BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /10 Saksbeh.: STSY Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Fana, Gnr 49 bnr 324, Vallalia 94. Klage på avslag på søknad om oppføring av påbygg til rekkehus og altan. 1. Hva saken gjelder: Saken gjelder søknad om oppføring av påbygg til rekkehus ved at det oppføres saltak over eksisterende flatt tak og takterrasse på boligen, samt utvidelse av altan. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Os Byggsenter AS v/jostein Ivarsen ved brev datert Klagen knytter seg til at det er flere naboer som ønsker å utføre samme tiltak, at taket slik det er nå må renoveres pga. lekkasjer og at man mener at bygget får en god visuell utforming som følge av tiltaket. Eiendommen er i reguleringsplan for Valle- Hatlestad plannr vedtatt regulert til bolig, felt C. I kommuneplanens arealdel for Bergen vedtatt ligger eiendommen i byggeområde. Tiltaket krever dispensasjon fra bestemmelsen i kommuneplanens arealdel 23 om tillatt tomteutnyttelse på 50 %. Tiltaket er nabovarslet i samsvar med pbl Det er ikke innkommet merknader. Søknaden er mottatt etter , og saken behandles etter reglene i plan- og bygningsloven 2008 (pbl). Ved oversendelse av saken til politisk behandling blir ansvarlig søker/tiltakshaver orientert om at omsøkte tiltak krever dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i pbl 29-4 eller det må fremlegges skriftlig samtykke fra gnr 49 bnr 323 og 325. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 1

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Øystein Andersen kst. seksjonsleder 3. Klage: I klagen vises det til avslaget, hvor det står at tilbygget ikke er godkjent fra nabo i henhold til 4 meters grensen. Det vises til at nabo har skrevet under nabovarsel, og at det er enighet om høyde på taket, slik at det ikke blir til sjenanse for nabo i gnr 49 bnr 323. Videre vises det til at flere av naboene ønsker å gjennomføre samme tiltak, men avventer en godkjenning i denne saken før de vil gå i gang med søkeprosessen. Når det gjelder utnyttelsen av rom under nytt tak er tanken å bruke den laveste delen som bod og resten som soverom/tv-stue. Grunnen til å bygge et slikt tak er å forhindre at snøen samler seg. Taket må renoveres, da flere husstander har hatt lekkasjer allerede. Man ønsker derfor å forbedre takkonstruksjonen ved omsøkte tiltak, slik at risikoen for fremtidige lekkasjer kan reduseres til et minimum. Klager mener at bygget får en god visuell utforming. Til slutt vises det til gnr 49 bnr 314 som har fått godkjent tilbygg, altan med skråtak over. Klager viser til at det har skjedd store forandringer i området, og husene ikke lenger er så uniforme i utseende som da de ble bygget. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Visuelle kvaliteter, pbl 29-2 I pbl 29-2 står det "Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering." Det følger av Ot.prp.nr 45 ( ) s. 342 at "Kravet i bestemmelsen er at alle tiltak etter loven skal ha gode visuelle kvaliteter. Med dette menes at bygningen gjennom sin form gir uttrykk for sin funksjon, og at andre visuelle kvaliteter skal ivaretas i prosjektering og utførelse, som samspill mellom volum og høyde, fasadeuttrykk med videre. Kravet til god kvalitet skal også tolkes relativt i forhold til tiltakets størrelse og synlighet. ( ) 2

3 Det er videre stilt krav om at tiltaket skal ha gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Dette er et selvstendig krav. Selv om et tiltak i seg selv har gode kvaliteter, er det ikke sikkert det kan plasseres i alle typer omgivelser. Det kreves ikke at det skal være helt likt sine bygde omgivelser, også kontraster kan være positive, men avvikene må framstå som faglig begrunnede valg framfor tilfeldig uforming." I vedtaket var vurderingen: "Tiltaket inngår som en del av boliger i rekke. Boligene i rekken har en homogen utforming med flatt tak og takterrasse. Bygningsmyndighetenes vurdering er at tiltaket som omsøkt ikke er tilpasset de bygde omgivelsene i tilstrekkelig grad." Vurderingen tiltres i klageomgangen. Etat for byggesak og private planer finner at omsøkte påbygg i stor grad bryter med rekkens ensartede bebyggelse og opprinnelige utforming med flatt tak og takterrasse. En har imidlertid forståelse for tiltakshavers ønske om å foreta endringen hensett til bl.a. å minske risikoen for lekkasjer. I klagen vises det til at flere av naboene ønsker samme tiltak. Etat for byggesak og private planer mener at en endring av rekkehusenes utforming bør skje gjennom en samlet søknadsprosess som sikrer at alle husene i rekken får en lik og ensartet utforming for å oppfylle kravene til visuelle kvaliteter i pbl Etter dette finner Etat for byggesak og private planer at kravene til visuelle kvaliteter i pbl 29-4 ikke er oppfylt for omsøkte tiltak. 4.2 Dispensasjoner Det følger av kommuneplanens arealdel for Bergen punkt 23 at utnyttelsesgraden (TU) i byggeområdet ikke skal overstige 50 %. Omsøkte tiltak medfører en TU på 63,79 % og krever dispensasjon. Kommuneplanens arealdel er juridisk bindende, jf. pbl Dispensasjonen er omsøkt og nabovarslet i søknad innkommet hos Etat for byggesak og private planer I pbl 19-2 stilles det vilkår om at det ikke gis dispensasjon "dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering". Det følger av Ot.prp.nr. 32 ( ) at "det må foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene". Videre følger det av forarbeidene at "det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon". I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Omsøkte eiendom med eksisterende bebyggelse har en utnyttelse på 50 %. Enhver endring av bebyggelsen på eiendommen som medfører økt bruksareal vil dermed utløse et krav om dispensasjon fra kommuneplanens punkt 23. I reguleringsplanen er utnyttelsen angitt med U = 1,0. Reguleringsplanen legger opp til en annen utnyttelse enn det som i dag følger av kommuneplanen, og eiendommene i reguleringsområdet er oppført på bakgrunn av den utnyttelse reguleringsplanen angir. Etat for byggesak og private planer finner at bestemmelsen 3

4 om TU får uheldig virkning der en eldre reguleringsplan legger opp til en annen utnyttelse av eiendommen.. På bakgrunn av dette og under forutsetning av at tiltaket ellers var uproblematisk mener Etat for byggesak og private planer at det er grunnlag for å gi dispensasjon etter kommuneplanens punkt 23 i denne saken. 4.3 Vurdering av naboulemper, pbl 29-4 Etter pbl ledd "skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter". Omsøkte tiltak oppføres i nabogrensen mot gnr 49 bnr 323 og 325. I pbl ledd bokstav a kan kommunen godkjenne en bygnings nærmere plassering til nabogrensen enn det som følger av pbl ledd når "eier (fester) av naboeiendom har gitt skriftlig samtykke". Klager har vist til at naboen har skrevet under nabovarselet. Kravene i pbl ledd bokstav a er at det foreligger et skriftlig samtykke. Det er imidlertid ikke tilstrekkelig at naboer har samtykket i tiltaket på nabovarselet, men det må foreligge en skriftlig erklæring fra de aktuelle naboer på at de samtykker i oppføring av tiltaket nærmere nabogrensen enn 4 meter. Det foreligger dermed ikke skriftlig samtykke fra naboer, jf. pbl ledd bokstav a. Det er ikke søkt om dispensasjon fra avstandsbestemmelsen, jf. pbl I pbl 19-2 stilles det vilkår om at det ikke gis dispensasjon "dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering". Dispensasjonsvurderingen må tas i forhold til de hensyn pbl ledd skal ivareta. Dette vil i første rekke være hensyn som forhold til nabo, utsikt, lysforhold, omkringliggende miljø og brannsikring. I vedtaket var vurderingen: "Avgjørende for om omsøkte tiltak kan godkjennes, vil være en avveining mellom tiltakshavers ønsker, omkringliggende miljø og naboers interesser. Viktige momenter vil ved denne vurderingen være hensyn til utsikt, luft, lysforhold, naboer og brannsikring. Bygningsmyndighetenes samlede vurdering er at tiltaket medfører vesentlig ulempe for naboer med hensyn til lys og luft." Vurderingen tiltres ikke i klageomgangen. I et tettbygd strøk som omsøkte skal det kvalifiserte tilfeller av tap av utsikt m.m. for at det kan begrunne avslag på en byggesøknad. I denne saken vil det i hovedsak være hensynet til brannsikring som gjør seg gjeldende. Etat for byggesak og private planer finner ikke grunnlag for å gå nærmer inn på vurderingen av om det er grunnlag for å gi dispensasjon fra pbl ledd, jf. pbl 19-2 da det foreligger hjemmel til å avslå omsøkte tiltak, jf. vurdering i punkt 4.1. Det bemerkes imidlertid at dersom det vurderes å gi en dispensasjon evt. innkommer nabosamtykke etter pbl ledd bokstav a, og det gis en tillatelse til omsøkte tiltak, må det settes vilkår om brannsikring i henhold til Byggteknisk forskrift kapittel 11. 4

5 4.4 Pbl 29-5, lysforhold Det følger av pbl 29-5 at "Bygning med oppholdsrom for mennesker skal prosjekteres og utføres slik at krav til forsvarlig energibruk, planløsning og innemiljø, herunder utsyn, lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring mv., blir oppfylt." Hva som ligger i kravene til forsvarlig lysforhold er nærmere angitt i TEK og veiledning til TEK 10. Det stilles spørsmål til om omsøkte utvidelse av altan medfører at de underliggende rom (i 1. etasje) ikke er tilfredsstillende. På innsendte tegninger er det ikke angitt hvilken funksjon rommene i 1 etasje har. Dersom det vurderes å gi tillatelse til omsøkte tiltak, må det dokumenteres fra søker at kravene til lys i pbl 29-5, jf. TEK er oppfylt. 4.5 Forskjellsbehandling I den offentlige forvaltning stilles det krav til at like saker skal behandles likt. Det innebærer at usaklig forskjellsbehandling kan medføre at et vedtak anses ugyldig. Likhetsprinsippet innebærer at de forvaltningsavgjørelser som fattes må bygge på en objektiv og saklig vurdering som sikrer likhet og rettferdighet. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal føre frem er det en forutsetning om at det dreier seg om like saker både i fysisk og rettslig henseende. Bygningsmyndighetene må ha adgang til å endre praksis i lignende saker uten at dette medfører usaklig forskjellsbehandling så lenge det er en konsekvent praksis. I klagen er det vist til tilbygg på gnr 49 bnr 314, hvor det i vedtak datert ble gitt tillatelse til utvidelse av altan, oppføring av levegg mot naboer, skråtak over vinduer og montering av dør. Omsøkte tiltak gjelder et påbygg i form av saltak over eksisterende flatt tak og takterrasse og utvidelse av altan. Omsøkte altan er ikke vurder særskilt i saken, da søknaden avslås. Det er ikke utført lignende påbygg på den omkringliggende bebyggelsen etter det Etat for byggesak og private planer er kjent med. På bakgrunn av dette anses det ikke å foreligge usaklig forskjellsbehandling. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Oversiktsfoto 4. Tegninger vedlagt søknad 5. Søknad om dispensasjon m/tegninger 6. Klage datert Vedtak datert