BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /10 Saksbeh.: MFSA Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Åsane. Gnr 177 bnr 20, Salhussvingen 27. Klage på avslag på søknad om oppføring av bolighus og søknad om terrasse og tilbygg på terrasse. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om oppføring av bolighus i to etasjer med et samlet areal på 62 m2 BRA og søknad om oppføring av terrasse og tilbygg til terrasse på hovedhuset på eiendommen. Tilbygget har et areal på 8 m2 BRA. Tiltaket er allerede gjennomført og søknaden gjelder således legalisering av et ulovlig tiltak jfr. ulovlighetssak nr Det ble gitt avslag i vedtak datert da tiltaket ligger for nært nabogrense og ikke oppfyller krav til arkitektonisk utforming og visuelle kvaliteter. Vedtaket ble påklaget av advokat Katrine Lillejord på vegne av tiltakshaver Frode Johan Siljander ved brev datert Når det gjelder klagen på bolighuset er denne delen av saken tatt til følge i klageomgangen. Det som er gjenstand for klagebehandling gjelder da kun terrasse/tilbygg. Her er tiltakshaver uenig i fagetatens vurdering av om det kan gis dispensasjon fra bestemmelsen om utnyttingsgrad, samt at tiltaket kan avslås med hjemmel i plan og bygningsloven 29-1 og Planstatus: Eiendommen er regulert til boliger med tilhørende anlegg ved reguleringsplan for Salhus, vern av eldre bebyggelse, stadfestet Eiendommen er vist til som boligområde med bevaring av bygninger og anlegg av historisk eller kulturell verdi. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som byggeområde. Dispensasjon: Tiltaket krever dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven 29-4 for bygging inntil 2 meter fra nabogrensen mot gnr 177, bnr 4, samt fra plan- og bygningsloven 12-4 rettsvirkninger av reguleringsplan jfr. gjeldende reguleringsplan 2.1 angående grad av utnytting.

2 Nabomerknader: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Kjersti Soltvedt, deleier av gnr 177, bnr 4. Merknadene går i hovedsak på at det søkes om oppføring av boligbygg nærmere grensen enn 4 meter, mot et område på eiendommen som mulig kan benyttes som boligtomt. Uttalelse fra byantikvaren: Byantikvaren kan akseptere at søknad om legalisering av oppført bygning godkjennes, men kan ikke anbefale legalisering av oppført terrasse og tilbygg Saken har blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes for den del som gjelder søknad om oppføring av terrasse og tilbygg til terrasse på hovedhuset. Klagen for denne delen tas dermed ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Trygve Sæle seksjonsleder 3. Klage: Klager gjør i hovedsak gjeldende at saken vedrørende rehabilitering av bolighus allerede er avgjort til gunst for klager av komite for miljø og byutvikling. Komiteen har konkludert med at arbeidet som er gjort på bygningen ikke er søknadspliktig og dermed lovlig. Det anføres at det derfor i realiteten ikke er nødvendig med noen søknad, og at fagetaten ikke har hjemmel til å avslå tiltaket. Vedrørende avslaget på søknad om tilbygg og terrasse anføres fra klagers side at han ikke kan se at det er riktig at huset med terrasse og tilbygg bryter med bygningsmiljøet i området. Det vises til at husene som ligger nærmes på ingen måte er av noen enkel «mellomkrigstype». Det anføres at pbl 29-1 og 29-2 ikke er en avslagsgrunn. 2

3 Videre anføres at heller ikke overskridelsen av total tomteutnyttelse i reguleringsplanen pkt. 2.1 kan begrunne at avslag. Det anføres at det må gis dispensasjon da overskridelsen er beskjeden. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Oppheving av deler av vedtak Den opphevet fagetaten den delen av sitt eget vedtak datert som vedrører bolighuset, med bakgrunn i avgjørelse fattet av komite for miljø og byutvikling i møte , sak Komiteen uttalte i vedtaket at: «Komite for miljø og byutvikling er av den oppfatning av at arbeidet som er utført på omtalte bygning kan anses som en omfattende rehabilitering. I denne saken har tiltakshaver blitt rådet til at tiltaket ikke vil være søknadspliktig. Komiteen mener at det ikke klart kan vises til at det er foretatt en bruksendring, og at tvilen knyttet til spørsmål om søknadsplikt og bruksendring må komme tiltakshaver til gode. Komiteen mener at en søknad ikke vil føre til et annet resultat, da bygget ikke er endret, og at komiteen ut i fra sakens omstendigheter kan ta saken til behandling slik den foreligger. På bakgrunn av dette er komiteen av den oppfatning at tvil om søknadsplikt vedrørende rehabilitering må komme tiltakshaver til gode, og at det dermed ikke er grunnlag for pålegg om retting og ilegging av tvangsmulkt etter pbl Komite for miljø og byutvikling presiserer at denne vurderingen gjelder omtalte bygning. Fagetatens vedtak av knyttet til opphør av bruk, retting og ileggelse av tvangsmulkt knyttet til uthus oppheves.» Denne delen av saken er dermed avgjort. I det følgende behandles derfor kun klage på avslag om søknad om terrasse og påbygg. 4.2 Merknad fra byantikvaren I uttalelse datert sa byantikvaren følgende: Konklusjon [ ]Byantikvaren kan ikke anbefale legalisering av oppført terrasse og tilbygg. Tiltaket strider med områdets opprinnelige bebyggelsesstruktur, virker uproporsjonalt og står ikke i forhold til områdets karakter. Byantikvaren fraråder tiltaket». Det vises for øvrig til uttalelsen i sin helhet. 4.3 Dispensasjoner I reguleringsbestemmelsene 2.1 heter det vedrørende grad av utnytting at «Tomteutnyttelse(TU) for hver enkelt eiendom skal ikke overstige 30%.» 3

4 Omsøkte tiltak kommer i strid med reguleringsbestemmelsene og trenger dermed dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2, fra plan- og bygningsloven 12-4, rettsvirkninger av reguleringsplan jfr. reguleringsbestemmelsene 2.1. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til 19-2 at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon, etter en samlet vurdering, være klart større enn ulempene. Det følger av Ot.prp.nr.32 ( ), s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon. Dette i motsetning til tidligere hvor det var praktisert alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Både kommuneplaner og reguleringsplaner er utarbeidet gjennom en omfattende prosess. Planene er vedtatt av kommunens høyeste folkevalgte organ, bystyret. Planene fastsetter arealbruken i planområdene med rettsvirkninger, og det skal ikke være kurant å fravike gjeldende planer. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som avgjørelses og informasjonsgrunnlag. På bakgrunn av hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen er det viktig at endringer av planer ikke skjer ved dispensasjoner, men blir behandlet etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner jfr. ot. prp. nr. 32 ( ), s Spørsmålet blir om det i foreliggende sak foreligger klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra plan- og bygningsloven 12-4 jfr. reguleringsbestemmelsene 2.1, herunder om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det skal foretas en samlet vurdering. Hovedhensynet bak utnyttelsesgrad er å sikre utomhusareal og å sørge for en enhetlig utnyttelse av eiendommer i området. På grunnlag av de opplysninger ansvarlig søker har gitt i søknaden har er det lagt til grunn i vedtaket at den totale tomteutnyttelsen for omsøkte eiendom er 35,5 %, noe som er 5,5 prosentpoeng mer enn det som er tillatt i henhold til reguleringsplanen. Etter en nærmere gjennomgang av de opplyste arealene har fagetaten kommet til at tomteutnyttelsen er på mer enn 42%, og at oppgitt TU dermed er feil. Dette er videre utenom terrasse og carport på motsatt side av huset enn omsøkte tiltak, da arealene for disse ikke er opplyst på vedlagte tegninger. På grunnlag av dette er fagetaten av den klare oppfatning at overskridelsen av TU ikke er beskjeden, slik tiltakshaver har anført i både søknad og klagen. Overskridelsen er på minimum 40 %, noe som etter fagetatens vurdering er en betydelig overskridelse. Fagetaten mener på grunnlag av dette at hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra dispenseres fra vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon, og at fagetaten dermed ikke kan tilråde en dispensasjon i denne saken. Det forutsettes fra bygningsmyndighetens side at kravet om 5 parkeringsplasser/biloppstillingsplasser i henhold til parkeringsbestemmelsene blir overholdt av tiltakshaver, innenfor tillatt tomteutnyttelse. 4

5 4.4 Plan- og bygningslovens 29-1 og Estetikk Etter plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og, etter kommunens skjønn, innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Lovens forarbeider legger til grunn at «de lokale bygningsmyndigheter må anses best egnet til å foreta den skjønnsmessige vurderingen, basert på lokal byggeskikk og lokal politisk styring av den visuelle utviklingen i kommunen» og at de kommunale bygningsmyndighetene dermed skal ha et fritt skjønn ved vurderingen av om et tiltak har «gode visuelle kvaliteter», jfr. Ot.prp. nr.45 ( ) s Eksisterende bolig ble bygget rundt 1910 i tilknytning til industriaktiviteten i Salhus. Eiendommen inngår i en bebyggelsesstruktur med relativt homogen tomtestørrelse, men med variasjon i volumer og uttrykk. Byantikvaren har, slik det fremgår av deres konklusjon gjengitt ovenfor, stilt seg negativ til å godkjenne omsøkte tiltak. Det uttales i begrunnelsen at «Huset har gjennomgått store endringer fra den opprinnelige mindre og enkle mellomkrigstidstype, til dagens svært store ombygde bygningsvolum. Ombyggingen er uheldig og bryter med områdets kulturhistoriske karakter i forholdet mellom hus og tomtestørrelse. Vi antar at de øvrige tiltak er lovlige og godkjente endringer. Etter Byantikvarens vurdering harmonerer den omsøkte terrassen med tilbygg dårlig med områdets antikvariske miljøverdi. Vi kan ikke anbefale det omsøkte tiltak i sin nåværende utforming». Fagetaten skal i henhold til reguleringsplanen pkt vektlegge byantikvarens syn når det gjelder bebyggelsen i Salhus og i denne saken stiller en seg fullt ut bak byantikvarens uttalelse og etterfølgende konklusjon. Hovedhuset på angjeldende eiendom har tidligere blitt påbygget, og er således endret fra sin opprinnelige form. Etter fagetatens vurdering fremstår den omsøkte terrassen med påstående tilbygg som et ytterligere bidrag til å fjerne bygget fra dets utgangspunkt. Den omsøkte terrassen bidrar etter fagetatens skjønn til å gi eiendommen et «overlesset» preg. Tiltakene er svært dominerende, og underordner seg ikke bygget for øvrig, verken med hensyn til størrelse eller til byggets eksisterende hovedlinje. Hovedbygningen på eiendommen har allerede en relativt stor terrasse sett i sammenheng med hva som er vanlig i nabolaget. Ved å gi en tillatelse til omsøkte tiltak kan det bli retningsgivende, og således skape en presedens for tillatelser til å bygge flere terrasser per eiendom i området. Dette vil etter fagetatens vurdering kunne forandre områdets karakter på en uheldig måte. Fagetaten kan ikke se at det har kommet nye momenter i forbindelse med klagen av betydning for avgjørelsen. Det omsøkte tiltaket tilfredsstiller etter fagetatens oppfatning ikke de krav plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 stiller til arkitektonisk utforming og visuelle kvaliteter, og kan således ikke anbefales godkjent. 5

6 På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Flyfoto 5. Oppheving av deler av vedtak, datert Klage, datert Vedtak, datert Uttalelse fra byantikvaren, datert Vedtak fra komite for miljø og byutvikling, datert