BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /42 Saksbeh.: DABE Emnekode: NYBY-5210 Kopi til:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /42 Saksbeh.: DABE Emnekode: NYBY-5210 Kopi til: Årstad, gnr 162 bnr 940, St. Olavs Vei 2. Klage over tillatelse til oppføring av carport/bod/overbygget tørkestativ. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder melding, omgjort til søknadsbehandling, om oppføring av carport/bod/overbygget tørkestativ på ca. 33 m2. Opprinnelig tillatelse datert ble omgjort til en rammetillatelse på vilkår i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Rolf Lyshovden på vegne av tiltakshaver i skriv datert og av nabo Anne-Ma og Christian Gram-Knutsen i skriv datert og Saken ble sendt til Årstad bydelsstyre, som behandlet saken i møte den Bydelsstyret ønsket å ta tiltakshavers klage til følge. Et slikt utfall er i strid med kommundeleplan Landås og dermed vært avhengig av dispensasjon. Saken fremmes derfor for komitèbehandling. Etat for byggesak og private planer anbefaler derfor at bydelsstyrets vedtak oppheves, og at Komitè for miljø og byutvikling fatter vedtak i saken, hvor også vurdering av plbl. 74 nr. 2 gjøres på nytt. Eiendommen inngår i reguleringsplan nr I kommunedelplan Landås er eiendommen vist som boligområde der stadfestet reguleringsplan gjelder med supplerende bestemmelser gitt i kommunedelplanen. Saken er behandlet etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 1985 (heretter kalt plbl) ettersom søknaden er innkommet før ny plandel og ny byggesaksdel i plan- og bygningsloven 2008 trådte i kraft hhv og Tiltaket er vurdert etter plbl 70 (tiltaks plassering, høyde og avstand fra nabogrense), 74 nr.2 (estetikk) og gjeldende kommunedelplan. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plbl 94 nr. 3 og det er registrert merknader fra Anne-Ma og Christian Gram-Knutsen, gnr. 162 bnr Merknadene har i hovedsak samme innhold som klage. Det foreligger uttalelse i saken fra Bergen kommunale Bygg. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Årstad bydelsstyre sitt vedtak datert oppheves. Vedtak datert opprettholdes. Klager tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Øystein Andersen kst. seksjonsleder 3. Klage: 3.1 Klager fra nabo: I klager datert henholdsvis og gjøres i hovedsak gjeldende at omsøkte tiltak medfører naboulemper i form av tap av sol og at forhage ikke er egnet til å sitte ute i slik at denne ikke kompenserer for tap av sol i bakhage. Videre anføres det at privatrettslige forhold med grunnlag i festekontrakt stenger for tiltaket. Klager anfører også at tiltaket strider mot gjeldende kommunedelplan også med den utforming som påkrevd i seneste vedtak. Etter at saken ble behandlet i Årstad bydelsstyre har det kommet inn tre brev datert , og som omtaler flere detaljer rundt solforhold, hvor bydelsstyrets vedtak påklages, samt en del øvrige forhold. En kan ikke se at dette endrer bygningsmyndighetenes syn i saken, og anførslene vil bli kommentert i egne punkter under. 3.2 Klage fra tiltakshaver: Klager gjør gjeldende at det er lagt vekt på det estetiske ved plassering av bygget samt at det er oppført andre bygg i området som er større med hensyn til lengde og høyde, samt medfører større grad av innsyn for bebyggelsen rundt. Det vises for øvrig til klagene i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Vurdering av naboulemper, plan- og bygningsloven 70. Etter plbl. 70 nr. 2 skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter. Det kan gjøres unntak fra krav om minsteavstand bla. ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre bygning, jf. plbl. 70 nr. 2, 2.ledd, bokstav b. Det er gitt nærmere retningslinjer for praktiseringen av bestemmelsen i rundskriv H-18/90 av 1.juli 1990, fra Kommunaldepartementet. I retningslinjene er det vist til at relevante forhold ved vurdering av plassering og høyde blant annet vil være utsikts-, og lysforhold, naboer, omkringliggende miljø og brannsikring. Ved vurderingen vil ikke tiltakshavers ønsker ha like stor vekt som ved plassering av bygning i samsvar med 70 nr. 1. Det kreves likevel ikke at 2

3 det foreligger slike særlige grunner som 7 gir anvisning på for å kunne godkjenne bygget plassert nærmere nabogrense enn minsteavstandskravet. Av vedtak datert følger det: Klager anfører at omsøkte tiltak vil føre til forringet sol- og lysforhold i bakhage samt at tiltaket kommer for nært nabos gjerde. I klageomgangen ser man at tiltaket vil ha noe innvirkning på lysforholdene hos naboen, og det er forståelig at nabo synes at dette utgjør en ulempe. Likevel mener man at den ulempe som nabo påføres ikke går ut over det en må regne med i et tettbygd, sentrumsnært, strøk. I denne vurderingen er det tatt hensyn til at nabo har hage også i forkant av bygget. Etter en konkret helhetsvurdering er man kommet til at kommunen kan godkjenne plasseringen som omsøkt selv om den er nærmere nabogrensen enn fire meter, jf. plbl. 70 nr. 2, 2.ledd, bokstav b. Nabo viser i sin klage til at forhage har lite sol, er kjølig, er lite skjermet og privat, og den er ikke et alternativ til å sitte i bakhagen. Nabo viser videre til at tiltakshaver ikke kan forvente å bygge ut i hagen som de vil og det er unødvendig å bygge så stort så nært nabogrensen. I klageomgangen opprettholdes vurderingen i vedtak av Ulempen nabo påføres anses ikke å overstige det en kan forvente i et tettbygd, sentrumsnært, strøk. Etter en konkret helhetsvurdering opprettholdes godkjenning av plassering i henhold til plbl. 70 nr. 2, 2.ledd bokstav b. 4.2 Estetikk Det følger av plbl 74, nr.2 at Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Når plan- og bygningsloven 74, nr.2 stiller estetiske krav til tiltaket, er det først og fremst for å håndheve det offentliges interesser i at bygninger som oppføres har en god estetisk utforming. Det kreves en konkret vurdering i den enkelte sak, hvor skjønnet så langt som mulig må objektiviseres. I foreliggende sak må kravet til estetikk sees i lys av gjeldende kommunedelplan. Nabo fremholder i sin klage at tiltaket utgjør en vesentlig endring fra den opprinnelige carport og bryter med intensjonen i gjeldende kommunedelplan. Nabo fremholder at godkjente tiltak krever særlige grunner for å kunne få godkjent avviket fra plan. Nabo anfører også at estetikkvurdering i bydelsstyrets vedtak er mangelfull. Sistnevnte punkt kommenteres ikke nærmere da man anbefaler at bydelsstyrets vedtak oppheves. Begge klagere mener at gitte vilkår om reduksjon av lengden på tiltaket er feilaktig. Nabo mener dette ikke er tilstrekkelig for å imøtekomme kommunedelplanens krav til estetikk gjennom sin omsøkte utforming, mens tiltakshaver mener at kravet til estetikk er tilstrekkelig ivaretatt med omsøkte løsning. 3

4 I vedtak datert er det beskrevet: Det er riktig som klager skriver at det i Veiviser i bebyggelsen, som er et underdokument til kommunedelplanen, er beskrevet på side 8 at bebyggelsen, mellomrom og hagenes dimensjoner er tilpasset hverandre. Man kan også se at eksisterende garasje på eiendommen er tegnet inn i planen. Det følger av kommunedelplanens 3.3 at den eksisterende bebyggelsesstrukturen skal opprettholdes. Dette er en bindende bestemmelse som skal følges, jf. plbl Etter en konkret helhetsvurdering er man i klageomgangen kommet til at omsøkte tiltak medfører at eksisterende bebyggelsesstruktur ikke opprettholdes. Området er nøye planlagt i kommunedelplanen, også i forhold til hagedimensjon og mellomrom. Tiltaket har en størrelse som etter Etat for byggesak og private planer sitt skjønn ikke ivaretar den eksisterende bebyggelsesstrukturen. Når tiltaket anses å være i strid med kommunedelplanen anser man det også slik at tiltaket strider mot plbl. 74 nr. 2, da tiltaket ikke tar tilstrekkelig hensyn til sine omgivelser. På denne bakgrunn er man kommet til at gitte tillatelse må endres til en tillatelse på vilkår hvor nevnte hagedimensjon og mellomrom ivaretas på en tilstrekkelig måte gjennom at omsøkte bygg reduseres i lengde. Vurderingen i klageomgangen er at påklagede tillatelse sitt vilkår om å redusere tiltaket anses nødvendig for å imøtekomme kommunedelplanens krav til bebyggelsesstruktur og dimensjonering. På denne bakgrunn opprettholdes vedtaket på dette punkt. 4.3 Forskjellsbehandling Klager har vist til to eiendommer i området hvor det anføres at det er bygget større og mer inngripende enn omsøkte tiltak. Dette er i klageomgangen tolket som en anførsel om usaklig forskjellsbehandling. Sivilombudsmannen har bla. i en sak fra årsmeldingen for 2002 side 320, uttalt følgende om vurderingstema ved påstand om forskjellsbehandling; I den offentlige forvaltning gjelder det ulovfestede prinsippet om at like saker skal behandles likt, dvs. at usaklig forskjellsbehandling kan medføre at et vedtak anses ugyldig For at en anførsel om forskjellsbehandling skal føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende. Klager har konkret vist til etablering av andre lignende byggetiltak. Spørsmålet i de foreliggende blir om det i utgangspunktet dreier seg om saker som er like både utfra fakta og utfra de rettslige vurderinger som er foretatt. Det antas at bygningsmyndighetene må ha adgang til endre praksis i lignende saker uten at dette medfører forskjellsbehandling så lenge praksisendringen er konsekvent. På gnr. 162 bnr. 665 ble det den (sak ) gitt tillatelse til utvidelse av eksisterende garasje i form av utvidelse av garasjetak med overbygget tørkeplass og nytt uthus, samt altan med underliggende sportsbod. Eksisterende garasje med overbygget tørkeplass og ny bod utgjorde ca. 30 m2 bebygd areal hvilket er større enn i foreliggende sak. Det er en forskjell i faktum mot foreliggende sak da eiendommene tiltakene ligger på, og eiendommene rundt, er forskjellige i de to sammenlignede sakene. Videre er ikke gjeldende kommunedelplans bestemmelser om estetikk uttrykkelig vurdert i det sammenlignede vedtaket. Selv om man skulle komme til at dette innebærer at man på vedtakstidspunktet 4

5 mente at tiltaket var tilfredsstillende så kan ikke enkelttillatelser skape presedens for videre utvikling av området. Bygningsmyndighetene må ha anledning til å snu en utvikling som må anses i strid med plan. Vurderingen er at det ikke foreligger usaklig forskjellsbehandling som må føre til at påklagede vedtak blir kjent helt eller delvis ugyldig. 4.4 Privatrettslige forhold Nabo viser til at omsøkte tiltak kommer i konflikt med festekontrakt for eiendommene med Bergen kommune som grunneier. Til dette kommenteres det at i utgangspunktet er privatrettslige forhold noe som faller utenfor det plan- og bygningsmyndighetene skal ta stilling til. Plan- og bygningsloven regulerer bare sakens offentligrettslige side mellom myndighetene og tiltakshaver. Det finnes likevel en begrenset undersøkelsesplikt for bygningsmyndighetene til å påse at den utnyttelse som det legges opp til ikke kommer i konflikt med private parters rettsstilling. Bergen kommunale Bygg har avgitt uttalelse i tilknytning til forståelsen av festekontrakt som nabo tar opp i sin klage. I uttalelsen skrives det; Bergen kommunale Bygg (BKB) kan ikke se at den planlagte utbygging på gnr. 162, bnr. 940 er i strid med festekontraktens bestemmelser. Festekontrakten må forstås på bakgrunn av situasjonen ved kontraktsinngåelsen i 1930 hvor tomten enda ikke var bebygget. Vedrørende bygging nær kloakkledningen forutsetter vi at VA-etaten har gitt sin tilslutning til dette ifm byggesaken. På bakgrunn av denne uttalelsen kan man ikke se at det foreligger privatrettslige forhold som tilser at saken burde vært avvist eller at tillatelse ikke kan gis. 4.5 Øvrige forhold vedrørende gjenstående fundament i grunn og brannhensyn. Nabo anfører at tiltaket ikke er i tråd med gitte tillatelse, herunder at tiltaket står i grensen da det opprinnelige fundamentet ikke er fjernet. Dersom dette er tilfellet, må gjenstående fundament fjernes. Videre hevder nabo at oppført tiltak ikke er i tråd med gitte tillatelser hva angår brannhensyn. Etat for byggesak og private planer forutsetter at tiltakshaver sørger for at tiltaket er i tråd med gitte tillatelser og dens vilkår. Eventuelle ulovlige forhold vil bli vurdert av Etat for byggesak og private planers tilsynsavdelingen når klagebehandling er avsluttet. 4.6 Presisering av vedtak datert Det presiseres at tiltaket skal avkortes på mot vest, mot St. Olavs vei. På bakgrunn av ovenstående anbefales at klagene ikke tas til følge. 5

6 Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan vedlagt søknad 3. Tegninger vedlagt søknad 4. Utdrag fra kommunedelplan Landås 5. Flyfoto oktober Saksbrev fra nabo datert Klage fra nabo datert Klage fra nabo datert Årstad bydelsstyrets vedtak datert Saksfremstilling datert Uttalelser fra Bergen kommunale Bygg datert Klageskriv fra nabo datert Klage fra nabo datert Klage fra tiltakshaver datert Vedtak datert Tidligere vedtak datert