BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /94 Saksbeh.: TDTO Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Årstad gnr. 11 bnr. 231, Birkelundsbakken 62. Klage på tillatelse til tiltak og rammetillatelse til endring, på vilkår. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om påbygg, tilbygg, fasadeendringer og innredning av boligrom på loft. Det ble gitt tillatelse til tiltak/delvis avslag i vedtak datert Tillatelsen ble påklaget av følgende naboer: Edith Marianne Fick, Edgard Egaas, Tom Atle Pedersen og Randi Svellingen og Wenhong Yang. Naboene motsetter seg tiltaket og mener at det vil være til ulempe for dem. Det vises også til at tiltaket ikke tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn. Avslaget ble påklaget av tiltakshaver Jan Danielsen og Tine Tjore ved brev e-post datert Denne klagen ble trukket Det ble den gitt rammetillatelse til endring, på vilkår. Den omsøkte endringen innebærer noe endring av planløsning, utvidelse og endring av tilbygget mot nordøst, endring av eksisterende fasade mot nordøst med endring av vindusstørrelse, samt endring av gavlfasade med altan og innsetting av terrassedør og vindu i 1.etasje og vindu i 2. etasje. Endringene ble godkjent, men det ble satt enkelte vilkår knyttet til utforming av fasaden mot nord vest. Revidert fasadetegning skal derfor innsendes og godkjennes før det blir gitt igangsettingstillatelse. Dette vedtaket er påklaget av følgende naboer: Tom Atle Pedersen og Randi Svellingen, Wenhong Yang og Jian Wang, Edith Marianne Fick og Svein Arne Lindebjerg. Naboene opprettholder tidligere klager. Det vises til naboulemper og at tiltaket vil utgjøre et brudd med bebyggelsen i området. Videre stilles det spørsmål med om det er riktig å gi en endringstillatelse når det opprinnelige vedtaket er påklaget og ikke endelig avgjort. Eiendommen er regulert til bolig ("prosjektert bebyggelse") i reguleringsplan nr Del av gnr 11 bnr 5 Øvre Nattland, vedtatt 29. juli Boligen er vist som parsell nr. 9 (ikke parsell nr. 11 som påpekt i flere nabomerknader). I kommunedelplan Landås ligger eiendommen i planområde IV og er vist med formål bolig. I kommuneplanens arealdel inngår eiendommen i område definert som Byggeområde. Søknaden behandles etter plan- og bygningsloven 2008.

2 I forbindelse med det første vedtaket i saken er det foretatt nabovarsling i to omganger i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Tiltaket er redusert i høyde etter nabomerknader. Det er registrert merknader fra flere av naboene. Merknadene omhandler i all hovedsak de samme forhold som er tatt opp i klagene. Ved endringssøknaden er det nabovarslet på nytt og det er registrert merknader fra flere av naboene. Også disse merknadene er i all hovedsak lik til de forhold som er tatt opp i klagene. Noen av klagerne har bedt om at det gis oppsettende virkning på vedtakene, dette er vurdert men ikke gitt. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. Foreliggende sak gjelder klage på mindre byggesak, som frem til den lå til bydelsstyrene å behandle. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert og opprettholdes. Klagene tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Trygve Sæle seksjonsleder 3. Klager/tilsvar: Tillatelse datert er påklaget av følgende naboer: Edgard Egaas (Birkelundsbakken 72) ved brev datert Han mener at fasadehevingen ikke tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i forhold til bygget i seg selv eller omgivelsene. Det visuelle og opplevde inntrykket av lys, luft og utsyn som er etablert i strøket vil svekkes. Edith Marianne Fick(Birkelundsbakken 70 A) ved brev datert Hun mener at påbygget vil bryte med reguleringsbestemmelse om etasjeantall. Det bør ikke gis dispensasjon. En heving av byggets høyde med en meter vil være til ulempe for klager med tanke på lys. En heving av taket vil kunne føre til presedens. Det omsøkte tiltaket vil endre taklandskapet. Byggets helhetskarakter vil bli ødelagt og det vil i mindre grad underordne seg området. Tegningene er mangelfulle. Wenhong Yang og Jian Wang(Birkelundsbakken 70) ved brev datert De mener at påbygget vil være i strid med reguleringsplanen og at det vil påføre dem ulemper. Tom Atle Pedersen og Randi Svellingen(Birkelundsbakken 56 a) ved brev datert De stiller spørsmål med om brannfaren er vurdert da terrassen vil komme 2

3 to meter fra den nybygde garasjens tak. Det anføres at ulempene med hevingen av taket er større enn fordelene. De er bekymret for presedensvirkning. Tiltakshaver har i brev datert gitt tilsvar til klagene. De skriver at Egaas ikke er nabovarslet og ikke vil bli berørt av byggesaken, jf. eiendommens beliggenhet. Det avvises at Marianne Fick har betydelige ulemper av at takhøyden blir økt 1 meter. I klagen fra Pedersen/Svellingen er det uttrykket bekymring for brannkrav. Alle brannkrav vil bli holdt og påbygget oppføres i mur. Det er ikke fare for brannspredning pga. avstanden mellom husene. Rammetillatelse til endring, på vilkår datert er påklaget av følgende naboer: Edith Marianne Fick(Birkelundsbakken 70 A) ved brev datert Hun mener at tiltaket ikke tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i seg selv og vil utgjøre et brudd med bebyggelsen. Tiltaket medfører vesentlig økning av innsyn til eiendommene og en forringelse av naboers bruk av opparbeidet uteareal på egen eiendom. Tom Atle Pedersen og Randi Svellingen(Birkelundsbakken 56 a) ved brev datert Klager gjør oppmerksom på at de ikke har fått i hende reviderte fasadetegninger datert som bygningsmyndighetene baserer vedtaket på. Klager har kun fått tegninger datert Behovet for økt boareal bør være redusert med utvidelsen av første etasje. Det vises ellers til tidligere klage i saken. Wenhong Yang og Jian Wang(Birkelundsbakken 70) ved brev datert De skriver at fasadehevingen vil føre til at de får mindre antall soltimer, blokkerer synslinje og øker følelsen av å være eksponert for innsyn både på uteplass og innendørs. Det skulle ikke være nødvendig med innsetting av vinduer på fasade mot nordøst da det er tre takvinduer som gir lys. Svein Arne Lindebjerg(Birkelundsbakken 58) ved brev datert Han skriver blant annet at det er vanskelig å kommentere vedtaket da en ikke har fått se de reviderte tegningene. Han kan ikke se at det har kommet frem nye justeringer/forbedringer som begrunner at det gis tillatelse til å utvide altanen i forhold til vedtak av Det samme gjelder innsetting av større vinduer og innsetting av vindu/terrassedør i gavlen. Endringene er av et slikt omfang at de har stor virkning for hans eiendom. Det stilles spørsmål med om det er korrekt å behandle en endringssøknad da det opprinnelige vedtaket er påklaget til Fylkesmannen. Endringssøknad viser fremspring over gavlfasade mot nord. Klager kan ikke se at dette er godkjent i vedtak av og heller ikke kommentert i rammetillatelsen. Det foreligger således ikke godkjenning for fremspring av gavlvegg mot nord. Faaland arkitekter AS har gitt tilsvar til klagene i brev datert Det vises her til at det er få nye relevante momenter i klagene fra naboen. Ansvarlig søker viser til at det totale fasadeuttrykket er bearbeidet og bør kunne aksepteres. Utformingen har ikke så stor innvirkning på omgivelsene som det fremstilles i klagene. Det vises for øvrig til klagene og tilsvar i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Tillatelse til tiltak Det ble den gitt tillatelse til følgende tiltak: Påbygg med heving av tak 1 m på eksisterende bolig og innredning av boligrom på loft (ca. 27 m2 BRA) med trapp opp 3

4 Tilbygg med bod og vindfang i underetasje mot sørvest (ca. 15 m2 BRA) med terrasse på taket Tilbygg mot nordøst med vindfang og soverom (ca. 11 m2 BRA) med tilhørende overdekket uteareal (tørkeplass) på ca. 4 m2 BRA Gjenkledning av to vinduer i 1. etasje mot sørvest Montering av 6 takvinduer Etter plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Fagetaten har vurdert den omsøkte hevingen av tak på 1 meter/innsetting av 6 takvinduer og mener at tiltaket har tilfredsstillende visuelle kvaliteter i seg selv og i forhold til omgivelsene. Hevingen av taket er heller ikke i strid med reguleringsplan. Det er i rammetillatelsen foretatt følgende vurdering i forhold til naboulemper: «Det sentrale her vil være en vurdering av fordeler og ulemper ved heving av taket med 1 meter. For uteplassene på vestsiden i nr. 70 og 70A vil hevingen tilsvare en synsvinkel på ca. 2,1-2,4 grader (til sammenligning er selve solskiven ca. 0,5 grader). For nr. 70 vil solen gå ned i sektoren for angjeldende tak i omtrent tre uker rundt månedsskiftet mars/april (og tilsvarende om høsten), og fra 0 til maksimalt ca. 40 min. tidligere enn uten takheving. Før dette vil solen gå ned lenger mot sør, og etter dette går solen ned lenger mot vest, og omsøkte tak vil ikke utgjøre noen begrensning. For nr. 70A er perioden tilsvarende omtrent halvannen uke i begynnelsen av mars (og tilsvarende om høsten) og en tidligere solnedgang på disse dagene på fra 0 min til maksimalt ca min de første dagene. Det er i beregningene ikke vurdert eventuelle hindringer lenger borte. Fordelene for tiltakshaver vil være å kunne få oppfylt et sterkt behov for økt boligareal for en stor familie. Takkonstruksjonen og takhøyden gjør at loftsrommet ikke kan innredes til godkjent boligrom, men en heving med 1 meter gir så vidt tilstrekkelig romhøyde til at loftet kan anvendes som boligrom. Ulempene ved ikke å innrede loftet vil være plassmangel og dårligere bomiljø. Etter en inngående vurdering anses ikke et noe redusert soltilfang i denne størrelsesorden for naboeiendommene å utgjøre en "betydelig ulempe for naboer og omkringliggende miljø" som forutsatt i ovennevnte rundskriv, utover det som må kunne forventes i et tettbygd boligområde. De fordelene en takheving vil gi, anses å være en overvekt i forhold til ulempene og det er ikke andre avgjørende grunner som taler mot tiltaket. Godkjenning må derfor gis, i tråd med departementets retningslinjer.» Fagetaten mener at omsynet til naboer er tilstrekkelig vurdert i saken. Det er i en av klagene stilt spørsmål om brannfaren er vurdert da terrassen vil komme to meter fra den nybygde garasjens tak. Det følger av TEK ledd «Mellom lave byggverk skal det være minimum 8,0 m innbyrdes avstand, med mindre det er truffet tiltak for å hindre spredning av brann mellom byggverkene i løpet av den tid som kreves for rømning og redning i det andre byggverket. Bestemmelsen kommer ikke til anvendelse for lave byggverk som samlet utgjør én bruksenhet.» 4

5 En garasje er ikke en egen bruksenhet og avstandskravet kommer ikke til anvendelse. Garasjen er plassert med en slik avstand til bolighuset at det ikke kommer inn noen skjerpende regler knyttet til tiltak mot brannspredning mellom byggverk. 4.2 Rammetillatelse til endring Det ble den gitt rammetillatelse til endring, på vilkår: Endring av fasade mot nordøst med innsetting av mindre vindu i 1. etasje. Endring av godkjent tilbygg mot nordøst med innsetting av to takvinduer til og endring av vinduer i fasade, samt forlengelse av tilbygget til ca. 1 m fra hushjørnet, uten ytterdør, som vist på tegning A32020 datert Endring av fasade mot nordvest (gavl) med bygging av altan i sammenheng med terrasse på tidligere godkjent tilbygg, på vilkår av at rekkverket ikke utføres transparent foran terrassedør. Endring av fasade mot nordvest (gavl) med innsetting av terrassedør og stuevindu i 1. etasje, samt vindu i loftsetasje, på vilkår av at døren plasseres slik at østre dørblad er sentrisk under mønet, og at vindu i loftsetasje erstattes av mindre vindu satt sentrisk med samme bredde som underliggende dørblad. Revidert fasadetegning skal innsendes og være godkjent før det kan gis igangsettingstillatelse. Endring av fasade mot sørvest med flytting av takvindu og mindre vindu i underetasjen i tilbygget. Endring av planløsning i underetasje, 1. etasje og loft, med ny trapp til loft og nye bad. Det er foretatt følgende vurdering i saken: «På bakgrunn av tegninger og redegjørelsen for valg av utforming av fasadene, og på bakgrunn av nabomerknader og sakens kompliserte historikk, har bygningsmyndigheten vurdert søknaden om endring av tillatelse inngående. I forhold til utformingen av gavlen i opprinnelig søknad, er det, etter valg av ny prosjekterende arkitekt, oppnådd en stor forbedring. Imidlertid er bygningsmyndighetene, etter nøye vurdering, av den oppfatning at fasaden fremdeles kan forbedres ved at flateperforeringene minskes og endres. Den foreslåtte franske døren på loftet vil ha bruksmessige kvaliteter med hensyn på lys og utsikt fra loftet, og vi forstår at denne har utgjort et viktig grunnlag for best mulig utforming av fasaden. Bygningsmyndigheten mener imidlertid at den blir et fremmedelement ved at den er overdimensjonert og fører til en for trang utforming mot gesims. Stor vindusåpning her vil videre ha betydning for følelsen av innsyn på naboers uteoppholdsareal. Tillatelse gis derfor på vilkår av at denne døren endres til et mindre vindu som har tilsvarende bredde som underliggende skyvedørblad ut mot altanen. Vinduet sentreres under mønespissen og gis en tilfredsstillende avstand til gesims. Skyvedøren plasseres slik at også dørbladet mot nordøst (til venstre sett utenfra) sentreres tilsvarende. På foto i saken synes det som om døren allerede er satt inn med slik plassering. For å gjøre fasaden roligere godkjennes derfor heller ikke feltet med transparent rekkverk på altanen. Før det gis igangsettingstillatelse til endringsarbeidene, skal det innsendes en ny tegning av fasaden for godkjenning.» Endringstillatelsen er gitt på vilkår. Etat for byggesak og private planer har gitt tiltakshaver/ansvarlig søker føringer på hvilke endringer/reduksjoner som må til for å få igangsettelse for tiltaket. Fagetaten mener at disse endringene vil innebære mindre ulemper for naboene enn de som er nabovarslet. Det vises blant annet til at den foreslåtte franske døren på loftet må erstattes med et mindre vindu. Fagetaten er av den oppfatning at en reduksjon av 5

6 vindusflate, samt at man må velge en annen løsning enn transparent rekkverk ikke er en endring som berører naboene i en slik grad at det er nødvending å kreve ny nabovarsling. En av klagerne har bemerket at det er vanskelig å ta stilling til vedtaket da bygningsmyndighetene kun har satt vilkår om nye fasadetegninger, men at disse ikke foreligger ved tidspunktet for klagen. Til dette vil fagetaten bemerke at klagene vurderes opp mot rammetillatelse til endring slik den foreligger. Vilkår satt i rammetillatelsen er gjenstand for vurdering av klageinstansen. Som nevnt ovenfor er fagetaten av den oppfatning at en revidering i tråd med rammetillatelsen tar hensyn til naboene. Tegninger datert (revisjon A) ble lagt med brevet «bekreftelse mottatt klage» til Randi Svellingen og Tom Atle Pedersen den Disse tegningene er også tilsendt Svein Arne Lindebjerg ved brev datert Justeringene på disse tegningene, sammenlignet med de naboene ble gjort kjent med i nabovarslet, er av fagetaten vurdert som minimale og det var derfor ikke nødvendig å kreve ny nabovarsling. Fagetaten har valgt å legge frem ett fagnotat som gir en samlet behandling av klagene på det opprinnelige vedtaket og endringsvedtaket. Dette for å sikre en helhetlig behandling av saken. Selv om en tillatelse til tiltak er påklaget vil ikke tiltakshaver være hindret fra å søke om en endring av vedtaket. Der det er gitt en tillatelse til tiltak vil det også være anledning til å sette i gang tiltaket dersom det ikke er gitt oppsettende virkning av vedtaket. Eventuell bygging skjer på tiltakshavers risiko. En av klagerne anfører at det ikke foreligger tillatelse for fremspring av gavlvegg mot nord. Til dette vil fagetaten bemerke at det er gitt tillatelse til endring av fasade mot nord(gavl) på vilkår av at rekkverket ikke utføres transparent foran terrassedør og at døren plasseres slik at østre dørblad er sentrisk under mønet, og at vindu i loftsetasje erstattes av mindre vindu satt sentrisk med samme bredde som underliggende dørblad. Det er i rammetillatelsen stilt krav om at revidert fasadetegning skal innsendes og være godkjent før det kan gis igangsettingstillatelse. I forbindelse med klagene er det foretatt en ny vurdering av tillatelse til endring, på vilkår. Fagetaten er av den oppfatning at rammetillatelse til endring kan gis. Vi anser omsynet til nabo tilstrekkelig ivaretatt i forbindelse med de vilkår som er satt i endringsvedtaket. Det vises spesielt til at det omsøkte tiltaket har en avstand til nabogrense som er i tråd med pbl Eiendommene ligger i et etablert boligområde og noe innsyn til hverandres eiendommer må påberegnes. Fagetaten mener at dersom fasaden utformes i samsvar med de vilkår satt i rammetillatelsen vil tiltaket ha tilfredsstillende visuelle kvaliteter, jf. pbl jf Tillatelse til endring på vilkår opprettholdes. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger, opprinnelig søknad 4. Tegninger, endringssøknad 5. Oversiktsfoto 6. Kommentar til klager, datert Klager knyttet til endringsvedtaket, datert

7 8. Rammetillatelse til endring, på vilkår, datert Nabomerknader i forbindelse med søknad om endring 10. Kommentar til klager datert Klager knyttet til vedtak datert Tillatelse til tiltak/delvis avslag datert Nabomerknader 7