BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /14 Saksbeh.: VIME Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Bergenhus. Gnr. 165 bnr. 679, Trangesmauet 9. Klage på avslag om tilbygg og fasadeendringer 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om tillatelse til utvidelse av eksisterende utvendig bod, etablering av takterrasse på utvidet bod, montering av brannstige fra loftsetasje ned til ny terrasse samt erstatning av eksisterende takvinduer med nye (slik at det etableres ny takterrasse når de er åpne). Tilbygget har bruksareal på 5,5m 2. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver Helge Ellevset ved brev datert samt utfyllende klage datert Hovedtemaet i klagesaken er hvorvidt omsøkte tiltak innehar gode visuelle kvaliteter og ivaretar bygningens historiske og kulturelle verdi. Ved befaring av Bergen Brannvesen den ble det konstatert at det var innredet til soverom på loftet uten tilhørende godkjenning av bruksendring av tørkeloftet, og loftsetasjen manglet alternativ rømningsvei. Bygningsmyndighetene gav derfor i vedtak datert (saksnr ) pålegg om retting og ila tvangsmulkt. På denne bakgrunn ble det siden søkt om bruksendring av loftsetasjen fra tilleggsdel til hoveddel for underliggende boenhet. I vedtak datert (sak ) ble det gitt tillatelse til bruksendring av loftet til oppholdsrom og fasadeendring i form av nye takvinduer mot sørvest. Det ble lagt til grunn i vedtaket at bruksendringen forutsatte tilfredsstillende brannsikring gjennom montering av sprinkleranlegg som vil gi økt rømningstid. Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr fra 1993, hvor den er vist som bolig innenfor spesialområde bevaring. Det er bestemmelser knyttet til planen. I kommunedelplan Sentrum er eiendommen vist på plankart 2 byform-bebyggelse som bygning som omfattes av spesialområde bevaring og på plankart 4 arealbruk som boligområde. Eiendommen er i kommuneplanens arealdel (KPA 2006) vist som Senterområde S1. Søknaden er behandlet etter tidligere kommuneplan (KPA 2006). Ved klagebehandlingen er tiltaket også vurdert i forhold til ny kommuneplan (KPA 2010) godkjent av Miljøverndepartementet Avslaget er gitt med hjemmel i reguleringsplan nr Takterrasser og takarker, altaner og balkonger, kommunedelplan Sentrum 8.3 Spesialområdebevaring, pbl. 29-1

2 utforming av tiltak og pbl visuelle kvaliteter. Det er ved en inkurie ikke vist til pbl ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende byggverk. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplan nr Takterrasser og takarker, altaner og balkonger, og kommunedelplan Sentrum 8.3 Spesialområdebevaring. Det er ved en inkurie i vedtaket ikke foretatt en dispensasjonsvurdering av nevnte bestemmelser. I forbindelse med klagen er imidlertid tiltaket revidert og vil ikke lenger være i strid med disse bestemmelsene. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med pbl og det er mottatt merknader fra Cathrine Gravdal (gnr. 165 bnr. 589) og fra Truls Larsen (leder for Nøstet, Verftet og Klosteret Velforening). Merknadene omhandler i hovedsak at omsøkte tiltak innebærer en negativ endring av bebyggelsen som forringer strøkets særpreg og som vil øke tettheten mellom husene. Samtidig vil tiltaket gi økt innsyn til gnr. 165 bnr Det er innhentet uttalelse fra Byantikvaren og det vises til uttalelse datert Byantikvaren fraråder omsøkte tiltak da eksisterende bakplass og bod har bevaringsverdi i seg selv. Takterrasse og takvindu i form av utfellbar takterrasse er godt synlig fra offentlig gate og vil svekke områdets estetiske og kulturhistoriske verdi. Det vises til uttalelsen i sin helhet. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Trygve Sæle seksjonsleder Klager gjør i hovedsak gjeldende følgende: Det vil kun innebære en mindre endring å bytte ut de to eksisterende takvinduene som er ved siden av hverandre mot nordvest med to takvinduer som ligger over hverandre. Eiendommen har behov for en utvidet sportsbod, og taket på boden vil kunne være en del av en utvendig rømningsvei. Mange gamle trehus har påmontert lignende utfellbar brannstige som omsøkt. Uten godkjent rømningsvei nr. 2 fra loftsetasjen innebærer det at soverommet i den etasjen ikke kan benyttes og boenheten som benytter 2. etasje samt loftsetasjen vil da kun ha et soverom. 2

3 Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Reguleringsplan og kommunedelplan Det ble i utgangspunktet blant annet søkt om etablering av takterrasse over utvendig bod og endrede takvinduer som i åpen tilstand ville utgjøre en takterrasse. Det er på denne bakgrunn i vedtaket vist til reguleringsplan nr og kommunedelplan Sentrum som har henholdsvis følgende bestemmelser vedrørende takterrasser: 8.3 Spesialområdebevaring. «Takterrasser tillates som hovedregel ikke i fredete og andre bevaringsverdige bygninger i det Antikvariske register klasse A og B. Takterrasser tillates ikke der de er synlige fra allmenninger, gater eller smau. Altaner, takterrasser, takoppbygg og arker skal byggemeldes. Takterrasser skal ikke være til sjenanse for naboer.» 4.4 Takterrasser og takarker, altaner og balkonger «Eksisterende taklandskap skal bevares. Nye takterrasser tillates ikke. Mindre arker tilpasset bebyggelsens hovedform og egenart kan tillates.» Det ble lagt til grunn at omsøkte takterrasser ville være i strid med overnevnte bestemmelser da begge terrassene ville være synlige fra gate og smau samt at eksisterende taklandskap ikke vil bli bevart. I forbindelse med klagen ble imidlertid omsøkte tiltak revidert og takterrasse over utvendig bod og takterrasse i forbindelse med endrede takvinduer falt bort. Bygningsmyndighetene legger til grunn de reviderte tiltakene som fremkommer i klagen og finner at det ikke lenger foreligger strid mellom det omsøkte og overnevnte bestemmelser. 4.2 Visuelle kvaliteter og kulturell verdi Innledning I pbl er det bestemt at: «Ethvert tiltal etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov.» Det følger av pbl at: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Som det fremgår av overnevnte bestemmelser så stilles det ikke bare krav til at tiltaket i seg selv innehar gode visuelle kvaliteter, men at det også har «gode visuelle kvaliteter ( ) i forhold til dets bygde og naturlig omgivelser». I forarbeidene, Ot.prp.nr. 45 ( ), utdypes dette nærmere og det fremheves at: «Det kreves ikke at det skal være helt likt sine bygde omgivelser, også kontraster kan være positive, men avvikene må framstå som faglig begrunnede valg framfor tilfeldig utforming.» Videre fremgår det av forarbeidene at visuelle kvaliteter blant annet er et «samspill mellom volum og høyde, [samt] fasadeuttrykk». 3

4 Formålet med bestemmelsene er å sikre en god utforming samt gode visuelle kvaliteter i prosjekteringen og bidra til god byggeskikk. Videre følger det av pbl at: «Ved endring av eksisterende byggverk, oppussing og rehabilitering skal kommunen se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til et byggverks ytre, så vidt mulig blir bevart gjelder tilsvarende.» Hensikten med denne bestemmelsen er å sikre at det ved prosjekteringen også tas hensyn til bygningers kulturelle verdier slik at disse blir ivaretatt i størst mulig grad. I Byantikvarens uttalelse er området som omsøkte eiendom befinner seg i beskrevet som følgende: «I området Strangehagen/Klosteret finnes det en del hus som opprinnelig ble bygget fra midten og siste halvdel av 1600-tallet og på begynnelsen av 1700-tallet. En del av dette området brant i 1702, men unngikk den store Nordnesbrannen i Bebyggelsen i området har preg av å være selvgrodd, med klyngelignende husgrupper i terrassert, bratt terreng. Trangesmauet 9 er på kart fra 1880 vist som et trehus i to etasjer, allerede da med den nåværende bakplassen og boden mot nordvest. Huset har valmet tak, noe som er et karakteristisk trekk ved bebyggelsen i området. Bygningen inngår som del av den verneverdige trehusbebyggelsen i Bergen, og har antikvarisk verdi som enkeltobjekt og som del av den homogene småhusbebyggelsen og bebyggelsesstrukturen i området. Den sammenhengende trehusbebyggelsen representerer en sjelden historisk struktur både nasjonalt og internasjonalt og bør bevares i sin helhet.» Utvidelse av utvendig bod På omsøkte eiendom eksisterer det en utvendig bod med et bruksareal på 2,5m 2 BRA i tilknytning til den inngjerde bakplassen. Det fremgår av klagen at det er behov for en større sportsbod for beboerne og det søkes derfor om at eksisterende bod utvides til å dekke hele bakplassen som utgjør 5,5m 2 BRA. Det vil gi et samlet bodareal på 8m 2 BRA. For å hindre at tiltaket kommer i direkte strid med overnevnte bestemmelser i reguleringsplanen og kommunedelplanen vil den delen av søknaden som gjelder takterrasse over boden utgå. I følge klagen vil tiltaket dermed ikke gi noen fortetting av trehusmiljøet. Selv om det reviderte tiltaket er mindre omfattende enn opprinnelig omsøkt, innebærer utvidelsen av boden at bakplassen forsvinner, og dermed mister også eiendommen sitt eneste uteoppholdsareal. I området er det få eiendommer som har eget uteoppholdsareal og det øker viktigheten av å verne om de private uteareal som faktisk eksisterer. Etter bygningsmyndighetenes vurdering er det flere forhold ved utformingen av tiltaket som er uheldig. Det fremkommer for det første av reviderte tegninger at taket på omsøkte bod vil bestå av en del skrå tak og en del flatt tak. Denne kombinasjonen gir ikke en innbyrdes god sammenheng og tiltaket fremstår ikke som en enhet. For det andre fremgår det av tegningene, ut fra bygningens øvrige referanse punkt siden tegningene ikke er målsatt, at utvidelsen av boden over bakplassen ikke vil medføre en økning av høyden fra det som er eksisterende høyde på inngjerdingen. Det innebærer at den delen av tiltaket som utvides vil ha et meget lavt tak, noe som også vil gjelde for døren inn til boden, og det er gir uheldige proporsjoner. Samtidig vil bodens lave høyde ikke gi en god funksjonell bruk. Vinduene i 1. etasje fra bad 4

5 og soverom ut mot bakgården vil også forsvinne dersom boden utvides som omsøkt. På denne bakgrunn er det bygningsmyndighetenes vurdering at tiltaket ikke er med på å fremheve bygningens gode kvaliteter, og innehar ikke god utforming eller gode visuelle kvaliteter hverken i seg selv eller i forhold til sine omgivelser. Byantikvaren har foretatt følgende vurdering av tiltaket: «Bygningen ligger i et selvgrodd trehusmiljø der alt fra struktur og veidekke til bolighus og bakbygninger inngår som viktig komponenter i helheten. Den lille boden med skråtak og inngjerdingen av bakplassen er i seg selv relevante historiske bygningsdetaljer, og bidrar svært positivt til bygningsmiljøet. Ut fra 1880-kartet kan det dokumenteres at disse var etablert i sin nåværende form allerede da, og boder og bakbygninger har historisk sett vært en integrert og naturlig del av de selvgrodde småhusområdene. Disse detaljene bidrar i seg selv sterkt til strøkets karakter og bør bevares.» Som det fremgår av Byantikvarens uttalelse er eksisterende bod og bakplass verneverdige i seg selv og som en del av strøkets historiske bebyggelse. Det er derfor spesielt viktig at eventuelle endringer ivaretar bygningens kulturelle verdier. Omsøkte tiltak er i revidert utgave mindre omfattende, men tiltaket endrer likevel i vesentlig grad utformingen av eksisterende bod og bakplassen forsvinner. På den måten forringes bodens historiske verdi samtidig som at både omsøkte eiendom og strøket mister et historisk element ved at bakplassen fjernes. Tiltaket er godt synlig fra offentlig gate og det fordrer en større varsomhet i forhold til å tillate omsøkte endringer. Etter bygningsmyndighetenes vurdering ivaretar ikke omsøkte tiltak bygningens historiske og kulturelle verdi Utvendig rømningsvei fra loftsetasjen Tillatelsen til bruksendring, gitt i vedtak datert (sak ), forutsatte at det måtte gjennomføres tilfredsstillende brannsikring gjennom montering av sprinkleranlegg som vil gi økt rømningstid. I følge klager har det i ettertid vist seg ikke å være mulig å etablere sprinkleranlegg i hele huset da vannledningene i strøket har for liten kapasitet. Det fremkommer av klagen at en av hensiktene med søknaden er derfor å få godkjent en alternativ rømningsvei fra loftsetasjen, som et alternativ til sprinkling av boligen. Omsøkte rømningsvei innebærer å erstatte de to eksisterende takvinduene mot nordvest med to takvinduer som ligger under hverandre i sammenheng med en rømningsstige ned til taket til omsøkte utvendige bod. Når det åpnes vil det øverste takvinduet ha en horisontal posisjon og det nederste vil stå vertikalt, slik at i åpen tilstand etableres det en ny takterrasse. I klagen er det imidlertid opplyst at det nederste vinduet kan være fastmontert, og dermed hindre at tiltaket kommer i strid med overnevnte bestemmelser om takterrasse i reguleringsplanen og kommunedelplanen. Det fremgår av Byantikvarens uttalelse at omsøkte endring av takvinduene frarådes på bakgrunn av vinduenes størrelse. Eksisterende takvinduer er plassert ved siden av hverandre slik at mønsteret som oppstår i stor grad samsvarer proporsjonalt med de øvrige vinduene i bygget. Etter bygningsmyndighetenes vurdering gir ikke de nye vinduene den sammen effekten av å være tilpasset bygningens øvrige fasade uttrykk og mangler slik sammenheng med bygningens helhetlige arkitektur. I vedtaket har bygningsmyndighetene lagt til grunn at rømningsstigen vil være et fremmedelement på fasaden og bidrar derved ikke til å fremheve bygningens gode visuelle kvaliteter. Siden bygningen er en del av spesialområdet bevaring er det viktig å ta hensyn til 5

6 dens historiske og kulturelle verdi og i den anledning er det uheldig at rømningsstigen vil være synlig fra offentlig vei. Det anbefales i stedet at alternativ rømningsvei løses innenfor bygningskroppen. I følge klagen er det en forutsetning for omsøkte rømningsstige at taket over omsøkte bod kan benyttes som en del av rømningsveien. Som det fremgår under pkt gir ikke bygningsmyndighetene tillatelse til omsøkte utvidelse av utvendig bod med den konsekvens at avstanden som rømningsstigen må benyttes blir lengre. Det bemerkes at det fremgår av veiledningen til TEK (3) at når avstanden mellom rømningsvindu og planert terreng er over 5m må rømningsstigen ha ryggbøyler, noe som ikke er omsøkt. Avstanden fra underkant takvindu til terrenget er over 5m og rømningsstigen oppfyller dermed ikke kravene til godkjent rømningsvei slik som er klagers formål. Etter en samlet helhetsvurdering innehar ikke omsøkte tiltak gode visuelle kvaliteter samtidig som bygningens historiske og kulturelle verdi ikke i tilstrekkelig grad blir ivaretatt. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger og foto 4. Oversiktsfoto 5. Utfyllende klage, datert Klage med reviderte tegninger, datert Avslag, datert Byantikvarens uttalelse, datert Nabomerknad, datert Nabomerknad datert