Saksnr.: /15 Saksbeh.: MFSA Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Plan- og bygningsetaten Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Saksnr.: /15 Saksbeh.: MFSA Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: KLAGE PÅ VEDTAK: Ytrebygda gnr 106 bnr 311 Hjellestadvegen 205. Anlegging kai Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Ansvarlig søker Rambøll Norge AS på vegne av tiltakshaver Elin Beate Troye Søknad om vesentlig utvidelse av kai, BYA 36 m 2 Avslag på søknad, datert Det gis ikke dispensasjon fra KPA pkt 4.1 byggegrenser mot sjø. Det er ikke søkt om dispensasjon fra KPA pkt. 1 plankrav. Eiendommen er uregulert. Den er i kommunedelplan for Mildehalvøya vist som boligområde. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som bebyggelse og anlegg med hensynssone landskap jfr. retningslinje Funksjonell strandsone langs sjø, og hensynssone gul flystøy pkt jf. pkt 13. Vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt. Forskjellsbehandling. Tiltaket krever dispensasjon fra KPA pkt. 1 plankrav. Det er ikke søkt om dispensasjon. Avslag på søknad, datert , opprettholdes. Klagen gis ikke medhold. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Mette Svanes Etatsdirektør Ulf Sæterdal Avdelingsleder

2 1. Om saken 1.1. Historikk Det er søkt om vesentlig utvidelse av eksisterende kai. Kaien skal bygges i tre og støttes på mindre betongfundamenter. Kaien har en bredde på 3 meter i to nivåer(avtrappes ned mot sjøen). Lengden på kaien er 12 meter (BYA 36 m²). Det skal også meisles i deler av svaberget for å tilrettelegge for kaien. Fagetaten har ikke funnet dokumentasjon i vårt arkiv på at det er gitt tillatelse til eksisterende kai Opplysninger av vesentlig betydning for behandling av klagen Fylkesmannen i Hordaland har uttalt seg negativt i saken i brev av : Uttale - Bergen - Gnr 106 bnr 311 og Hjellestadvegen Anlegging kai / brygge - Dispensasjon Vi viser til kommunens brev datert med uttalefrist Saken gjelder søknad om dispensasjon for anlegging av kai/brygge. Eiendommene er uregulerte og er i kommuneplanens arealdel (KPA) vist som bebyggelse og anlegg (på land) og bruk og vern av sjø og vassdrag (i sjø). Eiendommene er vist i kommunedelplan (KDP) for Mildehalvøya (2006) som boligområde. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra KPA pkt. 4.1 (byggegrense langs sjø). Det er søkt om å anlegge kaifront som skal være 12 meter i lengde. Kaien skal ligge på land 2 meter over sjøflaten og trappe ned mot sjøen. Eiendommene har i dag et mindre kaianlegg. Bergen ligger i kategori to for strandsonevern (områder der presset på arealene er stort) etter de statlige planretningslinjene for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Det skal svært mye til før dispensasjon kan gis til bygging i strandsonen. KDP viser flere småbåthavn i umiddelbart nærheten til omsøkt tiltak. I slike områder er det større anledning til å anlegge kaier, brygger og andre tiltak i tråd med bruk og lagring av fritidsbåter. Hensynet bak samlokalisering av småbåtaktiviteter i områder med havneformål er å unngå oppstykking av strandsonen. Gjennom planprosessen for kommunedelplanen har kommunen bestemt at de omsøkte eiendommene ikke skal brukes til havneformål. Omsøkt kai fører til videre oppstykking at strandsonen i et område med stort utbyggingspress. Kommunen opplever særlig mye press og etterspørsel på naust og kai. Utvidelse av kaiarealet øker privatiseringen av strandsonen uten samfunnsmessige fordeler og setter derfor hensynene bak bygge grense langs sjø vesentlig til side, jf. pbl Vi råder derfor kommunen fra å gi dispensasjon til utvidelse av kaien. 2

3 Grønn etat har uttalt seg negativt til utvidelse av kai i brev av : «Vurdering Eiendommen hvor kaien søkes oppført er vist som bebyggelse og anlegg og er omfattet av hensynssone for funksjonell strandsone. Sjøområdet utenfor eiendommen er vist som Bruk og vern av sjø og vassdrag i KPA. Eiendommen er i dag ubebygget og framstår etter friluftslovens definisjon som utmark, noe som innebærer at allmennheten i dag har rett til ferdsel og opphold. Etablering av en kai vil medføre at en del av strandsonen privatiseres, og vil således stride mot målet om å opprettholde ferdselsmulighetene i den funksjonelle strandsonen. Sjøområdet utenfor eiendommen er for øvrig registrert som en svært viktig marin naturtype, bl.a. pga. forekomster av østers, kamskjell, ålegras og bløtbunnsområder i strandsonen. Selv om den omsøkte kaien isolert sett neppe vil medføre nevneverdige konsekvenser for denne naturtypen, vil den samlete belastning på strandsonen, som følge av bryggekonstruksjoner og tilrettelegging for motorisert ferdsel, kunne påvirke naturtypen negativt. Konklusjon Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt. 4.1 (byggegrense langs sjø). For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger, primært hensynet til ferdsel og opphold i strandsonen, frarå at det gis dispensasjon for den omsøkte kaien.» 2. Om klagen - Tiltaket vil ikke medføre mer motorisert ferdsel verken på land eller på sjøen. Målet med utvidelsen er at det skal bli lettere for eier å gå i land, ikke å tilrettelegge for mer motorisert ferdsel. - Kaien vil stå på land og vil ikke berøre den viktige marine naturtypen som er registrert i området. Grønn etat sin begrunnelse kan ikke gjøres gjeldende. - Kaien er en liten justering av eksisterende kai. - Kaien vil ikke legge begrensninger for allmenhetens ferdsel. - Nabo, gnr 106 bnr 366, har tillatelse til å legge en liten kai og flytebrygge i samme området. - Det er gitt tillatelse til større kaier i LNF-området - Flere andre og større tiltak er tillatt i nærområdet, bl.a. nytt hus og kai på gnr 106 bnr 717 og bortspregning av svaberg for å lage privat strand på gnr 106 bnr 51. Klager spør hvordan kan dette tillates når det gis avslag på omsøkte kai som er en mindre kai som ikke berører sjøen. 3. Vurdering av klagen 3.1 Forskjellsbehandling I klagen stilles det spørsmål om hvordan bestemte tiltak på eiendommer i nærområdet kan være tillatt når klager selv får avslag på sin søknad om utvidelse av kai. Vi tolker dette som en anførsel om forskjellsbehandling. 3

4 Likebehandlingsprinsippet fastslår at forvaltningen i størst mulig grad skal foreta en likebehandling av saker og dens parter. Usaklig forskjellsbehandling kan medføre at et vedtak er ugyldig. Vi har undersøkt de nevnte eiendommene i vårt saksarkiv: Gnr 106 bnr 717 På denne eiendommen har det blitt gitt tillatelse til å rive eksisterende bolig og til å føre opp en ny. Det er ikke gitt tillatelse til kai slik klager anfører. Vi har sendt melding til seksjon tilsyn om mulig ulovlighet. Gnr 106 bnr 51 Vi kan ikke se at det er gitt noen tillatelse til å anlegge privat strand. Vi har sendt melding til seksjon tilsyn. Gnr. 106 bnr 366 Vi kan ikke se at det er gitt tillatelse til å anlegge kai og flytebrygge på eiendommen. Øvrige tiltak er det ikke oppgitt noen adresse eller gnr/bnr til. Fagetaten har ikke behandlet søknader om kai, flytebrygge og strand på de nevnte eiendommene. Det kan dermed heller ikke være tale om en forskjellsbehandling. Fagetaten har ikke brutt likebehandlingsprinsippet. 3.2 Dispensasjon Det følger av plan- og bygningsloven 11-6 at tiltak ikke må være i strid med kommuneplanen. Byggrensen langs sjø er satt til 25 meter i arealformål «Bebyggelse og anlegg». Kaien skal bygges helt i sjøkanten. Tiltaket strider mot pkt. 1 og pkt. 4.1 i kommuneplanens arealdel vedrørende plankrav og byggegrenser langs sjø. Tiltaket trenger dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 for å kunne tillates. I søknaden ble det søkt om dispensasjon fra byggegrense mot sjøen, men ikke fra plankravet. Dispensasjon krever grunngitt søknad jf. pbl Det er derfor kun dispensasjon fra KPA pkt. 4.1 som vurderes i vedtaket og klageomgangen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til 19-2 at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon, etter en samlet vurdering, være klart større enn ulempene. Hovedhensynet bak byggeforbudet langs sjø og vassdrag er å verne strandsonen mot byggetiltak og terrenginngrep for å sikre natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmennhetens interesser, samt å hindre at tilgjengeligheten til sjø og vassdrag reduseres. Det går frem av plan- og bygningsloven 1-8, jf. 1-1 andre ledd, at nasjonale føringer skal 4

5 ligge til grunn for strandsoneforvaltningen. Etter disse bestemmelsene skal hensynene til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser tillegges særlig vekt i strandsonen. Utgangspunktet er at en ikke bør bygge nær sjøen, og at arealbruken i strandsonen som den klare hovedregel skal avklares gjennom kommuneplanen. Bergen kommune er i statlige retningslinjer for differensiert strandsoneforvaltning, definert som et område med stort press på arealet i strandsonen. I retningslinjene punkt 6.2 fremheves det at reglene for dispensasjon er strammet inn. Byggeforbudet skal praktiseres strengt og dispensasjoner unngås i sentrale områder der presset på arealet er stort. Vi er helt enig i de vurderingene Fylkesmannen har lagt til grunn i sin uttalelse, og vil særlig trekke frem at: «Hensynet bak samlokalisering av småbåtaktiviteter i områder med havneformål er å unngå oppstykking av strandsonen. Gjennom planprosessen for kommunedelplanen har kommunen bestemt at de omsøkte eiendommene ikke skal brukes til havneformål. Omsøkt kai fører til videre oppstykking at strandsonen i et område med stort utbyggingspress. Kommunen opplever særlig mye press og etterspørsel på naust og kai. Utvidelse av kaiarealet øker privatiseringen av strandsonen uten samfunnsmessige fordeler og setter derfor hensynene bak byggegrense langs sjø vesentlig til side, jf. pbl. 19-2». I klagen anføres det at Grønn etat sin uttalelse ikke kan gjøres gjeldende fordi oppføring av kaien ikke vil berøre den viktige marine naturtypen i området. Bl.a. fordi motorisert ferdsel med båt ikke vil øke. Dette er vi ikke enige i. I uttalelsen skriver Grønn etat bl.a.: «Selv om den omsøkte kaien isolert sett neppe vil medføre nevneverdige konsekvenser for denne naturtypen, vil den samlete belastning på strandsonen, som følge av bryggekonstruksjoner og tilrettelegging for motorisert ferdsel, kunne påvirke naturtypen negativt». Grønn etat viser til noen av de viktige hensynene bak byggeforbudet i strandsonen; hensyn til naturmiljø og landskap. Videre blir det også naturlig å trekke inn plan- og bygningslovens formålsbestemmelse, 1-8(4), hvor det fremgår at man i alle vedtak skal legge vekt på langsiktige løsninger og konsekvenser for miljø. Om man legger de nevnte hensynene til grunn vil det være naturlig å henvise klager til områder regulert til småbåthavn e.l. hvor man kan ha en praktisk båtplass, ikke å gi dispensasjon til oppføring av en kai som vil føre til en ytterligere gjenbygging av strandsonen, og derav ikke er en langsiktig løsning hvor man har vektlagt miljøkonsekvenser. Når det gjelder klagers anførsel om at kaien ikke vil hindre allmennhetens ferdsel er fagetaten ikke enig i dette. Strandsonen på Hjellestad er i stor grad gjenbygget. En del tiltak er lovlige, og en del er det ikke. En utvidelse av kaien vil føre til en ytterligere privatisering av området. Som vi skrev i vårt vedtak så er det slik at: «Selv om det ikke er fysiske hindringer, er det ikke så opplagt for allmenheten å ta seg ned til sjøen over en stor, privat kai. Videre ser bygningsmyndighetene også begrensninger for allmennhetens ferdsel på sjøen i områder som gjenbygges med kaier» 5

6 Vi opprettholder vår dispensasjonsvurdering i vedtak av : «Ut i fra drøftingen ovenfor, kan bygningsmyndighetene kun se fordeler for tiltakshaver dersom det gis dispensasjon. Ulempene for allmennheten og naturmiljøet, og ulempene ved at det kan skapes presedens for videre utbygging av strandsonen, anses for å være langt større enn fordelene. Videre vil hensynene bak bestemmelsen om å verne strandsonen for å sikre natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmennhetens interesser, samt å hindre at tilgjengeligheten til sjø reduseres, bli vesentlig tilsidesatt». Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, og hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt. Vilkårene for å gi dispensasjon jf. pbl er ikke oppfylt. 4. Konklusjon Avslag på søknad, datert , opprettholdes. Klagen gis ikke medhold. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Oversiktsfoto 3. Situasjonsplan 4. Tegning 5. Avslag, datert Klage, datert