Bergenhus. Gnr 164 bnr 701, Allégaten 18. Klage over avslag på søknad om bruksendring, fasadeendring, tilbygg og påbygg

Transkript

1 Bergenhus. Gnr 164 bnr 701, Allégaten 18. Klage over avslag på søknad om bruksendring, fasadeendring, tilbygg og påbygg Komite for miljø og byutvikling behandlet saken i møtet sak og fattet følgende vedtak: Fagetatens vedtak av 12. juni 2013 endres med hjemmel i forvaltningslovens 33, 2. ledd, 2. setning. 1. Fagetatens dispensasjon og tillatelse på vilkår til oppføring av altaner i 1. og 2. etasje med rømningsstiger opprettholdes. 2. Fagetatens avslag på søknad om bruksendring av loft til en boenhet, takark med takterrasse og nye takvinduer opprettholdes. 3. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 meddeles dispensasjon fra kommuneplanens punkt 1 "Plankrav", punkt 7 "Universiell utforming"- Det gis tillatelse etter plan- og bygningslovens 29-4 "Byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense" for tilbygg og utvidelse av kjeller på vilkår av at det fremlegges samtykkeerklæring fra berørt nabo. 4. Det overlates til Etat for byggesak og private planer å utferdige tillatelse og stille nødvendige vilkår. 5. Klagen tas delvis til følge. 1

2 Begrunnelse KMBY mener det er viktig at gamle sentrumsgårder blir rehabilitert og gir gode bokvaliteter. Allégaten 18 er en gammel og verneverdig sentrumsgård som trenger rehabilitering og oppgradering både utvendig og innvendig for å kunne tjene som bolig etter dagens standard. I dag har ikke leilighetene i gården godkjent rømningsvei, noe som nå blir løst ved ny utvendig rømningsstige. Innvendig er det i dag en nokså uhensiktsmessig planløsning vedrørende bad og kjøkken, samt at det generelt er behov for en opprustning og rehabilitering av selve sentrumsgården. Videre må grunnfundamenteringen utbedres og sikres. Særlig gjelder det en forholdsvis høy mur i bakgården som står i fare for å rase ut. Huseier uttrykker ønske om å rehabilitere hele gården og innrede den til fire familieleiligheter - en i hver etasje dvs. en kjellerleilighet og en loftsleilghet i tillegg til dagens leiligheter i første og andre etasje. KMBY har forståelse for dette behovet. En totalrenovasjon og innredning til familieleiligheter i alle etasjene, vurderes å være en god løsning som muliggjør at den verneverdige sentrumsgården kan bevares for fremtiden. Når det gjelder loftsetasjen finner imidlertid komiteen ikke å kunne gi dispensasjon da omsøkte løsning i for stor grad bryter med kravet til takform og fasade. Komiteen vil imidlertid kunne se positivt på en løsning som bedre hensyntar lovkravet og som er tilpasset bygningens hovedform. Når det gjelder kjelleretasjen stiller det seg annerledes. Hensett til det omfattende grunn- og fundamenteringsarbeidet som uansett må gjøres for å bevare gården, ser komiteen at det vil være store fordeler og små ulemper med å tillate at kjelleretasjen blir tatt i brukt til leilighet, likeså å tillate omsøkte tilbygg. Slik tilstanden er i dag, kan ikke bakgården benyttes av noen til noe som helst. God fundamentering vil gi rom for tilbygg og samtidig en uteplass som kan benyttes. Tiltakshaver har opplyst at berørt nabo har gitt samtykke til tilbygg for utvidelse av kjeller. Samtykkeerklæring som ligger ved saken omfatter kun branntrapp/rednings-stige. Komiteen setter som vilkår for sin tillatelse at samtykkeerklæring som også omfatter tilbygg/utvidelse av kjeller fremlegges. Når en forskriftsmessig utvendig rømningsvei er etablert, er det ikke lenger det samme behovet for den innvendige baktrappen. Komiteen ser mange fordeler og få ulemper ved å fjerne baktrappen slik at leilighetene i alle etasjene kan utnyttes best mulig til boligformål. Komiteen mener at universell utforming vanskelig lar seg gjennomføre uten at dette kommer i konflikt med bevaringshensyn og bystrukturen i området. Komiteen finner derfor med hjemmel i kommuneplanens arealdel kap. 1, punkt 7, nr. 2 å kunne meddeles dispensasjon fra kravet til universell utforming. Etter en samlet vurdering av fordeler og ulemper med særlig vekt på å legge til rette for langsiktig bevaring og hensiktsmessig bruk av den verneverdige sentrumsgården, finner komiteens at det er klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon samt at hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. 2

3 Merknad fremsatt i komiteen KMBY stiller seg positiv til bruksendring av loftsetasjen til en boenhet (familieleilighet) forutsatt tilfredsstillende rømningsvei og en planløsning som er tilpasset bygningens hovedform, herunder takform og fasade. Komiteens behandling : Følgende representanter tok ordet: Norvald B. Visnes (H), Heidi R.Lindebotten (A), Geir Steinar Dale (A), Tina Åsgård (SV), Per E. Stiegler (A) og Eiler M. Lund (FrP). Forslag fremsatt i komiteen Norvald B. Visnes (H) fremsatte på vegne av H, FrP og KrF følgende alternative forslag: «Fagetatens vedtak av 12. juni 2013 endres med hjemmel i forvaltningslovens 33, 2. ledd, 2. setning. 1. Fagetatens dispensasjon og tillatelse på vilkår til oppføring av altaner i 1. og 2. etasje med rømningsstiger opprettholdes. 2. Fagetatens avslag på søknad om bruksendring av loft til en boenhet, takark med takterrasse og nye takvinduer opprettholdes. 3. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 meddeles dispensasjon fra kommuneplanens punkt 1 "Plankrav", punkt 7 "Universiell utforming"- Det gis tillatelse etter plan- og bygningslovens 29-4 "Byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense" for tilbygg og utvidelse av kjeller på vilkår av at det fremlegges samtykkeerklæring fra berørt nabo. 4. Det overlates til Etat for byggesak og private planer å utferdige tillatelse og stille nødvendige vilkår. 5. Klagen tas delvis til følge. Begrunnelse KMBY mener det er viktig at gamle sentrumsgårder blir rehabilitert og gir gode bokvaliteter. Allégaten 18 er en gammel og verneverdig sentrumsgård som trenger rehabilitering og oppgradering både utvendig og innvendig for å kunne tjene som bolig etter dagens standard. I dag har ikke leilighetene i gården godkjent rømningsvei, noe som nå blir løst ved ny utvendig rømningsstige. Innvendig er det i dag en nokså uhensiktsmessig planløsning vedrørende bad og kjøkken, samt at det generelt er behov for en opprustning og rehabilitering av selve sentrumsgården. Videre må grunnfundamenteringen utbedres og sikres. Særlig gjelder det en forholdsvis høy mur i bakgården som står i fare for å rase ut. 3

4 Huseier uttrykker ønske om å rehabilitere hele gården og innrede den til fire familieleiligheter - en i hver etasje dvs. en kjellerleilighet og en loftsleilghet i tillegg til dagens leiligheter i første og andre etasje. KMBY har forståelse for dette behovet. En totalrenovasjon og innredning til familieleiligheter i alle etasjene, vurderes å være en god løsning som muliggjør at den verneverdige sentrumsgården kan bevares for fremtiden. Når det gjelder loftsetasjen finner imidlertid komiteen ikke å kunne gi dispensasjon da omsøkte løsning i for stor grad bryter med kravet til takform og fasade. Komiteen vil imidlertid kunne se positivt på en løsning som bedre hensyntar lovkravet og som er tilpasset bygningens hovedform. Når det gjelder kjelleretasjen stiller det seg annerledes. Hensett til det omfattende grunn- og fundamenteringsarbeidet som uansett må gjøres for å bevare gården, ser komiteen at det vil være store fordeler og små ulemper med å tillate at kjelleretasjen blir tatt i brukt til leilighet, likeså å tillate omsøkte tilbygg. Slik tilstanden er i dag, kan ikke bakgården benyttes av noen til noe som helst. God fundamentering vil gi rom for tilbygg og samtidig en uteplass som kan benyttes. Tiltakshaver har opplyst at berørt nabo har gitt samtykke til tilbygg for utvidelse av kjeller. Samtykkeerklæring som ligger ved saken omfatter kun branntrapp/rednings-stige. Komiteen setter som vilkår for sin tillatelse at samtykkeerklæring som også omfatter tilbygg/utvidelse av kjeller fremlegges. Når en forskriftsmessig utvendig rømningsvei er etablert, er det ikke lenger det samme behovet for den innvendige baktrappen. Komiteen ser mange fordeler og få ulemper ved å fjerne baktrappen slik at leilighetene i alle etasjene kan utnyttes best mulig til boligformål. Komiteen mener at universell utforming vanskelig lar seg gjennomføre uten at dette kommer i konflikt med bevaringshensyn og bystrukturen i området. Komiteen finner derfor med hjemmel i kommuneplanens arealdel kap. 1, punkt 7, nr. 2 å kunne meddeles dispensasjon fra kravet til universell utforming. Etter en samlet vurdering av fordeler og ulemper med særlig vekt på å legge til rette for langsiktig bevaring og hensiktsmessig bruk av den verneverdige sentrumsgården, finner komiteens at det er klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon samt at hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. «Heidi R. Lindebotten (A) fremsatte følgende alternative forslag: «KMBY mener det er viktig at gamle sentrumsgårder blir rehabilitert og gir gode bokvaliteter. Per idag har ikke leilighetene i Allegaten 18 godkjent rømningsvei, og dette problemet blir her løst gjennom ny utvendig rømningsvei. I tillegg er det en nokså uhensikstmessig planløsning innendørs vedrørende bad og kjøkken, samt at det generelt er behov for en opprustning og rehabilitering av selve sentrumsgården. Opprustningen fører til gode visuelle kvaliteter for det verneverdige bygget, og KMBY vil påpeke at samtlige bygg i samme gate allerede har fått innvilget rehabilitering tilsvarende denne søknaden. KMBY mener det er viktig at vi legger oss på en slik linje at vi ikke umuliggjør rehabilitering av sentrumsgårder, og mener fordelene i denne saken er klart større enn ulempene. I revidert forslag tilsendt komiteen fra arkitekt Enehaug , legges det frem forslag om å forminske de to Veluxvinduene mot gaten fra tidligere 66x140 til nå 66x118. 4

5 I tillegg forplikter tiltakshaver seg til å bevare den mest brukbare av eksisterende takluker og plassere denne ut mot gaten. Arken er redusert i bredde henimot bredden som på eksisterende ark og altanene er redusert tilsvarende. Rømningsstigen er forenklet og flyttet inn på veggen, og imøtekommer slik merknaden fra Byantikvaren. Videre vil resten av tilbygget vende ut mot bakgården og påvirker dermed ikke den verneverdige, utvendige fasaden. Vedtak: 1. Fagetatens vedtak datert oppheves med hjemmel i forvaltningsloven 33, 2 ledd, 2 setning. 2. Fagetatens dispensasjon og tillatelse på vilkår til oppføring av altaner i 1. og 2.etg med rømningsveier opprettholdes. Søknad om bruksendring av loft til en boenhet, takark og nye takvinduer godkjennes i henhold til reviderte tegningene fra arkitekt Enehaug, datert Komiteen kan ikke se at en plan vil gi et bedre beslutningsgrunnlag for omsøkte tiltak, og med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 meddeles dispensasjon fra kommuneplanens punk 1 «plankrav» 4. Det gis tillatelse til omsøkt plassering etter plan- og bygningslovens 29-4 «byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense» på vilkår av at det fremlegges skriftlig samtykke fra nabo for tilbygg for utvidelse av kjeller og for arker. 5. Med hjemmel i kommuneplanens kap,1 pkt 7 nr 2 meddeles dispensasjon fra kravet til universell utforming da det kan oppstå konflikt med bevaringshensyn og bystrukturen generelt. 6. Det overlates til Etat for byggesak og private planer å utferdige tillatelse og stille nødvendige vilkår. 7. Etter komiteens vurdering vil ikke hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt ved gitte dispensasjoner og at det er klar overvekt av hensyn som taler for slike dispensasjoner. 8. Komiteen legger også til grunn likhetsprinsippet med tanke på tidligere godkjente tiltak på nabo eiendommer når det gjelder endringer på fasader i bakrom. Samt godkjenning av ulike løsninger av takvinduer mot Allegaten. 9. Klagen tas til følge, under vilkår av at hele tiltaket utføres i henhold til Arkitekt Enehaugs reviderte tegninger av » Merknader fremsatt i komiteen Norvald B. Visnes (H) fremsatte på vegne av H, FrP og KrF følgende merknad: «KMBY stiller seg positiv til bruksendring av loftsetasjen til en boenhet (familieleilighet) forutsatt tilfredsstillende rømningsvei og en planløsning som er tilpasset bygningens hovedform, herunder takform og fasade.» Votering: Innstillingen fikk 1 stemme (SV) og var dermed var dermed falt. Heidi R.Lindebottens alternative forslag fikk 5 stemmer (A) og var dermed falt. 5

6 Alternativt forslag fra H, FrP og KrF, fremsatt av Norvald B. Visnes (H), ble vedtatt med 10 stemmer (H+FrP+V+KrF+SV) Merknad fra H, FrP og KrF, fremsatt av Norvald B. Visnes (H), ble vedtatt med tilslutning fra A og V. Komite for miljø og byutvikling behandlet saken i møtet sak og fattet følgende vedtak: Saken utsettes for bearbeiding i komiteen. Komiteens behandling : Følgende representanter tok ordet: Heidi R. Lindebotten (A), Harald Berge Breistein (KrF), Norvald Bjarne Visnes (H), Erlend Andreas Horn (V), Tina Åsgård (SV), Geir Steinar Dale (A), Roger Valhammer (A) og Eiler Macody Lund (FrP). Forslag fremsatt i komiteen Geir Steinar Dale (A) fremsatte på vegne av H, A, FrP, V og KrF følgende utsettelsesforslag: «Saken utsettes for bearbeiding i komiteen» Votering: Utsettelsesforslaget ble vedtatt med 14 stemmer (H+FrP+V+KrF). Komite for miljø og byutvikling behandlet saken i møtet sak og fattet følgende vedtak: Saken utsettes for felles befaring. Byrådet innstiller til komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: Fagetatens vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. 6