klagesaker på nausteiendommene på bildet. Også her er tiltakene etablert ulovlig og det søkes om en legalisering. Naustene i seg selv er lovlige, men det er oppført diverse tilbygg, blant annet trapper som går ned mellom naustene fra den 8

9 terrasse/gangvei som her er til behandling. Disse forhold er plassert på andre eiendommer og har andre saksnummer, og vil derfor legges fram til politisk behandling som en egen sak. Grønn etats uttalelse (referert ovenfor) omfatter også forholdet til kommuneplanens punkt 28, og det frarås dispensasjon. Fagetaten er kommet til at hensynene bak bestemmelsen om 25-meters byggegrense langs sjø blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon, og at det derfor ikke er grunnlag for å gi dispensasjon. Når det gjelder fordeler og ulemper ved en eventuell dispensasjon vises til drøftelsen om dispensasjon fra planformålet. Fagetaten mener at de samme fordeler og ulemper gjør seg gjeldende her. Vi kan ikke se at det er grunnlag for å gi dispensasjon fra kommuneplanens punkt 28 om byggeforbud i 25-metersbeltet langs sjøen i den funksjonelle strandsone. Kommuneplanen av 2010s punkt 23.1 maksimalt tillatt tomteutnyttelse: Det er ikke fastsatt noen regler for tomteutnyttelse i gjeldende reguleringsplan. Det er da regelen om maksimalt tillatt tomteutnyttelse i kommuneplanen som må legges til grunn. I kommuneplanen av 2010s bestemmelser punkt 23.1 heter det at: «For boligbebyggelse er maksimal utnyttingsgrad % -BRA 60 %.» Tomteutnyttelsen på eiendommen uten det omsøkte tiltaket oppgis til 86 %. Denne størrelsen på bebyggelsen skal være godkjent av bygningsmyndigheten. Med tiltaket oppgis tomteutnyttelsen til 103 % BRA. Dette innebærer en økning av utnyttelsesgraden på 17 prosentpoeng i forhold til tidligere, og 43 prosentpoeng i forhold til maksimal tomteutnyttelse fastsatt i kommuneplanen. Tiltaket er etter dette avhengig av en dispensasjon fra regelen om maksimalt tillatt tomteutnyttelse for å kunne tillates. Hensynene bak fastsettelse av maksimalt tillatt tomteutnyttelse i plan er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Særlig behovet for uteoppholdsareal, belastning på infrastruktur og forholdet til omgivelsene skal ivaretas, jf. byggeteknisk forskrift 5-1. Spørsmålet blir om det i foreliggende sak er en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra regelen om maksimalt tillatt tomteutnyttelse, herunder om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det foretas en samlet vurdering. Her er det tale om en veldig stor overskridelse av maksimalt tillatt tomteutnyttelse. Selv etter økningen av tillatt tomteutnyttelse i den nye kommuneplanen, så overskrider bebyggelsen maksimalgrensen med 43 prosentpoeng. Tiltakshaver har en liten tomt, men dette viser bare at den ikke er egnet til en så stor bebyggelse. Også her er det fare for presedensvirkning, da det for andre av husene i rekken også er søkt om en ytterligere økning av tomteutnyttelsen, selv om maksimalgrensen allerede er overskredet. Fagetaten er kommet til at hensynene bak bestemmelsen om maksimalt tillatt tomteutnyttelse blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon, og at det derfor ikke er grunnlag for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven

10 En fordel ved tiltaket vil være at tiltakshaver får en bedre utnyttelse av tomten på vestsiden av huset, som i større grad vil kunne benyttes som uteoppholdsareal (pga. terrasser). Påbygget på boligen vil gi større rom i boligen (stue og soverom). Når tomten allerede har høy grad av utnytting, tiltaket bryter med byggeforbudet langs sjøen og det i tillegg er fare for presedensvirkninger, er fagetatens oppfatning at fordelene likevel ikke er større enn ulempene. Også dette tilsier at det ikke er grunnlag for å gi dispensasjon. Plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd avstand til nabogrense: I plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd heter det at: «Hvis ikke annet er bestemt etter kapittel 12 eller kapittel 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halv høyde og ikke under 4 meter.» Tiltaket kommer helt inntil nabogrense mot nord, sør og vest. Etter plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd, bokstav a, kan imidlertid kommunen godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrensen enn 4 m: «når eier (fester) av naboeiendommen gir skriftlig samtykke». Det foreligger her skriftlig samtykke fra eiere av eiendommene i nord og sør. Tiltaket er derfor ikke avhengig av dispensasjon fra avstandsbestemmelsen hva gjelder disse eiendommene. Mot vest ligger en eiendom, gnr. 284 bnr. 304, som er eid av et grendelag. Her foreligger det skriftlig samtykke fra styreleder av grendelaget. Bygningsmyndighetene har imidlertid ikke mottatt dokumentasjon på at styreleder har fullmakt til å avgi et slikt samtykke på vegne av laget. Fagetaten anser derfor samtykket som utilstrekkelig etter plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd bokstav a). Tiltaket er etter dette avhengig av en dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd, da i forhold til eiendom gnr. 284 bnr. 304, for å kunne tillates. Det er søkt om dispensasjon. Hensynet bak avstandsbestemmelsen er å sikre at hensyn til utsikts- og lysforhold, naboer, omkringliggende miljø og brannsikring blir ivaretatt. Spørsmålet blir om det i foreliggende sak er en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra regelen om minsteavstand til nabogrense, herunder om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det foretas en samlet vurdering. Naboeiendommen er en naturtomt. En plassering inntil grensen vil ikke ha nevneverdig betydning i forhold til brannsikring eller utsikts- og lysforhold. Tiltaket vil imidlertid kunne ha en privatiserende effekt på friområdet. Når det ikke er grunnlag for dispensasjon fra byggeforbudet langs sjøen (jf. drøftelsen ovenfor) tilsier dette at det heller ikke bør gis tillatelse til å bygge nærmere nabogrensen enn 4 meter. En slik plassering vil medføre at tiltaket kommer i strid med byggeforbudet. 10

11 Fagetaten er kommet til at hensynene bak bestemmelsen om minsteavstand til nabogrense i plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon, og at det derfor ikke er grunnlag for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven Når det gjelder fordeler og ulemper ved en dispensasjon viser vi igjen til at tiltakshaver vil få en bedre tomteutnyttelse, men at dette vil gå på bekostning av friarealet og at det kan skape presedens for lignende saker i området. Dersom komiteen skulle komme til at det kan dispenseres både fra byggeforbudet mot sjø og fra formålet i gjeldende reguleringsplan og kommuneplanen, er fagetaten av den oppfatning at det også bør kunne gis dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven Plan- og bygningslovens 74 nr. 2. Estetikk I vedtaket av ble det omsøkte tiltak avslått med blant annet plan- og bygningsloven 29-1 og I plan- og bygningsloven 29-1 heter det at: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov.» Videre følger det av plan- og bygningsloven 29-2 at: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering» Avslaget viser til at tiltaket blir monumentalt og ikke underordner seg bygningsmassen for øvrig. Et tilbygg skal underordne seg eksisterende bolig, ikke dominere den. Tiltakene samlet sett gir et urolig og lite sammenhengende uttrykk. Tiltakene tar hele oppmerksomheten fra det opprinnelige hus og har en uheldig fjernvirkning fra sjøen. Vurderingen tiltres i klageomgangen. Nedenfor vises noen foto av bebyggelsen på tomten og hvordan det her omsøkte tiltaket er utformet. 11

12 12

13 5.4 Forskjellsbehandling Klager viser til at det er gitt tillatelse til flere terrasser på samme rekkehus tidligere. Han mener derfor at det vil være forskjellsbehandling dersom det ikke gis tillatelse i herværende sak. Det er bare den usaklige forskjellsbehandling som kan føre til ugyldighet for enkeltvedtak. Sivilombudsmannen har i en sak fra årsmeldingen fra 2002 side 230 uttalt at for at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre fram, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende. Det må videre kunne legges til grunn at det skal forholdsvis mye til for å kunne konstatere ugyldighet som følge av forskjellsbehandling når det enkelte vedtak isolert sett framstår som gyldig. Fagetaten har gått nærmere inn på hvert enkelt bruksnummer i rekken for å se hva det faktisk er gitt tillatelse til: 284/246: Det er gitt tillatelse til tilbygg mot nord. Innbygging av terrasse, terrasser, trapper og bod ble avslått i vedtak av Det ble ikke gitt dispensasjon fra byggeforbudet i den funksjonelle strandsone. 284/247: Det er gitt avslag på innbygging av terrasse, terrasse trapp og gangvei i vedtak av Det ble ikke gitt dispensasjon fra byggeforbudet i den funksjonelle strandsone. Det er gitt tillatelse til terrasse i vedtak av /248: Det er gitt avslag på søknad om terrasse, trapp og gangvei i vedtak av Det ble ikke gitt dispensasjon fra byggeforbudet i den funksjonelle strandsone. Det ble gitt tillatelse til etablering av terrasse /249: Samtykke til mindre tiltak ble gitt Det er ikke gitt dispensasjon fra byggeforbudet i den funksjonelle strandsone eller fra formålet i plan. Søknaden ble behandlet som en meldesak etter gamle plan- og bygningsloven av /250: Tillatelse til terrasse ble gitt Det er ikke gitt dispensasjon fra byggeforbudet i den funksjonelle strandsone. Vedtaket er fattet ca. 1 måned etter at kommuneplanen ble vedtatt og dispensasjonsspørsmålet synes uteglemt med en feil som ikke kan gi føringer for senere saker. Det er heller ikke vurdert dispensasjon fra planformålet. 284/251: tillatelse til tilbygg både mot øst og vest gitt i vedtak av Mot sjøen vil tilbygget ikke komme nærmere sjøen enn 25 m og er derfor ikke omfattet av byggeforbudet. 284/253: Det ble gitt avslag på søknad om trapp og terrasse i vedtak av Flere av avslagene er påklaget, men klagesakene er enda ikke avgjort. Det er opprettet ulovlighetssak på flere av eiendommene. Da sakene i stor grad tilsvarer den som her er omsøkt vil avgjørelsen i én av sakene kunne skape presedens i de øvrige. I forhold til estetikkvurderingen er det skjedd en innstramming etter at tillatelsene på bnr. 247, 248 og 250 ble gitt henholdsvis , og Det er ikke tvilsomt at kommunen har anledning til en slik innstramming. 13

14 De terrasser det er gitt tillatelse til tidligere og som klager ikke viser til er det gitt tillatelse til før byggeforbudet ble innført. Når det gjelder bnr. 249 og 250 så er tillatelse gitt uten at det er vurdert dispensasjon verken fra byggeforbudet mot sjø eller formålet i reguleringsplan og kommuneplan. Etter fagetatens oppfatning hefter det klare feil ved de to tillatelser klager viser til, som gjør at disse vedtakene ikke kan få avgjørende betydning i herværende sak. Tidligere rettsanvendelsesfeil kan ikke gi føringer for hvilke vedtak som skal fattes i framtiden. Det bemerkes også at det er innført nytt lovverk etter at den nevnte tillatelser ble gitt. Fagetaten kan derfor ikke se at det er foretatt en usaklig forskjellsbehandling i denne saken. Pr. i dag har kommunen til klagebehandling fem saker for det aktuelle rekkehuset, alle som følge av avslag på søknader om terrasser mm. Dette viser at sakene i området får lik behandling. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Flyfoto 5. Søknad om dispensasjon datert Klage datert Avslag datert Uttalelse fra Grønn etat datert